シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[14181: 検討板ユーザーさん]

駅直結は出ない可能性のほうが高いかと。

・品川区の計画では、大井町駅のすぐ周辺は商業利用、少し外周を住宅＋業務（ブリリア・シティタワー・クレヴィアのある一本橋通り沿いなど）での再開発としている

・広町２丁目を所有するＪＲにも商業以外の用途とするメリットは小さいと思われる

・超高層を建てるには、地下にりんかい線の駅がある中で、杭打ちが可能かの課題があり、可能だとしてもおそらくコストがかかる

[14182: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ開発でも分譲マンションはないようだから、JR東としては土地を切り売りする意図は無いって事だね。

[14183: 匿名さん]

JRと区が土地を持っていて分譲マンションになる例は、板橋駅で先行事例がある。
https://manmani.net/?p=16775
事業者に選定されたのはプラウド、低層商業施設で、高層は駅直結タワマン。PC渋谷と同じで定借70年という話もあるらしい。

[14184: 匿名さん]

>>14181 検討板ユーザーさん
あの辺は地盤は良いので杭打ちしやすいですよ。りんかい線の駅構造物は大井町線駅舎より南にしかないので、広町には影響しません。

[14185: 匿名さん]

>>14183
場所によるだろうね。

高輪ゲートウェイの場合、JR東としても出来るだけ自社で保有したいだろうし、社長もIRの場でそう表明している。
他方板橋の場合は、デベへの売却によるワンタイムゲイン狙いもありうる。。

大井町の場合は、さあどっちだろう？

[14186: 匿名さん]

>>14183 匿名さん
公式情報で否定されてるので、いまのところはあなたの妄想ですね。

[14187: マンション検討中さん]

少し見落としていたが、羽田空港エアポートガーデンが来年開業。かなりの超巨大スケールらしい。羽田線もできるし、大井町は、かなりの変貌とげるな。

[14188: 匿名さん]

羽田アクセス線は東山手ルートだけ先行していて、西山手は具体的な動きはないな、残念ながら。

[14189: 検討板ユーザーさん]

確かに地質調査を見る限りでは、深さ２５ｍくらいの杭を打てば、東急・大井町駅のすぐ北辺りに、超高層は建てられそうですね。ただし、仮に許可が下りたとしても、これまでのスカイライン計画に沿って、高度１００ｍが上限かと。

広町２丁目と板橋駅西の再開発の違いは、事業区域の広さですかね。広町の５６５６４㎡に対し、板橋は４３４０㎡なので、１３倍の差があり、実現可能な開発コンセプトにも差がありそう。

大井町は、リニア品川の隣駅かつ、高輪ＧＷの２駅先の、インバウンド恩恵を受けやすい立地であることから、ホテル＋商業が有力に思えます。

板橋駅板橋口地区第1種市街地再開発事業
https://www.decn.co.jp/?p=101603

[14190: 匿名さん]

つまるところ、その土地の収益性による。
キャピタルゲイン＞インカムゲイン総和の現在価値、
であれば板橋事例のように売却するのもリーズナブルだ。

[14191: 匿名さん]

JR東は西山手ルートを進めるためにりんかい線を買収したい。しかしりんかい線は3セクでは珍しい黒字路線なので買収には相当のキャッシュが必要になる。JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

[14192: 匿名さん]

と言うか、都が売りたくなくなった。

[14193: 匿名さん]

＞JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

JRが広町の土地を売ることは１００％ありえないです。理由は以下です。

①広町は区とJRの土地が混在
②JRの所有地は容積率・建ぺい率が第1種低層レベルでしか認められておらず、高層ビルが立てられない。
③JRと区と協定を締結済み。

なので、JRは区役所移転にのって土地区画整理事業に応じて容積率・建ぺい率の緩和を認めらてもらうことは既定路線。

[14194: 匿名さん]

>>14189 検討板ユーザーさん

いつもステマ感満載の表を作ってる契約者はすごい。
デベならダメだけど。

[14195: 検討板ユーザーさん]

おそらく板橋の再開発も、ＪＲ所有地には商業を建設（テナント収益事業）、区有地にはタワマン建設（７０年定期借地）との発表なので、デベには売却していない模様ですね。

大井町においても、用地売却での目先のキャッシュフローよりも、今後も５０～１００年単位で発展を続けるであろう品川エリアの駅前立地から得られる商業・テナント収益を、ＪＲは選択する可能性が高いかと予想します。

