シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[1439: マンション検討中さん]

>>1436 匿名さん

この人は検討する気なしですね。
うちは子供の進学に合わせてどうしてものタイミングなので。
5年後、10年後とか余裕ないです。

[1440: 検討板ユーザーさん]

>>1436 匿名さん
>区役所の跡地、広町、東芝病院の跡地...
転勤でしばらく大井町離れてるんだけど上記の場所はデベに売却されてるの？すごいね。

[1441: 匿名さん]

東芝病院は、病院として売られる可能性もあるのでは。
各種医療機器も揃っているから。

[1442: 匿名さん]

それよりも、山王の奥にある東芝会館がマンションに売られたら、良い物件になりそう。利便性は今一つなので、こことは競合しないだろうけれど。

ちなみに、アリュールゼームス坂は元東芝の社長邸。

[1443: マンション検討中さん]

皆さんに率直に伺いたいのですが、購入後何年くらい住む予定ですか？うちは管理費や修繕費を考えると20年くらいが限度かな〜と話しています。

[1444: 匿名さん]

地権者等多いので、大規模修繕の準備が始まる15年目あたりの方がよさそう。

[1445: マンション検討中さん]

>>1440
いや、そんなことはなくて、一つも売却されていない。

JRが所有する広町がJR自身による再開発と、デベに売却しての再開発があるはずで、耐震工事をしたとはいえ老朽化している品川区役所移転候補としては有力だと思う。

なんせ、近いし。

でも、具体化するのはきっと最低でも5年とかかかるという話。

東芝病院は全くわからんです。東芝資本が無くても運営できているならワザワザ消滅することはないのでは、という気がしますが。

[1446: マンション検討中さん]

高層用エレベーター、21階から29階で、たった1基⁇中層が2基なのに何故だろう。隣の非常用は高層用にすべきでは。180戸で1基は聞いたことないのですが。

[1447: マンション検討中さん]

そもそもだけど、管理費や修繕積立金がバカ高い中古のタワマンってどんな人が買うんですか？お金を湯水のように使える人ですか？

[1448: 匿名さん]

>>1447
管理費がバカ高いマンションは一部のプレミアムマンションを除き、その分中古価格がディスカウントされるので何年住むかで判断するのではないでしょうか

[1449: マンション検討中さん]

>>1448 匿名さん

レスありがとうございます。管理費が高い中古物件は、新築で買った人がそのあと中古で買ってくれる人の分まで管理費を払うイメージでしょうか？
…すると修繕費についても同様ですか？不勉強ですみません。

[1450: マンション検討中さん]

>>1446 マンション検討中さん

確かに図面見るとそうですよね。。営業さんは「高層階も2基ある」とチラッと言ってたような。今週確認します。

[1451: 匿名さん]

>>1449
管理費はサービスの対価なので安ければ安いほどよい、というものでもありません
ただその内容がサービスの質だけでは説明できないほど高い場合は価格で調整することになります
バブル機に高級マンションとして分譲された１００平米を超える面積をもつマンションは月額１０万くらいのランニングコストがかかる物件が珍しくありませんが、そういう物件は坪単価でみると周辺相場より割安に売り出されていることがよくあります

[1452: 検討者]

管理は資産価値維持にも住み心地維持にも必要なので損得感は働きにくいけど、タワマンの場合特に修繕積立金が10年目位から上がってくるからそこが不透明ですよね。

[1453: マンション比較中さん]

確かに、、いい立地の物件を見つけて、新築で修繕積立金2万程度のタワマンだったら買おうか検討するけど、築15年〜で修繕積立金5万とかだと「買わねえよ」ってなるわ
販売価格がハイパーお買い得だったら別だけど

[1454: 匿名さん]

だから、そういうお買い得感に近い価格で流通することになる。
タワマンを35年ローンで買って、何かの事情で５～１５年前後で売ろうとしても、残債が市場価格より高くて売れずに自己破産しかなくなる人の予備軍が沢山いそうだね。

地権者の多いここは、売り逃げ計画が企てられない人はやめた方がいいと思います。

[1455: 検討者]

