シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[14021: 匿名さん]

>>14014
どちらのショッピングモールにも京浜東北線2、3駅の距離なので便利そうです。

[14022: マンション検討中さん]

ショッピングモール的なものは、スポルや四季跡地の超一等地にできる可能性もあるし、シネコンやパーク系のホテルも来る可能性もあるだろう。高ゲー品川一帯と少し差別化した独創的な大規模商業施設が誕生するだろう。武蔵小杉や二子玉が激変したようにここも変わる。今は気楽な街だけど、しかたがない。

[14023: 匿名さん]

まあ高輪ゲートウェイ駅前も広町もともにJR東の所有地だから、お互いに差別化を図った開発になるだろうね。

[14024: 匿名さん]

高輪ゲートウェイは品川駅との一体的な巨大再開発。より規模の小さい広町はこれらとはテイストを変えた特徴あるものに仕上げてほしい所。

[14025: 匿名]

広町にはショッピングモールとかシネコンきて欲しいですよね。マンションとかも出来るのかな。タワマン直結とか出来たら人気でそうですね。坪単価500万からとか。

[14026: 匿名さん]

マンションはできても賃貸かな。JR東としても土地を手放したくはないだろうから。

[14027: マンション検討中さん]

タワマンは、りんかい線あるから無理なんで、中層ぐらいまでだから、おそらくライズっぽい建物と、このエリアにないシネコン、外人需要が見込める知名度の高い外資系ホテル、ほとんどこんな感じじゃないかな！がらっと街の空気感が変わるのは、既定路線だろう。

[14028: 匿名さん]

大井町はJR、りんかい線、東急線が結節するターミナル駅なので、結構人が集まりそうだね。

[14029: 匿名さん]

劇団四季のシアターのおかげで、飲み屋街大井町のイメージが良くなってきていたと思われる。広町には引き続き何か文化的な施設ができると良いね。
と、同時に広町(と、東大井の一部)は羽田新航路の好天南風時航路(滑走路A)の真下。いくら昼間の数時間、南風時(全体の40%ほどの見込み)、滑走路A使用時といえども、24時間人が住むような、住宅用マンションは作っても敬遠されるだろう。
そんなわけで、人が一時的にしか集まらない商業施設になると予想。しかも飛行機が上空300mを飛び地下にはりんかい線が通ってるので高い建物はできないし、背の低い建物だね。このマンションの北側眺望は開けたままになると思われる。

[14030: 通りがかりさん]

りんかい線が走ってるのは広町西側の一部だけだって。駅の北西は制約ないよ。

[14031: 匿名さん]

渋谷区の区役所再開発みたいに定借での分譲タワーマンションもあり得る。

[14032: 匿名さん]

>>13999 検討板ユーザーさん
アースカラー部の吹き付けが昔の公団住宅っぽいですね。

[14033: 匿名さん]

ショッピンモールはビジネスリスクが高く、かなりハードルが高いでしょうね。高ゲーとモロ被りかつ川崎とも競合することで収益性に疑問符が付く上、蒲田や大森も含めた既存個人店の猛反発もあるだろうし。

[14034: 匿名さん]

低地なんだから公園でいいよ

[14035: 検討板ユーザーさん]

アースカラー（地球の大地や植物などの自然物をイメージした茶色から緑色系の色の総称）は、昔から詫び錆びに美を感じる日本人に、最も親しまれてきた色合いのようです。

古くは千利休の茶室など、日本人が無意識で落ち着く色合いは、畳や障子に使用される肌色調。その中に活け花など５％程度の華やかな色も取り入れる。海外でもファンが多い模様。

シティタワー大井町の外観、ロビーの内装、フォレストパークの調和からも、古今日本人の心に響く美を感じます。

これまでのスミフらしかぬ三井っぽい雰囲気に仕上がっている印象を受けました。

[14036: 匿名]

ホテルの線が濃厚な気がします。
アワーズ東急もずっと満席見たいですよね。
品川周辺に泊まるのは控えたい渡航者、ビジネスパーソン向けのちょい安いホテルが立ちそうですよね。まー大井町に大きな商業施設が出来てもニーズには限界ありそうな気がします。

[14037: 匿名さん]

>>14034 匿名さん
あの辺はもともと高台だったのを車両基地を作るために削ってるから地盤は良い

[14038: 匿名さん]

>>14035 検討板ユーザーさん

反論しなくてもいいよ。
スルーで。
必死さは認める。
我慢も大事だよ。

[14039: 検討板ユーザーさん]