一般的な商業面でのポテンシャル参考例としては、アトレ大井町（ＪＲ大井町駅との一体型施設７階建て）の年間売上高は、１２０億円（２０１８年度）、店舗面積は９４３９m2（２８５５坪）、年間坪売上４２０万ですね。アトレはテナント選別やブランディングが巧みな印象を受けます。

アトレ・会社概要（各ショッピングセンター売上高など）：
https://company.atre.co.jp/company/corporate/outline.html

[14196: 匿名さん]

>>14193
よく分かりました。

[14197: 匿名さん]

>>14195 検討板ユーザーさん
定借70年タワマンが一番儲かると思うけどね。

[14198: 匿名さん]

品川駅や高輪ゲートウェイ駅再開発との差別化を考えると現在と同様にライブ体験型の施設が合う気がするね。

[14199: 匿名さん]

儲け重視ならオフィスかホテルかタワーマンション、あるいは全部乗せか。

[14200: 匿名さん]

>>14198
品川駅再開発にはスポーツや劇場施設関係はないようなので、それはありかも。

[14201: 匿名さん]

>>14200 匿名さん
高輪GW駅の2街区に文化施設はある。たぶん大井町きゅりあんみたいなの。

[14202: 匿名さん]

TGWの1街区には1戸あたり平均面積150平方メートルの外国人向け高級賃貸マンションができるからちょっと趣向が違ってそうだな。

[14203: 匿名さん]

ポジネタがないからオカルトにすがるしかないのも理解できるが、20年後の妄想を披露しても資産価値は上がらんし、売れ行きもサッパリだよ。

[14204: 匿名さん]

再開発ってそんなもの。もっと実社会を理解しようね。

[14205: 匿名さん]

新区役所にはアリーナを作るらしいよ。ちなみに、これは20年後の妄想ではなく7年後の現実ね。
https://www.kensetsunews.com/archives/396500

[14206: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ東日本も２０２１年度以降の着工を目指すと公表しているので、２０年後の妄想ではないですね。

せっかくなので、検討案を元に妄想したイメージを図にしてみました。

[14207: 匿名さん]

>>14205
「他機関との調整＝国（法務局、税務署）、都（都税事務所、第二建設事務所）」

高輪にある品川税務署が大井町に移転してきそうですね。あっちは高輪3丁目再開発の対象区域内なので、京急や西武のホテルと合わせて一新されるようです。

[14208: 匿名さん]

品川区北部を所管する税務署が、港区高輪にあるのはちょっとした捻れ状態だったからなあ。

[14209: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[14210: 匿名]

ど、どこの公園ですかっ！？子育てしながら2０年以上暮らしていますが、公園でカラフルな肌をこれみよがしに露出している方々？・・出会ったことないですね。

[14211: 匿名さん]

>>14203 匿名さん
東京ベイの契約者をディスるのはかわいそうなので、やめてください。

[14212: 匿名さん]

西山ビルの方々ですかね。堅気の人に悪さをするわけではないので気にしても仕方ないです。

[14213: 匿名さん]

再開発計画を過度に織り込み済みですね
大井町でこの価格を考えれば
完全に要因の先食いでしょう

[14214: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[14215: 匿名]

もちろん、西○ビルのことは存じております。ただ、公園で子供たちの前でカラフルな肌を露出されるところなど見たことはありません。ですから、どこの公園かと皮肉を込めてお聞きしたまでです。７年間住まわれて転居された老婆心ある方、ご回答は不要です。

[14216: 検討板ユーザーさん]

>>9258で出てますね。

引用：
書いていないですが第2日曜日だけですよね
その説明もMRで受けましたし、近くを通らないルートもありますよね
それを書かないのはフェアではないですね

[14217: 匿名さん]

>>14215 匿名さん
大井中央公園の喫煙所でそれらしき人よく見かけますね。夏だと肌露出もあったかも。

[14218: 検討板ユーザーさん]

>>14209 評判気になるさん
ここ数年で引越してこの周辺に住んでいる子連れですが、我が家はお会いしたことが1度もないですね。
お会いしたことある方が逆に貴重…
周りでも聞いたことないし地元ご近所さんは良い方ばかりです。
当分はここに住むので便利な生活を思う存分満喫します！

[14219: 匿名希望]

>>14215
夏場の大井中央公園で普通に見れますよ。
近くに子供がいるからといって隠すようなことをするわけないでしょうに。。

[14220: 匿名希望]

しかし、通勤、買い物は、相場に比べて本当に最強だと思います。
7年住みましたが、すいてるりんかい線で渋谷、新宿、お台場に瞬時に出れるのは、ほとんどチートですね。京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ。東急とか小田急沿線では決して味わえない、楽々通勤でした。

[14221: 匿名さん]