品川シーサイドのセキスイのスレ盛り上がってますね。大井町買えないけど品川区に住みたい人なんでしょうけど物件自体も結構良さげですね。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1445 マンション検討中さん
詳しいご説明どうもありがとうございます。時間軸は長いもののどれも実現すれば街全体には少なからず影響がありますね。京浜東北はラッシュ時そこそここむのでそことのバランスも気になります。

[1457: 匿名さん]

>1456

品川方は品川までひどい混雑だけど、蒲田方はそうでもないよ。
間違っても、朝は西口を使わないこと。

[1458: 匿名さん]

>>1454 匿名さん

山手線の外側ですし、これまで幾つものマンションを転がしてきたプロならともかく、初めてマンションを買うような素人には難しそうですね。

[1459: マンション検討中さん]

ホームページの物件名が、シティタワー大井町になっていました。やっぱりというか、そのまんまと言うのが、率直な意見です。
leadingTokyoとか大規模再開発とか盛り上げたわりには、普通な感じですね。
普通ということは、スミフとしても力の入れ方を含め、他の物件とも何ら変わらないということですよね。

[1460: 匿名さん]

シティタワー大井町に決定したようで良かったです。

シンプルが1番ですよね。

浜松町なのに浜離宮やら、八丁堀なのに銀座東、大森なのに品川とか、
見栄張りもここまで極まった感があるマンション名は恥ずかしいだけだからね。

[1461: マンション検討中さん]

モデルルーム行った方いますか⁈
どんな感じですか？？？？

[1462: ご近所さん]

「大井町も偉くなったものだ。」

地元民の率直な感想でした。

[1463: マンション比較中さん]

モデルルームは西の中住戸。オプションだらけはどこも同じようなものですが、結構人は来てました。

[1464: 匿名さん]

この物件の件で何度か田町館に足を運んでいますが、
事前案内会開始当初の盛り上がりっぷりからはだいぶ落ち着いたようですね。

営業の方も「当初は『間違いなく抽選になります』と案内していましたが
価格発表後、やはり降りた方が相当数いらっしゃったのは確かです。
このまま行くと全戸漏れなく抽選になるといったことはないのではと思います」
と言っていました。
モデルルームはすみふさんらしくいろいろ施されていましたが、
すみふのモデルルームをご覧になったことがある方にしてみれば
"想像通り"の感じと言えるのではないでしょうか。
「え、こんな感じなの？」というところはありませんでした。

個人的には管理組合が気になりますね。地権者の方が多いというのも
さることながら、1Kも数ありますもんね。1Kは、実際は賃貸で借りる方も
多そうですので、そこまで管理組合での絡みはないかもしれませんが、
やはり単身者とファミリー層では求めるものの方向性も違いそうですよね。
そう考えると、私はそれほど使うつもりはないですが、パーティールームとかは
家族連れ同士が集まって楽しむのとはまた別の、単身者が友だち呼んでワーワー
やるようなことも少なからずありそうですし、ファミリーかDINKSしかいない
マンションとは雰囲気は異なるかもしれないなと思っています。
それがいいか悪いかはさておき。

[1465: マンション検討中さん]

モデルは、71平米くらいのものでしたが、思ったより、クローゼットとシューズインクローゼットが小さく感じてしまいました。
皆さまは、どう感じましたか？

[1466: 匿名さん]

第一期で目標販売数より大幅に未達だった場合、第二期以降の価格を下げるってことはないんですかね。一応、区のプロジェクトだし、イレギュラーな感じで。スミフもそろそろ、そういう柔軟な売り方していかないとキツイんでじゃないのかな。

[1467: ご近所さん]

ここを下げると、品川埠頭や有明はもっと下げなければならない。
スミフのドミノ理論。

[1468: 評判気になるさん]

せめてエアコンはビルトインにしてほしい

[1469: 買い替え検討中さん]

価格は出たんですか。最上階は高いのかな。２８階でもいいんですが。

[1470: 匿名さん]

>>1469 買い替え検討中さん

価格でました。モデルルームで公開中です！

[1471: マンション検討中さん]

>>1470 匿名さん
平均坪単価どのくらいでしょうか？？

[1472: 匿名さん]

