シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[12283: マンション検討中さん]

住みやすさで人気上昇中の「大井町」…今後の不動産需要は？
https://gentosha-go.com/articles/-/21794

＞総人口の増加や単身者世帯の増加の期待できる市場から、今後も不動産価値において安定した傾向が期待できます。

[12284: マンション検討中さん]

>>12282
建設作業員の方がいたので写真は取らなかったのですが、植栽はかなりいい感じでした。

西側は並木が二列あり、東側は”フォレストパーク”の名前どおりまさに森みたいになっています。

東側の２、３階はほとんど非分譲みたいですが、なかなか贅沢な眺めになるかと。

[12285: マンション検討中さん]

>>12284 マンション検討中さん
さっき通りがかってみたけど、たしかにまあまあ良い。思っていたよりもエントランスが天井高そう。木も植え始めはこんなもんか、ぐらいだったけど、森は誇張だが、こちらもまあまあ良い。

セットバックが広いのも、そう見える要因かも。

1Fのところの吹き付けタイルも、近づけるからか、のっぺり感より粒子のざらつき感が出て良い。

壁マンションなのはまぎれもないですけど。

以上現場からでした。

[12286: 匿名さん]

1Fの壁や柱は石材だね。吹付タイルではなさそう。現場に貼付前の残りだか端材かが置いてあった。

[12287: 匿名さん]

東が森というかちょっとした林みたいになってた

[12288: 匿名さん]

横から見るとCGに似てきた

[12289: 匿名さん]

西のセットバックも割とあるね

[12290: 匿名さん]

天井が低いほうの西エントランス。東エントランスは近付けず撮影できなかったけど全面高いガラスで高級感あった。竣工したら需要高まる予感。

[12291: 検討板ユーザーさん]

写真ありがとうございます。
なかなか現地行かれないので大変参考になります。

[12292: マンション検討中さん]

今月のスーモより
音楽に力を入れてる小学校ってどこだろう？

[12293: マンション検討中さん]

いよいよ今月末が竣工ですね。

エントランス周りが早く見たいです。

[12294: マンション検討中さん]

第5期の販売がもうすぐですね。建物もできてきましたし盛況になってくるんですかね。竣工後はさらに価格が上げてきそうですが。。

[12295: eマンションさん]

>>12294 マンション検討中さん
70平米のMD3は値上げするのではないかな。

MD1はリビングに下がり天井あり（現在販売中）、洋室2は下がり天井なし
MD2はリビングに下がり天井なし、洋室2に下がり天井あり（すでに完売？）

MD3は（おそらく）リビングに下がり天井がなし。かつリビング外に柱がないのでより開放感があるはず。

MD1とMD3が同じ価格だと、MD1を買った人が不利になるから、少し値上がりするかと。

[12296: 検討板ユーザーさん]

金曜から５期が販売開始ですね

[12297: マンション検討中さん]

>>12296 検討板ユーザーさん
5戸。

[12298: 名無しさん]

MD1'が9390万円ですか、、、

[12299: マンコミュファンさん]

>>12298 名無しさん
湾岸とか昨今の相場上昇を見てると普通に思えるのが怖いですね。

ここの購入者層の方々の年収はどれくらいなんでしょうかねぇ。

[12300: 検討板ユーザーさん]

品川区はやはり子育支援にに色々力を入れてますね。待機児童数というほんの一つの側面でしかないかもしれませんが、こういうのが朝日新聞に乗ってました。
皆さんと品川区をもっと盛り上げていきましょう。
http://www.asahi.com/sp/special/taikijido/

[12301: 匿名さん]

こんな感じなのね

[12302: 匿名さん]

>>12298 名無しさん

スーモに載っていますが、9390万はMD3の7Fですね。
部屋番号から西向きと思われます。

[12303: 検討板ユーザーさん]

>>12302 匿名さん
同じ7階西側MD1が9290万だったので、予想通りMD3で100万円値上げですね。

消費税増税と間取りの違いで説明するのでしょう。

[12304: 匿名さん]

西向きの7階は良い選択かもね。とても静かそうなイメージです。

[12305: 匿名さん]

西向きMD3は全部屋西日がダイレクトですよね。どうなんでしょう。同価格でクレヴィアの東南角住戸が買えるのですが後者の方がお買い得な感じがします。

[12306: 匿名さん]

>>12305 匿名さん
昼間の南向きの方がはるかに暑い

[12307: 検討板ユーザーさん]

ざっくりと比較してみました。クレヴィアのほうが物件価格も管理費も割安感はありますね。販売中の間取りに限定した比較だと、寝室も含めシティタワーのほうが見晴らしが良い。クレヴィアのＣタイプは寝室側オフィスビルとの距離が気になります。個人的にはシティタワーの各階ゴミステーションや来客時も洗濯物を干せる寝室バルコニーのほうが実用性も感じますね。価格差相応の違いであり、どちらも良いマンションだとは思います。

