シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[1439: マンション検討中さん]

>>1436 匿名さん

この人は検討する気なしですね。
うちは子供の進学に合わせてどうしてものタイミングなので。
5年後、10年後とか余裕ないです。

[1440: 検討板ユーザーさん]

>>1436 匿名さん
>区役所の跡地、広町、東芝病院の跡地...
転勤でしばらく大井町離れてるんだけど上記の場所はデベに売却されてるの？すごいね。

[1441: 匿名さん]

東芝病院は、病院として売られる可能性もあるのでは。
各種医療機器も揃っているから。

[1442: 匿名さん]

それよりも、山王の奥にある東芝会館がマンションに売られたら、良い物件になりそう。利便性は今一つなので、こことは競合しないだろうけれど。

ちなみに、アリュールゼームス坂は元東芝の社長邸。

[1443: マンション検討中さん]

皆さんに率直に伺いたいのですが、購入後何年くらい住む予定ですか？うちは管理費や修繕費を考えると20年くらいが限度かな〜と話しています。

[1444: 匿名さん]

地権者等多いので、大規模修繕の準備が始まる15年目あたりの方がよさそう。

[1445: マンション検討中さん]

>>1440
いや、そんなことはなくて、一つも売却されていない。

JRが所有する広町がJR自身による再開発と、デベに売却しての再開発があるはずで、耐震工事をしたとはいえ老朽化している品川区役所移転候補としては有力だと思う。

なんせ、近いし。

でも、具体化するのはきっと最低でも5年とかかかるという話。

東芝病院は全くわからんです。東芝資本が無くても運営できているならワザワザ消滅することはないのでは、という気がしますが。

[1446: マンション検討中さん]

高層用エレベーター、21階から29階で、たった1基⁇中層が2基なのに何故だろう。隣の非常用は高層用にすべきでは。180戸で1基は聞いたことないのですが。

[1447: マンション検討中さん]

そもそもだけど、管理費や修繕積立金がバカ高い中古のタワマンってどんな人が買うんですか？お金を湯水のように使える人ですか？

[1448: 匿名さん]

>>1447
管理費がバカ高いマンションは一部のプレミアムマンションを除き、その分中古価格がディスカウントされるので何年住むかで判断するのではないでしょうか

[1449: マンション検討中さん]

>>1448 匿名さん

レスありがとうございます。管理費が高い中古物件は、新築で買った人がそのあと中古で買ってくれる人の分まで管理費を払うイメージでしょうか？
…すると修繕費についても同様ですか？不勉強ですみません。

[1450: マンション検討中さん]

>>1446 マンション検討中さん

確かに図面見るとそうですよね。。営業さんは「高層階も2基ある」とチラッと言ってたような。今週確認します。

[1451: 匿名さん]

>>1449
管理費はサービスの対価なので安ければ安いほどよい、というものでもありません
ただその内容がサービスの質だけでは説明できないほど高い場合は価格で調整することになります
バブル機に高級マンションとして分譲された１００平米を超える面積をもつマンションは月額１０万くらいのランニングコストがかかる物件が珍しくありませんが、そういう物件は坪単価でみると周辺相場より割安に売り出されていることがよくあります

[1452: 検討者]

管理は資産価値維持にも住み心地維持にも必要なので損得感は働きにくいけど、タワマンの場合特に修繕積立金が10年目位から上がってくるからそこが不透明ですよね。

[1453: マンション比較中さん]

確かに、、いい立地の物件を見つけて、新築で修繕積立金2万程度のタワマンだったら買おうか検討するけど、築15年〜で修繕積立金5万とかだと「買わねえよ」ってなるわ
販売価格がハイパーお買い得だったら別だけど

[1454: 匿名さん]

だから、そういうお買い得感に近い価格で流通することになる。
タワマンを35年ローンで買って、何かの事情で５～１５年前後で売ろうとしても、残債が市場価格より高くて売れずに自己破産しかなくなる人の予備軍が沢山いそうだね。

