シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[2904: マンション検討中]

>>2903 通りがかりさん

そうですね、ペアローンは破綻リスク高いですよね。親からの生前贈与10〜20Ｍはないと、アッパーサラリーマンでもかつかつかと思われます。

[2905: 通りがかりさん]

モデルルームでの雑談では、現金購入者も多いようです。ローンを組まなければ破綻リスクは無いです。仮に将来マンション価格が下がったとしても、損が出るだけで。永住するなら損失も出ません。

[2906: 通りがかりさん]

>>2900 通りがかりさん
あんた何が言いたいの？
世の中には訳のわからん奴がいるなあ。

[2907: マンション検討中]

>>2905 通りがかりさん
なるほど。やはり本物件は地場中小企業の経営者とか、事業承継対策で購入されるパターンがやはり多そうですね。

[2908: マンション検討中さん]

>>2886 検討板ユーザーさん
私も見ました。少し気になって何点か調べました。

1)免震の仕組み
積層ゴムだけの免震の場合には揺れで動く範囲の遊びを超えると、躯体が地面に衝突するとありました。その対策はオイルダンパーということです。

ここはというと、積層ゴム+オイルダンパーでした。


2)断層が近くにあるのか
産総研の活断層データベースで調べて見ました。23区ってそもそも断層ないようです。浦安とか船橋とか、その辺りに断層がありますが活断層ではないようです。

従って長周期パルスを気にしすぎることはないのかと理解しました。

[2909: マンション検討中さん]

>>2908 マンション検討中さん
連投です。
23区に断層はないと言われていますが、最近四谷あたりで南北に伸びる断層の存在が示唆されたようです。本当にそうかはまだ分かっていないようですが。

[2910: マンション検討中さん]

>>2908 マンション検討中さん
ありがとうございました❗
私も気になっていたのですがオイルダンパーまで使っているとは思いませんでした。
自画自賛になってしまいますが、訳のわからない難癖をつける人がいても全て枝葉末節なこと、生活基板の柱は充分具備していると思います。因みに私は契約しました。

[2911: マンション検討中さん]

>>2909 マンション検討中さん
さらに連投ですみません。
オイルダンパーかどうかの記載はなかったので先走った記載になってしまいました。

単にダンパーとだけあるので、鉛かもしれませんし、鋼棒かもしれませんし、オイルかもしれません。

どなたか営業さんに聞いてもらえると助かります。

[2912: 通りがかりさん]

現金購入であれば、相続対策になりますからね。高層マンションによる相続税圧縮効果が期待出来ます。第1期の購入者には高齢者が多かったと伺いました。

[2913: マンション検討中さん]

こんな価格ローンなしで買える人ってわざわざここを買わない気もしますがもともとの住人の方ですかね。いずれにせよローン組むなら頭金は15Mは欲しいですねー。

[2914: マンション検討中]

>>2913 マンション検討中さん

頭金15Ｍじゃ、ちょっと厳しくないですかね。いずれにせよファミリー層が購入選択肢として検討するのはかなり難しそうですね。

[2915: 検討板ユーザーさん]

年寄りばっかりのマンション嫌だなー。

[2916: マンション検討中さん]

私が行った重説ではむしろ小さいお子さんのいる若い夫婦の方が多かったですけどね。

[2917: マンション検討中さん]

若い人も多かったですよ。

[2918: 匿名さん]

大井町という交通至便な立地で、マンション内に保育園が入ると言うことから、購入ターゲットは、共働きで小さなお子様がいらっしゃる家族になると思います。
ただし、実際に購入出来る方々は、相当な額の頭金を準備出来て、かつ年収が1500万円以上の方々が多いでしょう。
それ以外には、現金購入出来る経営者や開業医などがおられそうですね。

[2919: 匿名さん]

保育園併設マンションの購入者は、入園優先権が無いのが普通です。なので購入者の家族構成など無関係です。

[2920: マンション検討中さん]

>>2919 匿名さん
というかこのマンション買えるレベルの年収だとほぼ認可入らないよね
兄弟いて、無認可預けてて、とか点数稼げてやっとかな

[2921: 匿名さん]

