シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[13981: 匿名さん]

>>13978 匿名さん

>>13978 匿名さん
貴方は能力的に低いですね。
出鱈目や嘘のネガに対して13969から13977までは冷静に分析をして説明してくれているのですよ。
それに対して貴方がたネガは合理的な反証も挙げずに必死だとかやめろだとか、毎度毎度聞き飽きた下衆な反応ばかり。
このマンションを真面目に検討している人にとってはたとえ購入者からの情報でも参考になりますよ。

[13982: マンション検討中さん]

>>13981 匿名さん
全く同意です！

[13983: 匿名さん]

>>13977 検討板ユーザーさん
>>数少ない競合物件の中でも
競合が少なく選択肢が少ない中で、価格が安い商品なんて世の中あるのかね。比較する対象がないのだから価格の合理性を判断できる根拠が乏しいし市場原理からしたら割高になるはず。中古マンション価格や土地価格を根拠に適正な価格を推測すると、「とんでもなく高い」可能性さえあるのにね。

[13984: マンション検討中さん]

フォレストパークは写真よりも実際に見たほうが感動味わえると思います。
それだけ良い仕上がりでした！
個人的には、フォレストパーク沿いの道がもう少し広くて整備されてればさらによかったのにと思いました。

[13985: 通りがかりさん]

>>13983 匿名さん

選択肢が少ない時点で稀少価値があるということでは？

[13986: 匿名さん]

>>13981 匿名さん

みっともないからやめようって思っただけだけど。
良いマンションだからドーンと構えていいかと。
なんかすみませんね。

[13987: マンション検討中さん]

>>13986 匿名さん
何が見っともないのでしょうか？
私には役に立つ情報でした。
すまないと思うなら静かにしておくことですね。

[13988: 匿名さん]

>>13977 検討板ユーザーさん

航路まで420mでボーイングの大型機の全幅は60mから70mなんですけど、飛行機の絵小さすぎません？

[13989: 匿名さん]

ボーイングと言えばいつまでもジャンボジェットと言う訳じゃないよ。

[13990: 匿名さん]

フォレストパークの維持費って住民の負担なんですよね？まあ駅までの道は緑が少ないのであった方が安らぎますが、コストが気になるなあ。

[13991: 匿名さん]

>>13988 匿名さん さん

私も飛行機問題なければ買ってました。

[13992: 検討板ユーザーさん]

東側の道路も歩道工事中のようですね。電柱も撤去されるのでしょうか。

[13993: 検討板ユーザーさん]

ブリリアらしき物件の中古成約価格をベンチマークにするならば、現在の新築で坪４５０万は意外と妥当にも思えます。

レインズマーケットインフォメーション

品川区大井・JR大井町駅・5分以内・商業地域・60～80m2・2LDK・築2011年～2012年

成約時期　坪単価（3.30579平米）
18年8月～18年10月　390万円
18年11月～19年1月　354万円
19年2月～19年4月　 380万円
19年2月～19年4月　 397万円
19年5月～19年7月　 393万円
平均 383万円

↓新築価格に修正

成約時期　新築割り戻し後
（8年2%=16%の下落想定）
18年8月～18年10月　464万円
18年11月～19年1月　421万円
19年2月～19年4月　 452万円
19年2月～19年4月　 473万円
19年5月～19年7月　 468万円
平均 456万円

↓ブラックスワン発生シナリオ

成約時期　ＱＥ効果の排除後
（8年3%=24%の上昇想定）
18年8月～18年10月　374万円
18年11月～19年1月　340万円
19年2月～19年4月　 365万円
19年2月～19年4月　 381万円
19年5月～19年7月　 377万円
平均 368万円

[13994: 検討板ユーザーさん]

>>13977の位置図に記載してある飛行機の大きさは、高度３００～３２０ｍの距離を反映しようとしたのですが、正確な縮図にすると点になってしまったので、飛行機であることを判別できるように大きめに描きました。

[13995: 匿名さん]

