シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[14251: 匿名さん]

中野サンプラザは元が小規模だったからな。広町ぐらいの土地があるなら日本武道館や代々木体育館級の1万5千人規模のアリーナを作っても良い。

[14252: マンション検討中さん]

大井町からりんかい線で10分の国際展示場駅に超巨大施設有明ガーデンができるね。ほんと大井町はどこにでもすぐ
いけるから便利だ。

[14253: 匿名さん]

ラゾーナ川崎の方が規模も大きくアクセスも便利で安いから、有明ガーデンには多分行かないと思う。

[14254: 匿名さん]

ラゾーナは20年定借だから近い将来閉まるか縮小される可能性がある
あの土地は本来はオフィスビルにした方が儲かるから

[14255: 匿名さん]

ラゾーナ川崎は年間売上が900億に達する日本最大のショッピングモールだからねえ。

[14256: 匿名さん]

4年半後には2駅先の高輪ゲートウェイに、12万平方メートルの巨大なショッピングモールができる予定ですので、どこに行くか迷ってしまいそうですね。

[14257: 匿名さん]

ラゾーナも高輪GW同様に高層階はオフィスビル、低層階は商業施設という形に建て替えになると思われる

[14258: 匿名さん]

>>14256
JR東も駅前のまとまった再開発用地はなくなりつつありますので、広町は虎の子資産でしょうね。

[14259: 匿名さん]

同じJR東のTGWとの差別化を図る意味でもアリーナは名案かも。

[14260: 匿名さん]

先着順の25戸を含めあと何戸残っているのでしょうか。

[14261: マンション検討中さん]

>>14260 匿名さん
合計で130戸ぐらい。

地権者除くと純粋な販売分は3/4ぐらい。
地権者含めると4/5ぐらいが契約済みになっている。

80%、すみふがやりそうな数字だ。

[14262: 匿名さん]

有明がブリリアの値下げで苦戦中らしいが、ここは一安心と言えるのかな。

[14263: 匿名]

ブリリア、有明先日行きましたがとにかくいつ行っても常に強風な気がします。湾岸はその辺は仕方ないのかな。

[14264: 匿名さん]

いつの間にか2021年4月まで入居延びてる…
今買っても入居するときには築2年弱の中古物件ってことですよね。
完成していて、既に入居している人もいるのに納得できない売り方。

[14265: 通りがかりさん]

>>14264 匿名さん
納得できないなら買わなきゃいいのでは？

[14266: マンコミュファンさん]

>>14265 通りがかりさん
熱心なスミフ信者らしい発言ですね

[14267: 匿名さん]

>>14264 匿名さん
湾岸にはそういうスミフ物件がゴロゴロしてる

[14268: 匿名さん]

こんな酷い売り方でもそこの住民だと肯定するんだね

[14269: 匿名さん]

うん、買わなくていいと思う。ここまできたら新航路の影響を見極めるのが当然。

[14270: 住民板ユーザーさん1]

新航路は騒音に関しては大した問題にならないかも。近所に住んでるけど現在飛んでいる飛行機の音はまったく気にならないし近隣住民からも同様の声。
もちろん今後飛ぶ飛行機の大きさや高度によって変わると思うがココはT3サッシだし一安心な気がする。問題は落下物。

[14271: 匿名さん]

>>14270 住民板ユーザーさん1さん
今の飛行機騒音は高度が全然高いから300mは未知数でしょう。

[14272: 匿名さん]

新航路ネガさん必死だねえ。

[14273: 住民板ユーザーさん1]

ポジの意見通りになるか、ネガの意見通りになるか。新航路が開始すれば分かることだが、今のところポジの意見の方が現実味あるように思える。

[14274: 検討板ユーザーさん]

