シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[1379: 匿名さん]

>>1377 匿名さん

立会小は仙台坂に住んでいる総合商社だかのご家庭のご子息達が通っているので、品の良い子が多いんだとか。人気が高く、確か毎年のように抽選になっているんじゃ…

[1380: マンション検討中さん]

品川区なら第三日野小学校や御殿山小学校では

http://toyokeizai.net/articles/-/150729?page=4

[1381: 匿名さん]

要は五山エリアってことだな。

[1382: 匿名さん]

人気の学区の話か…
数年以内に学区選択制もなくなるだろうし、この板のユーザーにとっては関係ない話。
っていうか五山エリアで買える人なんてこの板見てないでしょう（笑）

[1383: マンション検討中さん]

やはり品川区では御殿山ですかね。
同じ様なデータで数年前だと思いますが。
にしても御殿山の年収が低すぎですよね。
最低でも1000万オーバー位だと思ってましたが。
http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html

[1384: 匿名さん]

五山エリアの子ども
→しずかちゃん、出来杉くんタイプ

大井町エリアの子ども
→ジャイアン、のび太、ジャイ子タイプ
（※仙台坂エリアは除く）

大井町スミフに住む子ども
→主にスネ夫タイプ

こんな感じか

[1385: 匿名さん]

>>1384 匿名さん
なかなかいいね

[1386: マンション検討中さん]

>>1384 匿名さん
言い得て妙

[1387: マンション検討中さん]

御殿山エリアのソニー跡地にスミフのマンションができるみたいですね。このエリアは今後さらに地価が上がるでしょうからスミスもかなり強気で来そうですね。

[1388: マンション検討中さん]

>>1387 マンション検討中さん

スミフじゃないとこで売ってほしいよ。

[1389: マンション検討中さん]

なんか買う気でいたのに…
みんなの話聞くとすごい悪い物件って感じですよね。

[1390: マンション検討中さん]

大井町に住んで1年経ちましたが、交通の便は最高だし、買い物にも何も不自由を感じません。
個人的にはとてもいい街だと思います。

しかしスミフの対応がイマイチで、ちょっと買う気が失せてきてるのも正直なところです。
もうちょっとハッキリしたことを言ってくれないかなー？
もう数回田町に行って、最近スケジュール空けて行ったのに、何も進展がないと当日言われても、返す言葉がありません。
行った皆さんどうですか？
同じような感じでしたか？

[1391: 住民板ユーザーさん1]

私も言われました！！
わざわざ仕事調整してモデルルーム行ったのに何様？！
『何も進展ないんです』ってキチガイか？！
買いたいと少し思ってたのに冷めました。やめます。最悪な営業体制。

[1392: 匿名さん]

ウチも言われました。進展ないなら事前にその旨伝えてリスケにしろよなと思う。誰も好き好んでスミフ営業と世間話したいわけじゃあないんだからさ。

[1393: 匿名さん]

マンコミュのネガは大抵自作自演で1人で盛り下げてるケースがほとんど。この人相当スミフ嫌いなんだね。嫌いなパワーってすごいよね。

[1394: マンション検討中さん]

>>1393 匿名さん

自作じゃなく、私も同意です。
ティッシュ配りに金かけるならもっと別の事に使ってほしい。本当に売る気があるなら田町に金かけないで、大井町近くで売るべき。

[1395: マンション比較中さん]

>>1393 匿名さん

ネガキャンは自作自演だ、大井町スミフは良い物件だと思い込もうとしているんですね…
皆さん必至にネガキャンするほど暇じゃないですよ。

ちなみに私もこちらの検討を辞めた1人です。色々とリスクが高すぎて、お金を払うのも検討に時間を費やすのも勿体無いと判断しました。
もうこのスレには来ないと思います。今までどうもお世話になりました。

[1396: マンション検討中さん]

進展ない場合、事前に営業から電話来ましたけど・・。それでリスケしたりしましたよ？

[1397: 匿名さん]

もりあげていこーよ。

[1398: マンション検討中さん]

うちも、何も進展がないときは、数日前にお電話が来て、何も進展がないので、来ていただいても、申し訳ないので、また、新しいことがわかった時点で、ご連絡させていただきます、と、事前に連絡がきたので、意味のない田町への訪問はありませんでしたよ！

[1399: マンション検討中さん]

1390さんが言うとおりです。
住友が上から目線。情報無いのに買いたいなら審査通せ、モデルルームみたいならもう一度説明会来いとか。買いたい人だけ買えばいいという姿勢がムカつく。
品川区から補助金ももらってるんだからちゃんとやってほしい。

[1400: 匿名さん]