メインコンセプトにするのはＪＲが賛同しなさそうですが、広町の再開発に公園はありですね。

２０１２年の中野セントラルパークが良いモデルケースかもしれません。

中野駅の北西：文化ゾーン（再開発）
区役所の建替（案）、警察大学校→セントラルパーク（済）、大学誘致（済）、サンプラザ→アリーナ（案）

中野駅の北～北東：商店街ゾーン
ブロードウェイ、飲食街

中野駅の南～南西：商業やタワマン
丸井、中野ツインマークタワー

東西南北の特色が、なんとなく大井町と似ていますね。

[14040: 検討板ユーザーさん]

川崎のようなショッピングモール主体とする場合は、昼間人口や乗車人員から売上を逆算した上で、やはり高輪ゲートウエイとの棲み分けとなるコンセプトを立てられるかですかね。商才のセンスが問われますね。

ありきたりな商業にするよりは、恵比寿ガーデンプレイスのような落ち着いたデザインの中に、公園・オープンカフェ・シネコン・美術館・ミニアリーナ・低層商業のような、文化施設をメインとした賑わいゾーンでも良いかと。

[14041: 匿名さん]

区役所移転があるから、ラゾーナのような大規模商業施設は面積的にもムリだと思う。

[14042: 匿名さん]

>>14038 匿名さん

>>14038 匿名さん
静かな反論は好感が持てます
無責任なネガをスルーもいいですね
ただ
貴方は冷静な傍観者かと思いましたが
必死さなんて表現はやはりネガかな

[14043: 通りがかりさん]

あそこは車の便が微妙だから、ラゾーナのような再開発はどうかな。
補助26号線が開通すると変わるかもしれませんが。

[14044: 匿名]

ラゾーナやららぽーと系だったら嬉しいです。公園も嬉しいですけどね。ホテルメインな気がしてます。本日仕事で品川の港南に行きましたが駅から少し離れると閑散としてますよね。タクシー捕まえるのに苦労しました。サラリーマンばかりで街の魅力としてはまだまだですよね。大きなデパートとか出来たら違うんでしょうけど新駅に期待です。あと都心部に出辛いので南北線開通も期待してます。

[14045: 匿名さん]

区役所が移転してくることくらいは勉強してね。

[14046: 匿名さん]

住友有明みたいな微妙なホテルと微妙なタワマンと微妙なショッピングモールの融合になりそうな予感

[14047: 匿名さん]

>>14046 匿名さん
西側半分は区役所と防災公園で確定。クヤクション構想は今のところない。

東側半分はjrが開発。オフィス、商業施設になる予定だけど詳細不明。マンションはいまのところないらしい。

問題は容積率をどこまで緩和するか。100メートルクラスのビルは建てて欲しい。

[14048: 匿名さん]

>>14047 匿名さん
豊島区も渋谷区も建て替え費用捻出のためにクヤクションを作った。品川区も建て替えである以上、何らかの資金源が必要。資金回収しやすい定借タワマンが本命だと思う。

[14049: 匿名さん]

>>14048 匿名さん
広町区役所寄りはりんかい線が走っているためタワマンは無理、広町東半分はJRが商業目的の開発を計画している

[14050: 匿名さん]

>>14049 匿名さん
線路の直上じゃなければいくらでも建つよ。大手町なんか地下鉄の網の中を高層ビルが沢山立ってるわけで。

[14051: 匿名さん]

>>14048 匿名さん
わしもそう思うけど、クヤクション構想は自民党と共産党の両方の区議が反対してる。

議員に聞いたら教えてくれるよ。

品川区も積立金が貯めてて財源はある。

[14052: 匿名さん]

>>14051 匿名さん
この手の公共事業は最終決定までに複数案出て来て点数付けて選ぶわけだけど、昨今は多くの場合において一番住民負担が少ない手法が選ばれやすい。この立地ならそれはクヤクションになる。区議会からすればむしろ住民負担を最小化するクヤクションにしない方がリスクで、住民から差し止め訴訟とかされかねない。

[14053: 匿名さん]

JRが開発する東半分は規模的にも中途半端で中々難しそうだね。

[14054: 検討板ユーザーさん]

広町にタワーができたらシティタワーやラビアンタワーからの都心ビュー（東京タワーとか）が拝めなくなるかな？
そしたら物件価値も下がるかも。

[14055: 検討板ユーザーさん]

現在シティタワー屋上からの眺めはこんな感じ。手前が広町あたり。

[14056: 匿名さん]

>>14054 検討板ユーザーさん
タワーができる可能性は殆どないが、万一できたとしても逆にいいロケーションになりますね。
ブリリアからは近すぎでもシティタワーからは手頃な距離で北側から見る都心の景観の空間を手頃に埋めてくれます。

[14057: 匿名さん]

クヤクション構想がないという根拠はこれ。品川区議会8月27日行財政改革特別委員会会議録より。共産党の議員が豊島区方式は望ましくないが区の見解は？という質問に対する回答。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...