地権者の多いここは、売り逃げ計画が企てられない人はやめた方がいいと思います。

[1455: 検討者]

品川シーサイドのセキスイのスレ盛り上がってますね。大井町買えないけど品川区に住みたい人なんでしょうけど物件自体も結構良さげですね。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1445 マンション検討中さん
詳しいご説明どうもありがとうございます。時間軸は長いもののどれも実現すれば街全体には少なからず影響がありますね。京浜東北はラッシュ時そこそここむのでそことのバランスも気になります。

[1457: 匿名さん]

>1456

品川方は品川までひどい混雑だけど、蒲田方はそうでもないよ。
間違っても、朝は西口を使わないこと。

[1458: 匿名さん]

>>1454 匿名さん

山手線の外側ですし、これまで幾つものマンションを転がしてきたプロならともかく、初めてマンションを買うような素人には難しそうですね。

[1459: マンション検討中さん]

ホームページの物件名が、シティタワー大井町になっていました。やっぱりというか、そのまんまと言うのが、率直な意見です。
leadingTokyoとか大規模再開発とか盛り上げたわりには、普通な感じですね。
普通ということは、スミフとしても力の入れ方を含め、他の物件とも何ら変わらないということですよね。

[1460: 匿名さん]

シティタワー大井町に決定したようで良かったです。

シンプルが1番ですよね。

浜松町なのに浜離宮やら、八丁堀なのに銀座東、大森なのに品川とか、
見栄張りもここまで極まった感があるマンション名は恥ずかしいだけだからね。

[1461: マンション検討中さん]

モデルルーム行った方いますか⁈
どんな感じですか？？？？

[1462: ご近所さん]

「大井町も偉くなったものだ。」

地元民の率直な感想でした。

[1463: マンション比較中さん]

モデルルームは西の中住戸。オプションだらけはどこも同じようなものですが、結構人は来てました。

[1464: 匿名さん]

この物件の件で何度か田町館に足を運んでいますが、
事前案内会開始当初の盛り上がりっぷりからはだいぶ落ち着いたようですね。

営業の方も「当初は『間違いなく抽選になります』と案内していましたが
価格発表後、やはり降りた方が相当数いらっしゃったのは確かです。
このまま行くと全戸漏れなく抽選になるといったことはないのではと思います」
と言っていました。
モデルルームはすみふさんらしくいろいろ施されていましたが、
すみふのモデルルームをご覧になったことがある方にしてみれば
"想像通り"の感じと言えるのではないでしょうか。
「え、こんな感じなの？」というところはありませんでした。

個人的には管理組合が気になりますね。地権者の方が多いというのも
さることながら、1Kも数ありますもんね。1Kは、実際は賃貸で借りる方も
多そうですので、そこまで管理組合での絡みはないかもしれませんが、
やはり単身者とファミリー層では求めるものの方向性も違いそうですよね。
そう考えると、私はそれほど使うつもりはないですが、パーティールームとかは
家族連れ同士が集まって楽しむのとはまた別の、単身者が友だち呼んでワーワー
やるようなことも少なからずありそうですし、ファミリーかDINKSしかいない
マンションとは雰囲気は異なるかもしれないなと思っています。
それがいいか悪いかはさておき。

[1465: マンション検討中さん]

モデルは、71平米くらいのものでしたが、思ったより、クローゼットとシューズインクローゼットが小さく感じてしまいました。
皆さまは、どう感じましたか？

[1466: 匿名さん]

第一期で目標販売数より大幅に未達だった場合、第二期以降の価格を下げるってことはないんですかね。一応、区のプロジェクトだし、イレギュラーな感じで。スミフもそろそろ、そういう柔軟な売り方していかないとキツイんでじゃないのかな。

[1467: ご近所さん]

ここを下げると、品川埠頭や有明はもっと下げなければならない。
スミフのドミノ理論。

[1468: 評判気になるさん]

せめてエアコンはビルトインにしてほしい

[1469: 買い替え検討中さん]

価格は出たんですか。最上階は高いのかな。２８階でもいいんですが。

[1470: 匿名さん]