都知事の公約である無電柱化をどんどん進めてほしいものだ。

[13996: マンション掲示板さん]

通りかかりましたが、ちょっと集合住宅感もしてしまいますが、迫力と存在感は抜群ですね。

駅から見るとあまり全体が見えないので、シーンとなるシンボルまでは言えないかもしれませんが、壁タワーの圧倒感からも、間違いなく大井町ナンバーワンマンションでしょう。

[13997: 匿名さん]

外壁吹き付けって長谷工レベルでしょ
戸数はエリア最大、仕様はエリア最低
なんだかね

[13998: マンション検討中さん]

>>13997 匿名さん
初心者マークをつけながら何度も繰り返すネガ
性格異常と判断されるからやめようね。

[13999: 検討板ユーザーさん]

吹き付けは、おそらく白とアースカラーの部分ですね。

[14000: 検討板ユーザーさん]

低層の石壁はおそらくアンゴラブラックの天然石ですね。

[14001: 検討板ユーザーさん]

中層～上層の吹き付け部分にもタイル貼ったほうが高級感は増すでしょうね。アウトフレームによる悠の深さによりサッシュのコーキングなどは守られていそうです。私の視力1.0前後では吹き付けなのか判別が難しかったので、見た目よりも気持ちの問題かと。

[14002: 匿名さん]

>>14001 検討板ユーザーさん

いや、さすがに気持ちより見た目かと。
一瞬で吹き付けと分かるけど、上を見上げてジロジロ見る人は少ないですかね。

[14003: 匿名さん]

>>14000 検討板ユーザーさん
御影石の産地まで分かるとはポジさんさすが。
産出量の多い中国産です。

[14004: マンション検討中さん]

長谷工チックなの？
長谷工田舎臭く大っ嫌い。
飛行機落ちたら怖いし、毎日ビクビクして過ごすのかな。

[14005: 匿名さん]

>>14004 マンション検討中さん

ローレルタワールネ浜松町みたいに太いラインに吹付けは似てる。

[14006: 検討板ユーザーさん]

長谷工の雰囲気は全く感じられませんね
長谷工はいかにも団地風でこの近隣では
グランドメゾンが代表的でしょう
あちらもどっしりとしてなかなかいいですよ

[14007: マンション検討中さん]

>>14004 マンション検討中さん
飛行機が落ちて怖いのは都内一円の住人
高度が高くて真上を通過する新宿、渋谷、大崎、白金辺りかな
大井町は高度が低いだけにブレがなくなるので真下から外れるシティタワーはむしろ安全
ただ貴方が真面目にマンションを検討している人ならこんな下らないこと書かないよね

[14008: 匿名さん]

所詮は大井町なんだよね。それでいて新航路の影響大だし。都心の中古と比較した時に、新航路によるダウンサイドリスクも含めてここはコスパ悪いと思うな。ネックは、価格の高さ、新航路、風俗等の周辺環境、学区。大井町は独身や小なし夫婦には良いんだろうね。

[14009: マンション検討中さん]

>>14008 匿名さん
初心者マークの荒らしさん
貴方の低レベルのネガはもう聞き飽きた
夜も遅いので早く寝なさい

[14010: 周辺在住]

>>14008 匿名さん
都心住まいの方からすると所詮大井町という気持ちは分からなくはありませんよ。でも住んでみると交通利便性と生活利便性はめちゃ良いですよね。この物件は高いですよね。お金持ちでないと買えない物件ですね。背伸びしてローン組むと厳しい生活になりそうですが。

[14011: 匿名さん]

ここだけでなく首都圏のマンションは高くなったね。

[14012: マンション検討中さん]

ついにリニア神奈川県駅始動、品川駅まで10分、真横の大井町が受ける経済効果も半端ない、将来的に間違いなく都心と言っていい。品川駅の子分みたいなところだから。

[14013: 匿名さん]

>>14012 マンション検討中さん

大井町が将来的に間違いなく都心、、
とんでもない事になってきたな。

[14014: 匿名さん]

