シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[14181: 検討板ユーザーさん]

駅直結は出ない可能性のほうが高いかと。

・品川区の計画では、大井町駅のすぐ周辺は商業利用、少し外周を住宅＋業務（ブリリア・シティタワー・クレヴィアのある一本橋通り沿いなど）での再開発としている

・広町２丁目を所有するＪＲにも商業以外の用途とするメリットは小さいと思われる

・超高層を建てるには、地下にりんかい線の駅がある中で、杭打ちが可能かの課題があり、可能だとしてもおそらくコストがかかる

[14182: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ開発でも分譲マンションはないようだから、JR東としては土地を切り売りする意図は無いって事だね。

[14183: 匿名さん]

JRと区が土地を持っていて分譲マンションになる例は、板橋駅で先行事例がある。
https://manmani.net/?p=16775
事業者に選定されたのはプラウド、低層商業施設で、高層は駅直結タワマン。PC渋谷と同じで定借70年という話もあるらしい。

[14184: 匿名さん]

>>14181 検討板ユーザーさん
あの辺は地盤は良いので杭打ちしやすいですよ。りんかい線の駅構造物は大井町線駅舎より南にしかないので、広町には影響しません。

[14185: 匿名さん]

>>14183
場所によるだろうね。

高輪ゲートウェイの場合、JR東としても出来るだけ自社で保有したいだろうし、社長もIRの場でそう表明している。
他方板橋の場合は、デベへの売却によるワンタイムゲイン狙いもありうる。。

大井町の場合は、さあどっちだろう？

[14186: 匿名さん]

>>14183 匿名さん
公式情報で否定されてるので、いまのところはあなたの妄想ですね。

[14187: マンション検討中さん]

少し見落としていたが、羽田空港エアポートガーデンが来年開業。かなりの超巨大スケールらしい。羽田線もできるし、大井町は、かなりの変貌とげるな。

[14188: 匿名さん]

羽田アクセス線は東山手ルートだけ先行していて、西山手は具体的な動きはないな、残念ながら。

[14189: 検討板ユーザーさん]

確かに地質調査を見る限りでは、深さ２５ｍくらいの杭を打てば、東急・大井町駅のすぐ北辺りに、超高層は建てられそうですね。ただし、仮に許可が下りたとしても、これまでのスカイライン計画に沿って、高度１００ｍが上限かと。

広町２丁目と板橋駅西の再開発の違いは、事業区域の広さですかね。広町の５６５６４㎡に対し、板橋は４３４０㎡なので、１３倍の差があり、実現可能な開発コンセプトにも差がありそう。

大井町は、リニア品川の隣駅かつ、高輪ＧＷの２駅先の、インバウンド恩恵を受けやすい立地であることから、ホテル＋商業が有力に思えます。

板橋駅板橋口地区第1種市街地再開発事業
https://www.decn.co.jp/?p=101603

[14190: 匿名さん]

つまるところ、その土地の収益性による。
キャピタルゲイン＞インカムゲイン総和の現在価値、
であれば板橋事例のように売却するのもリーズナブルだ。

[14191: 匿名さん]

JR東は西山手ルートを進めるためにりんかい線を買収したい。しかしりんかい線は3セクでは珍しい黒字路線なので買収には相当のキャッシュが必要になる。JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

[14192: 匿名さん]

と言うか、都が売りたくなくなった。

[14193: 匿名さん]

＞JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

JRが広町の土地を売ることは１００％ありえないです。理由は以下です。

①広町は区とJRの土地が混在
②JRの所有地は容積率・建ぺい率が第1種低層レベルでしか認められておらず、高層ビルが立てられない。
③JRと区と協定を締結済み。

なので、JRは区役所移転にのって土地区画整理事業に応じて容積率・建ぺい率の緩和を認めらてもらうことは既定路線。

[14194: 匿名さん]

>>14189 検討板ユーザーさん

いつもステマ感満載の表を作ってる契約者はすごい。
デベならダメだけど。

[14195: 検討板ユーザーさん]