>>1469 買い替え検討中さん

価格でました。モデルルームで公開中です！

[1471: マンション検討中さん]

>>1470 匿名さん
平均坪単価どのくらいでしょうか？？

[1472: 匿名さん]

>>1471 マンション検討中さん

ここを買う人ってさ、モデルルーム見学含め最大6回も田町に行って商談してるんだよ。今までに。
その人達にしてみたら、知りたきゃ自分の足で田町に行って聞けって思うよね。あなたのパシリじゃないんだからさ。

[1473: 匿名さん]

>>1466 さん

> 第一期で目標販売数より大幅に未達だった場合、第二期以降の価格を下げるってことはないんですかね

ここまでの意向シートの提出状況を聞いてきましたが、
「第一期で目標販売数より大幅に未達」ということ自体そもそもありえなさそうですので、
この「～だった場合」の議論は意味がないですね。

[1474: 坪単価比較中さん]

最上階は坪単価４２０ぐらい。２０階ぐらいでも３９０ぐらい。中層住戸は後に回すようです。西側の住戸を増やして、高層階と低層階を先に売るようです。東は中層から売るみたいです。３７０ぐらいですかな・・・。

[1475: 匿名さん]

>>1467 ご近所さん

>>1467 ご近所さん
販売価格を下げて値引きとなると色々と不都合があるので、価格を下げないで他購入者に分からないように価格の融通をする手段はいくらでもありますよ。例えば購入援助金名目で諸経費分を負担するとか、それで値引きが足りない分はオプションを付けまくるとか。
ただ誰にでも声を掛けるわけではなく、無理なく買える資金力があって、こういう掲示板で他言しないだろう人を識別して値引き交渉をしています。ここは間違えると命取りになりますからね。スミフがそれをやっているかどうかは分かららませんが、まぁ普通にどこもやっていることです。

[1476: 匿名さん]

>>1474 坪単価比較中さん

東側買う人なんているのかな。。。あっ、だから安いのか。納得。

[1477: 検討板ユーザーさん]

>>1476 匿名さん

西向きタワマンの春夏の午後の陽射し〜夜の暑さはみんな気にならないの？

[1478: 匿名さん]

>>1477 検討板ユーザーさん

暑さ→窓に断熱フィルム（外側）
紫外線→窓にUVフィルム（内側）
日差し→レースカーテン的な布

で解決。

[1479: 匿名さん]

暑さは二重ガラスなら気にならないでしょう。ちなみにガラスの外側は共用部なのでフィルム貼れましたっけ。

[1480: ご近所さん]

前評判よりは安いね。
案外すっと売れちゃうのかもね。
大井町は地理上文句ないですからね。
ここ10年は品川周辺の開発はエグいですしね。
山手線新駅、オフィス&商業ビル8棟、京急品川一階に移設、南北線品川延伸、リニア、地下開通。色々デパート出来るだろうし。

[1481: 匿名さん]

>>1480 ご近所さん

あと飛行機…
マニアにはたまらない観測スポットになります

[1482: 匿名さん]

東側は、目の前に29階建てのペンシルタワマンができる可能性もありますからね。先々のことまで考えられる聡明な方は買わないでしょう。坪単価しか見ていない近視眼的な人が飛びつく感じかな。

[1483: 匿名]

確かに大井町は利便性いいですよね。
坪単価400弱ならなんだかんだで完売しちゃうんだろうね。

[1484: マンション比較中さん]

第一期が好調なら第ニ期はガッツリ価格上げてきそうですよね。笑

[1485: 匿名]

現地行きました。
あれ4分？もう少しかかったような気が。
もう少し近かったらなぁ。
駅から5分てまーまーありますからね。
まーでも湾岸みたいにエスカレーターやらプールやらスポーツジムとかにバカ高い管理費取られないしその為に修繕金もうまく積立られる気がしていいかもね。

[1486: マンション検討中さん]

東側そんなにダメですかね？？？？
朝日が入って良いと思うんですけどね。

[1487: マンション検討中さん]

