シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[12087: 匿名さん]

楽観的ですね。。。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO45189250T20C19A5QM8000?s=0

[12088: 匿名]

市況が上がりきるポイントで購入する人をジャンピングキャッチャーと言うらしいですね。
どの地点を山場と考えるかは周期にもよりますが。でも大井町で大ハズレはなさそうですよね。

[12089: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど、ここ数年のペースで価格上昇すると考える方が少数派でしょうね。ここは、3割程度下がって、共働きのどっちかがリストラされても大丈夫な人が買う物件ですよね。

[12090: 匿名さん]

近年の不動産価格の上昇はその大半が金利低下で説明できるわけで、金利の低下余地がなくなった今となってはこれ以上上がるのは算数的に難しい。

[12091: 匿名さん]

>12090

収入が上がってない中で不動産価格の上昇してもなぜ購入者が付いてこれているかって観点の話だよね。ゼロ金利政策の前とローン支払い総額では差がないんだけど、これ以上価格が上がったら手が届かなくなる。

[12092: 匿名さん]

オリンピック村マンションの大量供給で需給バランスが崩れて、アベノミクスマンションバブルの終焉ってところか。

[12093: マンション検討中さん]

10年暴落と言い続ければ当たるかもしれませんね！やったね榊先生！

10年後は、リニアが通って、品川に地下鉄が来て、羽田空港アクセス線が来て、品川区役所が移転して、スポル跡地が再開発されるので、飛行機の便数が増えようが何しようが、上がるのです。

10年言い続ければ当たるでしょう。

[12094: マンション比較中さん]

CT大井町は高いと思うけど、大井町駅だったら少し坪単価が安くて、魅力的なクレヴィアもあるし、品川シーサイドまで選択肢を伸ばせばお買い得な物件いっぱいあるよ。

クレヴィアは残り２戸なので、今月には完売かもね。

[12095: 匿名さん]

>>12093 マンション検討中さん
上がる予想も言い続けてれば当たりますので頑張ってください。

[12096: 検討板ユーザーさん]

>>12080 匿名さん

１００ｍ級の建物がおそらく阪急ホテル、ブリリア、シティタワーの３つしかない大井町では、シティタワーは印象には残りやすいですね。

[12097: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン減税の適用金利の上限引き上げなど、消費税増税に合わせ政府も景気対策を実施すれば、購買力は復活する可能性ないですかね。

もし５期で値上げしてきたら、新たなローン減税導入の可能性を財閥コネクションで入手していそう。

[12098: 匿名さん]

価格が高すぎて買えなかったサラリーマンが、ネットで得た知識で「俺の不動産論」を掲示板に書き込んで、

「ぼくはおまえらよりもけいざいにくわしんだー」

とドヤるこの現象に早く名前をつけてほしい。

[12099: 匿名さん]

すみふの売り方は理屈が通らないからね。売れてないのに値上げして、されに売れなくなるってこと平気でする。

[12100: 検討板ユーザーさん]

おそらく坪４００以上を出せる検討者なら大半がスミフの収益モデルのロジックを理解されているかと。

資金薄で利益の回転に追われ、短い工期の設定による建設施工ミスのリスク上がるデベよりは、１～２割ほど割高でも三井か住友から買いたいかな。

ただ三井や住友の物件でも建設ミスは過去に起きているので油断大敵ですね。

南側で２本目の枯れ木が発生しかけている気がします。

[12101: 匿名さん]

施工トラブルは引き渡し期日を確定した青田売りが一因ともいわれている。財務力があるから売り急がないという住友が、なぜ完成売りにしないのか疑問。

[12102: 匿名さん]

>12100

三井って大手デベの中で突出して施工トラブル多いけど。

[12103: 検討板ユーザーさん]

場所が悪いマンションは別として、オリンピック影響もあり今年と来年は大した根拠もないのに不動産暴落を煽る記事がすごいことになるって沖有人さんが言ってたよ。

釣り記事と釣られる大衆でまさにその状況。

知らんけど。

[12104: 匿名さん]

