シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[14081: 匿名さん]

大井町にパークコートができる時代になったんですね。

[14082: 住民板ユーザーさん1]

>>14080 マンション検討中さん
公式見たけど価格ずいぶん下がっててびっくり。端折って書いてるわけじゃないよね？

[14083: 住民板ユーザーさん1]

最多価格帯のとこ見て勘違いした。すみません。

[14084: 匿名さん]

>>14081 匿名さん
公式情報で否定されてる駅直結マンションで、よくそこまで妄想できるよ。尊敬します。

[14085: 匿名さん]

>>14081 匿名さん

山手線の外側のここに出来る訳ないだろ。
ネガはやめろ。

[14086: 匿名さん]

>>14080 マンション検討中さん

すごいなぁ、そこまで先延ばししないと会社の売上確保が出来ないんだ。新築マンションは先細りなんだろうなぁ。

[14087: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
住友の場合は当年度予算を達成してるから先延ばししてるんだよ。予算を大幅に上回ると怒られる稀有な会社。売上予算を大きく超過するくらいなら、もっと高く売り出し出来ただろうという意味合いだから、その見通しはちょいと間違っている。

[14088: 検討板ユーザーさん]

決算直前の値切り作戦が効かないので、買い手には厄介ですが、竣工から概ね１～２年にかけて販売を継続するのが、近年のスミフの戦略のようですね。

シティタワー大井町も、少なくとも２０１８年５月発表の決算説明会の資料で既に、２０２０年度以降の計上に含まれていますね。

2018.05.17
平成30年3月期　決算説明会資料 （平成30年5月17日開催）(1.5 MB)
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/8830%E4%BD%8F%E5%8F%8B%E4%B8%8D%E...

[14089: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
広町が開発されたらシティタワーの評価は更に上がるので現在の価格では安過ぎるので販売を中止したようです。
スミフは完璧に市場動向を把握しているようです。

[14090: 匿名さん]

>>14089 匿名さん
販売中止ではなく
新規契約者の引き渡し日を後ろ倒し
ですよ。

あと東京ベイも同じことやってるので、広町再開発との因果関係は不明です。

変な人がでてくるので、念のため。

[14091: マンコミュファンさん]

いろんな予測が立てられているようですが、明るい展望の予感
この町は明らかに胎動し始めていますね。

[14092: マンション検討中さん]

マイナス変数が飛行機くらいで、あとはプラスか悪くてもプラスマイナスゼロの要素だから、
明るいまでは言えないけど悪くない気がする。
小規模マンションも次々建ってるようだから、賑わってくるかも。

[14093: マンション検討中さん]

>>14090 匿名さん
売り上げ計上のタイミングが引き渡しの時、だからじゃないっすかね。

[14094: 匿名さん]

再開発は素人でも誰でも気づくことなので分譲価格に織り込み済みですね

[14095: マンコミュファンさん]

>>14094 匿名さん
次々に新たな開発計画が出てきました。
ある程度は予測しても全てを織り込むとハズレると危険なので半分織り込むことが多いようです。
残り半分は確定分を途中から織り込むようですね。

[14096: 匿名さん]

>>14095 マンコミュファンさん
確かに、周囲の開発の具合がスカイフォレストレジデンスのようになったら大変ですもんね。

[14097: 匿名さん]

広町再開発は来年4月から地元説明を順次開始とのこと。jr東と区の土地で区画整理事業を行うらしい。

[14098: 匿名さん]

全面吹き付けがやっぱり一番の難点だね。タイル張りなら時間が経っても外観が保たれるけど、吹き付けはすぐ汚くなるから。

[14099: 匿名さん]

>>14098 匿名さん
建築基準法施行規則の改正 (2008年4月1日施行)で、タイルは全面打診調査を13年以内に1回以上を行うことが義務付けられた。

タワマンかつ全面タイル張りだと、この全面打診調査に数億かかり、修繕積立金が枯渇し、住民からの徴収金を値上げせざるを得ないケースが散見されるようになった。

そのため、2008年以降に設計・竣工したタワマンは下層階はタイル、上層階はタイルなしが一般的となっている。

なので、タイル廃止は、単なるコストカットではなく、長期的なマンション管理を考慮したいい意味でのコストカット。

そんな常識も知らずに書き込んでるなんて恥ずかしいですね。

[14100: 検討板ユーザーさん]

７Ｆ以下のアースカラー吹き付けは、足場を組めそうかつ、目線に入るので、見た目も重視で、頻度高めでの塗り替えが、望ましいかと。

7Ｆ以上の白い吹き付けは、ゴンドラで塗り替えが割高になりそうかつ、目線のかなり上なので、コンクリ保護に適切程度に頻度を下げ、節約が望ましいですかね。

管理組合の腕の見せ所ですね。

[14101: マンション検討中さん]