>>1486 マンション検討中さん

だから、すぐ東の土地に高い建物が建ったら建物しか見えなくなるって話だと思います。
スミフの営業さんは言葉を濁していましたが、きっぱりとは否定しませんでしたし、可能性として低くはない感じでした。

[1488: 匿名さん]

>>1481 匿名さん
飛行機マニアなら絶好のスポットだろうけどそうじゃない人は騒音問題に悩まされるんじゃ...
多少航路がずれてくれれば良いですが、真上を通るのであれば以前経験しましたがかなりうるさいです。

[1489: 匿名さん]

今日モデルルーム行ってきましたが、東側中層3LDKはほぼすべての部屋でご意向アンケート出てる感じでしたね。
西の方が人気はあるのかもしれませんが、東ですらそんな状況のようです。
価格のせいも多分にあるのだと思いますが。

[1490: 匿名さん]

>1488


今の勝島団地でも、別段問題になっていないのに・・・・

[1491: マンション比較中さん]

いよいよモデルルーム見に行きます。西の中層より上で考えてます。抽選になる予想です。だめなら２期にかけます。

[1492: 匿名]

>>1488 匿名さん
君らそのネタ好きだね。もうみんなお腹いっぱいなんだよ。

[1493: マンション検討中さん]

>>1492 匿名さん

でもまあ、無視できない論点ではありますよね。
それとも1492さん、絶対に飛行機（音、空気汚染、落下物）はリスクではない、全く何の問題もないと責任を持って保証してくれます？
私の周りでも、飛行機問題が不透明だから大井町スミフは買わないという方、結構いますよ。

[1494: 匿名さん]

>>1493 マンション検討中さん

後3年頑張れや

[1495: マンション検討中さん]

東側は結構人気ですね。南側の住戸は２期まで待たないと出ないのかな。次行ったら確認してみようと思います。東南角がほしいな。

[1496: 匿名]

>>1493 マンション検討中さん
久々に保証してくれます？とか聞きましたw
前のスレとか見てくださいよ。もう何十回と議論してますよ。新ルートの新しい情報なら是非とも聞きたいです。1493さん何か情報ありますか？ないでしょ。

[1497: マンション掲示板さん]

>>1493 マンション検討中さん

匿名掲示板の場で良ければいくらでも保証しますよ！笑

[1498: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。
安心してください。いつものスミフテイストです。カラーセレクトも含め、全体的にモダンでシャープな都会的な感じ。

個人的には、もう少しナチュラルで柔らかいテイストが好みですが、スミフにそれを求めるのはお門違いなんだろうと思います。

[1499: 評判気になるさん]

3LDKのMFtypeだと億近くまたは億越えですかね？

[1500: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。いい感じでした。西側の３ＬＤか東側の３ＬＤを検討中です。やはり、大井町駅近は魅力です。北側は高いビルがあるので眺望は期待できそうもありませんね。

[1501: 匿名さん]

2LDK、55m2、5000万位の部屋ってありますか？さすがにないですよね？

[1502: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
低層ですがありますよ。

[1503: 匿名]

>>1502 匿名さん
坪単価300程度の部屋もあるんですね！

[1504: マンション検討中さん]

1LDKはいくらからですか？

[1505: マンション検討中さん]

>>1500 マンション検討中さん

朝三暮四ってやつですね。能天気でいいなあ。うちは西側希望です。東側はどなたかがおっしゃっていたように、北側のように高い建物ができる可能性があるので選択肢になりえません。

[1506: 匿名さん]

>>1502 匿名さん

それ1LDKでしょ…

[1507: 匿名さん]

>>1504 マンション検討中さん
一応、4000万円台から用意がありました。

[1508: マンション検討中さん]

南の中住戸はまだ出ないのか～。中層階で８０００万前半なら買いです。高層階は９０００万台でしょうね。

[1509: マンション検討中さん]

