シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[2551: マンション検討中さん]

地権者が等価交換で手に入れてるということは1Rの賃料は相場に比べて安くなりそうですね。そうなると住民の質が心配ですね…。

[2552: 名無しさん]

>>2551 マンション検討中さん
賃貸者と分譲所有者とは基本的に違いますから
分譲で所有している人が幾らで貸してもマンション検討者は気にしなくてもいいのでは？

[2553: マンション検討中さん]

こちらの１Rマンションの賃貸は、大井町駅近、最新の設備等を考慮して、近隣相場よりも高い金額で賃料設定されるでしょう。賃貸の区分が混在することのリスクとしては、賃貸に入居する方が共用設備を乱暴に使用したり、眺望ラウンジなどに友人を呼び騒いだりするようなことがあるかもしれないことかと思います。これらは管理規約や使用規約でルールを守ってもらうようにすることと、違反者に対する注意、罰則等の運用を管理組合がきちんとしていくことが重要になると思います。
ブリリアタワーや、住友のシテイテラスにも１Rの２０ｍ２強の住戸はありませんでしたので、シテイタワー大井町の懸念点にはなるでしょうね。（最初から賃貸住戸が数十戸入ることが組み込まれていること）

[2554: マンション検討中さん]

帰ったら資料みますが、1Roomが100戸ぐらいあったような気がします。あまり気にしてなかったのですが2553さんの仰るようなリスクありそうです。

[2555: 匿名さん]

1Rで単身者だと
新航路飛行時間は自宅にいないことが多いでしょうから
ここに向いてますね。

[2556: 検討板ユーザーさん]

100戸以上単身者向けの住戸がありますね。お金持ちのボンボンがスカイラウンジやゲストルームでパーティしてハメを外すかもしれませんね。規約で使用に制限を設けられないのでしょうかね。

[2557: 匿名さん]

1戸で権利も義務も一つ、が原則ですから。
使用抽選権利や、理事に成る義務など。

[2558: 検討板ユーザーさん]

非常にポジティブに考えれば、1Rがあった方が世代層が分散して30年後、老人だけのマンションにならないかと。もちろんマイナス面に関しては、理事会で積極的に対応していく必要がありますね。

[2559: 匿名さん]

築30年の古いマンションの賃貸に、若者が住みたがるかどうか。

[2560: 名無しさん]

>>2558 検討板ユーザーさん
そう思います
物事には全て2面性あり、何もかもが常にメリットなんてことはあり得ません。メリデメ共存をいかに受け止めるかは人それぞれ、私は全く気にしていません。

[2561: 匿名さん]

>>2559 匿名さん
30年先の事を考えてどうするのよ。
日本が今のままであるかどうかも分からないのに

[2562: 匿名さん]

日本は今のままある、って前提でないとローン背負ってマンションは買えないよ。

[2563: マンション検討中さん]

30年後の議論はやめましょう。少なくとも日本がなければ我々は生活できないのですから。

[2564: マンコミュファンさん]

>>2563 マンション検討中さん
それもそうですね
今はいらぬ心配は無用です
心配したって何も変わらないならポジティブに

[2565: ご近所さん]

再開発で発展する大井町の１０年後に期待してここは買いでしょ。地元にいて、久々にいい物件だと思いますよ。価格もいい価格だが。西の中住戸１５階ぐらいがいいかな。まだ出てない間取を見てから考えます。角住戸は無理なんで。

[2566: マンション検討中さん]

西向きの15階前後は、眺望も良さそうですね。

[2567: マンション検討中さん]

期待大なため価格も以前の大井町に比べるとかなり強気ですからねー。そこをどう見るかですね。

[2568: マンション検討中さん]

ここ数年で新築マンションの価格が凄く高くなりましたね。東京五輪の後に不動産バブルがはじけて値段が下がるという話もありますが、現時点ではどうなるかがわかりませんね。もしかしたら更に高くなっているかもしれないし。

[2569: マンション検討中さん]

先に1Rの住人が懸念との書き込みがありましたが1Rの多い他のマンションを調べてみると、かえって管理料が集まりやすいというメリットが
多いということが分かりました。また賃貸物件は家賃に含めて集金するので取りっぱぐれがない。
もともと大井は便がいいため賃貸料が高いエリア
大家さんも強気の値段をつけるはずです。

[2570: 検討板ユーザーさん]

>>2568 マンション検討中さん
販売時に高すぎたマンションでかつイメージ先行のマンションは下がるでしょう。大井はそれほど高くなく、実需に裏打ちされたマンションなので上がる可能性大でしょう。

[2571: マンション検討中さん]