「京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ」
↑これは実際と違うな。

[14222: 匿名希望]

>>14221 匿名さん
もちろん座れはしませんが、圧迫感ゼロだったのを覚えています。もう4年も前だったから、変わったのかもですね。このマンションのせいもあるのではw
しかしやはり東海道線や山手線が並走しているからか、混雑のピークが引くのが早かったですね。私鉄沿線に引っ越したんですが、9時になっても10時になっても変わらず混んでて辟易してます。
あとは、今思えば羽田直行のリムジンバスがとても有難かった。離れてわかる貴重さです。

[14223: 検討板ユーザーさん]

直近１～２年で、大井中央公園を少なくとも１００回程度は、脇道を通ったり、公園内に寄ったりしています。

公園の周りを複数のマンションが囲っている立地にありがちな、大半が子供とその家族、シニア層や近隣で働いているらしき人が少数、たまにサークルの集まり、街お掃除ボランティア、ポケストップが複数あるのでポケモン勢などで、一般人しか見たことないです。たまたまですかね。

よく見かけるのは、公園からＮＴビル方向に懐メロをかけながら走っているＮＳＸ。ファンキーな雰囲気のおじさんが運転していて、なんだか気になります。

気になる方は、公園の改修工事が終わる来年３月中旬以降に、実際に訪れるのが良いかと。

[14224: 匿名さん]

そもそも大井中央公園で子供を遊ばせている親を滅多に見ないけどね。大人のための公園という感じ。小さい子を持つ親はしながわ中央公園まで行ってると思う。

[14225: 検討板ユーザーさん]

先月にラッシュピークの８時～８時半の東京方面の京浜東北線の混み具合を調べてみました。混みやすい階段付近・ホーム中央辺り。９時台は見ていませんが、８時半頃から余裕が生まれる印象を受けました。朝の神奈川方面はラッシュ時でもかなり余裕ですね。

[14226: 匿名さん]

羽田リムジンバスは便利ですね。リムジンバスがある街は他にもありますが、普通は１時間に１本とか２時間に１本ぐらいしかなくて飛行機の時刻と合わずに事実上使えないことも多いのですが、大井町はほぼ３０分に１本ぐらいあるのが良いですね。

[14227: 匿名希望]

>>14226 匿名さん
ターミナル駅並みに本数が多くて、平場のバス乗り場から乗れて、30分で着くなんていうのは、今思えばありえない便利さでしたね。豊洲とかもそうなのかな。
引っ越してからは定額エリアじゃないため8000円出してタクシー乗るか、品川から激混み京急に乗るか、蒲蒲徒歩乗り換えするしか選択肢が無くなってしまい、大変な思いをしてますw

[14228: 匿名さん]

>>14222
「しかしやはり東海道線や山手線が並走しているからか、混雑のピークが引くのが早かったですね」

おいおい、山手線併走って何のこと？

[14229: 匿名希望]

>>14228
京浜東北線の品川駅以北の話です。
いろんな区間で多重化されてて、京浜東北の通勤楽だったなぁ、と。

[14230: 匿名さん]

>>14229
「京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ」
なら、この書き方は少なくともミスリーディングだな。

[14231: マンション検討中さん]

通勤は、ほんとに時間帯によっては、めちゃくちゃ楽です。新宿方面、朝7時34分りんかい線乗ってましたが、がらがらです。今は東京方面京浜東北線7時9分乗りますが、運よければ、品川駅、最悪でも新橋から座れます。通勤時間帯で、東京ど真ん中で座れるのは、奇跡みたいなもんです。

[14232: 匿名さん]

話を逸らせるなよ。

[14233: 検討板ユーザーさん]

不具合なのか>>14225画像がアップされていませんでした。先月の金曜日は、８時半を過ぎれば、京浜東北は階段付近の車両でも、ラスト一人が押さずに乗れていました。写真は足元の空間の広さがポイントです。おそらく９時にもなれば結構な余裕あると思われます。

[14234: 匿名さん]

京浜東北線はよく遅延するからイマイチなんだよなあ。もっと通勤が楽なところがあるけど、大井町でも満足できるって人は一定数いるんだろうね。

[14235: 匿名さん]

電車は9時代も余裕はないよ。しかも遅延が当たり前。行きも帰りも遅延の日も普通にある。

[14236: 匿名さん]

遅延時は大行列で2本くらい見送らないと乗れないこともありますよね。まあ、臨海線を使った迂回経路よりは待った方が楽なので仕方がないですが。

[14237: 匿名希望]