>>1508 マンション検討中さん

12階あたりより下は目の前の建物とかぶるので8000前半有り得ますね
建物しか見えない部屋に住みたいかどうかは、また別の話ですけど

[1510: 買い替え検討中さん]

来週やっとモデルルームに行きます。楽しみです。ちょっと出遅れている感じがしますが、武蔵小山と比較しながら考えます。シーサイドの物件も見ましたが、駅近が魅力的です。

[1511: 匿名]

>>1510 買い替え検討中さん
確かにシーサイドかぁとは思いながらもセキスイのは駅近でいいですよね。武蔵小山も住んだらハマりそうな感じはします。でもやはり大井町の利便性は最強ですよね。

[1512: マンション検討中さん]

>>1511 匿名さん

匿名さんは買わないの？

[1513: 匿名]

>>1512 マンション検討中さん
私はご近所さんです。大井町いいですよ。
いま買うならシーサイドのセキスイ緑があって良さげかなと思います。予算的にもw。でもやはり大井町最高です。

[1514: マンション比較中さん]

今更こんな事を言うときっと叩かれると分かっていますが、やはり飛行機の音が憂鬱です。仮審査をパスしモデルルームも見て、あとは買うだけですがモヤモヤしています。
こちらを買おうとしている皆さんは、飛行機の音は大丈夫と確信を持っているのですか？私のように不安な気持ちでいっぱいの人は少数でしょうか…

[1515: 匿名さん]

モデルルームで価格表貰ったけど、思ったより全然高いな。
平均坪単価440くらいだと思う。
特に1R～1LDKが高くなってるね。

以下は予定価格から算出しました。
最高価格は、9100万円台だとしたら9199万円で計算しました。

・1R
23.6m2 坪461～489

・1LDK
41.14m2 坪449～481
52.93m2 坪424～442

・2LDK
56.00m2 坪418～453

・3LDK
71.04m2 坪367～427
84.17m2 坪443～490

[1516: 匿名]

>>1514 マンション比較中さん

>>1514 マンション比較中さん
不安は不安です。
出来れば中止して欲しいですよね。
きっと音は大したことありませんよ。駅近物件は大抵線路が近く、幹線道路沿い、繁華街裏でパチンコや飲み屋の近くだったりしますよね。
駅近で騒音避けるとしたらターミナル駅ではなく目蒲線などどうぞ。飛行機は3時から7時？しかも南風の時のみで1時間マックス11本、滅多に見かけないと思います。別に窓がっつり開けて生活してる訳でもないし飛行機の性能もどんどん向上してます。E滑走路などの計画もあります。煽られてますが意外に大したことないと思います。
もちろん神経質な人はNGです。
でもそういうNGの人は閑静な住宅街に住んで夜僅かな音にも過剰に反応する人ですよ。
都会に住める人は気にならないかと。
自論ですが。

[1517: 匿名さん]

パークコート浜離宮でも北側なら坪500以下で2LDK以下なら買える部屋も結構あった（以下の価格表）し、
大井町の1LDK以下は全くリーズナブルじゃないね。

71.04m2の坪367～427の価格が平均くらいだったら売れると思ったけど、ここの間取り以外は流石に苦戦しそうですね。



http://i0.wp.com/tower-world.jpn.org/db/wp-content/uploads/2016/11/ham...

[1518: マンション比較中さん]

昔大井町に住んでた時、飛行機の爆音は凄まじいものでした。今は建物の遮音性が上がっているので、以前よりはましだと思いますが、結構飛行機の音はすごいでしょうね。それは覚悟で購入検討したいと思います。

[1519: 匿名]

>>1518 マンション比較中さん
昔って4,50年前でしょ？
飛行機の性能が違いますよ。
でも本当は通って欲しくないですよね。

[1520: マンション検討中さん]

飛行機騒音の話ってこの物件に限らない話ですよね。
大井町界隈で探している人にとってはそもそも関係ないというか覚悟ができている話では？
何度も蒸し返している人はどういう意図で言っているんですかねぇ。
大井町住むなってこと？