>>2920 マンション検討中さん

その事はここの営業担当の方も気にしてました。それでトラブルになる事があるって。。うちには関係ないはなしですが

[2922: マンション検討中さん]

>>2921 匿名さん
逆にこのマンション住んでて保育園入れてる人がいたら、年収低いって目で見られるのかな、、
さらに低層階住まいだったりしたら

[2923: 匿名さん]

年収制限で、マンションの1階の保育園に預けられずに、遠くの保育園に送り迎えすることになると、悲しいですね。

[2924: 検討板ユーザーさん]

>>2922 マンション検討中さん
そんなこと思ってる人がいるとしても考えなくてよいと思いますよ。そもそもこのマンションに住んでる人そのものが都内の高級エリアからは年収低いって目で見られる可能性ありますし。気にしないことです。

[2925: マンション検討中さん]

10〜15年住んだら売却を考えてるのでここは非常にリセール考えると手堅いと考えておりますがいかがでしょうか。

[2926: 口コミ知りたいさん]

>>2924 検討板ユーザーさん
あなたは契約者ですか？
それとも強い意志を持って大井タワーを買おうとしている方ですか？
そのいずれでも無ければ巧妙かつ狡猾なスレとみなされますよ。

[2927: マンション掲示板さん]

>>2926 口コミ知りたいさん
私も2924さんの投稿に違和感を感じていました。この時点で人様の個人的な悩みに優しく手を差しのべるなんて出来た人だなあなんて思ってしまいました。大井タワーをケナすための投稿だったんですね。

[2928: 匿名さん]

>>2925 マンション検討中さん

そんな先のことは分からないでしょう。品川リニアでプラスの前に飛行機通過が始まりますから。

[2929: 住民板ユーザーさん1]

新航路の話、いい加減にやめてくれる?承知した上契約したから。

[2930: 匿名さん]

妬む人間はどこにでもいるものさ

[2931: マンション検討中]

客観的にみてこのマンションに住める人はうらやましいです。低層でも普通の人には手が出せない価格です
。

[2932: 匿名さん]

低層階でも、1億円超えの部屋が複数あること自体、こちらの物件は凄いです。

[2933: 通りがかりさん]

>>2929 住民板ユーザーさん1さん

たまにはイイじゃないですか。「禁句」って言うのは不自然です。
今回は「どう思う？」と聞かれて飛行機の話をしたもので 自然なやりとりに見えます。

[2934: マンション検討中さん]

週末モデルルーム行ってきました。物件高いだけに手付金10%きついっすね。お金がないなら出直せって話ですが。買える人羨ましいです。

[2935: 匿名さん]

>2932 匿名さん
それ、物件自体が凄いのではなく、スミフの値付けが凄いだけだよ（笑）

[2936: 匿名さん]

住友不動産さんは、商売上手ですね。
第1期から小出しに売り出し、次回以降の販売価格は、次回の販売期で都度決めるやり方。かつ後の販売価格が上がるから今ならお買い得と言う。
果たして、竣工前までに完売出来るかどうか。3年間の間に、株価が大幅に下落して景気後退して、不動産バブルが弾けたら、新築価格も下がる可能性がある。
3年間は、長いので何が起こるかは誰にもわからない。

[2937: マンション検討中さん]

55m2の西向きの2LDKに、7000万円以上出さないと買えない。
70m2の西向きの部屋に8100万円以上出さないと買えない。
23m2の4階の1Rが3500万円とは。
80m2の低層階の角部屋が1.1億円超えでビックリです。

[2938: 検討板ユーザーさん]

>>2935 匿名さん
武蔵小山の三井の値付けはもっと凄いよね

[2939: 通りがかりさん]

>>2936 匿名さん
疑問があるなら貴方は買うのをやめましょう
そして3年経って下落する迄静観することをお薦めします。

[2940: マンション検討中さん]

どこのデベロッパーも、今は強気の姿勢ですね。不動産バブルが弾けないと、価格が下がらないですかね。

[2941: マンション掲示板さん]

>>2940 マンション検討中さん
もう行き着くところまで行ってしまって下がるところと
これからまだ余裕を持っていて上昇するところとに2分されるような気がします

[2942: マンション検討中さん]

>>2941 マンション掲示板さん

ここは後者でしょうね

[2943: 検討版ユーザーさん]

