シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[503: 匿名さん]

ここは、一丁目と2丁目の境界線に近い位置なので、一丁目だから大丈夫とは言い切れないという不安ですね。

[504: 匿名さん]

>>498
>>501
地震や飛行機騒音はもうどうでもいい。
結局は価格の地域だから。

どちらにしても結局は周辺と同じ坪300万で落ち着くのだろうな。

[505: 匿名さん]

高い買い物をするのに、「もうどうでもいい」なんて見て見ぬ振りの人が多ければ良いのですが。

[506: 匿名さん]

坪300　笑

[507: 匿名さん]

>>504 匿名さん
坪単価300万とか行ってる人はこご飯買えませんよ！川崎周辺でお探しください！

[508: 匿名さん]

>>506 匿名さん

なんという相場感
ハウス！

[509: 匿名さん]

でも、本来ならそれくらいが妥当な地域ですよね…。わざと立ちション見せる人や、オートロックのエントランスに寝てる人がいるようなエリア。値段が高いなら尚更、周辺住民との差が心配。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん

http://tochi-value.com/station/ooimachi/

何年前の話か分かりませんが、今は高い。
とにかく高い。
大井町が安いと言われることはしばらくというかもうないでしょう。
このランキングみても分かるでしょう。

[511: マンション検討中さん]

坪単価300なら飛びつきますね〜、一期一次で契約しちゃうと思います。

[512: 検討板ユーザーさん]

>>502 匿名さん

地権者がどういった人達なのか、事前説明会では一切触れられなかったな。
こちらとしてもパンドラの箱を開けてしまうようで訊けなかった。まさにアンタッチャブル…

[513: 匿名さん]

>>512 検討板ユーザーさん

もともとのここにあった戸建の人だろ
すぐ調べりゃわかる事を聞けなかったってちゃんちゃらおかしい

[514: 匿名さん]

坪300とか10年前の人かしら？
もうあなたの手の届く地域じゃないから城東か、大田とかにどうぞ

[515: 匿名さん]

>>510 匿名さん

私が住んでいたのは5年前までですが、友人はまだ住んでいます。新しいマンションの人達はやっぱり元々の地元住民の方たちとは違うと思いますよ？値上がりしているけど、元々の地元住民の方も多く残っているでしょうから引っ越したら分かると思います。

[516: 匿名さん]

>>515 匿名さん

５年前ってゼームスや仙台坂の頃でも300は無いわ

[517: 匿名さん]

>509
わかりますその気持ち、最初のインパクトは重要ですね
最初のマンションが港区内側で坪２００万台半ばのタワーだった　そこから買い増し4軒目
今でも大井町は坪２００ぐらいの感覚

[518: マンション検討中さん]

＞513様
その「もともとのここにあった戸建の人」が、具体的にどういう方なのかが問題なのかと。

下町気質の頑固で短気なヘビースモーカーの爺さんが多いのか、意外と若いファミリー世帯も多いのか。

正直、前者だったら住み始めてから色々と面倒だと思いますよ。
独り暮らしの高齢者が多いなら隣近所の部屋で孤立死が頻発するかもしれませんし。

[520: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん
こちらは思いっきり前者ですね。。

[522: 匿名さん]

品川区内限定で探されているなら、未発売ですが、ここもあります。
スミフみたいな高価格路線ではないと思いますが。
販売開始は18年1月（予定）。しかも入居開始もここより一年も早い。
http://www.asahi-kasei.co.jp/j-koho/press/20160307/index/

むしろ入居開始時期から逆算すると、スミフがここを売り出すのが早すぎるとも言える？
私も芝公園行きましたが、間取りも部分的、モデルルームもない、価格も未定･･･、
こんな状況でよくギャラリーをオープンしたなって思いました。
そもそも物件HPもだいぶ前からできてるけど、肝心の物件情報はほとんど出てこない･･･。
苦し紛れ？にブログで品川神社の節分の事書いてるけど、全然エリア違うし･･･。物件HPの方向性が不明。