先日、大井町駅側から区役所付近にかけて、ゴーアラが連続で何機か通過したのを、品川区役所の屋上で見かけました。

フライトレーダー上では、高度およそ１０００～１１００ｍの大型機で、屋上を吹く弱い風、近くを通る自動車、大井町線の列車通過などにかき消されたのか、無音でした。

また、小型機での飛行検査は１２月１９日で終了し、検査結果の精査後、１月下旬から実用機でのテスト飛行が始まるようです。やっと全ての判断材料が揃いますね。

飛行検査の詳しい日程・内容等：
https://www.cab.mlit.go.jp/tcab/noise_countermeasure/1.html#hikou

[14275: 検討板ユーザーさん]

東側に残っていた電柱から電線が撤去されていました。

[14276: 匿名さん]

↑
色々とウォッチされていますね。

[14277: 匿名さん]

1100mの高さは新着陸ルートだと板橋とかあの辺の高度。1100mあればそんなに気にならないのでは。そこから高度を下げて大井町の300mになったときにどれだけ煩いか。正直、誰にも分からない。普天間基地よりは静かだとは思うけど、こっちはその分便数が多い。

[14278: 匿名さん]

どんな感じか体感したい人は高度300mの新大阪に行けばいい。
かなりうるさい。
ここは室内なら問題なさそうだけどね。

[14279: 検討板ユーザーさん]

大井町駅の上空を通過するルートＡは、年４割の南風時のみなので毎日でもなく、その中の午後３時間に限定とはいえ、将来は時間が拡大する可能性ありますし、やはり実際に飛行機音は体感したほうが、安心かと思います。

都内だと、城南島海浜公園が、ＪＲ大森駅からバスで２５分なので、お勧めです。

南風時しか着陸機が通過しないので、事前に３時間予報での確認が必要。冬は南風が少ないのでタイミングが合えばですね。海沿いの公園なので気分転換にもなりますよ。

城南島海浜公園の３時間天気：
https://tenki.jp/lite/leisure/3/16/97/21289/3hours.html

大森→城南島４丁目（森３２）バス：
https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00113350/00027285/1/

[14280: 検討板ユーザーさん]

屋外の飛行機音は、小型テスト機を聞いた限りでは、意外にも駅前よりも、物件から駅前に向かう途中のほうが、商業施設の遮りや環境音が少ない分、音は小さいものの長く聞こえる印象を受けました。

駅周辺の建物内は、航路からの距離以上に、窓など建物の開口が航路側を向いているか、遮音性が高いかの２点が、音の有無に大きく影響していました。

西向きの住戸もしくは、遮音性の高い物件が有利かと。

１月下旬からの実用機でのテスト飛行も早朝なら、駅前デニーズもしくは、サンマルクカフェなら、ＢＧＭや会話が混じってしまうものの、窓が航路側を向いているので、室内確認にはお勧めです。

[14281: 匿名さん]

>>14278 匿名さん
新大阪うるさいですよね。しかも伊丹は国内線のみで小型機が多いですが、羽田は大型機が多いですので、新大阪よりも大井町の方が厳しいと思います。

[14282: 匿名さん]

新大阪

https://youtu.be/EhXKYFDJKk4

[14283: 検討板ユーザーさん]

飛行機の通過回数は、おそらく大井町駅は新大阪駅の１０倍少ないようです。

飛行ルートの通過回数：
大井町駅：年６千回（南風時）（大型機２５％）
新大阪駅：年６万回（北風時）

新大阪駅の飛行機動画の印象：
・真下でも駅アナウンスのほうが音が大きい
・通過音が短い（＝接近前と通過後は音がしないことから建物の遮り効果が分かる）

https://youtu.be/EhXKYFDJKk4

[14284: マンション検討中さん]

ついに、ネタがもうないのか、飛行機ネタ全開になってきたね、もう聞きあきたし、人によって感じかたも違うし。議論はもういいかなと思うけど。もっと他の楽しいネタがいいな。

[14285: 匿名さん]

>>14283 検討板ユーザーさん

やかましい駅ホームでも飛行機の音が聞こえるんだから住宅街なら気になるでしょ。

[14286: 契約済みさん]