>>2942 マンション検討中さん

航路を犠牲にして街の発展を確保していきそう。住むのに適した環境かどうかはどうあれ地価が下がることはないでしょう。
この物件の元々が今の適正水準より少し高めなのが気になりますが。。

[2944: マンション検討中さん]

>>2943 検討版ユーザーさん

利便性だけで言えば下がる要素がないですからね。適正というのは350〜370くらいでしょうか？

[2945: 検討版ユーザーさん]

>>2944 マンション検討中さん
だいたいそんなところかなと思ってます。
願望でもあったかもしれませんが。
中古と比べた水準としてそのくらいで落ち着いてくれという思いでまってましたので

[2946: マンション検討中さん]

>>2945 検討版ユーザーさん

中延のプロジェクトでそのレベルですから大井町はそれより高いのが容易に想像できますね。
それでもまた値上げするらしいですよ。

[2947: eマンションさん]

>>2942 マンション検討中さん
都内でも上昇余地の高い物件と見られているようです。

[2948: マンション掲示板さん]

>>2945 検討版ユーザーさん
希望は自由ですがチョットきびしいのではないかと思っています。

[2949: eマンションさん]

>>2944 マンション検討中さん
何を根拠に？
メチャクチャな希望的観測で笑える
主要駅近でそんな額のマンションあれば
紹介してほしい

[2950: マンション検討中さん]

>>2946 マンション検討中さん
えぇ、ここダメだったら中延がいいなと思ってました。結構行くんですね。平均に対して分散が少なそう。東側低層3ldkと同じぐらいですか。

[2951: マンション検討中さん]

>>2950 マンション検討中さん
多分平均坪400万あたりかと

[2952: マンション検討中さん]

利便性も認めるし欲しいけど、やはり、どう考えても高値すぎるような・・
「売り切れるのかなぁ」と思わずつぶやくと「完成までに完売する予定はありませんし、スミフの他物件も売れ残っているわけではなくて、あえて残しているんです」と営業さん。
「なぜに？？」「バランス良く顧客ニーズに応えていくのが会社の方針」なんだとか。
この会社、信用していいんですかね？
不動産業界には詳しくありませんが、あえて完売しないなんてのは一般的ですか？
住む側にとっては好ましくないし、小出しにチョコチョコ客の顔色を見ながら販売していくのは「上手いやり方」と言うよりイヤらしい気がしますね。

[2953: 匿名さん]

>>2952 マンション検討中さん

2000年頃からずっとそのスタンスで住友不動産は営業している訳ですし、そこに疑問を呈するなら住友不動産は合っていないのかもですね。
青田売りが殆どの今、竣工売りや竣工まで半分残して実物を見せて売るデベが一つくらいあってもいいんじゃない？
マンションデベなんて一杯あるし自分と合うデベから買えばいいよ。

[2954: 名無しさん]

>>2952 マンション検討中さん
そう スミフの売り方はいやらしいの
でも利益ナンバー1だからやめないでしょう
他のデベも真似しているよね
利息が安いから、売れない部屋を維持できるから
まだまだ マンション相場は下がらないかなぁ

[2955: マンション検討中さん]

住友不動産は、デベロッパーの中でも珍しいですね。三井不動産や三菱地所など多くのデベロッパーは、基本的には竣工前までに完売する方針です。
こちらのタワーマンションは、販売開始時期が、丁度不動産価格の高騰時期なので値段が高いと思います。東京五輪の開催後の不動産価格の動向は、わからないですからね。
住友不動産が、竣工しても売り続けるつもりなので、竣工して現物確認して購入でも良いかと思います。
もちろん、気に入りの部屋が残るとは限らないので、判断に迷いますね。

[2956: マンション検討中さん]

>>2954 名無しさん
財務はいい方ではないので、よくそこまで余裕があるよね。
メインバンクが貸出欲しさに片棒担いでるのかも

[2957: 検討板ユーザーさん]

スミフは評判良くないよね笑。

[2958: マンション検討中さん]

>>2957 検討板ユーザーさん
こういう下らない悪口しか言えない下衆は
皆んな無視しよう
私もこれで終わりにします

[2959: マンション検討中さん]