[12308: 匿名さん]

>>12307 検討板ユーザーさん
西7階で、こんな眺望は得られないでしょ

[12309: 検討板ユーザーさん]

>>12306
この掲示板では、夏場は東向き派が優勢になり、冬場は西向き派が優勢になるという、書き込みから季節の移ろいを感じられます。

[12310: 検討板ユーザーさん]

西側の眺望を集めてみました。朝や雨上がりなど空気が澄んでいる際には、正面の奥に富士山が見えるはずです。

[12311: 匿名さん]

>>12310 検討板ユーザーさん
やはり20階越えると眺望が急に開ける

[12312: 匿名さん]

一番雨に濡れずに大井町駅まで行くには、ラヴィアンタワー前の交差点を渡った所から、線路沿いのアーケード下を通って行くのが良いですかね？

[12313: 匿名さん]

>>12312 匿名さん
そうですね
雨にも濡れずに飲食店も沢山あるけど少し遠回りで、私は阪急横から光学通りが好きです

[12314: マンション検討中さん]

>>12313 匿名さん
私は高倉町珈琲店通りが好きです。

[12315: マンション検討中さん]

今日のCT大井町、屋上が光ってますがあれは何でしょうか？

[12316: 検討板ユーザーさん]

>>12315 マンション検討中さん
赤いのではなくて？

[12317: マンション検討中さん]

>>12316 検討板ユーザーさん
違います。屋上の真ん中あたりに二つ出っ張ってるとおもいますが、そこにライトが二つついてました。

[12318: 検討板ユーザーさん]

写真無いと分からんね

[12319: 匿名さん]

>>12307 検討板ユーザーさん
眺望を取る代わりに全戸西向きを受け入れられるか。
西向きは子供の勉強部屋としても使いにくいです。放課後帰ってきて部屋にいる時間が一番眩しくなりますので、日の入り前にカーテン閉めてエアコンをつけることになります。
眩しいと言う意味では冬場も変わらないですね。
東向きの子供部屋なら夏の日の出の時間はカーテン閉まってますし、夕方は前面建物の反射光なので眩しくないですね。
まあ理想は全部屋南向きなんですけどね。

[12320: 検討板ユーザーさん]

雨に濡れずは、光学通りからの阪急ガーデン通り抜けが一番ですね。駅まで大して遠回りにならない。またほぼ車が通らないので水ハネのリスクも低い。

イトーヨーカドーを利用するルートもあります。施設内がＪＲ・東急・りんかい線に連結している。

アーケード通りに迂回は、おそらく２分くらい遠回りになりますね。車の交通量も多いです。やや低地に向かうことになるので、光学通りよりも靴が濡れやすい可能性もあります。

[12321: 匿名さん]

東西議論はだいたい結論出てて、東も西もそれぞれメリット・デメリットあり。ただし、価格差を考えれば東がお得。

個人的には西向きの部屋に住んで苦痛だった記憶が生々しいので、LOWEあろうが展望がよかろうが西向きはなし。あと、窓が大きいと東向きでも結構明るい。

[12322: 検討板ユーザーさん]

物件特有の立地から、あえて一言で特徴付けるなら、西は【開放感】、東は【お買い得】、北は【都会感】、南は【日当たり良好】かと。

西【開放感】(見晴らしとプライバシー)

東【お買い得】(航路リスク杞憂なら値上がり？)

北【都会感】(但し高層階に限る)

南【日当たり良好】(眺望は普通)

[12323: 周辺住民さん]

入る店舗の情報とかはまだまだ先でしょうね…

[12324: 匿名さん]

>>12322 検討板ユーザーさん
総合的に見ると高層北側がベストではないでしょうか

[12325: 検討板ユーザーさん]

店舗需要は、大井１丁目の、昼間人口１万３千人（従業人口１万５百人）、夜間人口４千人（シティタワーとクレヴィアの入居後は５千人？）のマーケットに商機あるか否かでしょうね。

近隣の生徒数は、東京マックス美容専門学校（マツコ・デラックス母校）１６０名、品川翔英（２０２０年度より小野学園から共学化し名称変更）３００名（中等部含めればもっと増える？）。

うまく提携できれば東横イン１８０部屋、ルートイン１５０部屋、アワーズイン阪急１３９０部屋の宿泊客も客層として取り込めるかもしれません。

品川区らしくシナモロールカフェ作るとか。

マンション住人、保育施設の送り迎え、近隣住民に特化するなら、カフェ、美容室、ネイル、学習系、クリーニング、２４時間フィットネス辺りが有力ですかね。

[12326: 匿名さん]