>>14100 検討板ユーザーさん
新車購入時には高額なコーティングサービスを受ける人が多いけど、１年後も再度のコーティングを受ける人は１割程度。金が惜しくなるので最初だけですよそんなこと考えるのは。

[14102: マンション検討中さん]

>>14099 匿名さん
コストカットにも種類があるのか笑
建材やデザインの自由を奪われてまで高い所に住みたい人って昭和な感じがするわ。

[14103: 匿名さん]

>>14100 検討板ユーザーさん
せめて7階まではタイルにして欲しかった。

[14104: 匿名さん]

>>14099 匿名さん
足場不要でドローンで全面打診検査するなんて話も出てるわけで。

[14105: マンコミュファンさん]

>>14099 匿名さん
仰る通りです。
更に加えるとタイル張りは経年で接着剤が剥がれタイルが浮き上がってきます。
現にその様な危険なビルは意外とあり、私も見たことがあります。
これが落下すると高額な賠償額にもなるため古いタワマンは気が気ではないようです。
しかも劣化したタイルは旧式の風呂場のようで時代遅れ感が出てきます。
一方吹き付け塗料は日進月歩で遮熱効果のあるものや汚れを弾くものなど新しいものが出てきて、今後も常に新製品の使用が可能となります。
最近のタワマンはこのへんも考慮しているのであり、タイルに執着する人こそ時代遅れでしょうね。

[14106: 匿名]

>>14105 マンコミュファンさん
物はいいようですねww

[14107: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その１）

[14108: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（南）

[14109: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その２）

[14110: 周辺住民さん]

いや、外壁タイル剥落事故多発が問題になっているからこそ国土交通省が外壁タイルの打診検査を義務化したわけで...
海外だと既に禁止されている国もあるし、現実もし落下事故が起こって人が巻き込まれるなんてことがあったらそれこそどうなんだろうと思いますよ。
剥落事故もネット検索すれば実際どういうものなのか日本問わず海外の事故内容だって検索できるし、どうして禁止になったのか調べれば理由がすぐにわかる時代ですよ。
リスク最小限に共存していくのが令和の時代なんじゃないでしょうか。

[14111: 周辺住民さん]

>>14106　さん宛てです

[14112: マンション検討中さん]

タワマンに使用される建材は軽量化優先の工業製品。デザインも使用資材もどこのタワマンも一緒。オフィスビルの外装も同じ。築１０年２０年経って趣のあるオフィスビルなんてありません。お隣り住友ビルのように薄汚れた背の高いビルです。そんな個性もない味気ない建物で暮らすのがはたして幸せなんでしょうか。

[14113: 検討板ユーザーさん]

個人的には、シティタワーで使用されているタイプの石壁は、天然石ならではの重厚感と、経年後も見栄えの良さが残る気がします。

[14114: 検討板ユーザーさん]

素人目には、隣のスミフビルは十分に手入れされているようで、築17年とは思えないほど、綺麗でしたよ。

[14115: 検討板ユーザーさん]

駅近の利便性と、免震の安心感は、少なからず幸せな生活に寄与するかと。

[14116: 通りがかりさん]

ここ完成してからだいぶ経つけど殆ど夜真っ暗でほんとに売れてるの？モデルルームに聞いたら入居時期はは契約者によってまちまちだってさ、普通完成直後から入居するよね、大井町のマンションじゃ投資家が目をつける場所じゃないし、この辺の庶民が買える値段じゃないよね。70ヘーベで9500万らしいよ。こんな狭い部屋にねぇ、驚きましたわ。

[14117: 匿名さん]

HP見たら引渡し予定日が2021年4月下旬となってますよ。

[14118: 匿名さん]

来年でなく再来年の4月ってこと？

[14119: マンコミュファンさん]

>>14116 通りがかりさん
何もわかってない人が好き勝手に書いてるね

[14120: 匿名さん]

>>14116 通りがかりさん
夜も駅前の飲食店街は明るく人通りも多いのに4分離れたシティタワー近辺は住宅街で閑静。
住環境としてはかなり良いと思います。
まだ一般購入者は入居していないので暗いですが来年4月から順次入ってくれば夜間も綺麗なマンションになるでしょうね。

[14121: 検討板ユーザーさん]

分譲組は１期でも２０２０年春からの入居ですね。先に地権者住戸の入居が始まっているようです。来年春以降に徐々に部屋の灯りが増えると思われます。値上げ見込との投稿から察するに売れていそうです。