>>12103 検討板ユーザーさん
と、沖有人さんに釣られる。

[12105: 検討板ユーザーさん]

>>12101 匿名さん

スミフも無限にオフィス賃料による資金あるわけではないので、おそらく現在価値計算すれば、青田で５割くらい売り、引き渡し時に回収するのが、キャッシュフローの確保に必要ということが判明しそうな気がします。

[12106: マンション比較中さん]

北西側も植林されてきてだいぶ雰囲気変わってきました。

南側の枯れ木はまだそのままだね。葉っぱが枯れても幹は生きてて、新しい葉が生えることもあるけど、この枯れ方は幹ごとダメになっている雰囲気。

[12107: 検討板ユーザーさん]

>>12106 マンション比較中さん

南西からの２本目という意味ではなく、同じ列植のもう少し南東寄りも新たに一本が枯れ始めている気がしました。栄養を奪い合っているのでしょうか。まだ根が順応していないのか、水か肥料が足りないのかもしれない。

全体的には問題なさそうで自然豊かな雰囲気になってきましたね。それぞれが根元からライトアップされれば、夜も良い感じになりそう。

[12108: マンション検討中さん]

空地率が高くてフォレストパークがあるのはやはりいいですね。

まだ植えたばかりで木は細いですけど、あと10年経てば大崎WCTsみたいに木が太くなって緑豊かなランドプランになってほしいです。

[12109: 検討板ユーザーさん]

5期が延期になりましたね。

販売スケジュール
2019年7月上旬販売開始予定

[12110: 検討板ユーザーさん]

本日の地震を受け調べてみました：

地震に関する地域危険度測定調査
地域危険度一覧表（区市町別）より

品川区１３０エリア・安全度ランキング
総合危険度（建物倒壊危険度・火災危険度・災害時活動困難度）の低い順

1位
南大井２丁目
倒壊危険量 1.56棟/ha
火災危険量 0.03棟/ha
活動困難度 0
（沖積低地2）
シティタワー品川パークフロント

9位
東品川４丁目
倒壊危険量 0.25棟/ha
火災危険量 0棟/ha
活動困難度 0.03
（沖積低地2）
プライムパークス品川シーサイド

24位
西五反田３丁目
倒壊危険量 0.5棟/ha
火災危険量 0.03棟/ha
活動困難度 0.11
（谷底低地2）
シティタワー目黒

27位
東五反田２丁目
倒壊危険量 0.74棟/ha
火災危険量 0棟/ha
活動困難度 0.11
（谷底低地3）
パークタワーグランスカイ

31位
大井１丁目
倒壊危険量 3.11棟/ha
火災危険量 0.07棟/ha
活動困難度 0.03
（谷底低地2）
シティタワー大井町

39位
大崎２丁目
倒壊危険量 1.1棟/ha
火災危険量 0.46棟/ha
活動困難度 0.13
（谷底低地2）
大崎ウエストシティ

68位
小山３丁目
倒壊危険量 4.39棟/ha
火災危険量 0.35棟/ha
活動困難度 0.1（台地1）

126位
二葉３丁目
倒壊危険量 7.79棟/ha
火災危険量 11.15棟/ha
活動困難度 0.16
（谷底低地2）

注：表記物件が所在するエリア全体のランキングであり、物件が立地するピンポイント区画のランキングではない
（例えば、大井１ならシティタワー、ブリリア、クレヴィアそれぞれの区画で安全度に差が出る）

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/9shinagawa.htm

[12111: 検討板ユーザーさん]