>>14012
高輪ゲートウェイの街開きが2024年夏頃予定、早いものであと5年を切った。
その街の中には、ラゾーナ川崎とほぼ同規模のショッピングモールができるので、大井町の便利性はさらに向上するね。

[14015: 検討板ユーザーさん]

風俗は不動産人気駅の多くにあるようです。大井町は１店舗のみですね。全く目立たないので問題ないかと。

[14016: 検討板ユーザーさん]

大井町唯一の風俗は、小さな脇道沿いなので、日常生活で前を通ることもなさそうです。

[14017: 匿名さん]

>>14015 検討板ユーザーさん

いつも一生懸命に反論するあなたはすごいよ。
スルーでいいと思うけど。
住友の人じゃないよね？

[14018: 匿名さん]

>>14017 匿名さん

14015 14016さんは誠実な人柄のここの契約者さんだと思います。いつも質の悪いネガにも真摯に穏やかに反証されています。

[14019: マンション検討中さん]

>>14018 匿名さん
あなたの仰る通り、いつも低俗なネガに対して丁寧に反証を示している方は偉いですよね
私なら悪意のネガや嘘のネガを書く輩には怒鳴りつけたい気持ちになるところ
お蔭で細かい分析により、ナルホドと思える新しい情報が得られて嬉しいです

[14020: 匿名さん]

>>14015 検討板ユーザーさん

その中で住むところとして人気がある駅って、恵比寿と目黒くらいじゃない？まあ、恵比寿や目黒でも駅から自宅までの間に風俗店があるなら家族持ちとしては敬遠するけどなあ。

ところで大井町のソープは結構な名店だよ。大井町はデリ系のサービスも充実しているし、ここの独身の1k賃貸組は羨ましいね。

[14021: 匿名さん]

>>14014
どちらのショッピングモールにも京浜東北線2、3駅の距離なので便利そうです。

[14022: マンション検討中さん]

ショッピングモール的なものは、スポルや四季跡地の超一等地にできる可能性もあるし、シネコンやパーク系のホテルも来る可能性もあるだろう。高ゲー品川一帯と少し差別化した独創的な大規模商業施設が誕生するだろう。武蔵小杉や二子玉が激変したようにここも変わる。今は気楽な街だけど、しかたがない。

[14023: 匿名さん]

まあ高輪ゲートウェイ駅前も広町もともにJR東の所有地だから、お互いに差別化を図った開発になるだろうね。

[14024: 匿名さん]

高輪ゲートウェイは品川駅との一体的な巨大再開発。より規模の小さい広町はこれらとはテイストを変えた特徴あるものに仕上げてほしい所。

[14025: 匿名]

広町にはショッピングモールとかシネコンきて欲しいですよね。マンションとかも出来るのかな。タワマン直結とか出来たら人気でそうですね。坪単価500万からとか。

[14026: 匿名さん]

マンションはできても賃貸かな。JR東としても土地を手放したくはないだろうから。

[14027: マンション検討中さん]

タワマンは、りんかい線あるから無理なんで、中層ぐらいまでだから、おそらくライズっぽい建物と、このエリアにないシネコン、外人需要が見込める知名度の高い外資系ホテル、ほとんどこんな感じじゃないかな！がらっと街の空気感が変わるのは、既定路線だろう。

[14028: 匿名さん]

大井町はJR、りんかい線、東急線が結節するターミナル駅なので、結構人が集まりそうだね。

[14029: 匿名さん]

劇団四季のシアターのおかげで、飲み屋街大井町のイメージが良くなってきていたと思われる。広町には引き続き何か文化的な施設ができると良いね。
と、同時に広町(と、東大井の一部)は羽田新航路の好天南風時航路(滑走路A)の真下。いくら昼間の数時間、南風時(全体の40%ほどの見込み)、滑走路A使用時といえども、24時間人が住むような、住宅用マンションは作っても敬遠されるだろう。
そんなわけで、人が一時的にしか集まらない商業施設になると予想。しかも飛行機が上空300mを飛び地下にはりんかい線が通ってるので高い建物はできないし、背の低い建物だね。このマンションの北側眺望は開けたままになると思われる。