こちらは武蔵小山スレと違い落ち着いてますね。
第2期の販売はどうなりますかね。隣の三菱の物件を見てから申し込もうかと思っていたら営業さんに価格上がるからとせかされました。逆にこれ以上価格あげたらこの物件は売れなくなってしまうかと思いますが…。

[2572: マンション検討中さん]

これ以上の価格アップは、正直厳しいと思います。価格が上がるので早めに買うべきというのは、営業トークかと思います。隣の三菱伊藤忠の販売開始を見ながら比較検討して行きたいと思います。

[2573: マンション掲示板さん]

>>2572 マンション検討中さん
ただ私は200万(平均だと思いますが)ほど上がると思います、と営業さんから聞いています。
私はこれ以上買う立場には無いので急かされたわけでもありません。営業トークではないと
思いますよ。
話は変わりますが、大井のスレは皆さんまともな情報交換をしていますね。大井を検討している方は良識者が多いということの証しかも知れませんね。

[2574: マンション検討中さん]

第1期より上がる部屋もあれば下がる部屋もあります。上がる部屋だけを対象に上がる上がると言われているだけです。

[2575: マンション掲示板さん]

2573です。
すみません。私は2期の話かと思って書きましたが、ひょっとして3期の話だったのでしょうか。
もしそうなら金額アップの話は聞いていません。
ただ時々現場に行きますので隣の伊藤忠三菱の工事現場も見ていますが計画通りに建つのでしょうか？施工会社も未だ未定となっていますが。

[2576: マンション検討中さん]

住友不動産殿は、基本的に値引き販売を行わないデべですので、今回第2期で平均200万円アップしてくるというのは、MR見学に来て購入検討している見込み客の情報から、値上げしても売り切れるという判断をしているのでしょう。しかし、最初に全住戸の販売予定価格を出さないで小出しにしてくることは、買う側からしたらあまり気持ちがよいものではありません。（足元を見られている感じがします）
数年前に住友不動産殿の分譲するタワーマンションのMRに行ったときは全住戸の販売予定価格の一覧表を見せてもらえましたが、現在は販売方法を変えてきているのですね。
ラヴィアンタワーに比べると、販売価格を抑えるために、部屋の面積を小さくしていることは否めませんね。
ラヴィアンタワーの高層階は１００平米ｍ以上の部屋だったと記憶しています。（それで１億円弱でした）

[2577: 評判気になるさん]

>>2576 マンション検討中さん

仕方ないですね。数年前からは全てのマンションの相場が大幅に上がってきています。
それはどのデベでも同じですね。

[2578: マンション比較中さん]

ラヴィアンタワーって定期借地権付だったじゃないかな？だとすると、比較するのはどうかな？
２期は１期より高くなっていると思います。まだまだ、小出しに出してくると思い、まめにMR行きます。

[2579: 通りがかりさん]

>>2571
不動産は一期一会なので、今絶対欲しい物件が相応の金額であるなら契約すべきです。中古の場合など常識です。(新築は基本指し値はなく言い値ですが)
ただ他の物件と悩まれているなら待つべきでしょう。本当に欲しい家が近隣に自分より安い価格で売られた苦痛を味わいながら一生過ごすより、最悪200万円高くても住みたい家に住む方をお勧めします。契約後に金利が上がるリスクは200万円どころじゃないですし。
あと、スレにはその物件を売りたいデベ関係者も他の物件を売りたいデベ関係者も居る可能性を差し引いて検討されることをお勧めします。

[2580: マンション検討中さん]

ブリリア ラビアンタワーは、定期借地権では無く所有権の物件です。定期借地権のブリリアは、東大井の物件です。

[2581: 匿名さん]

確かに数年前の相場で買えたらと思いますが、こればっかりはタイミングなので受け入れるしかないですね

[2582: マンション検討中さん]

この前新築のチラシ入ってたけど、月々の支払い総額（管理修繕費含む）計算したら賃貸と大して変わらなかった。いまや利回り2%とか多いからね、まだ引越しとかしたいし珠玉の物件に出会ってないから賃貸でいいわ

[2583: マンション掲示板さん]

>>2582 マンション検討中さん
いいマンションですが
ギリギリの賃貸生活をしている人は無理する
必要はないと思いますよ。

[2584: 周辺住民さん]