＞○立木経理課長
建て替えの手法につきましては、候補地を決定した後により具体的に検討を進めていくところではございますが、現段階では庁舎、行政機能というところを区分所有という形ではなく、単独で持ったほうがより望ましいとは今のところ考えているところでございます。

[14058: 匿名さん]

広町のJR跡地に区役所が移転した後、今の区役所の土地は売却されるのかな？

[14059: 匿名さん]

>>14057 匿名さん
渋谷区と同じで別棟でタワーマンションなんじゃないの？

[14060: 匿名さん]

>>14057 匿名さん
将来の財産価値の棄損が大きくなる区分所有建物で持つな、
財産価値を保持できる土地を単独で保有しましょうと。
マンションの財産価値が維持できることが否定されているね。
安藤委員は不動産の専門家かな。

[14061: 匿名さん]

12月3日の区議会建設委員会で大井町周辺のまちづくり進捗情報が報告される予定だから、その際にもう少し情報が入るかも。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/katsudou/inkai-schedule/kensetsu

広町も注目だけど、個人的にはイトーヨーカドー西側の駐車場地帯をどうするかが気になる。あのあたりを立会川の暗渠と一緒に綺麗にして欲しい。

[14062: 匿名さん]

五輪後に広町の再開発が本格化するとしたら、区としてもそろそろ移転問題の結論を出さないといけない時期だね。

[14063: 匿名さん]

今日東口のシティテラス仙台坂を通ったのですがこちらはタイル張りなんですね。
同じ住友で同じ大井町でも明らかに質を落としてますね。

[14064: マンション検討中さん]

共産党がクヤクションにアレルギーあるのは、単に金持ち嫌いなだけ。住民はいい立地に安全性の高い住宅に住めてメリットあるし、区民は税負担が少なくなってメリットだらけだと思うわ。

でも、クヤクション自体が日本で数例しかないし、今時点で行政が否定しているならやっぱりないんでしょうね。

後から「やっぱりクヤクション作ります！」なんていったら、共産党が「行政は今までクヤクションはないと説明してきたのに裏切り行為だ」と大騒ぎになるし。

[14065: マンション掲示板さん]

>>14055 検討板ユーザーさん

タワーマンションができたら、東京タワーなどの眺望がなくなってしまうということですね！？

[14066: 匿名さん]

駅直結タワマンにしたら絶対人気出るな

[14067: 匿名さん]

>>14064 マンション検討中さん
共産党なんか何やっても反対するんだから実質影響ないでしょ。

[14068: 検討板ユーザーさん]

仮に広町２丁目に１００ｍ級のクヤクションが建っても、約３００ｍ先なので、シティタワー大井町の眺望に大して影響はないかと。阪急ガーデンのアワーズイン阪急ホテルと同じくらいの距離ですね。

[14069: 検討板ユーザーさん]

どのような再開発になっとしても、大井町全体のバリューアップになるので、シティタワー大井町にも、追い風ですね。

[14070: 検討板ユーザーさん]

大井町の再開発の計画に沿わないので非現実的ですが、仮に駅直結タワマンが許可されたとしても、真下に地下りんかい線あるので、区役所移転先の候補地以上に、杭打ちの難易度（不可能かもしれない？）やコストが高そうに思えます。

[14071: 検討板ユーザーさん]

広町２丁目の再開発の規模感です（現時点での案）。大井町の発展にかなり強い影響力あるので、区とＪＲには、抜かりなく計画を練ってもらいたいですね。

[14072: マンション掲示板さん]

こんな感じのイルミネーション前からしてましたっけ。

[14073: 匿名さん]

広町再開発が本格化するとますますラヴィアンの中古価格が上がりそう。

[14074: 匿名]

>>14073 匿名さん
大井町全体上がってますよ。
こちらのタワマンの坪単アップがかなり貢献してくれています。

[14075: 匿名さん]

>>14066 匿名さん
三井が建替受託したらパークコート大井町ザ・タワーですかね。

[14076: 匿名さん]

>>14070
地下深くにある駅だと改めて思う。

[14077: 匿名さん]

>>14075 匿名さん

パークコートとか無いよ。
どう考えてもパークシティでしょ。

[14078: 匿名さん]

まあ浜松町や春日にすらできる現状なので、、

[14079: 匿名さん]