>>14285 匿名さん

しつこいな。駅では聞こえない。ネガ必死過ぎ。

[14287: 検討板ユーザーさん]

物件のある大井町駅の西側は商業区域なので、新航路の運用開始後も、街の反応はおそらく小さいと予想されます。

住宅街は、シティタワー大井町の裏、大井２丁目からですが、航路からは最短でも５００ｍ程度は離れるので、そちらも限定的な反応で終わる気がします。

[14288: 検討板ユーザーさん]

確かに飛行機ネタは飽きましたね。１月下旬には、実用機テスト飛行の開始で憶測は終了。

来年は主に、よりインパクトの大きい、高輪ゲートウエイ暫定開業や広町再開発の具体案に、話題はシフトするでしょうね。

今後のトピック（予定や見込み）

○プラス材料となる可能性
●マイナス材料となる可能性

新築～築1年
・空き店舗のテナント何が入るか
・東の電柱撤去と道路整備○
・内廊下の手摺り交換（デザイン向上）○
・20年1月下旬：新航路の実用機テスト飛行
・20年3月中旬：大井中央公園の改装終了○
・20年3月14日：高輪ＧＷ暫定開業○
・20年3月29日：新航路の開始●
・20年春：フォレストパーク桜の開花？○
・20年春：早期購入の入居開始
・20年夏：東京オリンピック

築2年
・21年：後期購入の入居開始
・21年：シティタワー大井町の販売計上？
・21年：四季劇場とキャッツ閉館（広町再開発）
・21年：スポル営業終了（広町再開発）
・21年：ＪＲによる広町再開発の着工開始？○

築3年
・22年：品川駅での京浜東北線（東京方面）と山手線（新宿方面）の同一ホーム化○

築5年
・24年：高輪ＧＷ本開業○
・24年：品川新区役所の建設着手○

築6年
・25年：大阪万博

築8年
・27年：リニア開業（品川～名古屋）○
・27年：品川新区役所の併用開始○
・27年：品川旧区役所の解体開始○

築10～13年
・29年～32年：品川旧区役所の跡地に賑わい施設の建設○

築18年
・37年：リニア延長（名古屋～大阪）○

時期未定
・羽田アクセス線（りんかい線との接続）○
・ＪＲによるりんかい線買収の可能性○
・品川駅に地下鉄の可能性○

[14289: 検討板ユーザーさん]

平日９時台の京浜東北線の混み具合を確認しました。８時～８時半のラッシュに比べると余裕ですね。階段付近の５号車よりも、１号車のほうが空いていました。

[14290: マンコミュファンさん]

>>14288 検討板ユーザーさん
西山手ルートは、東京貨物ターミナルから羽田空港までの5キロは東山手ルートと共通。

この5キロが地下トンネルで難工事っぽい。

りんかい線と東京貨物ターミナルは1キロ未満だから、東山手ルートの環境アセスが終わってから西山手の環境アセスを始めても追いつきそうな感じ。

[14291: マンション検討中さん]

パークフロントがほぼ完成ですね。
植樹も終わり、なかなかいい感じのでき具合です。後は、横の公園もいい雰囲気を期待したいね。ブリリア横の21階マンションも来月には、全容見えることを願っている。じわじわとクールな街になってきそうだ

[14292: 検討板ユーザーさん]

>>14290 マンコミュファンさん

そうなると、もし東山手ルートの地下トンネルが順調に進めば、付随して西山手ルートも2029年頃に開通の可能性ありそうですね。情報ありがとうございます。

[14293: 検討板ユーザーさん]

電柱の撤去らしき作業が行われていました。ほぼ完成ということは街灯と入れ替わったりしたのかな。

[14294: 検討板ユーザーさん]

大井中央公園は楽しみですね。駅前や品川中央公園のように花の彩りに期待したいです。

[14295: 周辺住民さん]