おそらく板橋の再開発も、ＪＲ所有地には商業を建設（テナント収益事業）、区有地にはタワマン建設（７０年定期借地）との発表なので、デベには売却していない模様ですね。

大井町においても、用地売却での目先のキャッシュフローよりも、今後も５０～１００年単位で発展を続けるであろう品川エリアの駅前立地から得られる商業・テナント収益を、ＪＲは選択する可能性が高いかと予想します。

一般的な商業面でのポテンシャル参考例としては、アトレ大井町（ＪＲ大井町駅との一体型施設７階建て）の年間売上高は、１２０億円（２０１８年度）、店舗面積は９４３９m2（２８５５坪）、年間坪売上４２０万ですね。アトレはテナント選別やブランディングが巧みな印象を受けます。

アトレ・会社概要（各ショッピングセンター売上高など）：
https://company.atre.co.jp/company/corporate/outline.html

[14196: 匿名さん]

>>14193
よく分かりました。

[14197: 匿名さん]

>>14195 検討板ユーザーさん
定借70年タワマンが一番儲かると思うけどね。

[14198: 匿名さん]

品川駅や高輪ゲートウェイ駅再開発との差別化を考えると現在と同様にライブ体験型の施設が合う気がするね。

[14199: 匿名さん]

儲け重視ならオフィスかホテルかタワーマンション、あるいは全部乗せか。

[14200: 匿名さん]

>>14198
品川駅再開発にはスポーツや劇場施設関係はないようなので、それはありかも。

[14201: 匿名さん]

>>14200 匿名さん
高輪GW駅の2街区に文化施設はある。たぶん大井町きゅりあんみたいなの。

[14202: 匿名さん]

TGWの1街区には1戸あたり平均面積150平方メートルの外国人向け高級賃貸マンションができるからちょっと趣向が違ってそうだな。

[14203: 匿名さん]

ポジネタがないからオカルトにすがるしかないのも理解できるが、20年後の妄想を披露しても資産価値は上がらんし、売れ行きもサッパリだよ。

[14204: 匿名さん]

再開発ってそんなもの。もっと実社会を理解しようね。

[14205: 匿名さん]

新区役所にはアリーナを作るらしいよ。ちなみに、これは20年後の妄想ではなく7年後の現実ね。
https://www.kensetsunews.com/archives/396500

[14206: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ東日本も２０２１年度以降の着工を目指すと公表しているので、２０年後の妄想ではないですね。

せっかくなので、検討案を元に妄想したイメージを図にしてみました。

[14207: 匿名さん]

>>14205
「他機関との調整＝国（法務局、税務署）、都（都税事務所、第二建設事務所）」

高輪にある品川税務署が大井町に移転してきそうですね。あっちは高輪3丁目再開発の対象区域内なので、京急や西武のホテルと合わせて一新されるようです。

[14208: 匿名さん]

品川区北部を所管する税務署が、港区高輪にあるのはちょっとした捻れ状態だったからなあ。

[14209: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[14210: 匿名]

ど、どこの公園ですかっ！？子育てしながら2０年以上暮らしていますが、公園でカラフルな肌をこれみよがしに露出している方々？・・出会ったことないですね。

[14211: 匿名さん]

>>14203 匿名さん
東京ベイの契約者をディスるのはかわいそうなので、やめてください。

[14212: 匿名さん]

西山ビルの方々ですかね。堅気の人に悪さをするわけではないので気にしても仕方ないです。

[14213: 匿名さん]

再開発計画を過度に織り込み済みですね
大井町でこの価格を考えれば
完全に要因の先食いでしょう

[14214: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[14215: 匿名]

もちろん、西○ビルのことは存じております。ただ、公園で子供たちの前でカラフルな肌を露出されるところなど見たことはありません。ですから、どこの公園かと皮肉を込めてお聞きしたまでです。７年間住まわれて転居された老婆心ある方、ご回答は不要です。

[14216: 検討板ユーザーさん]

>>9258で出てますね。

引用：
書いていないですが第2日曜日だけですよね
その説明もMRで受けましたし、近くを通らないルートもありますよね
それを書かないのはフェアではないですね

[14217: 匿名さん]