買う気のない外野の空想は虚しいだけ

[14080: マンション検討中さん]

今日から6期販売が開始。
2020年度引き渡し分の販売は終了。
今後販売する分は2021年４月以降の引き渡しとなりました。

[14081: 匿名さん]

大井町にパークコートができる時代になったんですね。

[14082: 住民板ユーザーさん1]

>>14080 マンション検討中さん
公式見たけど価格ずいぶん下がっててびっくり。端折って書いてるわけじゃないよね？

[14083: 住民板ユーザーさん1]

最多価格帯のとこ見て勘違いした。すみません。

[14084: 匿名さん]

>>14081 匿名さん
公式情報で否定されてる駅直結マンションで、よくそこまで妄想できるよ。尊敬します。

[14085: 匿名さん]

>>14081 匿名さん

山手線の外側のここに出来る訳ないだろ。
ネガはやめろ。

[14086: 匿名さん]

>>14080 マンション検討中さん

すごいなぁ、そこまで先延ばししないと会社の売上確保が出来ないんだ。新築マンションは先細りなんだろうなぁ。

[14087: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
住友の場合は当年度予算を達成してるから先延ばししてるんだよ。予算を大幅に上回ると怒られる稀有な会社。売上予算を大きく超過するくらいなら、もっと高く売り出し出来ただろうという意味合いだから、その見通しはちょいと間違っている。

[14088: 検討板ユーザーさん]

決算直前の値切り作戦が効かないので、買い手には厄介ですが、竣工から概ね１～２年にかけて販売を継続するのが、近年のスミフの戦略のようですね。

シティタワー大井町も、少なくとも２０１８年５月発表の決算説明会の資料で既に、２０２０年度以降の計上に含まれていますね。

2018.05.17
平成30年3月期　決算説明会資料 （平成30年5月17日開催）(1.5 MB)
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/8830%E4%BD%8F%E5%8F%8B%E4%B8%8D%E...

[14089: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
広町が開発されたらシティタワーの評価は更に上がるので現在の価格では安過ぎるので販売を中止したようです。
スミフは完璧に市場動向を把握しているようです。

[14090: 匿名さん]

>>14089 匿名さん
販売中止ではなく
新規契約者の引き渡し日を後ろ倒し
ですよ。

あと東京ベイも同じことやってるので、広町再開発との因果関係は不明です。

変な人がでてくるので、念のため。

[14091: マンコミュファンさん]

いろんな予測が立てられているようですが、明るい展望の予感
この町は明らかに胎動し始めていますね。

[14092: マンション検討中さん]

マイナス変数が飛行機くらいで、あとはプラスか悪くてもプラスマイナスゼロの要素だから、
明るいまでは言えないけど悪くない気がする。
小規模マンションも次々建ってるようだから、賑わってくるかも。

[14093: マンション検討中さん]

>>14090 匿名さん
売り上げ計上のタイミングが引き渡しの時、だからじゃないっすかね。

[14094: 匿名さん]

再開発は素人でも誰でも気づくことなので分譲価格に織り込み済みですね

[14095: マンコミュファンさん]

>>14094 匿名さん
次々に新たな開発計画が出てきました。
ある程度は予測しても全てを織り込むとハズレると危険なので半分織り込むことが多いようです。
残り半分は確定分を途中から織り込むようですね。

[14096: 匿名さん]

>>14095 マンコミュファンさん
確かに、周囲の開発の具合がスカイフォレストレジデンスのようになったら大変ですもんね。

[14097: 匿名さん]

広町再開発は来年4月から地元説明を順次開始とのこと。jr東と区の土地で区画整理事業を行うらしい。

[14098: 匿名さん]

全面吹き付けがやっぱり一番の難点だね。タイル張りなら時間が経っても外観が保たれるけど、吹き付けはすぐ汚くなるから。

[14099: 匿名さん]

>>14098 匿名さん
建築基準法施行規則の改正 (2008年4月1日施行)で、タイルは全面打診調査を13年以内に1回以上を行うことが義務付けられた。

タワマンかつ全面タイル張りだと、この全面打診調査に数億かかり、修繕積立金が枯渇し、住民からの徴収金を値上げせざるを得ないケースが散見されるようになった。

そのため、2008年以降に設計・竣工したタワマンは下層階はタイル、上層階はタイルなしが一般的となっている。

なので、タイル廃止は、単なるコストカットではなく、長期的なマンション管理を考慮したいい意味でのコストカット。

そんな常識も知らずに書き込んでるなんて恥ずかしいですね。

[14100: 検討板ユーザーさん]

