シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[43: 匿名さん]

車両基地側に膨大な敷地があるから埼京線の渋谷駅のようにオフセットすれば可能

[44: 匿名さん]

そうすると東海道線の駅ができるのは決定ですね。

[45: 匿名さん]

それでいいよ、、、

[46: 匿名さん]

住民の願望として気持ちは分かるが、まず京浜東北の軌道を変えないといけないから金と時間がかかりすぎでしょ。そもそもJRのメリットが全くない。

[47: 匿名さん]

JRのメリットは確かにあまりないのかもですよね。
オフセットみたいに出来ればそこまでコストはかからなそうに思うのですけどね。
こんな方の意見もありました。
http://83.xmbs.jp/apb-171888-ch.php?guid=on

[48: 匿名さん]

それ１面ホームだと思うが、大井町の乗車率考えると、
２面無いとラッシュ時の１時間２０本ダイヤが守れなくなるよ。

で、２面ホーム作るスペースを確保するには京浜東北の軌道を大きく曲げないと無理。

[49: 匿名さん]

なるほどです。確かに簡単な事ではなさそうですね。

[50: 匿名さん]

みなさん、大井町の今後の地価ってどうなっていくと思われます？
2020年オリンピック、2027年リニア開業位までは上がっていくんでしょうか？

[51: 匿名さん]

同じ質問かもしれませんが、大井町は発展するか、について質問したいです。
No50さんの質問に回答される方がいればついでに回答いただきたく。

[52: 匿名さん]

基本都内のトレンドと連動すると思うけど、マンション用地でいえば基本上がるだろうね。ただし駅から最大10分以内ね。多少離れていてもつられて上がるかと思うが10分超える場所は下がる時は早くのでリスキー。

[53: 匿名さん]

ところで大井町一丁目ってなに？大井一丁目では？

[54: 匿名さん]

既に大分上がって港区並みになってるよね。今後の上昇はどうだろう？昔景気がよかった頃はは港区のマンションとは倍以上違ってたけど。

[55: 匿名さん]

大井町は港区や千代田区の一部のように坪単価６００万とか８００万とか再現なく上がるようなエリアじゃないので上限はあると思う。例えば平均坪単価４００万以上とかのマンションは企画されない。まあアッパーで３５０くらいじゃないの？

見栄張って住むようなステータスの高いエリアではないのでそんなもんだと思う。品川区でも大井町よりグレード高いエリア（城南五山とか）はあるけど、大井町より利便性がいいわけでもないのでマーケットが違う。

[56: 匿名さん]

No45さん

うそつき。。

[57: 匿名さん]

JR東日本広町社宅って今後どうなるのでしょうか？
取り壊して、タワーマンションを建てる計画なんですっけ？
どなたかご存知でしょうか。

[58: 匿名さん]

国会議事堂がくると聞いたことはあります。真偽のほどは定かではありませんが。

[59: 匿名さん]

国会議事堂を大井町に移すメリット、って何かありますか？
国民や議員にとって。

[60: 匿名さん]

国会議事堂ですか？！そうなったらすごいですね！
やはりタワーマンションとかでしょうかね。

[61: 匿名さん]

商業地と聞いた。エキュートの規模のでかいやつ。

[62: 匿名さん]

広町住宅跡地はタワーマンションですよ。

[63: 匿名さん]

両方だろ

[64: 匿名さん]

商業施設はウェルカムです！
IKEAとかコストコなんかも嬉しい感じがします。
って近くにあってもあんまり利用しないかもですけど。

[65: 匿名さん]

丸井が撤退して阪急が撤退して、商業施設は採算取れない。

[66: 匿名さん]

日本共産党みたいなこというね

http://www.jcp-shinagawa.com/personal/miyazaki/news/0592.pdf

[67: 匿名さん]

IKEAやコストコがＪＲの駅前にできるわけないだろ。ああいうのは土地が安い人里離れた田舎に作るから成り立つのてあってそもそもビジネスモデルが違う。

[68: 匿名さん]

品川区は昔は、大井町が区の中心だと思っていたが、
今は大崎・五反田地区が区の中心だと思っているようだ。
金の配分も大崎再開発の方に手厚い。

[69: 匿名さん]

大崎が終わったら大井町でしょう。

[70: 匿名さん]

またタワマン大量供給地帯が生まれるの
？

[71: 匿名さん]