[14122: 匿名]

>>14110 周辺住民さん
なるほどです。確かにそうですね！

[14123: 匿名さん]

吹き付けだと経年劣化が心配ですね。そのうちファミーユ下神明みたいになりそう。

[14124: 匿名さん]

>>14121
今期はもう十分なので、来期(21/3期)に先送り計上する考え。

[14125: 匿名さん]

>>14123 匿名さん
わかったから
もういい加減にネガるのはやめなさい。

[14126: 匿名さん]

>>14124 匿名さん
分かりにくいので再確認すると
来年4月からの1年間で残戸を売りに出すということです。

[14127: 匿名さん]

シティタワー有明も同じような方法を取るようだ。
逆に言えば新規の仕込み物件が少ないためとも言えそうだ。

[14128: マンション比較中さん]

4月に子供の入学を控えてる家庭とかはどうするんだろう？月初めの入居とか対応してもらえないのかな？
企業である以上売上も大事だけどさ、なんか違うような気がするなぁ。

[14129: 匿名さん]

ステークホルダーとしての株主は重要だからそっちを向きがちになるよね。

[14130: マンション検討中さん]

ポジティブ症候群達が必死にポジティブな要素を並べて資産価値を守ろうとしているが新航路で現実を痛感することになるな。バイアスかかったポジティブ症候群のコメントなんかなんの参考にもならないから、不動前に精通してる人間の意見をたくさん聞いたほうがいいよ。

[14131: マンション検討中さん]

>>14128 マンション比較中さん
嫌なら買わなければいいだけ。三井や三菱は普通に年度末入居の物件も多いし。

[14132: マンション検討中さん]

スミフのマンションは好きだけど、引き渡し時期をやたら遅らせるのは実際に迷惑してる。特に4月以降の引き渡しは本当にやめて欲しい。

子供が小さい人は新学期早々に転校するか、しばらく車で送り迎えせざるを得なくなるし、かなり大変。売り上げ確保か株主向けのアピールかなんか知らんけど、少なくとも引き渡し時期はお客さまファーストでないことは確実。

これについて、「同じビジネスマンとして気持ちはわかります」的なスミフを擁護する人がいるけど、気持ちはさっぱりわからんし、わかりたくもない。

[14133: 匿名さん]

スミフのこれからの物件を見ると、札の辻の坂上低層のように、高級賃貸で出てきそうなのが多そうだね。

[14134: 匿名さん]

あそこは日本で最初の高級アパートメントが建った由緒ある場所だ。

[14135: マンション検討中さん]

>>14132 マンション検討中さん
技術、資本的に新築タワマンは数社しか供給できない
寡占で競争原理が働かないのだから
すべての条件において客が不利になる
タワマン買うならそれを受け入れるしかない

[14136: 匿名さん]

タワーも含め最近のマンションは長谷工施工が多くなりましたね。

[14137: 匿名さん]

>>14132 マンション検討中さん
会計制度の問題だから住友に文句を言うのは筋違いなんだけどね。住友は制度に合わせた合理行動を取ってるだけ。

[14138: 匿名さん]

>>14137 匿名さん
ほら、こういう何にも分かってないスミフ信者が湧くんだよね。

引き渡し日を遅らせてるのは会計上の問題ではなく、スミフが「x年連続供給件数No. 1」と宣伝したいだけです。

ちなみに投資家目線でも引き渡し日を遅らせてるのは、キャッシュフローが悪化してデメリットありですよん。

[14139: 匿名さん]

私はスミフの物件は一期でしか買わない。
最近の引き渡し先延ばしはキツイね。
売れるであろう物件を後ろ倒しにしているのでしょうか。

[14140: 匿名さん]

>>14138 匿名さん
投資家なんていう人種は入ってこないでほしい。
貴方達のようなマンションを金儲けのネタにする人の為にあるスレではありませんよ。

[14141: 匿名さん]

>>14137 匿名さん
住友に文句を言うのは消費者の立場からすればごく自然かと。営利企業としては合理的なのかもしれないが、消費者にとっては不合理極まりないもん。
元々の4月入居も就学児や他の区からの転入者のことを何も考えていないし、ましてや企業予算進捗の都合などは消費者にとっては全く無関係。供給数No1の肩書きも消費者にメリットは何もない。こんなの自慢してるとこ住友とオープンハウスくらいだよ。

この辺りの消費者を蔑ろにしてるところが住友への好き嫌いがハッキリ分かれるところだろうね。さすが関西企業て感じ。

[14142: 匿名さん]