>>2958 マンション検討中さん
2957はもしかしたら世間の評判を表してるのかもしれませんよ
自分に気に入らない発言をバッサリ切るのは良くないと思います

[2960: マンション検討中]

>>2891 匿名さん
15階以下

[2961: マンション検討中]

北のICBMが間違って基礎工事中の現場に着弾するかも

[2962: マンション検討中さん]

>>2961 マンション検討中さん

そんなこと万が一でもあれば都民全員死亡します。無駄に荒らさないでください。

[2963: 名無しさん]

>>2959 マンション検討中さん
こんなところで書く内容ではないですよね
単なる荒らしですかない者を貴方は擁護しますか？

[2964: 名無しさん]

>>2957 検討板ユーザーさん
スミフがいやなら三井のパークタワー小山をお勧めします。
1億で三井の利益4000万上乗せの優良物件です。

[2965: マンション検討中さん]

三井不動産も、商売上手ですね。いつの間にか、品川区のマンションが、港区の価格になってしまいましたね。
かつての不動産バブル時代を思い出します。

[2966: 匿名さん]

高い金額をつけておきながら残った物件を安くするのが三井商法
でも考えてみればもともと高かったのか

[2967: マンション検討中さん]

>>2965 マンション検討中さん


その流れを作ったのは住友さんだと思いますよ
中央線沿いに異常な値付けをして全体の底上げを図る意地悪さ
たくさんのクレームを聞いてますよ
最も直接聞いてるでしょうが

なお両方に共通するのはメインバンクが同じ銀行、と言うことは。。。

[2968: 匿名さん]

>>2967 マンション検討中さん
ここはそんなことを書くスレではありません。
このマンションについてみんなで情報交換をしています。ご理解下さいね。

[2969: 匿名さん]

>>2952 マンション検討中さん
ここのモデルルームに行った際、最優先する条件を営業さんに聞かれ眺望が一番と答えると、ドゥトゥールのモデルルームに連れて行かれました。
なるほど、選択肢を増やすことで満足してもらうため、完売させないんですね、、、というほど素直に思えないなぁ。笑

[2970: 通りがかりさん]

ラビアンタワーの斜向かいのコインパーキングが工事中になりました。
複数の医院になるようです。

だけどその隣のコンビニが店じまいになってた。。。

[2971: マンション検討中さん]

>>2969 匿名さん
人の気持ちに寄り添わず、自分に合わせるのを恐れない企業文化ですからね。同じ冠のつく大企業はどこも似た文化。不思議と。

[2972: 匿名さん]

>>2971 マンション検討中さん
そうですかね。
私は大井タワーを押し付けるのではなく、訪問者の希望にできるだけ寄り添った案内だと思います。
あなたの書き込みは遠回しな悪意を感じますが
私の思い過しなら御免なさい。

[2973: 名無しさん]

ドトゥールの眺望は最高ですよ

[2974: 匿名さん]

>>2972 匿名さん

ごめんなさい。2969の書き込み内容だと不本意だったと読み取れる内容だったので勘違いしました。
むしろ2972さんは嬉しかったんですね。。

[2975: マンコミュファンさん]

>>2970 通りがかりさん
病院の方がずっと有り難いです

[2976: マンション検討中さん]

>>2970 通りがかりさん
伊藤忠三菱の物件の目の前でしょうか？

[2977: 検討板ユーザーさん]

>>2974 匿名さん
2969と2972は同じ人物ではないでしょう。。。

[2978: 匿名さん]

>>2977 検討板ユーザーさん
？？？
2972は2969と同じではないとすると2972のレスにある案内だと思います、というのはまさか。
自分の価値観に合わせて解釈するところがまた怪しいですねー

[2979: 匿名さん]

2969です。せっかくいいスレなのに、私の下手な文章のせいで脱線させてごめんなさい。2972さんとは別人です。
2952さんの投稿を見て、マンションが売れ残ってるとは言えないから、意図的に売り残してお客様の選択肢を広げているかのような説明をする営業さんを想像すると大変だなぁと思って。
ちなみに、ドゥトゥールを見れたのは嬉しかったですよ。大井町のモデルルームのお隣でしたし。

[2980: 口コミ知りたいさん]