そう言われと、それは嫌ですね。

[72: 匿名さん]

タワーマンションが建つと周辺住民、駅利用者にとってどんなマイナス影響があるのでしょう？
プラスなこともありますよね？
また地価はどうなると想定されるのでしょうか？

[73: 匿名さん]

豊洲の築１０年前後のタワーマンションは既に値崩れしてる。

[74: 匿名さん]

No73さん

そうなんですか？！
豊洲ってオリンピックもあり、急騰しているとおもいました。
タワーってのはなんでダメなんでしょうね。修繕費や管理費かな。

[75: 匿名さん]

タワーマンションが値崩れすると周辺に建つマンションも値が落ちるのでしょうか？
タワーマンションの影響で周辺マンションや戸建の価格ががどう動くものなのかお分かりの方いれば教えてください。

[76: 周辺住民さん]

発表まだですかねー？かなりの再開発になりますから、話題になるでしょうね！

[77: 匿名さん]

>>75

既存市街地にタワーマンションが建つケースは再開発絡みが多いから、周辺もつられて上がるケースが多い。
ただタワーができて日照やそれまであった眺望などが失われた場合、下がることもあるだろうね。

[78: 匿名さん]

ラビアンよりは大きいんだね。このあたりの本命はJR社宅の再開発でしょうが。

[79: 匿名さん]

<<77さん
ありがとうございます。大井町の更なる発展に繋がりそうですね。
阪急ツイン館が出来て駅前がより一層良くなりましたし。
広町の今後にも期待大ですね。

[80: 匿名さん]

ツイン館、正直微妙なテナントラインアップだがまあ大井町にハイクオリティとか求めるのは間違っているので仕方ないかな。おしゃれさや高級感には欠ける大井町ですが、気取りのない店が多く、大井町だけで全ての用事が済んでしまうなど利便性は最高ですね。大きな買い物も渋谷、新宿、銀座なんかに行く必要はほとんどないし。

[81: 匿名さん]

ただ願わくばもう少しオシャレになってほしい。

[82: 匿名さん]

うーんwww。無理じゃね？
これでも相当おしゃれになったよ大井町は。昔を思えば成城石井とかあるの信じられない。

[83: 匿名さん]

まー難しいかw
その辺はなんとか品川駅に頑張ってもらって
大井町には生活利便性の更なる向上をお願いするか。
ちなみに大崎高校のトンネルってまだつながんないのかな。

[84: 匿名さん]

まだまだイベントありますか？

[85: 周辺住民さん]

>>82
確かに昔の大井町は風俗店やぼったくりバーが立ち並ぶ＊＊＊の街だったからねｗ
再開発のおかげでイメージが変わったけど、ここまで変わるとは思ってなかった。

港区は今後住民税を増やすために容積率緩和しまくってタワーマンション増やす計画らしいから田町あたりのマンションは暴落間違いなしだけど、大井町もその二の舞にならないことを祈るわ。

北品川再開発マンションは暴落すると不動産関係者の中では噂になってるから・・・。

[86: 匿名さん]

大崎より、いいかな？

[87: 匿名さん]

品川区という時点でどちらもダメ。

[88: 匿名さん]

勝島がいいかな？

[89: 匿名さん]

なかなかタワマンの情報でないなー
坪単価いくらくらいの設定なんだろう。
気になるなー。場所もいいし350万〜380万くらいかな。

[90: 周辺住民さん]

なかなか 情報でませんねー！

ほんとにできるんですかね！？

[91: 周辺住民さん]

10月15日付で東京都から認可がおりているようですね。


大井一丁目南第1地区市街地再開発組合の設立認可について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/10/20oaf100.htm

合わせて住友不動産からもリリースが出ています。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1410_0006/ooiicyoumeminami_sai...