だから様々なステークホルダーに対するバランスをとっている訳だ。
中でも株主・投資家が重要なのは自由主義経済国家であれば当然の事。

[14143: 検討板ユーザーさん]

それでも買う人がいて利益出せるから殿様商売が成り立つ。
景気がもっと良くなって新築マンション業界で競争激しくならない限りはこのままだろうね

[14144: 匿名さん]

それだけ不動産も資本集約産業に成長したってこと。

[14145: マンション検討中さん]

官房長官、外人誘致に、世界レベルのホテル50箇所新設と。広町には、これで間違いなく、外資系超高級ホテルが来る可能性がますます高くなってきた。なにせ国際的戦略特区最寄りだから、大井町の潜在的な役割は、半端ないね。高ゲー開業3月14日ぐらいより、じわり、この街の便利さが浸透していくのでは。

[14146: マンション検討中さん]

>>14145 マンション検討中さん
大井を愛しているわけでもなく、住んでいるわけでもない、単に資産価値が上がることにしか興味がない、そのうち転居していくタワマン住民が、街の将来を語るという滑稽さが、「タワマン」が日本全国でバカにされている一番の要因だろうね。

[14147: 通りがかりさん]

>>14146 マンション検討中さん
我が家もですが、この物件は近隣の購入者がとても多いと営業マンが言ってましたよ？

[14148: 匿名さん]

>>14145 マンション検討中さん

大井町が50に入るわけないだろ。
現実を見たほうがいい。
低空を飛行機が飛ぶんだから却下でしょ。
住むには便利な街だよ。

[14149: マンション検討中さん]

公開空地のベンチで飯食ったりタバコ吸う人多いだろうね。
今日も工事のおじさんがベンチに足乗っけながらコンビニ弁当とカップ麺食ってたよ。
禁止の看板くらいじゃとてもとても・・・

[14150: 匿名さん]

>>14146 マンション検討中さん
本当はタワマンをバカにしてるのではなく、買えないからバカにしたフリをするしかないだけ。
私なんかタワマンのネガを見たら何と無く今のマンションで良かったんだと自分に言い聞かせているけど、今資産を持っているのかと聞かれたらチョット寂しいかな。
次こそタワマンと考えています。

[14151: 検討板ユーザーさん]

広町の再開発は駅力を底上げする高いポテンシャルを秘めていますね。

それなりの稼働率が見込めそうなので、ホテル含まれても驚きはないかと。少なくとも、アワーズイン阪急に宿泊の外国人はよく見かけます。

[14152: 匿名さん]

JR東にとっては貴重な駅直結の纏まった土地だから、色々と再開発プランを練っている所だろう。

[14153: 検討板ユーザーさん]

公開空地でタバコ吸ったり弁当食べたりする人はほぼ皆無かと。

道路工事の弁当は例外でしょうね。敷地の目の前で公共工事に携わってる方が立ち食いは酷で非人道的です。近くの公園も改装中なので仕方ない。

ＪＲ駅西側となる大井１丁目は全体的に非常にマナー良いエリアの印象を受けます。

個人体験としては、いつどの時間帯に訪れても、歩きタバコ０・ゴミの匂いなど０・閉鎖感０・ホームレス０・キャバクラなど呼びこみ０ですね。なんというか明るく健全なオーラのある丁目です。

空気もかなり綺麗で、区役所通り沿いの雑多や、いわゆる飲み屋街のある東大井側しか訪れたことなかった身としては、意外でした。

[14154: 検討板ユーザーさん]

物件隣のスミフビルを見てきましたが、やはり綺麗なオフィスビルでした。ついでに調べたら、お見合い側の一部はエレベーターホールの壁かもしれませんね。

[14155: 検討板ユーザーさん]

吹き付けのコンクリ耐久性への影響について、過去の写真など見直してみたところ、柱の被り厚はそこそこありそうです。評価性能の劣化等級が知りたい。

[14156: 検討板ユーザーさん]

梁は剥き出しではない可能性ありますね。

[14157: 検討板ユーザーさん]

少し遠いですが、施工中の写真からも、素人目には、もしかしたら外面の裏側に梁の主体があるように見えます。

[14158: 検討板ユーザーさん]

こちらも建築時の写真ですが、リビングのダイレクトウィンドウ周りも、アウトフレームの庇効果で、割と保護されていそうです。

[14159: バンカー]

>>14127 匿名さん

シティタワー有明って10年くらいまえに
販売された物件じゃね？

[14160: 匿名さん]