大井中央公園の改修工事には、1億2870万円かけるらしい。ほとんど全面改修でしょ。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[14296: 匿名さん]

>>14289 検討板ユーザーさん
ちなみに蒲田始発を狙うともっと空いてます。

[14297: 匿名さん]

>>14292 検討板ユーザーさん
西山手ルートの工事と広町再開発が同時並行で進むのでしょうね。

[14298: 匿名さん]

>>14292
話はそう簡単ではない。

[14299: 匿名さん]

JR東が都やりんかい線側の動きの鈍さに業を煮やして、東山手ルートの単独先行に踏み切ったのが5月。あれから早いもので半年以上経ったが、西山手と臨海部の2ルートについては動きが見えてこないね。

[14300: 匿名]

>>14298 匿名さん
かなり先の話になりそうですよね。
仮に2035年頃だとすると15年後位ですからね。大井町周辺住民は羽田へはバスで十分なので必要性は高くないですが新線通るとなると街も変わってきそうです。楽しみですね。

[14301: マンション検討中さん]

1週間ほど前に、テレビ（マツコの夜の街を徘徊する）で、シティ競馬ののメガイルミを異例の2週続けて、放送。知名度が全くないやら、大井町駅からのアクセスが、悪すぎと担当に悪態。電灯800万球使った日本ベスト3ぐらいなイルミだから世間に浸透しだすと、高ゲー、品川アクア水族館、お台場とからめて、ファミリー、アベックがわんさかくるね。後、飲み屋街も外人に紹介すれば、すごいことになる。外人大好きな新宿のおもいで横丁以上の衝撃に感じると思う。

[14302: 匿名さん]

>>14298
西山手ルートがりんかい線から分岐するのは八潮橋交差点付近か。
地下部分で既存線から新線遠分岐させるのはかなりの難工事になるから具体化には慎重な検討が必要だろうね。

[14303: 通りがかりさん]

アベック…
明治の方ですか？

[14304: 匿名]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[14305: 通りがかりさん]

このマンションすでに陳腐化してきたな。

[14306: 検討板ユーザーさん]

話題が出尽くし、新航路テスト飛行、高輪ゲートウエイ開業、広町再開発の詳細発表までは、概ね静観ですね。

[14307: 匿名さん]

>>14302 匿名さん
銀座線がこの年末に6日間区間運休するみたいに、りんかい線も年末年始やGW使って区間運休して既存線との接続部分を一気に工事するのだろう。

[14308: 匿名さん]

シールドマシンをどこから入れるのでしょうね。

[14309: 匿名さん]

まあ銀座線渋谷駅の移設自体が構想数十年の産物だからな。交通インフラはそれほど時間がかかるものと覚悟して気長に待とう。

[14310: 匿名さん]

年末の休みに入ったせいか静かになりましたね、このスレも。

[14311: マンション検討中さん]

来年は、スポル、ライオン、キャッツが消え、いよいよ大商業施設の概要が見えてくる大井町にとって重要な年になる。
品川区最後の巨大な一等地だから、おそらく、全国、あるいは、世界中から、日本初、東京初となるような店舗を呼ぶだろう。おそらく高ゲーと張り合うような素晴らしいものが、できる可能性が大だね。街全体も垢抜けする！

[14312: 匿名さん]

初夢ですね、まさに。

[14313: 評判気になるさん]

>>14310 匿名さん

売れてないんでしょうか

[14314: 評判気になるさん]

>>14313 評判気になるさん

7割は契約済。

残り3割は一期より平均坪単価で30?40万、三期からでも5万?10万値上がりして、かつ引き渡し時期が2021年4月になったから売れ行きは下がってるはず。

[14315: 検討板ユーザーさん]

契約率が下がった2019年の市況の中では順調に売れた物件に思えます。初風呂に入りに駅前のおふろの王様に行きました。デニーズやサンマルクと共に大盛況。大井町は普段使いできる商業が豊富で良いですね。