[14030: 通りがかりさん]

りんかい線が走ってるのは広町西側の一部だけだって。駅の北西は制約ないよ。

[14031: 匿名さん]

渋谷区の区役所再開発みたいに定借での分譲タワーマンションもあり得る。

[14032: 匿名さん]

>>13999 検討板ユーザーさん
アースカラー部の吹き付けが昔の公団住宅っぽいですね。

[14033: 匿名さん]

ショッピンモールはビジネスリスクが高く、かなりハードルが高いでしょうね。高ゲーとモロ被りかつ川崎とも競合することで収益性に疑問符が付く上、蒲田や大森も含めた既存個人店の猛反発もあるだろうし。

[14034: 匿名さん]

低地なんだから公園でいいよ

[14035: 検討板ユーザーさん]

アースカラー（地球の大地や植物などの自然物をイメージした茶色から緑色系の色の総称）は、昔から詫び錆びに美を感じる日本人に、最も親しまれてきた色合いのようです。

古くは千利休の茶室など、日本人が無意識で落ち着く色合いは、畳や障子に使用される肌色調。その中に活け花など５％程度の華やかな色も取り入れる。海外でもファンが多い模様。

シティタワー大井町の外観、ロビーの内装、フォレストパークの調和からも、古今日本人の心に響く美を感じます。

これまでのスミフらしかぬ三井っぽい雰囲気に仕上がっている印象を受けました。

[14036: 匿名]

ホテルの線が濃厚な気がします。
アワーズ東急もずっと満席見たいですよね。
品川周辺に泊まるのは控えたい渡航者、ビジネスパーソン向けのちょい安いホテルが立ちそうですよね。まー大井町に大きな商業施設が出来てもニーズには限界ありそうな気がします。

[14037: 匿名さん]

>>14034 匿名さん
あの辺はもともと高台だったのを車両基地を作るために削ってるから地盤は良い

[14038: 匿名さん]

>>14035 検討板ユーザーさん

反論しなくてもいいよ。
スルーで。
必死さは認める。
我慢も大事だよ。

[14039: 検討板ユーザーさん]

メインコンセプトにするのはＪＲが賛同しなさそうですが、広町の再開発に公園はありですね。

２０１２年の中野セントラルパークが良いモデルケースかもしれません。

中野駅の北西：文化ゾーン（再開発）
区役所の建替（案）、警察大学校→セントラルパーク（済）、大学誘致（済）、サンプラザ→アリーナ（案）

中野駅の北～北東：商店街ゾーン
ブロードウェイ、飲食街

中野駅の南～南西：商業やタワマン
丸井、中野ツインマークタワー

東西南北の特色が、なんとなく大井町と似ていますね。

[14040: 検討板ユーザーさん]

川崎のようなショッピングモール主体とする場合は、昼間人口や乗車人員から売上を逆算した上で、やはり高輪ゲートウエイとの棲み分けとなるコンセプトを立てられるかですかね。商才のセンスが問われますね。

ありきたりな商業にするよりは、恵比寿ガーデンプレイスのような落ち着いたデザインの中に、公園・オープンカフェ・シネコン・美術館・ミニアリーナ・低層商業のような、文化施設をメインとした賑わいゾーンでも良いかと。

[14041: 匿名さん]

区役所移転があるから、ラゾーナのような大規模商業施設は面積的にもムリだと思う。

[14042: 匿名さん]

>>14038 匿名さん

>>14038 匿名さん
静かな反論は好感が持てます
無責任なネガをスルーもいいですね
ただ
貴方は冷静な傍観者かと思いましたが
必死さなんて表現はやはりネガかな

[14043: 通りがかりさん]