＜今後の予定＞
権利変換計画認可　平成27年12月
工事着手　　　　　平成28年7月
建物竣工　　　　　平成31年2月

なので、まだ先ですね。。

[92: 匿名さん [男性 30代]]

何か新情報ないかな？？？？

[93: 匿名さん]

着工2016年11月
竣工2019年10月
と、それぞれ4ヶ月後ろ倒しになってますね。もっと遅れそうです。
http://skyskysky.net/construction/201927.html

[94: 入居済み住民さん]

>>93
オリンピック直前ですね。
いいマンションになるんだろうけど新空路が気になるね。

[95: 匿名さん]

何か新情報ないですかね？？

[96: 匿名さん]

大井町相場はかなり上がっていて、ここもスミフなら坪単価350はくだらないのでしょうね。
いつできるのかよくわかりませんが。

[97: 匿名さん]

>>96
現在の相場だと、定借物件のブリリアで坪単価350します。築浅駅近の財閥系中古が400近いので、あの場所で住友なら400は余裕で上回る坪単価をつけて来そうです。
前が一種低層地域なので、眺望遮られないメリットあるものの、西日がキツそうです。

[98: 周辺住民さん]

>>97
近くに住んでます。
西向きだけどキツイと感じたことはありません。
カーテンでなく木製のブラインドを使ってます。
夕焼け空の丹沢山塊と富士山に沈む夕陽が幻想的です。

[99: 匿名さん]

現在の相場からすると、400は余裕で上回るというのは同意見ですが、
その価格で600戸売り切れる需要があるのかというと、疑問ですね。
大井町の飲食店やスーパーにいる人々がそういった所得層に見えますかね。
過去から居住している人々の所得と、今の相場がずいぶん乖離しているように見えるんですよね。
中国人や台湾人が買ってくれるんならいいんでしょうけど。
販売価格を低く抑えるようにデベ自身が努力しないと、大変な時代になると思いますね。

[100: 匿名さん [女性 30代]]

販売時期の景気にもよりけりですが、ここより数年早くスミフが手がける、西品川一丁目再開発（総戸数420）がどうなるかも注目ですね。西品川の値付けと販売状況が、本プロジェクトに多少なりとも影響するようのではと思っています。
私も99さん同様、大井町で坪400がバンバン売れるとは思っていませんが、逆に70㎡以下の60㎡後半で7000万～7500万とかの物件ばかりでも、困ってしまいますね。

[101: 匿名さん]

ここがスミフっていうのが、ひっかかります。
スミフの値段もさることながら、私自身、マンションのデザインが好きではなく･･･。
スミフの建物って、街の風景に溶け込まないというか、悪い意味での存在感があると思いません？
当計画地の隣に建っているオフィスビルも、スミフですが、他では見かけない色（暗い緑色）ですし。

[102: 匿名さん]

中古も含め大井町近辺で探している者ですが、年明け以降、中古市場の動きが緩やかになった印象があります。
昨年の秋頃までは、大井町の中古（特にファミリー向け）は、高値で出てもすぐに売れていく（サイトから消えていく）印象でしたが、その頃と比較すると、最近は同じ物件がずっと紹介されており、なかなか成約に至っていないようです。もちろん、強気な価格帯という背景もありますが。
新築と中古では必ずしも市場の動きは同じではないかもしれませんが、当物件が販売される頃は、不動産市場も落ち着いていてもらいたいものです。

[103: 匿名さん]

いつ竣工予定ですか？

[104: 匿名さん]

東京都都市整備局のホームページによると、
平成28年12月着工、平成30年7月工事完了とあります。

[105: 匿名さん]

こんな情報見つけた
http://airfighter.info/index57.html

[106: 匿名さん]

あと半年近くで着工できるのかなあ。。

[107: 匿名さん]

消費税延期が19年10月に先延ばしになるようなので、デベとしても、そこでの引き渡しを目標にしたいのでは？
ただ、今後の景気によっては、19年10月も先延ばしになるかもしれませんが。

[108: 匿名さん]

＞106さん
近隣の者ですが、既存建物の取り壊しは着々と行われているようですよ。
でも、105さんが書かれているところは、計画地区からわずかに外れるので残ります。
最近、物騒なニュース多くなりましたからね（汗）

[109: 匿名さん]

現地を散歩して見て来ました。もう、工事が始まってるんですね。西は、抜けてて良さそうです。東は、結構高いビルがあるんですね。

[110: 名無しさん]

通勤の都度、ソープの前を通らないといけないのが気になりますが、まぁすぐに慣れるんでしょうね…。お友達は呼べません(笑)

[111: 匿名さん]

公式サイトできましたね！

[112: 匿名さん]

こちらですね。

（仮称）大井町大規模再開発　タワープロジェクト

sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachit

[113: 匿名さん]