数年前に都内某所のタワマンを卒業して大井町の低層マンションに移りました。
全レスを拝見できていないので、ネタが被ったら申し訳ないですが、情報共有してみます。

＜飛行機＞
１-２年前の夕刻、国交省等からの事前周知もないまま飛行実験したようで偶然遭遇しました。
現在言われてる着陸ルートではなく、なぜか離陸（上昇中）でした。
大井町は高度300ｍ程度とのことですが、離陸でエンジンをぶん回してるせいか爆音でした。
本タワーが建つJR大井町駅西～南西エリアは閑静かつ密集した住宅エリアなので、あの爆音と
高度にはかなり驚きました。私は飛行機が好きなのでワクワクしたものの、氷などの落下物の
危険性はあるんだろうなぁと感じてます。
＜風俗店＞
大井駅前中央通り沿いにソープランドがありますが、生まれも育ちも大井町のご老人から、
あの場所には戦後すぐから風俗店があり、地権者が連綿と継続させていると聞きました。
おそらくなくなることはないだろうとのこと。ただ、子供の教育上よろしくない感じの人が
周囲をふらついてることはないので大丈夫だと思います。
＜JR原町住宅跡地＞
地元で噂になっており、かつ、別ルートで私の友人夫婦がつかんだ情報ですが、跡地に建つ
施設の一部として大きな保育園ができるとのことです。区内在住・在勤者が最優先されるので、
私の友人夫婦はそれを見越して昨年大井町に引っ越してきました。
＜住み心地＞
交通の便が良く物価が安いです。本タワーからだとJR西大井駅も徒歩圏内(12-13分)です。
呑み屋が多いですが、ギャンブラーな方々やご老人な方々は陽が高いうちに飲んで早々に
いなくなります。夜に飲んでるのは大井町で勤務するサラリーマン・OL・飲食関係者と、
仕事帰りの大井町在住者が多いです。土日祝日になるとわざわざ大井町へ飲みに来る人も多く
見られます（1-2年前に出た大井町Walkerの影響による）。
＜その他＞
個人的にあったらいいなぁと思うのは、BOOKOFFとコメダ珈琲ですね。大井町にはありません。
お子さんがいらっしゃるご家庭は、自転車は電動自転車がオススメです。武蔵野台地の南端と
いう土地柄のせいか、地味にUPDOWNがあります。

以上です。長文失礼しました。

[2585: マンション検討中さん]

>>2584 周辺住民さん
丁寧な説明を頂き有難うございます。
コメダ珈琲が出来ると嬉しいですね〜
ブックオフ、ハードオフは以前、建替え前の阪急2階にあった頃は良く利用しておりました。今は大森のブックオフに行っております。5月中旬に西友に移転して店舗フロアが広くなり、服やおもちゃなども同じフロアで売り買い出来て便利になりました。

[2586: マンション検討中さん]

>>2584さん
とても貴重なコメントありがとうございます。こゆ情報を大人な対応で建設的に共有していきたいですよね。

[2587: マンション検討中さん]

>>2584 周辺住民さん
貴重なコメントありがとうございます。
自分は検討者ですが、あまり土地勘がないので周辺住民の方のご意見は大変参考になります。
騒音の件気になりますが、今住まわれてるのは
このマンションの付近もしくは東大井付近でしょうか？

こちらのスレは皆様建設的な意見が多くいいスレですね。

[2588: 周辺住民さん]

>>2585さん

私も建替え前の阪急2階にBOOKOFF/HARDOFFがあった頃を知ってる世代です。
大森の店舗は先日行きました。川崎と比べるとまだまだなものの、そこそこの
品揃えで頑張ってますよねｗ

コメダ珈琲ができる確立が高そうなのが、本タワーのテナントフロアと勝手に
想像してますが、どーなんでしょうね…どなたかご存知ですか？？？

で、追加情報です。
＜小学校＞
お子さんがいるご家庭で中学受験を検討されてる場合、本タワーの学区域で
一番有名なのは大井第一小学校です。進学指導をしてくれる先生を寄せている
と聞いてます。なお、品川区はブロック内ごとで学校選択ができます。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000005000/hpg000004994.htm

＜人の流れ＞
羽田からバス直通、品川から一駅ということで、旅行や出張での宿泊者が
かなり多いです。コミケがあるとさらに拍車がかかります。

＜交通＞
平日朝の通勤時間帯における京浜東北線品川方面の混雑は、田園都市線や
埼京線、湘南新宿ラインよりはマシですが相当な混雑です。観光客が増えて
スーツケースを持った乗客が増えたため一発で乗れないときもあります。
ただしその混雑も品川までです。
渋谷・新宿・池袋方面へ通勤される場合は、会社が通勤費全額補助であれば
りんかい線がオススメです。ラッシュとは無縁、大崎駅でほぼ100％座れます。

＜銭湯＞
駅前の阪急ガーデンにあるスーパー銭湯「お風呂の王様」が有名ですが、
一般の入湯料が高いんですよねぇ…あくまでも阪急のホテル宿泊者向けなんです。
もともと品川区は銭湯が多い区として有名です。昔ながらの情緒あふれる銭湯から、
スーパー銭湯と昔ながらの銭湯の中間的なキレイな銭湯までラインアップが豊富。
460円（大人）でちょっとした温泉気分が味わえます。
ちなみに、先のスーパー銭湯を含め本タワー徒歩圏内だけでも4件あります。
個人的なオススメは、本タワーからだと徒歩5分の東京浴場です。