>>1471 マンション検討中さん

ここを買う人ってさ、モデルルーム見学含め最大6回も田町に行って商談してるんだよ。今までに。
その人達にしてみたら、知りたきゃ自分の足で田町に行って聞けって思うよね。あなたのパシリじゃないんだからさ。

[1473: 匿名さん]

>>1466 さん

> 第一期で目標販売数より大幅に未達だった場合、第二期以降の価格を下げるってことはないんですかね

ここまでの意向シートの提出状況を聞いてきましたが、
「第一期で目標販売数より大幅に未達」ということ自体そもそもありえなさそうですので、
この「～だった場合」の議論は意味がないですね。

[1474: 坪単価比較中さん]

最上階は坪単価４２０ぐらい。２０階ぐらいでも３９０ぐらい。中層住戸は後に回すようです。西側の住戸を増やして、高層階と低層階を先に売るようです。東は中層から売るみたいです。３７０ぐらいですかな・・・。

[1475: 匿名さん]

>>1467 ご近所さん

>>1467 ご近所さん
販売価格を下げて値引きとなると色々と不都合があるので、価格を下げないで他購入者に分からないように価格の融通をする手段はいくらでもありますよ。例えば購入援助金名目で諸経費分を負担するとか、それで値引きが足りない分はオプションを付けまくるとか。
ただ誰にでも声を掛けるわけではなく、無理なく買える資金力があって、こういう掲示板で他言しないだろう人を識別して値引き交渉をしています。ここは間違えると命取りになりますからね。スミフがそれをやっているかどうかは分かららませんが、まぁ普通にどこもやっていることです。

[1476: 匿名さん]

>>1474 坪単価比較中さん

東側買う人なんているのかな。。。あっ、だから安いのか。納得。

[1477: 検討板ユーザーさん]

>>1476 匿名さん

西向きタワマンの春夏の午後の陽射し〜夜の暑さはみんな気にならないの？

[1478: 匿名さん]

>>1477 検討板ユーザーさん

暑さ→窓に断熱フィルム（外側）
紫外線→窓にUVフィルム（内側）
日差し→レースカーテン的な布

で解決。

[1479: 匿名さん]

暑さは二重ガラスなら気にならないでしょう。ちなみにガラスの外側は共用部なのでフィルム貼れましたっけ。

[1480: ご近所さん]

前評判よりは安いね。
案外すっと売れちゃうのかもね。
大井町は地理上文句ないですからね。
ここ10年は品川周辺の開発はエグいですしね。
山手線新駅、オフィス&商業ビル8棟、京急品川一階に移設、南北線品川延伸、リニア、地下開通。色々デパート出来るだろうし。

[1481: 匿名さん]

>>1480 ご近所さん

あと飛行機…
マニアにはたまらない観測スポットになります

[1482: 匿名さん]

東側は、目の前に29階建てのペンシルタワマンができる可能性もありますからね。先々のことまで考えられる聡明な方は買わないでしょう。坪単価しか見ていない近視眼的な人が飛びつく感じかな。

[1483: 匿名]

確かに大井町は利便性いいですよね。
坪単価400弱ならなんだかんだで完売しちゃうんだろうね。

[1484: マンション比較中さん]

第一期が好調なら第ニ期はガッツリ価格上げてきそうですよね。笑

[1485: 匿名]

現地行きました。
あれ4分？もう少しかかったような気が。
もう少し近かったらなぁ。
駅から5分てまーまーありますからね。
まーでも湾岸みたいにエスカレーターやらプールやらスポーツジムとかにバカ高い管理費取られないしその為に修繕金もうまく積立られる気がしていいかもね。

[1486: マンション検討中さん]

東側そんなにダメですかね？？？？
朝日が入って良いと思うんですけどね。

[1487: マンション検討中さん]

>>1486 マンション検討中さん

だから、すぐ東の土地に高い建物が建ったら建物しか見えなくなるって話だと思います。
スミフの営業さんは言葉を濁していましたが、きっぱりとは否定しませんでしたし、可能性として低くはない感じでした。

[1488: 匿名さん]

>>1481 匿名さん
飛行機マニアなら絶好のスポットだろうけどそうじゃない人は騒音問題に悩まされるんじゃ...
多少航路がずれてくれれば良いですが、真上を通るのであれば以前経験しましたがかなりうるさいです。