住友も、有明の物件に力入れすぎて、ここは適当な対応に見受けられます。営業の質も低いし。検討者として悲しい限りです。

[1401: 匿名さん]

事前説明会の枠がいっぱいで嬉しい悲鳴です！とか、社内で最も注目されている期待のプロジェクトです！とか、エリア最大規模なので〜とか。
客の自尊心を煽るようなアピールが逆にうざい。客だってそんなにバカじゃないと思うよ。

[1402: マンション検討中さん]

ここを賃貸物件予定の人へ！
55平米前後の物件を17万程度で貸してくれないだろうか

[1403: マンション検討中さん]

そんなにここの営業ひどいですかね？私の担当はすごく丁寧ですが・・。
確かに事前審査をしないと早めにモデルルームは見れないと言われましたが、モデルルームを見せないわけじゃないと思いますよ。本気で買いたい人を優先して案内するのは当然のことだと思います。検討者としては粛々と事前審査をこなすだけです。

[1404: 匿名さん]

>>1403 マンション検討中さん

モデルルーム内覧日は内覧を含め、1組30分しか時間を取れないと言われました。急ぎ足でバタバタっと説明して終わりでしょう。

それで「いいですね、買います」とは行きませんよ、普通の人は。よほど資産に余裕があるんですね。羨ましい限りです。

[1405: マンション検討中さん]

管理費や修繕費もはっきりわからないのに購入踏み切れるってすごいお金持ちなんですね。
そんなにお金あるんなら私なら港区に買いますけど。

[1406: マンション検討中さん]

事前に連絡くれているのは同じ営業の人かもね。意外にそういうの、人依存だから。

[1407: 匿名さん]

>>1405 マンション検討中さん

私も。
港区でも港南や芝浦ではない港区を買いたい。

[1408: 匿名さん]

港区の芝浦や港南なら
品川区の御殿山や池田山のほうがいいと思ってしまいます。

[1409: マンション検討中さん]

>>1405 マンション検討中さん

港区だとここと同じ広さ・駅近だと1億を大幅に超えるのでさすがに買えないです。。憧れますけどね。同じ値段出すならうちは利便性優先です。
ちなみに修繕費・管理費は教えてくれましたよ。合わせて月28,000円くらいだったような。許容範囲だったので引き続き前向きに検討してます。

[1410: 匿名さん]

>>1409 マンション検討中さん

何平米で28000円ですか？

[1411: マンション検討中さん]

>>1409 マンション検討中さん
私も、こちらから聞いたら28,000円くらいと言われた覚えがあります。ただしそれは最初の5年間。その後は不明です。

また、一般的には、住人のみが払う管理・修繕費と、テナント+住人が払う管理・修繕費がそれぞれあると思いますが、その辺の詳しい説明もありませんでした。

モデルルーム見学の日に教えてもらえるのかもしれませんが、それだと見学の時間がますます短くなりますね…

[1412: マンション検討中さん]

>>1410 匿名さん

71平米です。

[1413: 匿名さん]

>>1412 マンション検討中さん

ありがとうございます。
1平米あたり394円強というところですね。
内廊下なら仕方ないかもですね。

[1414: マンション検討中さん]

>>1411 マンション検討中さん
資金シミュレーション的なのをやったときにもらった紙によると、修繕費は6年目〜プラス1万、11年目〜プラス1万、16年目〜プラス5千円くらいな感じでした。なので管理費と合わせると6年目からは38,000円、11年目からは48,000円、16年目からは53,000円くらいでしょうかね。

[1415: 匿名さん]

>>1414 マンション検討中さん

それだと、1平米あたり746円越しますよ。大泣

昨今の外廊下なんちゃってタワーでさえも管理費積立金は高いけど、6年目から高くなるところ多くない？？？

[1416: 匿名さん]

賃貸はシーサイドより大井町の方が安いですよね？何故でしょう。

[1417: 匿名さん]

比較マンションが分からないが大井町は古いマンションが多いからかな？
青物横丁も勝島も賃貸価格はあまり変わらない。
どちらも借り手はなかなかいない。

[1418: 匿名さん]

金額に関して確定したものが何もないのに、本当にそんなに皆さん決めに来てるんでしょうか？
ローンの審査も終えて買う気満々の方がズラリと並んでるなんて言われても。。。
決して良いとは言えない景色の部屋ばかりなのに数日で決断なんてできないと思って私達は辞退しました。

[1419: 匿名さん]

>>1418 匿名さん
そうそう。はっきり言って、窓から見える景色は微妙ですよね。笑
ここを気に入るのは、美意識の低い人達なのかな？

[1420: 匿名さん]