あそこは車の便が微妙だから、ラゾーナのような再開発はどうかな。
補助26号線が開通すると変わるかもしれませんが。

[14044: 匿名]

ラゾーナやららぽーと系だったら嬉しいです。公園も嬉しいですけどね。ホテルメインな気がしてます。本日仕事で品川の港南に行きましたが駅から少し離れると閑散としてますよね。タクシー捕まえるのに苦労しました。サラリーマンばかりで街の魅力としてはまだまだですよね。大きなデパートとか出来たら違うんでしょうけど新駅に期待です。あと都心部に出辛いので南北線開通も期待してます。

[14045: 匿名さん]

区役所が移転してくることくらいは勉強してね。

[14046: 匿名さん]

住友有明みたいな微妙なホテルと微妙なタワマンと微妙なショッピングモールの融合になりそうな予感

[14047: 匿名さん]

>>14046 匿名さん
西側半分は区役所と防災公園で確定。クヤクション構想は今のところない。

東側半分はjrが開発。オフィス、商業施設になる予定だけど詳細不明。マンションはいまのところないらしい。

問題は容積率をどこまで緩和するか。100メートルクラスのビルは建てて欲しい。

[14048: 匿名さん]

>>14047 匿名さん
豊島区も渋谷区も建て替え費用捻出のためにクヤクションを作った。品川区も建て替えである以上、何らかの資金源が必要。資金回収しやすい定借タワマンが本命だと思う。

[14049: 匿名さん]

>>14048 匿名さん
広町区役所寄りはりんかい線が走っているためタワマンは無理、広町東半分はJRが商業目的の開発を計画している

[14050: 匿名さん]

>>14049 匿名さん
線路の直上じゃなければいくらでも建つよ。大手町なんか地下鉄の網の中を高層ビルが沢山立ってるわけで。

[14051: 匿名さん]

>>14048 匿名さん
わしもそう思うけど、クヤクション構想は自民党と共産党の両方の区議が反対してる。

議員に聞いたら教えてくれるよ。

品川区も積立金が貯めてて財源はある。

[14052: 匿名さん]

>>14051 匿名さん
この手の公共事業は最終決定までに複数案出て来て点数付けて選ぶわけだけど、昨今は多くの場合において一番住民負担が少ない手法が選ばれやすい。この立地ならそれはクヤクションになる。区議会からすればむしろ住民負担を最小化するクヤクションにしない方がリスクで、住民から差し止め訴訟とかされかねない。

[14053: 匿名さん]

JRが開発する東半分は規模的にも中途半端で中々難しそうだね。

[14054: 検討板ユーザーさん]

広町にタワーができたらシティタワーやラビアンタワーからの都心ビュー（東京タワーとか）が拝めなくなるかな？
そしたら物件価値も下がるかも。

[14055: 検討板ユーザーさん]

現在シティタワー屋上からの眺めはこんな感じ。手前が広町あたり。

[14056: 匿名さん]

>>14054 検討板ユーザーさん
タワーができる可能性は殆どないが、万一できたとしても逆にいいロケーションになりますね。
ブリリアからは近すぎでもシティタワーからは手頃な距離で北側から見る都心の景観の空間を手頃に埋めてくれます。

[14057: 匿名さん]

クヤクション構想がないという根拠はこれ。品川区議会8月27日行財政改革特別委員会会議録より。共産党の議員が豊島区方式は望ましくないが区の見解は？という質問に対する回答。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...