[2589: 匿名さん]

ブックオフ欲しいですね。広町の再開発で復活しないかな。
スリーコインズ、ニトリ(蒲田にあるコンパクトverでOK)も欲しいなぁ。
アトレからケユカが撤退したのは悲しかった。

なお、ヨーカドー上のダイソーが改装して品揃えがパワーアップしてました。

[2590: 通りがかりさん]

>>2589 匿名さん
ユニクロも改装して使いやすくなりましたね

[2591: 匿名さん]

>>2590 通りがかりさん

そうですね、広くなりましたし。
そしてユニクロで思い出しましたが、GUも欲しい…。
銀座やお台場に出れば良いだけかもしれませんが。

[2592: マンション検討中さん]

後悔先に立たず。後悔あとを絶たず・・・。

[2593: マンション検討中さん]

>>2592 マンション検討中さん

どうされたんですか？変な物件を買われてしまったのでしょうか？

[2594: 匿名さん]

ブックオフは大森にありますし、あまり清潔ではないので要らないです。

広町の再開発に復活あまり期待しないほうがよろしいかと思います。
。
ニトリはウィラ大井、大森にあるので正直要らないと思います。



２０１２年にヨーカドー上のダイソーが改装して品揃えが良くなりました。

[2595: 匿名さん]

>>2590


4月からユニクロはキッズも取り扱うようになり、使いやすくなりましたね。
広くなりましたし。

GUは京急蒲田にありますし、コムサはイトーヨーカドー大森にあるので要りません。

川崎やお台場に出れば良いだけかもしれませんが。

個人的には撤退し、アトレにあったＧＡＰが欲しいです。　ヤマダ電機規模縮小しないかな？

[2596: 通りがかりさん]

ちなみにここがあるのもお忘れなく…一般市民には関係ないかも知れませんが歩いて３分くらいですから。

https://＊＊＊.net/index57.html

[2597: 名無しさん]

>>2594 匿名さん

先日改装してまた良くなりましたよ。

[2598: ご近所さん]

大井町3年目です。大井町最高です。
週末は歩いてシーサイドで朝食、バスでお台場、川崎、自由ヶ丘でランチ、バスで五反田ラーメン、天王洲のカフェとかよく行きます。
どこも10分程度。もちろん大井町周辺のラーメン屋はぐるぐる色々な店に行ってます。
コメダ、100円回転寿司、マック復活への期待は大井町スレで結構議論されてますね。個人的にはシズラーとかきてほしいです。美味しいサラダのお店があったら嬉しいなと。
広町への期待はかなり高いです。広町の保育園は今もありますね。仮設なので正式に出来るのであれば嬉しいです。大阪高校下のトンネルが開通したら武蔵小山までバスとか通りそうな気がします。飛行機は不安です。なんとか回避してほしいです。。こちらの物件の坪単価には正直驚きました。東口のブリリアの定期借地が一気に価格帯をつりあげましたよね。私はその前に買ってるのでラッキーかなと。こちらの物件は大井町の今後を占う指標として応援してます。入る予定のクリニックの先生は有名です。近くの伊藤忠も坪単価かなりら強気と不動産関係者から聞きました。住んでみるとやはり立地の良さと物価の安さは住み心地に直結しますね。立地は間違いなく最強です。高速も近く東名や中央道の様な渋滞エリアではないのでゴルフはどこ行くにも行きやすいです。物価も安くていいですよ。もちろん都心の方が便利かもですが物価高いし駐車代とか高いので本当の金持ち向けだと思います。即完出来るといいですね。長々とすみません。

[2599: 匿名さん]

生活の便という視点なら好立地。下町で、お洒落ではないけどね。

ここのデメリットは、地権者が多くて賃貸も増えそうだから、将来の管理に不安が残ること。
10年で子供が育ったら売ろうとか、賃貸で住む方に向いていると思う。

まあ、今日明日は大井どんたくだから遊びにおいで。大井町らしさが感じられるから。

[2600: ご近所さん]

今日、明日は、有名な「おおいどんたく」ですね。午後から雨になるようですが、お時間があれば見学がてら遊びにいらしてください。大井町の下町の雰囲気を感じることができますよ。
今朝、三菱・伊藤忠の工事現場の前に、大量の工事用自動車が停車し、電気関係の工事を開始していました。
これから、三菱・伊藤忠の物件も工事が開始されそうです。
シテイータワー大井町の現地も、今日も地下基礎工事を実施しております。