地震に関する地域危険度測定調査
地域危険度一覧表（区市町別）より

安全度（個人的に気になった物件エリア）

総合危険度（建物倒壊危険度・火災危険度・災害時活動困難度）の低い順

中央区晴海２丁目
倒壊危険量 0.04棟/ha
火災危険量 0棟/ha
活動困難度 0
（沖積低地3）
パークタワー晴海

↑同率↓

港区浜松町１丁目
倒壊危険量 4.2棟/ha
火災危険量 0.08棟/ha
活動困難度 0
（沖積低地3）
パークコート浜離宮

↑同率↓

江東区豊洲５丁目
倒壊危険量 0.14棟/ha
火災危険量 0棟/ha
活動困難度 0
（沖積低地5）
ブランズタワー豊洲

↑同率↓

中央区湊２丁目
倒壊危険量 4.39棟/ha
火災危険量 0.2棟/ha
活動困難度 0（沖積低地2）
シティタワー銀座東

江東区有明２丁目
倒壊危険量 0.04棟/ha
火災危険量 0棟/ha
活動困難度 0.05
（沖積低地2）
シティタワーズ東京ベイ

渋谷区宇田川町
倒壊危険量 0.97棟/ha
火災危険量 0棟/ha
活動困難度 0.06
（台地2）
パークコート渋谷

港区愛宕１丁目
倒壊危険量 1.43棟/ha
火災危険量 0.04棟/ha
活動困難度 0.05
（沖積低地2）
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー

港区高輪４丁目
倒壊危険量 0.54棟/ha
火災危険量 0.01棟/ha
活動困難度 0.19
（台地2）
ブリリア高輪レフィール

品川区大井１丁目
倒壊危険量 3.11棟/ha
火災危険量 0.07棟/ha
活動困難度 0.03
（谷底低地2）
シティタワー大井町★

渋谷区恵比寿１丁目
倒壊危険量 1.37棟/ha
火災危険量 0.02棟/ha
活動困難度 0.09
（谷底低地2）

港区三田２丁目
倒壊危険量 0.61棟/ha
火災危険量 0.01棟/ha
活動困難度 0.24
（台地2）

文京区小石川１丁目
倒壊危険量 3.49棟/ha
火災危険量 0.09棟/ha
活動困難度 0.05
（谷底低地3）

港区南麻布１丁目
倒壊危険量 1.9棟/ha
火災危険量 0.02棟/ha
活動困難度 0.1
（谷底低地3）

中央区月島１丁目
倒壊危険量 8.4棟/ha
火災危険量 1.79棟/ha
活動困難度 0.03
（沖積低地2）

港区白金１丁目
倒壊危険量 4棟/ha
火災危険量 0.46棟/ha
活動困難度 0.09
（谷底低地3）

注：表記物件が所在するエリア全体の公表値であり、物件が立地するピンポイント区画の情報ではない
（例えば、大井１ならシティタワー、ブリリア、クレヴィアそれぞれの区画で地盤や安全度に差が出る）

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

[12112: マンコミュファンさん]

>>12111 検討板ユーザーさん
大井1丁目のリスクエリアは駅前
シティタワーはほぼ大井2丁目
前を通っている道路は大井2丁目

[12113: マンション検討中さん]

>>12109 検討板ユーザーさん
いつも延期するのって、なんの意図なんですかね。

[12114: 匿名さん]

期分け販売ってある程度見込み客が集まった段階で販売開始する。ずるずる遅れるのって見込み客が予定通り集まっていないってこと。

しかし、何度も誤記って体で修正するのってひどいね。モデルルームでは５月末販売予定って説明していたのに。

[12115: 匿名さん]

>>12111 検討板ユーザーさん
ここは谷底低地だったのですか。標高にだまされた・・・。

[12116: マンコミュファンさん]

谷底低地というのは、立会川沿いのことですかね？？
この辺りは台地の先端なので、よほどミクロに見ない限り谷底とは言いがたいのでは。

[12117: マンション比較中さん]

立会川はラヴィアン南、ピッツアマン、大井町西口駅前広場、東芝病院方面に流れている。大井町一丁目の北半分は立会川に面するから谷底の分類になっている。

南側半分は台地２の分類。

ただ、地震の揺れという観点だと、台地２も谷底低地２もあまり変わらない。東京で直下型地震が起きたら揺れるときはどこだって揺れる。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/43197?page=2