>>2971 マンション検討中さん
勘違いによりコロコロと態度を変える貴方が
同じ冠のつく大企業を決めつけネガ
何も知らずして憶測で書いている
本当に無責任なスレですね

[2981: マンション検討中さん]

>>2980 口コミ知りたいさん

日頃の評判の影響？
火のない所に煙はたたぬ

[2982: 匿名さん]

>>2981 マンション検討中さん
火のないところに放火して楽しむ人もいる
→あなた

[2983: マンション検討中さん]

くだらん

[2984: 匿名さん]

2期はいつ頃になりそうかご存知ですか？

[2985: マンション検討中さん]

>>2984 匿名さん
先着なのでもうほぼ終わりました。

[2986: マンション検討中さん]

>>2985 マンション検討中さん
二期の先着順はいいとして、出ている戸数と埋まり具合が情報全然出てこないですよね。どうなってるのかきになる。

[2987: マンション検討中さん]

>>2986 マンション検討中さん

初期は見せてくれましたがいまは見せてくれないようですね…。
これから見せずに価格だけ上げていって引き合いがある客にだけ売るのだと思います。まだ売り急ぐ必要はないようなので。

[2988: 通りがかりさん]

今まで多くの新築マンション販売MRに行きましたが、残り住戸の販売価格を見せてくれない、教えてくれないというところはなく、こちらが初めてです。
高級寿司屋で、メニュー価格がなく、お店の言い値で注文するような感じですね。

[2989: 検討板ユーザーさん]

>>2988 通りがかりさん
マンションなんて同じものは二つとない
売り手と買い手の合意で成立すればいい
契約の基本である

[2990: 匿名さん]

>2988
損したくなければスミフには近寄るべからず、という不動産業界の格言は、そういうところからきている。

[2991: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
それも違うなあ
現に三井や三菱より安いと思われる物件は沢山あるし、販売個数の多さは受給関係の成立によるもの。ただ高いと思ったら深追いをしないこと。物件が多いので自分の納得のいくものがあるはず。2期購入者も納得して買ってるはず。
わたし今回もいい買物をしたと思っています。

[2992: 匿名さん]

そりゃ買ったんなら自賛したいでしょう

[2993: マンション検討中さん]

契約した方、羨ましいですなあ。もうしばらく様子をみて、伊藤忠三菱物件と比べてから決めます。

[2994: 匿名さん]

この先は抽選はしなさそうということでしょうか。
倍率がつくほど購入希望者がいないとか？
他物件のモデルルームを見てから決めようと思ってしばらくモデルルームに行っていないので、どういう状況なのか知りたいです。

[2995: 匿名さん]

まだ売り急ぐ状況ではないでしょうから。

[2996: マンション検討中さん]

抽選ならないように、調整し、買えそうな客、買う意志のかたい客に契約まで持っていくパターンでしようか。

[2997: 匿名さん]

一期より高いのか安いのかもわからない売り方なのかぁ。。。
ここでの情報交換、宜しくお願いします。

[2998: マンション検討中さん]

見学記が追加されましたね。とても詳しく説明頂き有難うございます。
現在価格が出ている部屋は第1期のキャンセル住戸ですね。
第2期の価格は、9月下旬に発表されるようです。毎週末の見学会が大盛況のようですので、購入見込み客の状況を踏まえ販売する部屋と価格を検討して出すようです。第2期で100戸程度販売されるのかなぁ。

[2999: 匿名さん]

第1期のキャンセル住戸が複数残っているのは、第2期の価格が不明なので、第2期の価格が出て比較したいという心理からかと思います。
もし第2期の価格が大幅に上昇していたら、キャンセル住戸はすぐに完売するでしょう。

[3000: マンション検討中さん]

伊藤忠三菱の物件の情報はまだですかね？どなたか情報お持ちの方いらっしゃいませんか？

[3001: マンション検討中さん]

伊藤忠三菱のプロジェクトの情報はまだ発表されていませんね。私も情報を集めています。

[3002: 匿名さん]

大井町は住みやすいですよね。品川に住んでいる先輩が、大井町にマッサージと買い物に週に何度も行っています。

[3003: 匿名さん]

品川にだってマッサージはありますよ。