スミフのキャッチコピーに、”光景（シーン）となる象徴（シンボル）”というのがありますが、大井町住民としては、シンボルにならなくて良いので街に溶け込むようなものにしてほしいと思います。２９階建てという時点で、十分存在感はありますので、既存の街との調和を目指してください。
湾岸エリアのように、今まで何もなかったところを開発するならまだしも、長い間、多くの人が生活してきた街なのですから。

[114: 匿名さん]

住友のことだから平均坪単価450万はつけてくるかも。
プレミアム住戸は坪500万以上にしてくるだろう。
120㎡以上の部屋もあるから、大井町初の2億ション誕生か？

[115: 匿名さん]

>>113 匿名さん
同感ですね。住友は景観ぶち壊す常習犯なので、周辺住民としては変な物さえ作らないでくれれば、という思いです。

[116: 匿名さん]

品川区民です。大井町はせいぜい坪350程度、頑張ってもグロスで8500万円以内が相場かと思います。億ションとか、つくるのは自由ですが、需要がないもの。そのお金があれば、山手線沿線行きます。
あと、ここを考えるとき、忘れてはならないのが飛行経路の問題。地元では反対運動している人もいるけど、結局は国に押し切られてしまうのでしょう。でも、億ション買って、頭上をジェット機が飛び交う生活って、どうなんでしょう。実際に飛行機が飛び始めたら、騒音はもちろん、頭上を飛行機が飛び交う精神的な圧迫感はすごいと思います。スミフとしては、高値は付けるけど、飛行経路が変わる前には売り切りたい（飛行機の音を実際に耳にしてからでは、客足が遠のくと考えているから）のが本音かと。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
飛行経路は押し切られるでしょうね。
価格は坪350は確実に越えると予想します。借地権のブリリアがそれくらいでしたが、そこより立地も良いですし、所有権ですから。
住友ということも踏まえ、400が目安ですかね。大井町住民層の中でもだいぶ高所得層が集うことになりそうですが。

[118: 匿名さん]

借地権マンションの好調な売れ行き、すみふの強気な価格設定、湾岸に見切りをつけた人の流入等、高くなる要素しか見あたりませんが、売値はいくらくらいでしょうか。横浜駅6分のブランズは400でそこそこの売れ行きです。安くなる要素、飛行機以外に在りますか

[119: 匿名さん]

>>117 匿名さん

押し切るもなにも、飛行機通過は住民説明会が終っているので、政府の正式発表を待つばかりですよ。

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん
飛行機以外に安くなる要素は浮かばないですね。まだ開発余地もありますし。すみふ以外の財閥系なら、今の相場、立地だと、中層階で坪380から390、70平米で8千万くらいと予想します。大井町は便利ですが庶民的な街なので、急騰はしないかと。
そこからすみふ補正が入るんで、坪420あたり、70平米でギリ9千万切るくらいになるかもですね。

[121: 口コミ知りたいさん]

>>116 匿名さん
山手線内は高いよ。知ってる？

[122: ご近所さん]

>118

スミフ大崎は賃貸に変更された。シーサイド2件も悪かろう安かろうの模様。
ここも、仕様や広さを抑えて、総額が安く見える売り方しかできないのではないでしょうか。

[123: 匿名さん]

＞118

大崎、大井町、シーサイドと案件多すぎる。
更に駅近のＪＲ社宅跡地が控えている。
仕様の飛び抜けているゼームス坂の築浅中古でも坪330万円からで取引されている。
仕様が落ちれば池上通りの大規模長谷工の築浅中古が坪300万円以下で買える。

[124: 匿名さん]

ここに限らず、新築に強いこだわりないのなら、建設費高騰前に作られた中古の方が暮らしやすい時代だね。

[125: 匿名さん]

＞123さん
中古に対する見解、私も同意見です。
しかも、それらの築浅中古（330前後）でさえ決して飛ぶようには売れていません。
池上通り沿いの大規模物件などは、ここ半年くらい中古がだぶついています。
坪400の物件が600戸も売れる街には思えないのです。。。（売るのは勝手ですが）

あと、大井町のJR社宅跡地ですが、ここに高層建築物（住宅、商業施設、オフィスなど）は建てられない
ようです。理由は、社宅の下をりんかい線のトンネルが通っているから。これはJRに聞いて確認しました。