＞○立木経理課長
建て替えの手法につきましては、候補地を決定した後により具体的に検討を進めていくところではございますが、現段階では庁舎、行政機能というところを区分所有という形ではなく、単独で持ったほうがより望ましいとは今のところ考えているところでございます。

[14058: 匿名さん]

広町のJR跡地に区役所が移転した後、今の区役所の土地は売却されるのかな？

[14059: 匿名さん]

>>14057 匿名さん
渋谷区と同じで別棟でタワーマンションなんじゃないの？

[14060: 匿名さん]

>>14057 匿名さん
将来の財産価値の棄損が大きくなる区分所有建物で持つな、
財産価値を保持できる土地を単独で保有しましょうと。
マンションの財産価値が維持できることが否定されているね。
安藤委員は不動産の専門家かな。

[14061: 匿名さん]

12月3日の区議会建設委員会で大井町周辺のまちづくり進捗情報が報告される予定だから、その際にもう少し情報が入るかも。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/katsudou/inkai-schedule/kensetsu

広町も注目だけど、個人的にはイトーヨーカドー西側の駐車場地帯をどうするかが気になる。あのあたりを立会川の暗渠と一緒に綺麗にして欲しい。

[14062: 匿名さん]

五輪後に広町の再開発が本格化するとしたら、区としてもそろそろ移転問題の結論を出さないといけない時期だね。

[14063: 匿名さん]

今日東口のシティテラス仙台坂を通ったのですがこちらはタイル張りなんですね。
同じ住友で同じ大井町でも明らかに質を落としてますね。

[14064: マンション検討中さん]

共産党がクヤクションにアレルギーあるのは、単に金持ち嫌いなだけ。住民はいい立地に安全性の高い住宅に住めてメリットあるし、区民は税負担が少なくなってメリットだらけだと思うわ。

でも、クヤクション自体が日本で数例しかないし、今時点で行政が否定しているならやっぱりないんでしょうね。

後から「やっぱりクヤクション作ります！」なんていったら、共産党が「行政は今までクヤクションはないと説明してきたのに裏切り行為だ」と大騒ぎになるし。

[14065: マンション掲示板さん]

>>14055 検討板ユーザーさん

タワーマンションができたら、東京タワーなどの眺望がなくなってしまうということですね！？

[14066: 匿名さん]

駅直結タワマンにしたら絶対人気出るな

[14067: 匿名さん]

>>14064 マンション検討中さん
共産党なんか何やっても反対するんだから実質影響ないでしょ。

[14068: 検討板ユーザーさん]

仮に広町２丁目に１００ｍ級のクヤクションが建っても、約３００ｍ先なので、シティタワー大井町の眺望に大して影響はないかと。阪急ガーデンのアワーズイン阪急ホテルと同じくらいの距離ですね。

[14069: 検討板ユーザーさん]

どのような再開発になっとしても、大井町全体のバリューアップになるので、シティタワー大井町にも、追い風ですね。

[14070: 検討板ユーザーさん]

大井町の再開発の計画に沿わないので非現実的ですが、仮に駅直結タワマンが許可されたとしても、真下に地下りんかい線あるので、区役所移転先の候補地以上に、杭打ちの難易度（不可能かもしれない？）やコストが高そうに思えます。

[14071: 検討板ユーザーさん]

広町２丁目の再開発の規模感です（現時点での案）。大井町の発展にかなり強い影響力あるので、区とＪＲには、抜かりなく計画を練ってもらいたいですね。

[14072: マンション掲示板さん]

こんな感じのイルミネーション前からしてましたっけ。

[14073: 匿名さん]

広町再開発が本格化するとますますラヴィアンの中古価格が上がりそう。

[14074: 匿名]

>>14073 匿名さん
大井町全体上がってますよ。
こちらのタワマンの坪単アップがかなり貢献してくれています。

[14075: 匿名さん]

>>14066 匿名さん
三井が建替受託したらパークコート大井町ザ・タワーですかね。

[14076: 匿名さん]

>>14070
地下深くにある駅だと改めて思う。

[14077: 匿名さん]

>>14075 匿名さん

パークコートとか無いよ。
どう考えてもパークシティでしょ。

[14078: 匿名さん]

まあ浜松町や春日にすらできる現状なので、、

[14079: 匿名さん]

買う気のない外野の空想は虚しいだけ

[14080: マンション検討中さん]

今日から6期販売が開始。
2020年度引き渡し分の販売は終了。
今後販売する分は2021年４月以降の引き渡しとなりました。