>>14233 検討板ユーザーさん
こんなの、東横、田都、小田急の8:30に比べたら、スッカスカですよ。

[14238: 匿名さん]

>>14237 匿名希望さん

ごめん、スッカスカはさすがに言い過ぎ。マシって言わないと。

[14239: 匿名さん]

往生際が悪いな。

[14240: 匿名]

知らないんだろけど通勤アワーは京浜東北線2分間隔とかで来るから遅延とか感じないけどね。あと9時台は普通に乗れるよ。

[14241: 匿名さん]

混雑率が首都圏でも有数の路線を例えて、「スッカスカ」とはねえ。

[14242: 匿名さん]

>>14234 匿名さん
京浜東北もよく遅延するけど、相対的には東急の方がもっと遅延すると思うけども。

[14243: マンション検討中さん]

とにかく、こころもち早く家をでれば、すべて解決。ぎゅうぎゅう詰めで、体力消耗するよりは、まし。もう大井町住んで、6年なるけど、りんかい線も京浜東北線も寝て職場いってるし、遅延あっても会社に遅刻したことないしめちゃ楽です。ただし7時台前半だけどね。

[14244: 通りがかりさん]

社畜ですね、皆さん

[14245: 匿名さん]

京浜東北線だけでなく東海道線、横須賀線も含め、横浜ー品川駅間は乗客数が多いし、年々増えてきている。首都圏の成長基軸が南下しつつあることが理由のようだ。

[14246: 匿名希望]

>>14244 通りがかりさん
資産家がうらやましい。

城南エリア、いろいろな沿線に住みましたが、そもそも本線クラスなら遅延しない線なんてないです。京浜東北は通勤時間帯は緩急運転がなくて本数多く、いま思えば快適でした。

[14247: 匿名さん]

>>14207
高輪の品川税務署には国民生活センターも同居しているけど、これも広町に移転してくるのかもね。

[14248: 匿名さん]

床面積を今の区役所の1.5倍にするみたいだから、行政関係の施設は集約されて便利になると思う。
あとはアリーナに期待だけど。

[14249: 匿名さん]

>>14248 匿名さん
都の出先機関は今も区役所に入ってるからそのまま残るだろうけど税務署は国の機関なので移転だと土地の権利関係が複雑になりそうですね。品川駅西口の国有地は京急に払い下げてその金で大井町の再開発地の一部をJRと区から買うことになるのか。

[14250: 検討板ユーザーさん]

アリーナ案は規模が気になりますね。中野サンプラザ建替案のように５～７千人（当初１万人）くらいですかね。

新・中野サンプラザアリーナ構想：区民が求める施設とは：
http://agora-web.jp/archives/2040255.html

[14251: 匿名さん]

中野サンプラザは元が小規模だったからな。広町ぐらいの土地があるなら日本武道館や代々木体育館級の1万5千人規模のアリーナを作っても良い。

[14252: マンション検討中さん]

大井町からりんかい線で10分の国際展示場駅に超巨大施設有明ガーデンができるね。ほんと大井町はどこにでもすぐ
いけるから便利だ。

[14253: 匿名さん]

ラゾーナ川崎の方が規模も大きくアクセスも便利で安いから、有明ガーデンには多分行かないと思う。

[14254: 匿名さん]

ラゾーナは20年定借だから近い将来閉まるか縮小される可能性がある
あの土地は本来はオフィスビルにした方が儲かるから

[14255: 匿名さん]

ラゾーナ川崎は年間売上が900億に達する日本最大のショッピングモールだからねえ。

[14256: 匿名さん]

4年半後には2駅先の高輪ゲートウェイに、12万平方メートルの巨大なショッピングモールができる予定ですので、どこに行くか迷ってしまいそうですね。

[14257: 匿名さん]

ラゾーナも高輪GW同様に高層階はオフィスビル、低層階は商業施設という形に建て替えになると思われる

[14258: 匿名さん]

>>14256
JR東も駅前のまとまった再開発用地はなくなりつつありますので、広町は虎の子資産でしょうね。

[14259: 匿名さん]

同じJR東のTGWとの差別化を図る意味でもアリーナは名案かも。

[14260: 匿名さん]

先着順の25戸を含めあと何戸残っているのでしょうか。

[14261: マンション検討中さん]

>>14260 匿名さん
合計で130戸ぐらい。

地権者除くと純粋な販売分は3/4ぐらい。
地権者含めると4/5ぐらいが契約済みになっている。

80%、すみふがやりそうな数字だ。

[14262: 匿名さん]

有明がブリリアの値下げで苦戦中らしいが、ここは一安心と言えるのかな。

[14263: 匿名]