むしろガラスは劣化しにくいから外壁に向くんだけどね。最近のオフィスビルがガラス張りなのは見た目もあるけどコンクリより劣化に強いと言うのもある。

[14161: 匿名さん]

なるほどガラス＞コンクリートってことなのか。

[14162: 匿名さん]

シティタワー大井町が吹き付け外壁になったおかげで、大井町駅近のタイル張りタワマンは、ブリリア大井町ラヴィアンタワーとシティテラス大井仙台坂の2棟だけになった。長い目で見ればタイル張り2棟の方が資産価値高いと思います。

[14163: 通りがかりさん]

ランニングコストが高くなるタイル張りは避けるのが無難。
簡単なこともアンチはわからないのかね。

[14164: マンション検討中さん]

2027年には、リニアや、プリンス周辺再開発、高ゲー街開き、ほぼ完成してくる。都心に近い最後の未開の広町には、ハイアットリージェンシーや、パークハイアット、リッツ・カールトン、ヒルトン、あたりくるかもしれない。周辺環境が激変し、大井町もつれ変せざるを得ない。今は、誰かもが、バカじゃねーかと思うかもしれないが。確率は、0じゃないと思う。

[14165: マンション検討中さん]

スミフのマンションは、竣工年数によってかなりデザインが違う。

①シティタワー大崎　（2004年）
②大崎ウエステシティタワーズ　（2009年）
③シティタワー大井町　（2019年）

①は正直垢抜けないデザイン。

②はガラスウォールで見た目はオフィスビル。WCTｓ（品川）、CT麻布十番、CTs豊洲、セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿などで採用。

③は、ドゥトール（勝どき）、CTs東京ベイ、グランドレーニア（池袋）、CT武蔵小杉などで採用。

おそらく、スミフは、外観デザインは②が理想と考えているみたい。

だけど、②は生活するには色々とデメリットがあり、梁が部屋に食い込みまくって家具の配置が難しかったり、ひさしがないことにより西日がきつかったりと、オフィスビル的な設計をそのままマンションに持ち込んだことのデメリットも多かった。

なので、生活環境を改善するため、③のデザインに移行し、今はこれがメインデザインとなっている。

デザイン的に②の方がインパクトありというのは確か。ただ、生活環境を含めて考えると③がいいという考えでしょう。

[14166: 匿名さん]

>>14164
オリパラ後、品川西口のホテル街が順次建て替えに入る。
合計8千室ものシティホテルは都内でも最大規模なので、その動向を見ながら差別化を図って行くことになるだろうね。

[14167: マンション掲示板さん]

>>14165 マンション検討中さん

えっと、思ってちょっと較べて見てみたら、ドゥトール（勝どき）、CTs東京ベイ、グランドレーニア（池袋）、CT武蔵小杉と、シティタワー大井町は全然違いました。

シティタワー大井町はむしろシティタワー大崎の延長線上で横に太くなっている感じ。

ツインタワーにして、ほっそりしてればまだ良かったのに、ちょっと集合マンション感が出てるのが立地は良いのに唯一の残念ポイント。背伸びしなくても、十分良いマンションだと思いますよ！

[14168: 匿名さん]

>>14167 マンション掲示板さん
建物の太さではなく、梁が外に出て、窓が窪んでいるデザインのことを言ってます。

[14169: 匿名さん]

ここは本当に良いマンションですね
一期で買いたかった

[14170: 匿名さん]

ここのマンション買ったのですが、大井町1丁目は地震大丈夫でしょうか？首都直下地震が心配になりました…。

[14171: 検討板ユーザーさん]

>>14170 匿名さん
品川区ハザードマップをご覧ください。
総合危険度1から5の間で大井1丁目はランク1で色がついておりません。
建物倒壊危険度は2ですが、最近の建物なので酷い状況にはならないかと。

[14172: 匿名さん]

>>14170
ハザードマップくらいは事前に見ておこうね。

[14173: 匿名さん]

サンキューな！

[14174: 匿名さん]

>>14166
品川西口のホテル街は京急のグースからまず建て替えスタートって感じかな。

[14175: 匿名さん]

体験型施設とホテルの組合せがいいかもね。

[14176: 匿名さん]

>>14169 匿名さん
広町再開発で駅直結タワー出るかもしれないから待ちでいいよ。

[14177: 匿名さん]

ただ、できても賃貸だけどね。

[14178: 匿名さん]

JRにとっては貴重な駅直結の場所だけに所有し続けたいでしょうね。

[14179: 匿名さん]

>>14176 匿名さん
駅直結マンションは公式情報で否定されてます

[14180: 匿名さん]

何れにしても楽しみな再開発になりそうですね。