ここを買う人たちはマンコミなんて見ないでスパンと買っちゃう人達なんだろうね。
マイナス面を叫ぶのは貧乏ケチな人達が多そうな気がします。

[1421: 名無し]

>>1420 匿名さん

痛いとこつくなあ

[1422: 匿名さん]

1420=1421
土曜日の朝っぱらから止めようよ、そういうの

[1423: 名無し]

なりすましで削除依頼出せば？
1420でないからその理由ではきえませんよ♪

[1424: 匿名さん]

>>1420 匿名さん
そうね、垂れずにただ去ればいいだけなのに。
ネガは普段からネガなんでしょうね。

[1425: マンション検討中さん]

景色微妙でも、大井町と免震タワーに魅力感じますけどね。

[1426: マンション検討中さん]

>>1407 匿名さん

すみません、マンション検討初心者です。
港区の港南や芝浦を避ける理由は何でしょうか？

[1427: 匿名さん]

>>1426 マンション検討中さん
私は避けてないです。欲しいです。
でも港南はここ15年で跳ねまくりで中古タワマンでも当時の売値の倍とか払いたくない。
芝浦は駅まで遠いしなんか住み心地悪そう。
賃貸ならどちらも住みたいです。

[1428: 匿名さん]

港南や芝浦を批判しているわけじゃないよ。
品川区〈 港区

の図式はあるが、港区の赤坂、虎ノ門、麻布などの一等地以外の港区、例えば、芝浦や港南も、港区は港区だが果たして

御殿山、池田山〈 芝浦、港南

が成り立つのかは不明。

どちらかというと、御殿山や池田山のほうがいい。

[1429: 匿名さん]

>>1428 匿名さん

区で優劣付けているのは一部の港区端っこ住民でしょう、地区の利便性や環境で判断すべきだと思います。

[1430: マンション検討中さん]

もう少し、楽しい話題はないのかね。まぁ、モデルルーム見てからですね。

[1431: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1432: マンション検討中さん]

>>1428 匿名さん
どちらかというか城南五山は品川区の中でも高級住宅街ですから明らかですね。

[1433: 匿名さん]

＞１４３１

買えそうにない客と見られたのでは。
それこそ失礼ですが、住友不動産らしいですね。

[1434: 匿名さん]

JR社宅跡地、何になるか楽しみ。ららぽーと的な大規模ショッピングモールとかできてくれないかな。

[1435: マンション検討中さん]

>>1434
営業さんが、解体のぞいて、広町の開発はオリンピック終わってからって言ってた。

まぁ、近くで新駅の再開発絶賛やってるし、とくにその説明に違和感なし。

10年後化けるかなんてわからーん。

[1436: 匿名さん]

区役所の跡地、広町、東芝病院の跡地…と、高級低層マンションかタワマンが建ちそうな場所はちらほらあるんですよね、大井町。焦りまくって高値掴みでスミフを買う必要性を全く感じないのですよ…。
余裕かまして様子見しております。

[1437: マンション検討中さん]

東京は終わりが無いからね。
常に壊して建て替えて、の繰り返しだから。
どの段階で妥協できるだかよね。

それこそ不老不死の命を手に入れているなら、様子見で良いと思うけど。

[1438: 検討者]

>>1436 匿名さん
東芝も区役所も当分は変わらないと思うよ。
おそらくここ50年位は。区役所この前耐震強化工事してたしね。てか、余裕かましてないでもっと早く購入しておくべきだったのでは？

[1439: マンション検討中さん]

>>1436 匿名さん

この人は検討する気なしですね。
うちは子供の進学に合わせてどうしてものタイミングなので。
5年後、10年後とか余裕ないです。

[1440: 検討板ユーザーさん]

>>1436 匿名さん
>区役所の跡地、広町、東芝病院の跡地...
転勤でしばらく大井町離れてるんだけど上記の場所はデベに売却されてるの？すごいね。

[1441: 匿名さん]

東芝病院は、病院として売られる可能性もあるのでは。
各種医療機器も揃っているから。

[1442: 匿名さん]

それよりも、山王の奥にある東芝会館がマンションに売られたら、良い物件になりそう。利便性は今一つなので、こことは競合しないだろうけれど。

ちなみに、アリュールゼームス坂は元東芝の社長邸。

[1443: マンション検討中さん]

皆さんに率直に伺いたいのですが、購入後何年くらい住む予定ですか？うちは管理費や修繕費を考えると20年くらいが限度かな〜と話しています。

[1444: 匿名さん]

地権者等多いので、大規模修繕の準備が始まる15年目あたりの方がよさそう。

[1445: マンション検討中さん]