ただ、スミフも今後の相場が決して明るくないと踏んでいるので、少しでも相場がマシな時に、売り出した
いと考えたのでしょう。

[529: 匿名さん]

[No.519～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[530: マンション検討中さん]

>>522 匿名さん

このスミフ大井町に関しては、
品川駅から一駅、駅徒歩4分、エリア最大級、免震タワー、高級路線、そして天下のスミフ…
って辺りに魅力を感じてる人が多いんでは？

旭化成のは、中延だし、駅から微妙に遠いし、建物自体も地味。
ちょっと方向性が違う気がします。
個人的には悪くない物件だと思いますけどね。

[531: マンション検討中さん]

坪370万程度だったら検討しようかと思います。

[532: 匿名さん]

昔の相場観より何より、昔の相場時代の住人とのギャップが問題だって話なんじゃ？

[533: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
同感です。

[534: 匿名さん]

この田舎臭い大井町でねぇ
ラヴィアン幾らだったっけ

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん
自分で調べろ

[536: マンション検討中さん]

>>534 匿名さん

確かに大井町は田舎臭いです。いっこうに垢抜ける気配もないし、品川区のイメージとは裏腹に全然キラキラ感がありません。

でもそんな、背伸びせずに自然体で暮らせる大井町が私は好きです。

洗練された、都会的な雰囲気が大好きな人は、大井町は合わないと思います。

[537: 匿名さん]

大井町はとにかく場所・位置がいい。
土地選びは立地が良いターミナル駅で選べば間違いはない。
電車はもちろん車のアクセスも最高、高速も近い。ゴルフ行きやすい。買い物は駅周辺でOK。西側の山手沿線外で都心から近いのターミナル駅はざっくり、吉祥寺、明大前、下北沢、二子玉、溝の口、自由ヶ丘、大井町とかかな？
総合点で大井町。あと品川駅はこれから物凄い発展して経済の中心になる事は決まってます。でかいデパートとかも出来るでしょう。その品川駅まで3分。

[538: マンション検討中さん]

>>537 匿名さん
地権者の属性なんかも良くご存知なんでしょ。そういうのも教えてくださいよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[539: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[540: マンション検討中さん]

営業さんの想定ですが、やっぱり坪430～450はするようなことを言ってました。71平米の部屋なら余裕で9000超えますね…
低層階は地権者がほとんど占めている上、低層だから安いってことはないとも断言されました。ムムム…大井町に9000万は出せないなぁ、予算オーバーや。間取り良いし利便性高いけど、おとなしく退出します。

[541: 匿名さん]

最近は、想定価格は高く言って、実際はそれより下げて安く見せる物件が多いですね。

[542: 匿名さん]

>>540
アホらしい
投資対象としてしか興味ないが
まったく元取れない

[543: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん
それはさすがに高すぎますね。。
撤退します。。

[544: 匿名さん]

[自作自演行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[545: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん

地権者は低層階に住むんですか？

[546: マンコミュファンさん]

>>545 匿名さん
低層階は地権者で占めてるので、特に3LDKは7階や8階以上じゃないと買えないです。
もちろん最上階あたりも地権者入ってました。

[547: 口コミ知りたいさん]

>>546 マンコミュファンさん
このエリアに住んでいた地権者の多くは密集地帯の昔からの一戸建が多かったから、広い土地ではないので低層と交換の方が多いんでしょうかね。あと近所に住んでいた時の印象は年齢層が高めでした。

[548: マンション検討中さん]

坪単価430万円？
本当なら高すぎますね。さすがスミフ価格というところですね。なら他物件だなあ。

飛行機問題、暴力団、風俗、周りはごくごく庶民的な住宅街でその値段はやりすぎでしょう。まあ、買わないだけです。

[549: マンション検討中さん]

[No.539と本レスは、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[550: 匿名さん]

大井町で430はさすがにありえん。相場が完全に戻ったら新築でも300未満の街ですよ。高杉

[551: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[552: 匿名さん]