購入したい人がライバルを減らしたいのか。
競合他社が購入しないようにさせたいのか。

[1521: マンション検討中さん]

先日モデルルーム行きました。いいですね。値段と相談しながら考えます。パーティールームが２８階にあるのはすごいですね。もったいない気もしますが…。１度は使ってみたいです。スカイラウンジもあって、維持費で管理費がかかりそうですね。スモーキングブースみたいなのはないんですかね。今度聞いてみますが、どなたかご存知なら教えてください。

[1522: 匿名]

>>1520 マンション検討中さん

>>1520 マンション検討中さん
きっと微妙なマンション買っちゃって後悔してる方ではと。評論家ぶってるだけでしょう。

予算内での住宅選びで100点満点な場所などないですよ。必ずどこか妥協点があります。そこは人の価値観で他人がどうこう言う必要はありません。それでも言いたい人は何か目的があるか性格が悪いかまたはいずれもかですね。

[1524: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

微妙なマンション買っちゃって後悔してる人…数年後の大井町スミフの住人のことですねw
覚悟決めるとか何？一か八かのギャンブルでマンション買うわけ？

[1525: 匿名さん]

というか坪440って大崎並の坪単価じゃあないか

[1526: 匿名さん]

1億円の予算でギャンブルか〜
いいなぁ、皆さんお金を持て余してるんですね

[1527: 匿名]

話が一変ギャンブルに変わってますね笑
ネガさん押され土俵際ナウ。

[1528: マンション検討中さん]

>>1524 匿名さん

覚悟＝ギャンブル？？
そのロジックだと大井町とか飛行経路候補近辺の物件を購入した人はみんなギャンブルしていることになりますね。
面白い発想されるんですね。
揚げ足取ろうとしたのだと思いますが、読解力のなさというか頭の悪さを露呈しているだけですよ。

[1529: 匿名さん]

正直、坪440は高すぎだと思います。

[1530: 匿名さん]

>>1529 匿名さん

今後の相場次第でしょう。
ここ数年、ずっと高過ぎると言われ続け、結果、あのときは安かったと言われ続けている。
答えは神のみぞ知る。

[1531: マンション検討中さん]

新築マンション価格頭打ちと言われていますが供給も絞っているので急には下がらないと思いますが所得が増えない限り特にこれ以上の値上がりは難しいのでは。

しかしこの様な場所はなかなか出ないので価格も強気ですね。過去との比較は無意味だとわかっていますが以前なら港区買えましたよね。

[1532: 匿名さん]

>>1528 マンション検討中さん

大井町スミフの購入に関して、覚悟とギャンブルって何が違うんですか？

どちらであっても、想像以上に酷い爆音だった場合、残念物件を買っちゃった哀れな人になるのは同じですよ。
それとも昭和の根性論のような精神論の話をしているんですか？

[1533: マンション検討中さん]

ここ何年も前から楽しみにしてました。飛行機の爆音も我慢するかと思ったけど、あまりに高いので撤退しようかと思ってます。

[1534: 匿名さん]

発売時期といい、規模といい、どうしても「日本一、感じの良いタワマン」と比べてしまいます。

[1535: マンション検討中さん]

結婚とマンション購入は似てますな。

本日（5/8）の株の爆上げで、少し頭金確保が出来たかな（＾ν＾）

[1536: 匿名]

>>1532 匿名さん
騒音はどの程度になるかその時にならないと分かりませんからね。こちらの物件はお辞めになられて実際に飛行機が飛ぶようになるのを確認した方が良いと思いますよ。個人差もあるので明確な答えはだれも持ってませんから。

[1537: 匿名]

>>1535 マンション検討中さん
上げてきてますね。ダウが上がる続ける限りはつられて上がりそうですよね。
トランプを取り巻く陣営は株価上げるプロ集団ですからちょっと期待しちゃいますねw

[1538: マンション比較中]

>>1533 マンション検討中さん

この価格帯ならどうせ三年経っても部屋余ってそうなんで飛行機の音確認してからの購入でも遅くないかもしれません。