シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[14151: 検討板ユーザーさん]

広町の再開発は駅力を底上げする高いポテンシャルを秘めていますね。

それなりの稼働率が見込めそうなので、ホテル含まれても驚きはないかと。少なくとも、アワーズイン阪急に宿泊の外国人はよく見かけます。

[14152: 匿名さん]

JR東にとっては貴重な駅直結の纏まった土地だから、色々と再開発プランを練っている所だろう。

[14153: 検討板ユーザーさん]

公開空地でタバコ吸ったり弁当食べたりする人はほぼ皆無かと。

道路工事の弁当は例外でしょうね。敷地の目の前で公共工事に携わってる方が立ち食いは酷で非人道的です。近くの公園も改装中なので仕方ない。

ＪＲ駅西側となる大井１丁目は全体的に非常にマナー良いエリアの印象を受けます。

個人体験としては、いつどの時間帯に訪れても、歩きタバコ０・ゴミの匂いなど０・閉鎖感０・ホームレス０・キャバクラなど呼びこみ０ですね。なんというか明るく健全なオーラのある丁目です。

空気もかなり綺麗で、区役所通り沿いの雑多や、いわゆる飲み屋街のある東大井側しか訪れたことなかった身としては、意外でした。

[14154: 検討板ユーザーさん]

物件隣のスミフビルを見てきましたが、やはり綺麗なオフィスビルでした。ついでに調べたら、お見合い側の一部はエレベーターホールの壁かもしれませんね。

[14155: 検討板ユーザーさん]

吹き付けのコンクリ耐久性への影響について、過去の写真など見直してみたところ、柱の被り厚はそこそこありそうです。評価性能の劣化等級が知りたい。

[14156: 検討板ユーザーさん]

梁は剥き出しではない可能性ありますね。

[14157: 検討板ユーザーさん]

少し遠いですが、施工中の写真からも、素人目には、もしかしたら外面の裏側に梁の主体があるように見えます。

[14158: 検討板ユーザーさん]

こちらも建築時の写真ですが、リビングのダイレクトウィンドウ周りも、アウトフレームの庇効果で、割と保護されていそうです。

[14159: バンカー]

>>14127 匿名さん

シティタワー有明って10年くらいまえに
販売された物件じゃね？

[14160: 匿名さん]

むしろガラスは劣化しにくいから外壁に向くんだけどね。最近のオフィスビルがガラス張りなのは見た目もあるけどコンクリより劣化に強いと言うのもある。

[14161: 匿名さん]

なるほどガラス＞コンクリートってことなのか。

[14162: 匿名さん]

シティタワー大井町が吹き付け外壁になったおかげで、大井町駅近のタイル張りタワマンは、ブリリア大井町ラヴィアンタワーとシティテラス大井仙台坂の2棟だけになった。長い目で見ればタイル張り2棟の方が資産価値高いと思います。

[14163: 通りがかりさん]

ランニングコストが高くなるタイル張りは避けるのが無難。
簡単なこともアンチはわからないのかね。

[14164: マンション検討中さん]

2027年には、リニアや、プリンス周辺再開発、高ゲー街開き、ほぼ完成してくる。都心に近い最後の未開の広町には、ハイアットリージェンシーや、パークハイアット、リッツ・カールトン、ヒルトン、あたりくるかもしれない。周辺環境が激変し、大井町もつれ変せざるを得ない。今は、誰かもが、バカじゃねーかと思うかもしれないが。確率は、0じゃないと思う。

[14165: マンション検討中さん]

スミフのマンションは、竣工年数によってかなりデザインが違う。

①シティタワー大崎　（2004年）
②大崎ウエステシティタワーズ　（2009年）
③シティタワー大井町　（2019年）

①は正直垢抜けないデザイン。

②はガラスウォールで見た目はオフィスビル。WCTｓ（品川）、CT麻布十番、CTs豊洲、セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿などで採用。

③は、ドゥトール（勝どき）、CTs東京ベイ、グランドレーニア（池袋）、CT武蔵小杉などで採用。

おそらく、スミフは、外観デザインは②が理想と考えているみたい。

だけど、②は生活するには色々とデメリットがあり、梁が部屋に食い込みまくって家具の配置が難しかったり、ひさしがないことにより西日がきつかったりと、オフィスビル的な設計をそのままマンションに持ち込んだことのデメリットも多かった。