>>14215 匿名さん
大井中央公園の喫煙所でそれらしき人よく見かけますね。夏だと肌露出もあったかも。

[14218: 検討板ユーザーさん]

>>14209 評判気になるさん
ここ数年で引越してこの周辺に住んでいる子連れですが、我が家はお会いしたことが1度もないですね。
お会いしたことある方が逆に貴重…
周りでも聞いたことないし地元ご近所さんは良い方ばかりです。
当分はここに住むので便利な生活を思う存分満喫します！

[14219: 匿名希望]

>>14215
夏場の大井中央公園で普通に見れますよ。
近くに子供がいるからといって隠すようなことをするわけないでしょうに。。

[14220: 匿名希望]

しかし、通勤、買い物は、相場に比べて本当に最強だと思います。
7年住みましたが、すいてるりんかい線で渋谷、新宿、お台場に瞬時に出れるのは、ほとんどチートですね。京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ。東急とか小田急沿線では決して味わえない、楽々通勤でした。

[14221: 匿名さん]

「京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ」
↑これは実際と違うな。

[14222: 匿名希望]

>>14221 匿名さん
もちろん座れはしませんが、圧迫感ゼロだったのを覚えています。もう4年も前だったから、変わったのかもですね。このマンションのせいもあるのではw
しかしやはり東海道線や山手線が並走しているからか、混雑のピークが引くのが早かったですね。私鉄沿線に引っ越したんですが、9時になっても10時になっても変わらず混んでて辟易してます。
あとは、今思えば羽田直行のリムジンバスがとても有難かった。離れてわかる貴重さです。

[14223: 検討板ユーザーさん]

直近１～２年で、大井中央公園を少なくとも１００回程度は、脇道を通ったり、公園内に寄ったりしています。

公園の周りを複数のマンションが囲っている立地にありがちな、大半が子供とその家族、シニア層や近隣で働いているらしき人が少数、たまにサークルの集まり、街お掃除ボランティア、ポケストップが複数あるのでポケモン勢などで、一般人しか見たことないです。たまたまですかね。

よく見かけるのは、公園からＮＴビル方向に懐メロをかけながら走っているＮＳＸ。ファンキーな雰囲気のおじさんが運転していて、なんだか気になります。

気になる方は、公園の改修工事が終わる来年３月中旬以降に、実際に訪れるのが良いかと。

[14224: 匿名さん]

そもそも大井中央公園で子供を遊ばせている親を滅多に見ないけどね。大人のための公園という感じ。小さい子を持つ親はしながわ中央公園まで行ってると思う。

[14225: 検討板ユーザーさん]

先月にラッシュピークの８時～８時半の東京方面の京浜東北線の混み具合を調べてみました。混みやすい階段付近・ホーム中央辺り。９時台は見ていませんが、８時半頃から余裕が生まれる印象を受けました。朝の神奈川方面はラッシュ時でもかなり余裕ですね。

[14226: 匿名さん]

羽田リムジンバスは便利ですね。リムジンバスがある街は他にもありますが、普通は１時間に１本とか２時間に１本ぐらいしかなくて飛行機の時刻と合わずに事実上使えないことも多いのですが、大井町はほぼ３０分に１本ぐらいあるのが良いですね。

[14227: 匿名希望]

>>14226 匿名さん
ターミナル駅並みに本数が多くて、平場のバス乗り場から乗れて、30分で着くなんていうのは、今思えばありえない便利さでしたね。豊洲とかもそうなのかな。
引っ越してからは定額エリアじゃないため8000円出してタクシー乗るか、品川から激混み京急に乗るか、蒲蒲徒歩乗り換えするしか選択肢が無くなってしまい、大変な思いをしてますw

[14228: 匿名さん]

>>14222
「しかしやはり東海道線や山手線が並走しているからか、混雑のピークが引くのが早かったですね」

おいおい、山手線併走って何のこと？

[14229: 匿名希望]

>>14228
京浜東北線の品川駅以北の話です。
いろんな区間で多重化されてて、京浜東北の通勤楽だったなぁ、と。

[14230: 匿名さん]

>>14229
「京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ」
なら、この書き方は少なくともミスリーディングだな。