デべが地権者の合意を得るために、高く売れると嘘デタラメをまき散らした結果ではないでしょうか。
実際は、来場者アンケート等を元に修正するのでしょう。

それか、スミフ得意の塩漬け作戦。

大井町は住良い処ですがいわゆる下町で、高級路線は似合わないです。

[553: 匿名さん]

大井町も、駅の反対側の丘の上なら上質なマンションが増えて、割といい感じになってきました。でもこちらは、ラビアンにしてもジェントリーにしても、今一つ。もっともジェントリーは安かったから、適正と言えば適正。

[554: 匿名さん]

色々噂や思惑などあるのでしょうから極端な議論になってますが実際の平均坪単価は380万円程度でしょうね。300万辺りを見込んでいる方はそもそも適合してないかと。

[555: 匿名さん]

>>553 匿名さん
郵便局裏手のザパークハウスとかですよね？
あそこは場所も建物もいいと思います。

[556: 匿名さん]

70で7000〜で売らないとさすがに、、、
もし430@なら大井町にこだわらなくても大崎とな他も買えるし。

[557: 匿名さん]

こんなへっぽこ立地は坪３００でも高いです
住友に引っ掛かるのも見る目が無いよね

[558: 匿名さん]

＞５５５

仙台坂やゼームス坂の上の方の築浅中古もいいよ。ミニバブル期なので、仕様が今の物件とは段違いに良い。

[559: 匿名さん]

俺は坪380って聞いたけど、それでも高いと思ったな。

平均坪340くらいを想定してたので。

[560: マンション検討中さん]

普通に400万円越えと聞きました。

[561: 検討中]

>>557 匿名さん

値段を決めるのはあなたではなさそうですね。
買う人と売る人が良ければそれでいいのでしょう。

立地は良いと思う。

[562: 匿名さん]

>>561 検討中さん
557は家買った場所が悪くて妬んでるでは。本当は大井町が良かったけど買えなかった人かと思います。そろそろマンションコミュニティから脱出してください。

[563: マンション検討中さん]

周辺中古マンションの価格を考えると坪単価370を割ることはないのでは……割れば買いかなと思ってます。価格が出るのは3月中旬以降らしいので気長に待つしかないですね。

他のマンションも検討していますが、売れ行きが良いと言われているマンションでも完売するまでにはまだ時間がかかりそうなので気長に待ちたいと思います。

[564: 匿名さん]

ここに限らず良く周辺の中古の話する営業いるけど、結局中古で出てる価格なんてあくまで売主希望による売出価格であって、成約価格は数百万円値引きされてるんだよね。
戸数も少ないし、それを例に持ち出されてもあまり腹落ちしないよね。
ブリリアの件も定借とはいえ、そもそも戸数が圧倒的少ないし、別に即完て訳でもなかったしね。
今回は70平米越えの3Lがメインだとすると、グロスも張るし360〜370万円が良いとこなんじゃないかな。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん

http://www.bo36.jp/sp/plan/index.html

定借でこの価格なんだから、分譲で事業化したら下回るのは無いでしょう。
規模とか関係ないよ。

[566: マンション検討中さん]

そうなんですよねー、こんなショボい間取りで定借で8000万越えですから。このスミフの物件どうなるんだろう。

[567: 通りがかりさん]

飛行機騒音問題はどうなんでしょうか…

[568: 匿名さん]

あと、リアルに不確定要素なのは、地権者がどんな人達でどんなスタンスで管理運営に口出ししてくか。。
正直地権者の数の多さは気になるとこ。
住友の別物件の湊のタワーマンションでは隣の三井タワーとの差別化要素として、地権者がいないことが相当なメリットですと自ら喧伝している。

[569: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん
本当にそれ。
一億円近く出して購入した入居者と、下町庶民として生きてきた彼ら（多くは高齢者）の価値観やスタンスの差。
地雷の臭いしかしない…

[570: 周辺住民さん]