CT大井町は免震だから、大事なのは、地震のあとに液状化が起きないことと、水害に強いこと。

液状化はどの資料見ても大丈夫となっているし、水害もOK。災害に強いマンションだよ。

[12118: 検討板ユーザーさん]

http://www.kunijiban.pwri.go.jp/viewer/

上記サイトで地質を見ると、やはりシティタワーは段丘堆積物が積み重なった台地のようですね。ざっくりと大井１の北側から南西側にかけて標高が上がっていくゆるやかな斜面（段）になっていて、その途中の西端にシティタワーがあるので、厳密には台地の一種である段丘かもしれません。

イトーヨーカドー
堆積岩
谷底平野・山間盆地・河川・海岸平野堆積物
新生代 第四紀 完新世
約1万年前から現在まで

シティタワー・クレヴィア
堆積岩
段丘堆積物
新生代 第四紀 後期更新世前期
12万6000年前から1万1700年前

谷底平野（たにぞこへいや）
山地や台地の間にある細長い低平地。
河岸段丘を除いた低地の部分は谷底低地という。

堆積段丘（たいせきだんきゅう）
土砂等が堆積し、隆起することによって形成される段丘。堆積物が台地を作る。

堆積
物が幾重にも高く積み重なること。

[12119: 匿名さん]

大井1が谷底低地なのは立会川でしょうね
昔はドブ川で汚いイメージの強かった立会川ですが暗渠化、緑道化され水質改善も進んで最近は悪いイメージは無くなりましたね

[12120: マンション検討中さん]

団長のブログで写真が更新。早く一階のあたりを見たいですね。

https://view.tokyo/?p=47028

[12121: 検討板ユーザーさん]

お隣は残り1戸だそうです

[12122: 匿名さん]

>>12120 マンション検討中さん

でかいね。良いね。

[12123: マンション比較中さん]

地形の成り立ちは国土地理院の地形分類マップがわかりやすいよ

CT大井町の地形分類
台地･段丘
土地の成り立ち：周囲より階段状に高くなった平坦な土地。周囲が侵食により削られて取り残されてできる。
この地形の自然災害リスク：河川氾濫のリスクはほとんどないが、河川との高さが小さい場合には注意。縁辺部の斜面近くでは崖崩れに注意。地盤は良く、地震の揺れや液状化のリスクは小さい。

http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/bousaichiri41016.html

[12124: 匿名さん]

武蔵野台地のキワ部分に特徴的な地形。この起伏があるから東京の山の手地域は面白い

[12125: 匿名さん]

タワークレーンも撤収して完成に近づいてきたね。

[12126: マンコミュファンさん]

https://www.temposmart.jp/bukken/list/pref/13/station/1133228
店舗の募集かかってますね

[12127: マンション検討中さん]

飲食は基本ダメで、軽飲食のみ応相談みたいですね。

区役所への動線からも外れて人通りが少ないこの立地だと、マンション住人を狙った店舗でしょうか。

おしゃれな店だと良いですね。

[12128: マンション検討中さん]

>>12126 マンコミュファンさん
よくこんなの見つけますね！

[12129: マンション検討中さん]

保育園も入居すると聞いたが、何か情報ありますか?

[12130: マンション検討中さん]

>>12129 マンション検討中さん
まだ正式発表ないから分からん。

[12131: マンション検討中さん]

公式ブログ更新。
品川区役所から大崎への道路はずっと整備すると言ってるけど、なかなか進まないね。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1360/

[12132: マンション検討中さん]

>>12131 マンション検討中さん
戸越へ抜ける道路よりはずっとマシですよ。

[12133: 匿名さん]

>>12132
区役所から先の大崎駅方面に向かう道の話では？

[12134: 匿名さん]

何件かレスついてますけど、あの枯れ木はなんとかしないといけないと思いますよ…

[12135: 検討板ユーザーさん]

>>12134 匿名さん

すみふさん。
こりゃ、いけまへんな。

[12136: 匿名さん]

>>12135 検討板ユーザーさん

ポジティブに捉えれば秋を感じられて良いけどね。