なので、生活環境を改善するため、③のデザインに移行し、今はこれがメインデザインとなっている。

デザイン的に②の方がインパクトありというのは確か。ただ、生活環境を含めて考えると③がいいという考えでしょう。

[14166: 匿名さん]

>>14164
オリパラ後、品川西口のホテル街が順次建て替えに入る。
合計8千室ものシティホテルは都内でも最大規模なので、その動向を見ながら差別化を図って行くことになるだろうね。

[14167: マンション掲示板さん]

>>14165 マンション検討中さん

えっと、思ってちょっと較べて見てみたら、ドゥトール（勝どき）、CTs東京ベイ、グランドレーニア（池袋）、CT武蔵小杉と、シティタワー大井町は全然違いました。

シティタワー大井町はむしろシティタワー大崎の延長線上で横に太くなっている感じ。

ツインタワーにして、ほっそりしてればまだ良かったのに、ちょっと集合マンション感が出てるのが立地は良いのに唯一の残念ポイント。背伸びしなくても、十分良いマンションだと思いますよ！

[14168: 匿名さん]

>>14167 マンション掲示板さん
建物の太さではなく、梁が外に出て、窓が窪んでいるデザインのことを言ってます。

[14169: 匿名さん]

ここは本当に良いマンションですね
一期で買いたかった

[14170: 匿名さん]

ここのマンション買ったのですが、大井町1丁目は地震大丈夫でしょうか？首都直下地震が心配になりました…。

[14171: 検討板ユーザーさん]

>>14170 匿名さん
品川区ハザードマップをご覧ください。
総合危険度1から5の間で大井1丁目はランク1で色がついておりません。
建物倒壊危険度は2ですが、最近の建物なので酷い状況にはならないかと。

[14172: 匿名さん]

>>14170
ハザードマップくらいは事前に見ておこうね。

[14173: 匿名さん]

サンキューな！

[14174: 匿名さん]

>>14166
品川西口のホテル街は京急のグースからまず建て替えスタートって感じかな。

[14175: 匿名さん]

体験型施設とホテルの組合せがいいかもね。

[14176: 匿名さん]

>>14169 匿名さん
広町再開発で駅直結タワー出るかもしれないから待ちでいいよ。

[14177: 匿名さん]

ただ、できても賃貸だけどね。

[14178: 匿名さん]

JRにとっては貴重な駅直結の場所だけに所有し続けたいでしょうね。

[14179: 匿名さん]

>>14176 匿名さん
駅直結マンションは公式情報で否定されてます

[14180: 匿名さん]

何れにしても楽しみな再開発になりそうですね。

[14181: 検討板ユーザーさん]

駅直結は出ない可能性のほうが高いかと。

・品川区の計画では、大井町駅のすぐ周辺は商業利用、少し外周を住宅＋業務（ブリリア・シティタワー・クレヴィアのある一本橋通り沿いなど）での再開発としている

・広町２丁目を所有するＪＲにも商業以外の用途とするメリットは小さいと思われる

・超高層を建てるには、地下にりんかい線の駅がある中で、杭打ちが可能かの課題があり、可能だとしてもおそらくコストがかかる

[14182: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ開発でも分譲マンションはないようだから、JR東としては土地を切り売りする意図は無いって事だね。

[14183: 匿名さん]

JRと区が土地を持っていて分譲マンションになる例は、板橋駅で先行事例がある。
https://manmani.net/?p=16775
事業者に選定されたのはプラウド、低層商業施設で、高層は駅直結タワマン。PC渋谷と同じで定借70年という話もあるらしい。

[14184: 匿名さん]

>>14181 検討板ユーザーさん
あの辺は地盤は良いので杭打ちしやすいですよ。りんかい線の駅構造物は大井町線駅舎より南にしかないので、広町には影響しません。

[14185: 匿名さん]