>>568

>住友の別物件の湊のタワーマンションでは隣の三井タワーとの差別化要素として、地権者がいないことが相当なメリットですと自ら喧伝している。

情報ありがとうございます。
これ、使わせていただきます。
うちのマンション、建替え計画中。
理事に伝えます。
保存させていただきました。

[571: マンション検討中さん]

>>568

これはウケる。ブーメラン。笑

[572: 匿名さん]

400万とかプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーより坪単価が高いなんてありえないから。

実際に売り出すと坪300万くらいだろう。

[573: 匿名さん]

立地で劣るシーサイドのプライムより安いとしたら、すごい仕様ですよ。
例えば、床スラブが１８０ｃｍとか、ガラスが全部単層とか。

[574: 匿名さん]

>>568 匿名さん
湊はそのくらいしか勝ち目全く無しだからね…

[575: 匿名さん]

埋立地の品川シーサイドと大井町は比較にならないです。
大井町が高くて当然です。利便性、地盤、商業施設の
バリエーション、この2駅の比較なら
どれをとっても大井町一択です

[576: 匿名さん]

>>572 匿名さん
品川シーサイドは大分格下ですよ。
でも青物横丁にも歩けるし狙い目かもですよね。大井町と比較したら利便性などは圧倒的に負けますけど。

[577: 匿名さん]

何か変な薬でもキメられてるんでしょうか？
埋め立ての工場跡地と、内陸高台。
路線の利便性、駅回りの商業施設。
立地の時点で比較にすらなりませんよ。

そもそもここを買える層はシーサイドを検討の俎上に載せる事すらないです。

[578: 匿名さん]

でも品川シーサイドは地権者がいないだけ将来的にマシって感じになるかも。笑
立地の差は語るべくもないけどね。

[579: 匿名さん]

たまに的外れなコメント出する人いますよね。
同一人物かな？ 是非とも品川シーサイドにお住みください！

[580: マンション検討中さん]

営業さん曰く、大井町を検討している人は、プライムパークスのMRにも行っている人が多いみたいですよ。

お値段的にはシーサイドに軍配が上がり、その分間取りに余裕をもたせたりできるのかなと思ってます。交通の利便性なら大井町が一歩リード。どちらも大規模タワーマンションで、同時期に販売していなければ迷わないんですけどね〜。

[581: 匿名さん]

周辺住民です。
大井町の生活利便性と肩肘張らない気楽さに慣れると他所に住み替えるインセンティブはなく、周辺の新築価格推移を興味深く拝見しています。築浅住まいなのでまだ良いものの、昨今の相場では暫く買い替えは厳しいのかな、と思ったり。
大井町は好き嫌いが分かれる街でしょうね。猥雑さも個性と受け入れて、気楽に暮らしたい人にはオススメします。新航路の影響は気になりますけどね。

[582: 匿名さん]

シーサイド物件でも、積水の両面ベランダ物件なら、こことの比較対象になると思います。
立地の差は大きいですが、青横近辺は良い街ですし、こちらは地権者物件が賃貸に回りそうで管理に問題が発生しそうですから。

[583: 匿名さん]

>>582 匿名さん
積水のは気になりますよね。
やっぱり海抜はどうしても気になりますが。
地権者とはやはりトラブルケース多いんでしょうかね？

[584: 匿名さん]

>>582 匿名さん
地権者住戸は低層のワンルームに集中してるから、完全に賃貸に回るでしょうね。

[585: 匿名さん]

結局のところ、地権者問題とともに賃貸居住者のマナーも心配ですね。

[586: 匿名さん]

水物とかの共用部がないのが救いだが、ラウンジやパーティールームの規約をしっかり作り込まないと、無法地帯と化してしまいそうだね。
飲酒パーティーや、何かの勧誘パーティーとかとか。。

[587: マンション検討中さん]

日曜日に2回目行って来ました。
一期で販売する住戸と部屋タイプ、販売予想価格坪単価420万円位になりそうとか・・・
各方角、各階からの眺望や日照シュミレーション、マンションの模型など出来てました。
価格的にちょっと不満ですね。
セカンドとして買うので大きな部屋は必要ないのですが400万円切って欲しかった。
担当さんの予想だと思いますが大きくは外れないでしょう。