>>1440
いや、そんなことはなくて、一つも売却されていない。

JRが所有する広町がJR自身による再開発と、デベに売却しての再開発があるはずで、耐震工事をしたとはいえ老朽化している品川区役所移転候補としては有力だと思う。

なんせ、近いし。

でも、具体化するのはきっと最低でも5年とかかかるという話。

東芝病院は全くわからんです。東芝資本が無くても運営できているならワザワザ消滅することはないのでは、という気がしますが。

[1446: マンション検討中さん]

高層用エレベーター、21階から29階で、たった1基⁇中層が2基なのに何故だろう。隣の非常用は高層用にすべきでは。180戸で1基は聞いたことないのですが。

[1447: マンション検討中さん]

そもそもだけど、管理費や修繕積立金がバカ高い中古のタワマンってどんな人が買うんですか？お金を湯水のように使える人ですか？

[1448: 匿名さん]

>>1447
管理費がバカ高いマンションは一部のプレミアムマンションを除き、その分中古価格がディスカウントされるので何年住むかで判断するのではないでしょうか

[1449: マンション検討中さん]

>>1448 匿名さん

レスありがとうございます。管理費が高い中古物件は、新築で買った人がそのあと中古で買ってくれる人の分まで管理費を払うイメージでしょうか？
…すると修繕費についても同様ですか？不勉強ですみません。

[1450: マンション検討中さん]

>>1446 マンション検討中さん

確かに図面見るとそうですよね。。営業さんは「高層階も2基ある」とチラッと言ってたような。今週確認します。

[1451: 匿名さん]

>>1449
管理費はサービスの対価なので安ければ安いほどよい、というものでもありません
ただその内容がサービスの質だけでは説明できないほど高い場合は価格で調整することになります
バブル機に高級マンションとして分譲された１００平米を超える面積をもつマンションは月額１０万くらいのランニングコストがかかる物件が珍しくありませんが、そういう物件は坪単価でみると周辺相場より割安に売り出されていることがよくあります

[1452: 検討者]

管理は資産価値維持にも住み心地維持にも必要なので損得感は働きにくいけど、タワマンの場合特に修繕積立金が10年目位から上がってくるからそこが不透明ですよね。

[1453: マンション比較中さん]

確かに、、いい立地の物件を見つけて、新築で修繕積立金2万程度のタワマンだったら買おうか検討するけど、築15年〜で修繕積立金5万とかだと「買わねえよ」ってなるわ
販売価格がハイパーお買い得だったら別だけど

[1454: 匿名さん]

だから、そういうお買い得感に近い価格で流通することになる。
タワマンを35年ローンで買って、何かの事情で５～１５年前後で売ろうとしても、残債が市場価格より高くて売れずに自己破産しかなくなる人の予備軍が沢山いそうだね。

地権者の多いここは、売り逃げ計画が企てられない人はやめた方がいいと思います。

[1455: 検討者]

品川シーサイドのセキスイのスレ盛り上がってますね。大井町買えないけど品川区に住みたい人なんでしょうけど物件自体も結構良さげですね。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1445 マンション検討中さん
詳しいご説明どうもありがとうございます。時間軸は長いもののどれも実現すれば街全体には少なからず影響がありますね。京浜東北はラッシュ時そこそここむのでそことのバランスも気になります。

[1457: 匿名さん]

>1456

品川方は品川までひどい混雑だけど、蒲田方はそうでもないよ。
間違っても、朝は西口を使わないこと。

[1458: 匿名さん]

>>1454 匿名さん

山手線の外側ですし、これまで幾つものマンションを転がしてきたプロならともかく、初めてマンションを買うような素人には難しそうですね。

[1459: マンション検討中さん]

ホームページの物件名が、シティタワー大井町になっていました。やっぱりというか、そのまんまと言うのが、率直な意見です。
leadingTokyoとか大規模再開発とか盛り上げたわりには、普通な感じですね。
普通ということは、スミフとしても力の入れ方を含め、他の物件とも何ら変わらないということですよね。

[1460: 匿名さん]

シティタワー大井町に決定したようで良かったです。

シンプルが1番ですよね。

浜松町なのに浜離宮やら、八丁堀なのに銀座東、大森なのに品川とか、
見栄張りもここまで極まった感があるマンション名は恥ずかしいだけだからね。

[1461: マンション検討中さん]

モデルルーム行った方いますか⁈
どんな感じですか？？？？

[1462: ご近所さん]

「大井町も偉くなったものだ。」

地元民の率直な感想でした。

[1463: マンション比較中さん]