看板設置

[12327: マンション検討中さん]

前回もそうだったけど、この人写真撮るの下手だよね
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/

[12328: 匿名さん]

>>12324 匿名さん
同意。

[12329: 匿名さん]

>>12327 マンション検討中さん

入り口に降り階段は宜しくないかな。

[12330: 匿名さん]

>>12324 匿名さん
高層北向きに昔住んでました。高層だから明るいし夏場は涼しくて良いんだけど、冬場は結構寒い。特に夜の冷え込みが強い。あと冬場はどんなに晴れてても太陽が一切差さないことに、なんとなく違和感を感じる。外は明るいのに日が入らない違和感。

[12331: 検討板ユーザーさん]

最初の方に大井町は庶民に住むにはいい町とか書いてあるけど本当にそうなの？
大井町駅の家賃相場※はワンルーム8.71万円
2LDK19.84万円
とても庶民の家賃相場とは思えないな
相対的にみて高い方だろ
それにこの物件は坪単価400万越え

もしかしてこの家賃相場は高くなくて庶民向けの家賃相場だったりするのか
坪単価400万越えでも全然庶民の価格なのか
私からしたら高い方だと思うけど世間からしたらこれでも全然庶民の価格なんだね



※LIFULL HOME’Sの大井町駅の家賃相場情報より
https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/oimachi_00603-st/price/

[12332: 検討板ユーザーさん]

大井町のスーパーは庶民派な気がします。

駅上：アトレ成城石井
駅西：阪急ガーデン大井食品館、イトーヨーカドー
駅東：西友
駅北：ハナマサ

次にHOME'S掲載の、一人暮らしの家賃相場を沿線別・安い順に並べてみました。

なおシティタワー大井町は、8Fの2LDKがおそらく坪1.5万円で賃貸成約していた記憶あるので、今後の平均相場を引き上げる可能性ありそうです。

ＪＲ京浜東北線の家賃相場
・有楽町は相場なし
・マンション・アパート・一戸建て
・ワンルーム・1K・1DK
・その他設定なし
1位　 上中里 　7.23万円
2位　 王子　 　7.24万円
3位　 東十条 　7.47万円
4位 　田端　 　8.03万円
5位 　赤羽　　 8.12万円
6位　 西日暮里 8.33万円
7位　 蒲田　　 8.55万円
8位　 日暮里　 8.78万円
9位 　大井町★ 8.80万円
10位　大森　 　9.09万円
11位　鶯谷　　10.13万円
12位　御徒町　10.65万円
13位　秋葉原　10.86万円
14位　品川　　10.96万円
15位　上野　　11.43万円
16位　東京　　11.59万円
17位　田町　　11.7万円
18位　神田　　11.77万円
19位　新橋　　13.14万円
20位　浜松町　13.63万円
平均　20駅★ 　9.88万円

ＪＲ埼京線・りんかい線の家賃相場
・新木場・国際展示場・東京テレポは相場なし
・同条件
1位　浮間舟渡　6.59万円
2位　十条　　　7.34万円
3位　赤羽　　　8.12万円
4位　北赤羽　　8.16万円
5位　板橋　　　8.31万円
6位　大井町★　8.80万円
7位　池袋　　　9.44万円
8位　大崎　　　9.73万円
9位　品川シー　10.60万円
10位　天王洲ア　11.34万円
11位　新宿　　　11.38万円
12位　東雲　　　12.41万円
13位　恵比寿　　13.13万円
14位　渋谷　　　13.52万円
平均　14駅★　　 9.91万円

東急大井町線の家賃相場
・同条件
1位　 荏原町　 7.88万円
2位　 緑が丘 　7.93万円
3位　 上野毛 　8.01万円
4位　 中延　 　8.04万円
4位　 旗の台 　8.04万円
6位　 二子玉 　8.29万円
7位　 等々力 　8.37万円
8位　 北千束 　8.42万円
9位　 大岡山 　8.50万円
9位　 九品仏 　8.50万円
11位　尾山台 　 8.59万円
12位　大井町★ 8.80万円
13位　下神明　 8.93万円
14位　戸越公園 8.95万円
15位　自由が丘 10.44万円
平均　15駅★ 　8.51万円

ついでに東横線の相場です。

東急東横線の家賃相場
・同条件
1位　多摩川　　7.36万円
2位　田園調布　8.65万円
3位　祐天寺　　8.85万円
4位　学芸大学　9.68万円
5位　都立大学　10.21万円
6位　自由が丘　10.44万円
7位　中目黒　　10.74万円
8位　代官山　　13.47万円
9位　渋谷　　　13.52万円
平均　9駅★ 　 10.32万円

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/keihintohokunegishi-line/pri...