気になったのはエントランス。
玄関入って階段を下りる？何故フラットじゃダメなんでしょうか。
道路より低いなんて？水入って来ないんでしょうか(@@;

ま、デザイン機能性ちゃんと計算されてるんだと思いますが、足が悪いので階段嫌い！！

[588: 検討板ユーザーさん]

>>587 マンション検討中さん

言われてみればイメージ図に階段ありますね。もしかして東西に傾斜があってどちらかにあわせているのでしょうか。でも、このぐらいの差なら、ならして平地にしますよね。うーん、確かに不思議です。

[589: マンション検討中さん]

420なんだったら撤退します。
買える人うらやましいですが、こればっかりは仕方がないので。
さようなら～。。。

[590: マンション検討中さん]

>>582
>>580

坪単価420とするならば、シーサイド物件と比較すると71平米で1500-2000万ぐらい価格差があるので、
門前払いになるひと多そうですね。かくいう私も門前払い。

[591: 匿名さん]

大井町周辺を歩いてたら新築一戸建が4300万って広告あったよ。
雨風しのげるならいいじゃんと思ったよw
どしてこんなマンションの方が高いのかね。

[592: 匿名さん]

420万か。すみふにしては現実的な価格だね。
最近どのデべも抑え気味で出してきてるね。で、三井の一番町とか駒沢大学のプラウドとかあっさり売れてる。
ここも売れ行きよさそうだな。

[593: 匿名さん]

一戸建てって土地代とか上物代を教えてくれますけど、マンションって土地代がどのくらいで建設費用がどのくらいとかって教えてくれるんですか？
土地代、資材高騰って言ってますけどねぇ。。
大手のデベは最高益あげてるとこあるしw

[594: 匿名さん]

契約書には建物分と土地分の価格配分が明記されるのが普通かな。
消費税額で計算もできる。
頼めば教えてくれるでしょう。

[595: 匿名さん]

>>591
ホテルルートインの道をまっすぐ行った裏手に駅徒歩12分で土地32坪建物28坪の建築条件プランで込み4700万円とかいくらでも出てきますよ。

大井町は妥協して価格だけで買う方多いので坪300万地域と言われています。
坪400万のマンションなんて見たことないですよ？？

[596: 検討中]

>>595 匿名さん

じゃあそっちを買えばいいじゃん。

価格で買ったのは勝島のこと？ しかも2年前。いまの大井町ではないでしょ。

[597: 検討板ユーザーさん]

４２０万高杉〜

[598: 匿名さん]

420万円ってどこから出てきた数字なの？？？
ここは大井町駅ですよ？？？

[599: 匿名さん]

スミフさんとしては、区民公園（大森海岸〉横の物件より高くしないと、あちらが売れないからです。

[600: マンション比較中さん]

プライムパークス品川シーサイドも行って来ましたが、低層階は相場より割安感有りますが、階を上げていくと坪単価は良いお値段になります。プレミアム階はやっぱり億ション

その点、大井町は地権者さん？が最上階にけっこう居たりでプレミアム階は無いですね。
420万円・・・最大で有って欲しいと思うんですが(@@;　

70㎡で約9千万円　80㎡で億ション　


浜離宮契約寸前で撤退した小心者はここに賭けた？んですが・・・
相場がこうも高騰してしまっていて、かなり困惑気味です。

どうしても欲しい～！と思う何かが有れば
金額面ではどうにか折り合いつけるんでしょうけど。

ま、来月には金額出るでしょう？！

[601: 匿名さん]

さすがに平均420万はないと思ってます。
平均は380万円程度なはずかと。
330万円〜480万円くらいの幅じゃないかな。
私は真ん中位の物件を狙いたいと。
平均420万なら諦めます。
とは言いながら大井町のシンボルタワーですし中期で見れば間違いなく悪くはないんだよな〜とか。うーん。

[602: 匿名さん]

>>599 匿名さん
あれ坪単価いくらくらいですか？