>>14183
場所によるだろうね。

高輪ゲートウェイの場合、JR東としても出来るだけ自社で保有したいだろうし、社長もIRの場でそう表明している。
他方板橋の場合は、デベへの売却によるワンタイムゲイン狙いもありうる。。

大井町の場合は、さあどっちだろう？

[14186: 匿名さん]

>>14183 匿名さん
公式情報で否定されてるので、いまのところはあなたの妄想ですね。

[14187: マンション検討中さん]

少し見落としていたが、羽田空港エアポートガーデンが来年開業。かなりの超巨大スケールらしい。羽田線もできるし、大井町は、かなりの変貌とげるな。

[14188: 匿名さん]

羽田アクセス線は東山手ルートだけ先行していて、西山手は具体的な動きはないな、残念ながら。

[14189: 検討板ユーザーさん]

確かに地質調査を見る限りでは、深さ２５ｍくらいの杭を打てば、東急・大井町駅のすぐ北辺りに、超高層は建てられそうですね。ただし、仮に許可が下りたとしても、これまでのスカイライン計画に沿って、高度１００ｍが上限かと。

広町２丁目と板橋駅西の再開発の違いは、事業区域の広さですかね。広町の５６５６４㎡に対し、板橋は４３４０㎡なので、１３倍の差があり、実現可能な開発コンセプトにも差がありそう。

大井町は、リニア品川の隣駅かつ、高輪ＧＷの２駅先の、インバウンド恩恵を受けやすい立地であることから、ホテル＋商業が有力に思えます。

板橋駅板橋口地区第1種市街地再開発事業
https://www.decn.co.jp/?p=101603

[14190: 匿名さん]

つまるところ、その土地の収益性による。
キャピタルゲイン＞インカムゲイン総和の現在価値、
であれば板橋事例のように売却するのもリーズナブルだ。

[14191: 匿名さん]

JR東は西山手ルートを進めるためにりんかい線を買収したい。しかしりんかい線は3セクでは珍しい黒字路線なので買収には相当のキャッシュが必要になる。JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

[14192: 匿名さん]

と言うか、都が売りたくなくなった。

[14193: 匿名さん]

＞JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

JRが広町の土地を売ることは１００％ありえないです。理由は以下です。

①広町は区とJRの土地が混在
②JRの所有地は容積率・建ぺい率が第1種低層レベルでしか認められておらず、高層ビルが立てられない。
③JRと区と協定を締結済み。

なので、JRは区役所移転にのって土地区画整理事業に応じて容積率・建ぺい率の緩和を認めらてもらうことは既定路線。

[14194: 匿名さん]

>>14189 検討板ユーザーさん

いつもステマ感満載の表を作ってる契約者はすごい。
デベならダメだけど。

[14195: 検討板ユーザーさん]

おそらく板橋の再開発も、ＪＲ所有地には商業を建設（テナント収益事業）、区有地にはタワマン建設（７０年定期借地）との発表なので、デベには売却していない模様ですね。

大井町においても、用地売却での目先のキャッシュフローよりも、今後も５０～１００年単位で発展を続けるであろう品川エリアの駅前立地から得られる商業・テナント収益を、ＪＲは選択する可能性が高いかと予想します。

一般的な商業面でのポテンシャル参考例としては、アトレ大井町（ＪＲ大井町駅との一体型施設７階建て）の年間売上高は、１２０億円（２０１８年度）、店舗面積は９４３９m2（２８５５坪）、年間坪売上４２０万ですね。アトレはテナント選別やブランディングが巧みな印象を受けます。

アトレ・会社概要（各ショッピングセンター売上高など）：
https://company.atre.co.jp/company/corporate/outline.html

[14196: 匿名さん]

>>14193
よく分かりました。

[14197: 匿名さん]

>>14195 検討板ユーザーさん
定借70年タワマンが一番儲かると思うけどね。

[14198: 匿名さん]

品川駅や高輪ゲートウェイ駅再開発との差別化を考えると現在と同様にライブ体験型の施設が合う気がするね。

[14199: 匿名さん]

儲け重視ならオフィスかホテルかタワーマンション、あるいは全部乗せか。

[14200: 匿名さん]

>>14198
品川駅再開発にはスポーツや劇場施設関係はないようなので、それはありかも。