[14316: 検討板ユーザーさん]

温泉ついでに物件に立ち寄り。電柱がなくなりスッキリしましたね。

[14317: 匿名さん]

おふろの王様大井町店は2年ほど前に男子風呂の盗撮動画がネット販売されてて某掲示板で炎上してました。犯人はまだ逮捕されてないようですのでご注意ください。

[14318: eマンションさん]

>>14317 匿名さん
関係無いことを書くんじゃないよ

[14319: 検討板ユーザーさん]

注意喚起ありがとうございます。過度に気にしていたら、伝統娯楽の温泉旅行も行けなくなりそうなので、タオルで隠すしかないですね。１７８０円のお手頃価格に抗えず、今日も行ってしまいました。露天風呂で活力漲り、駅前の花にも癒やされ、最高です。

[14320: 検討板ユーザーさん]

ついでに日中の物件の様子も見てきました。やはり電柱なくなったことで、開放感が増しましたね。

[14321: マンション掲示板さん]

何気なくドトール勝どきのマンション広告をクリックしてみてみたら、

完成時期 2015年09月17日
入居可能時期　2020年07月下旬予定

中古と思いきやまだ販売中、、、。

ここもこうなるのでしょうか。スミフさんの売り方なのか、さすがにここまで長くされると売れてないように思われるのは嫌ですね。

近隣の新築マンションは竣工前に完売だというのに。

[14322: 匿名さん]

勝どきではなく晴海ですね。

[14323: 匿名さん]

>>14321 マンション掲示板さん

すいません。ちなみに近隣の新築マンションってどちらでしょうか？？

[14324: 匿名さん]

クレヴィアタワー大井町のことでは。

[14325: 匿名さん]

マンションは個性ない住戸の大量供給ですから、景気の良い時は抽選でも景気が悪くなれば多数売れ残ります。常にトレードオフですから時期が悪かったと諦めましょう。

[14326: マンション検討中さん]

>>14321 マンション掲示板さん
都内の住友不動産マンションはみんな同じですよ。

[14327: 匿名さん]

>>14324
あそこは残り1戸になっていますね。

[14328: 匿名さん]

近隣の完売（間近）新築マンション

プレシス大井町パークフロント→完売
ピアース品川中延→3LDK完売
クレヴィアタワー大井町→残１戸
ザ・パークハウス大井ゼームス坂→残２戸

[14329: マンコミュファンさん]

>>14328 匿名さん
大井町から少し離れますが、

グランドメゾン品川シーサイド→竣工前完売
プライムパークスタワー→残数戸
プライムパークスレジデンス→竣工前完売
シティハウス品川サウス→ここと同じようなペース
品川イーストシティタワー→ここと同じようなペース


やはりスミフだけ異色ですよね(笑)

[14330: 匿名さん]

そう言う意味ではスミフ基準としては順調な方じゃないか。

[14331: 匿名さん]

こうして見ると品川区の大井町からシーサイドにかけての一帯も大型マンション供給のピークはすでに過ぎた感じだね。

[14332: マンコミュファンさん]

>>14331 匿名さん
供給のピークは過ぎても需要はまだ続いている。
欲しいのに売ってくれない。早く放出して欲しいがデベロッパーの方針があるのだろう。

[14333: マンション検討中さん]

>>14332 マンコミュファンさん
もしそうなら価格は上昇を続けるのですが。需要といっても下がったら買いたい需要しかもうありません。

[14334: 匿名さん]

>>14332
分譲マンションのデベロッパーがどこも新規土地の仕込みに大苦戦している事が背景にある。特にビジネスホテルとの仕込み競争に勝てないケースが多い。

[14335: 匿名さん]

在庫なんて、早くさばくに越したことはない。
これが先人たちの教え。
常識だよ。

[14336: 匿名さん]

新規仕込みが殆ど期待できない以上今の物件の販売ペースを調整するしかないだろうね。

[14337: 匿名さん]