ブリリア、有明先日行きましたがとにかくいつ行っても常に強風な気がします。湾岸はその辺は仕方ないのかな。

[14264: 匿名さん]

いつの間にか2021年4月まで入居延びてる…
今買っても入居するときには築2年弱の中古物件ってことですよね。
完成していて、既に入居している人もいるのに納得できない売り方。

[14265: 通りがかりさん]

>>14264 匿名さん
納得できないなら買わなきゃいいのでは？

[14266: マンコミュファンさん]

>>14265 通りがかりさん
熱心なスミフ信者らしい発言ですね

[14267: 匿名さん]

>>14264 匿名さん
湾岸にはそういうスミフ物件がゴロゴロしてる

[14268: 匿名さん]

こんな酷い売り方でもそこの住民だと肯定するんだね

[14269: 匿名さん]

うん、買わなくていいと思う。ここまできたら新航路の影響を見極めるのが当然。

[14270: 住民板ユーザーさん1]

新航路は騒音に関しては大した問題にならないかも。近所に住んでるけど現在飛んでいる飛行機の音はまったく気にならないし近隣住民からも同様の声。
もちろん今後飛ぶ飛行機の大きさや高度によって変わると思うがココはT3サッシだし一安心な気がする。問題は落下物。

[14271: 匿名さん]

>>14270 住民板ユーザーさん1さん
今の飛行機騒音は高度が全然高いから300mは未知数でしょう。

[14272: 匿名さん]

新航路ネガさん必死だねえ。

[14273: 住民板ユーザーさん1]

ポジの意見通りになるか、ネガの意見通りになるか。新航路が開始すれば分かることだが、今のところポジの意見の方が現実味あるように思える。

[14274: 検討板ユーザーさん]

先日、大井町駅側から区役所付近にかけて、ゴーアラが連続で何機か通過したのを、品川区役所の屋上で見かけました。

フライトレーダー上では、高度およそ１０００～１１００ｍの大型機で、屋上を吹く弱い風、近くを通る自動車、大井町線の列車通過などにかき消されたのか、無音でした。

また、小型機での飛行検査は１２月１９日で終了し、検査結果の精査後、１月下旬から実用機でのテスト飛行が始まるようです。やっと全ての判断材料が揃いますね。

飛行検査の詳しい日程・内容等：
https://www.cab.mlit.go.jp/tcab/noise_countermeasure/1.html#hikou

[14275: 検討板ユーザーさん]

東側に残っていた電柱から電線が撤去されていました。

[14276: 匿名さん]

↑
色々とウォッチされていますね。

[14277: 匿名さん]

1100mの高さは新着陸ルートだと板橋とかあの辺の高度。1100mあればそんなに気にならないのでは。そこから高度を下げて大井町の300mになったときにどれだけ煩いか。正直、誰にも分からない。普天間基地よりは静かだとは思うけど、こっちはその分便数が多い。

[14278: 匿名さん]

どんな感じか体感したい人は高度300mの新大阪に行けばいい。
かなりうるさい。
ここは室内なら問題なさそうだけどね。

[14279: 検討板ユーザーさん]

大井町駅の上空を通過するルートＡは、年４割の南風時のみなので毎日でもなく、その中の午後３時間に限定とはいえ、将来は時間が拡大する可能性ありますし、やはり実際に飛行機音は体感したほうが、安心かと思います。

都内だと、城南島海浜公園が、ＪＲ大森駅からバスで２５分なので、お勧めです。

南風時しか着陸機が通過しないので、事前に３時間予報での確認が必要。冬は南風が少ないのでタイミングが合えばですね。海沿いの公園なので気分転換にもなりますよ。

城南島海浜公園の３時間天気：
https://tenki.jp/lite/leisure/3/16/97/21289/3hours.html

大森→城南島４丁目（森３２）バス：
https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00113350/00027285/1/

[14280: 検討板ユーザーさん]

屋外の飛行機音は、小型テスト機を聞いた限りでは、意外にも駅前よりも、物件から駅前に向かう途中のほうが、商業施設の遮りや環境音が少ない分、音は小さいものの長く聞こえる印象を受けました。

駅周辺の建物内は、航路からの距離以上に、窓など建物の開口が航路側を向いているか、遮音性が高いかの２点が、音の有無に大きく影響していました。

西向きの住戸もしくは、遮音性の高い物件が有利かと。

１月下旬からの実用機でのテスト飛行も早朝なら、駅前デニーズもしくは、サンマルクカフェなら、ＢＧＭや会話が混じってしまうものの、窓が航路側を向いているので、室内確認にはお勧めです。