モデルルームは西の中住戸。オプションだらけはどこも同じようなものですが、結構人は来てました。

[1464: 匿名さん]

この物件の件で何度か田町館に足を運んでいますが、
事前案内会開始当初の盛り上がりっぷりからはだいぶ落ち着いたようですね。

営業の方も「当初は『間違いなく抽選になります』と案内していましたが
価格発表後、やはり降りた方が相当数いらっしゃったのは確かです。
このまま行くと全戸漏れなく抽選になるといったことはないのではと思います」
と言っていました。
モデルルームはすみふさんらしくいろいろ施されていましたが、
すみふのモデルルームをご覧になったことがある方にしてみれば
"想像通り"の感じと言えるのではないでしょうか。
「え、こんな感じなの？」というところはありませんでした。

個人的には管理組合が気になりますね。地権者の方が多いというのも
さることながら、1Kも数ありますもんね。1Kは、実際は賃貸で借りる方も
多そうですので、そこまで管理組合での絡みはないかもしれませんが、
やはり単身者とファミリー層では求めるものの方向性も違いそうですよね。
そう考えると、私はそれほど使うつもりはないですが、パーティールームとかは
家族連れ同士が集まって楽しむのとはまた別の、単身者が友だち呼んでワーワー
やるようなことも少なからずありそうですし、ファミリーかDINKSしかいない
マンションとは雰囲気は異なるかもしれないなと思っています。
それがいいか悪いかはさておき。

[1465: マンション検討中さん]

モデルは、71平米くらいのものでしたが、思ったより、クローゼットとシューズインクローゼットが小さく感じてしまいました。
皆さまは、どう感じましたか？

[1466: 匿名さん]

第一期で目標販売数より大幅に未達だった場合、第二期以降の価格を下げるってことはないんですかね。一応、区のプロジェクトだし、イレギュラーな感じで。スミフもそろそろ、そういう柔軟な売り方していかないとキツイんでじゃないのかな。

[1467: ご近所さん]

ここを下げると、品川埠頭や有明はもっと下げなければならない。
スミフのドミノ理論。

[1468: 評判気になるさん]

せめてエアコンはビルトインにしてほしい

[1469: 買い替え検討中さん]

価格は出たんですか。最上階は高いのかな。２８階でもいいんですが。

[1470: 匿名さん]

>>1469 買い替え検討中さん

価格でました。モデルルームで公開中です！

[1471: マンション検討中さん]

>>1470 匿名さん
平均坪単価どのくらいでしょうか？？

[1472: 匿名さん]

>>1471 マンション検討中さん

ここを買う人ってさ、モデルルーム見学含め最大6回も田町に行って商談してるんだよ。今までに。
その人達にしてみたら、知りたきゃ自分の足で田町に行って聞けって思うよね。あなたのパシリじゃないんだからさ。

[1473: 匿名さん]

>>1466 さん

> 第一期で目標販売数より大幅に未達だった場合、第二期以降の価格を下げるってことはないんですかね

ここまでの意向シートの提出状況を聞いてきましたが、
「第一期で目標販売数より大幅に未達」ということ自体そもそもありえなさそうですので、
この「～だった場合」の議論は意味がないですね。

[1474: 坪単価比較中さん]

最上階は坪単価４２０ぐらい。２０階ぐらいでも３９０ぐらい。中層住戸は後に回すようです。西側の住戸を増やして、高層階と低層階を先に売るようです。東は中層から売るみたいです。３７０ぐらいですかな・・・。

[1475: 匿名さん]

>>1467 ご近所さん

>>1467 ご近所さん
販売価格を下げて値引きとなると色々と不都合があるので、価格を下げないで他購入者に分からないように価格の融通をする手段はいくらでもありますよ。例えば購入援助金名目で諸経費分を負担するとか、それで値引きが足りない分はオプションを付けまくるとか。
ただ誰にでも声を掛けるわけではなく、無理なく買える資金力があって、こういう掲示板で他言しないだろう人を識別して値引き交渉をしています。ここは間違えると命取りになりますからね。スミフがそれをやっているかどうかは分かららませんが、まぁ普通にどこもやっていることです。

[1476: 匿名さん]

>>1474 坪単価比較中さん

東側買う人なんているのかな。。。あっ、だから安いのか。納得。

[1477: 検討板ユーザーさん]

>>1476 匿名さん

西向きタワマンの春夏の午後の陽射し〜夜の暑さはみんな気にならないの？

[1478: 匿名さん]

>>1477 検討板ユーザーさん

暑さ→窓に断熱フィルム（外側）
紫外線→窓にUVフィルム（内側）
日差し→レースカーテン的な布

で解決。