大井陸橋そばの住友マンションは販売中止になり、中華資本の不動産ファンドにバルク売りされた模様。完成在庫を減らしつつ値崩れを防ぐ作戦だね。

[14338: 匿名]

大黒屋跡地はマンションみたいですね。
ちょっと踏み切りに近すぎかなと。
利便性は高いですけどね。賃貸用かもですかね。

[14339: マンション掲示板さん]

これからは大手不動産は意地でも値段下げたくないだろうから、ますます供給量が絞られそうですね。

中～大規模マンションは新規で建てるより、土地が確保できれば建てるが販売ペースを調整していく形かなと。

大井町や都心の便利で人気なところはもうまとまった土地は開発しにくいでしょう。大井町の一等地といえるイトーヨーカ堂方面の駅近は当面は新規マンションは出てこないでしょうね。

[14340: 匿名さん]

この地域で可能性があるとしたら、シーサイド・ブリリア隣の大きな駐車場くらいかなぁ。

[14341: マンション検討中さん]

この辺のマンション計画

計画決定
①大崎駅西口（居木神社あたり）
②戸越公園駅前

ほぼ決定
③東五反田（日野学園南）

未定だが可能性あり
④イトーヨーカドー西の駐車場地帯

④は再開発にかなり時間かかってるがあと少し？？

[14342: 匿名さん]

>>14341 マンション検討中さん
この辺ではない。大崎エリアは

[14343: マンション検討中さん]

どれもまだ少し先だけど
②は駅前の一棟だけじゃなさそうだし計画の進捗に期待

[14344: 通りがかりさん]

>>14339 マンション掲示板さん
大井町駅周辺計画にあるB、C、E、F、G地区あたりは将来的には高層マンションになる可能性は高い。ひろまちが具体化したらこの辺も動き出すと思う。今すぐという話ではないが。

[14345: マンション検討中さん]

>>14344 通りがかりさん
イトーヨーカドーの西側は10年近く再開発が進まず駐車場で放置されてる。

駅北東地区は30年前から再開発計画があって一度断念。それから再開したけど、また反対運動
が起きてる。

ここの再開発だって10年以上かかってるし、そんなにポンポンタワマンはたたないよ。

あとシティタワー大井町よりも駅側は商業施設を誘致する方針だから住居の可能性は低いよ。

[14346: マンション掲示板さん]

>>14345 マンション検討中さん
指摘の通りかも
イトーヨーカドー周辺はカンベ土地の所有なのでまずマンションは建たない。
広町もJRの土地なのでいずれにしてもマンションにして売り渡すようなことはせずに商業エリアとして恒久的に収入が確保できる利用を考えている。
JR勤務の知人に確認したので可能性にしか過ぎないが納得した。
シティタワーに続く大規模マンションに期待をしているが駄目かもしれない。

[14347: マンション掲示板さん]

大井町でこの規模や新規マンションは当面ないだろうし、大井町のなかでも一等地であるイトーヨーカ堂方面のこの近隣、駅近5分以内で最近マンション買えたひとは正解でしょう。

オリンピック後を待ってると、もう良い土地でのマンションは限られてくるからリノベーション物件が新たな潮流になる可能性もあるかなと。だって、いくら大型新築マンションでもオリンピック村みたいな立地は嫌ですし。
↓
都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B・E棟)・20分(F棟)・21分(A棟)

[14348: 匿名]

>>14347 マンション掲示板さん
どちらの立場の方ですか？？
浅い知識で正解とかのコメントは控えましょう。

[14349: マンション検討中さん]

>>14347 マンション掲示板さん

大井町駅ではタワマン供給が当面ないのは同意。いまの再開発は全て商業施設やオフィスでしょう。

[14350: マンション掲示板さん]

>>14349 マンション検討中さん

大井町にはオフィスの需要がないので、再開発で出来るのは、商業施設ぐらいでしょう。