JR社宅は築50年で耐震に問題があったため、3年前に空き家となりましたが、未だ解体が進まない理由も、
トンネルに衝撃を与えずに解体する技術が難しいためだそうです。今秋になり、社宅6棟のうち、比較的
りんかい線への影響の少ない3棟を取り壊す工事が始まろうとしていますが、跡地の利用については未定
とのこと。ただ、りんかい線の経緯を踏まえれば、ここに何かを建てるのは難しいかと。
（ちょうど福岡の件もありましたしね）

[126: 匿名さん]

中古は、飛行機の影響が、まだ価格に織り込まれていないのでは。

[127: 匿名さん]

建て替えは簡単だよ。マンション建ててよ

[128: マンション検討中さん]

オリンピックの年に立つなんて随分先ですね
こんなにいっぺんに発表する意味ってなんでしょう？
決めた！と思ってるうちに次のが出て来て迷います

[129: 匿名さん]

オリンピック後はマンション市場価格が下がるのが分かってるから早い段階から売ろうとしているようにしか思えません・・・。
立地的には凄く魅力的だけど、価格を絶対下げない事で有名な住友不動産ですし、高田馬場の分譲タワーマンションも
未だ売り切れる様子ないですし、同じようになるのではないかと思ってます。
売り切れるように安くしてくれればいいのに！

[130: 匿名さん]

>>125 匿名さん
あの社宅、ずっとガランと人気のないまま建っているのはそういうわけがあったのですか！大井町線に乗るたびに不思議に思っていました。すごい情報をおもちですね。

[131: マンション検討中さん]

>>124 匿名さん

建設費高騰前とは、何年くらいですか？中古も割高なのでそれなら新築と考えてますが、物件がないです。
中古は値段盛ってますし、管理・修繕が値上げしてますよね。

[132: マンション検討中さん]

ここは下に店舗が入るみたいですね、駐車場もその店舗と兼用みたいです。
出来たらツタヤ兼用のスタバとか少しおしゃれなお店が入って欲しいけどな

[133: 匿名さん]

リーマンショック前後に設計された物件だね。
大井町ならアリュールゼームス坂かな。
耐震等級2でエレベーター12本、コンシエルジュに
プライベートガーデン付き。
管理費も修繕もなぜかそんなに高くなかったはず。

[134: 匿名さん]

これだけの好立地なのに掲示板が盛り上がらないのは飛行機の件で端から相手にしない人が多いからかな

[135: 匿名さん]

＞１３４

高額マンションの需要層が刈り尽くされたせいではないでしょうか。

[136: 匿名さん]

＞110

同意です。
9000万で新築タワマン買ったのに、恥ずかしくてお友達呼べないなんて…

ソープ、＊＊＊事務所、競馬オヤジ、歩きタバコ（からのポイ捨て）、その辺やっぱり大井町クオリティですよねw

肩肘はらずに暮らせるって意味では落ち着く街ですが。
9000万とか出せる人は他の街がお似合いかと。

[137: 匿名さん]

何気に注目されているみたいですね。

https://www.sumu-log.com/archives/4609

羽田空港アクセス線とリニアが完成したら
外国人も含めれば大井町を利便性で選ぶ人もいそう。

[138: 匿名さん]

近くに住んでるけど、立ち退きして取り壊した家ってボロボロの一軒家で「人住んでるのか？？」ってのも少なくなかった。
決めつけちゃ悪いが、立ち退き交渉もだいぶ難航したって聞くし、どんな人達か何となく想像がつく。

非分譲住戸にそこに住んでた人達が入る可能性もあるわけだ。
価値観の違いが大きくて住民トラブルで揉めそうで恐い。

[139: 匿名さん]

＞138
小さい家が沢山ひしめいてる場所でしたよね。非分譲住戸だけで100戸を超えてるのはそのせい？

[140: 匿名さん]

＞130さん
私の知人が、大井町線の高架下で商売やっていまして、JR社宅を取り壊すことに関連して、9月にJRから地域住民（商店）への説明会があり、そこでJRから話があったそうです。JR社宅はアスベストを含有するらしく、取り壊す際、近隣住民に説明する義務があるらしいです。

[141: 匿名さん]

>>140
アスベスト？本当ですか？
取り壊しの際に粉塵が舞うとなると怖いですね

[142: 匿名さん]

>>137 匿名さん

アクセス線やリニアの完成よりも前に、大井町は車輪を出した飛行機が上空を通過する街になりますが。