７Ｆ以下のアースカラー吹き付けは、足場を組めそうかつ、目線に入るので、見た目も重視で、頻度高めでの塗り替えが、望ましいかと。

7Ｆ以上の白い吹き付けは、ゴンドラで塗り替えが割高になりそうかつ、目線のかなり上なので、コンクリ保護に適切程度に頻度を下げ、節約が望ましいですかね。

管理組合の腕の見せ所ですね。

[14101: マンション検討中さん]

>>14100 検討板ユーザーさん
新車購入時には高額なコーティングサービスを受ける人が多いけど、１年後も再度のコーティングを受ける人は１割程度。金が惜しくなるので最初だけですよそんなこと考えるのは。

[14102: マンション検討中さん]

>>14099 匿名さん
コストカットにも種類があるのか笑
建材やデザインの自由を奪われてまで高い所に住みたい人って昭和な感じがするわ。

[14103: 匿名さん]

>>14100 検討板ユーザーさん
せめて7階まではタイルにして欲しかった。

[14104: 匿名さん]

>>14099 匿名さん
足場不要でドローンで全面打診検査するなんて話も出てるわけで。

[14105: マンコミュファンさん]

>>14099 匿名さん
仰る通りです。
更に加えるとタイル張りは経年で接着剤が剥がれタイルが浮き上がってきます。
現にその様な危険なビルは意外とあり、私も見たことがあります。
これが落下すると高額な賠償額にもなるため古いタワマンは気が気ではないようです。
しかも劣化したタイルは旧式の風呂場のようで時代遅れ感が出てきます。
一方吹き付け塗料は日進月歩で遮熱効果のあるものや汚れを弾くものなど新しいものが出てきて、今後も常に新製品の使用が可能となります。
最近のタワマンはこのへんも考慮しているのであり、タイルに執着する人こそ時代遅れでしょうね。

[14106: 匿名]

>>14105 マンコミュファンさん
物はいいようですねww

[14107: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その１）

[14108: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（南）

[14109: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その２）

[14110: 周辺住民さん]

いや、外壁タイル剥落事故多発が問題になっているからこそ国土交通省が外壁タイルの打診検査を義務化したわけで...
海外だと既に禁止されている国もあるし、現実もし落下事故が起こって人が巻き込まれるなんてことがあったらそれこそどうなんだろうと思いますよ。
剥落事故もネット検索すれば実際どういうものなのか日本問わず海外の事故内容だって検索できるし、どうして禁止になったのか調べれば理由がすぐにわかる時代ですよ。
リスク最小限に共存していくのが令和の時代なんじゃないでしょうか。

[14111: 周辺住民さん]

>>14106　さん宛てです

[14112: マンション検討中さん]

タワマンに使用される建材は軽量化優先の工業製品。デザインも使用資材もどこのタワマンも一緒。オフィスビルの外装も同じ。築１０年２０年経って趣のあるオフィスビルなんてありません。お隣り住友ビルのように薄汚れた背の高いビルです。そんな個性もない味気ない建物で暮らすのがはたして幸せなんでしょうか。

[14113: 検討板ユーザーさん]

個人的には、シティタワーで使用されているタイプの石壁は、天然石ならではの重厚感と、経年後も見栄えの良さが残る気がします。

[14114: 検討板ユーザーさん]

素人目には、隣のスミフビルは十分に手入れされているようで、築17年とは思えないほど、綺麗でしたよ。

[14115: 検討板ユーザーさん]

駅近の利便性と、免震の安心感は、少なからず幸せな生活に寄与するかと。

[14116: 通りがかりさん]

ここ完成してからだいぶ経つけど殆ど夜真っ暗でほんとに売れてるの？モデルルームに聞いたら入居時期はは契約者によってまちまちだってさ、普通完成直後から入居するよね、大井町のマンションじゃ投資家が目をつける場所じゃないし、この辺の庶民が買える値段じゃないよね。70ヘーベで9500万らしいよ。こんな狭い部屋にねぇ、驚きましたわ。

[14117: 匿名さん]

HP見たら引渡し予定日が2021年4月下旬となってますよ。

[14118: 匿名さん]

来年でなく再来年の4月ってこと？

[14119: マンコミュファンさん]

>>14116 通りがかりさん
何もわかってない人が好き勝手に書いてるね

[14120: 匿名さん]

>>14116 通りがかりさん
夜も駅前の飲食店街は明るく人通りも多いのに4分離れたシティタワー近辺は住宅街で閑静。
住環境としてはかなり良いと思います。
まだ一般購入者は入居していないので暗いですが来年4月から順次入ってくれば夜間も綺麗なマンションになるでしょうね。