シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[12001: 通りがかりさん]

17時頃、北側を撮りました。
意外と日差しが入ってくるんですね。

[12002: 匿名さん]

>>11996 マンション比較中さん
ピッツアマン辺りの駐車場潰してキレイにしてほしい。


あの辺の土地を駐車場にしておくのはもったいないと思うし。

[12003: マンション比較中さん]

今週のブログ更新されましたね。内容は、どうでもいい。
部屋の写真や工事の進捗をもっと上げて欲しいです、すみふさん！

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1325/

[12004: 匿名さん]

>>11998 eマンションさん

そこ間違いなく水没エリアでした。
やっぱり地歴が悪い所ってそうなんですよね。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_c.pdf

[12005: マンション比較中さん]

MK君
また水没ネタやってんの。同じネタ何十回目よ。。。。。

[12006: 匿名さん]

>>11997 マンション検討中さん

ホンマや

[12007: 通りがかりさん]

>>12006 匿名さん

でも地盤はええんでしょ？

[12008: 匿名さん]

>>12007 通りがかりさん

はい。大井町は地盤良いですよ！

[12009: 通りがかりさん]

>>12008 匿名さん
武蔵小山の方が地盤良いですよ。

[12010: 匿名さん]

>>12009 通りがかりさん

感覚的で感情的な住民質と言われないためにも、エビデンスをお願いします。

[12011: 検討板ユーザーさん]

シティタワー・ブリリア・クレヴィアが所在する大井１丁目の治安の良さに加え、ありきたりですが、改めて大規模のメリットとして、常勤スタッフのいる防犯性の高さや、非常時のサポートは安心ですね。

[12012: 匿名さん]

防犯面では常駐管理人は当てになりませんよ。決まった時間に決まったルートを確認するだけなので空き巣が下調べすれば穴だらけです。
小規模マンションの管理人は全戸の住民の顔を覚えますので不審者がマンション内にいれば気づきますが、大規模だとそれが難しい。
住めばわかりますが大規模だと売買や賃貸も多く引っ越しが毎週のように常態化しますので、不審者なのか最近越してきた人なのか分からないことになります。
だからこそデベロッパーは人をたくさん置くことで安心感を演出するわけです。その費用を負担するのも住民の管理費ですしね。

[12013: 匿名さん]

>>12012 匿名さん
そんなことは百も承知の人が大規模マンションを買っているのであって、門外漢の貴方はここに書き込む必要はないですね

[12014: 評判気になるさん]

>>12009 通りがかりさん

このMKさん、エビデンス出せずに逃亡してもうた

[12015: ひまじん]

昨日新幹線からココを見ました。
28階のラヴィアンタワーより29階のココのほうが低く見えたのは寂しかった。
地面も高いと思ってたのに 残念。

[12016: マンション比較中さん]

他のマンションとも比較したけど、シティタワーはかなりセキュリティは厳しいと思う。監視カメラ５２箇所もあるらしいし。

[12017: eマンションさん]

>>12015 ひまじんさん
目の錯覚です
ラビアンは細長いから高く見えるだけです

[12018: 匿名さん]

ラビアン101mでシティタワー97mでしょ
ラビアンは下駄の階高が高いから

[12019: 通りがかりさん]

>>12016 マンション比較中さん
監視カメラ52個とかどこ情報？

[12020: マンション比較中さん]

高さ：ラビアン＝96.05m、CT大井町＝97.15m
最高部；ラビアン＝101.65m、CT大井町＝不明

建築基準法の「高さ」は屋上の機械室や昇降室を含まない数字。「最高部」は屋上の構築物を含む数字。基準の違うものを比較してはだめ。

[12021: 匿名さん]

こういう1Kが多いマンションって、住民にヤバイ奴が入ったら自慢のセキュリティも無意味になる。

[12022: マンション比較中さん]

>>12019 通りがかりさん
防犯カメラ５２個は公式HP情報

[12023: 匿名さん]

>>12020 マンション比較中さん
その通りで軒高はラビアン96m、シティタワー97mでしょうがどちらを表現するかはデベによってマチマチ
塔屋や電機室を含めた建物高はラビアン101mに対してシティタワーは103mくらいだったと記憶していますが、この地区の高さ制限が104mなのでリミットなんでしょうね。
どちらにせよ、こんなことで騒ぐのは如何なもんでしょうかね。

[12024: eマンションさん]

>>12021 匿名さん
くだらない事を書きなさんな
タラレバの仮定の難癖なんてもう見飽きた

[12025: 評判気になるさん]

>>12023 匿名さん
ラビアンは横を流れる立会川の暗渠に向かって少し土地が低くなっているので1階店舗の天井を少し上げているのではないでしょうか？
各住戸の高さは両者ともほぼ同じではないかと思われます。

[12026: 検討板ユーザーさん]

どこから見るかによって遠近感でシティタワーとブリリアの高さが逆転して見えるかも。西大井ニコン跡地からはシティタワーのほうが高く見えました。標高差もシティタワーをより高くする気がします。

[12027: 検討板ユーザーさん]

光学通りは、大井町駅とシティタワー大井町の間だと、この写真のＮＴビル前が特に広くて良いですね。

[12028: マンション検討中さん]

>>12027 検討板ユーザーさん
光学通りは、近いのですが電線がごちゃごちゃしててあまり癒されない気がしました。あの辺もっときれいになればいいですよね。
大通り側は歩道も広くきれいでやっぱりいいなぁと思いました(^.^)

[12029: 匿名さん]

こう見ると、なんだか単調な巨大団地で希少性に欠けて見えてしまいますね。。。詰め込んだ感が少し残念なところです。

[12030: 匿名さん]

東の34番地も再開発に参加してたら、角部屋を増やすためにもツインタワーになってた…かも。

横幅太いから写真で見るとデブな印象ありますね。ただ、大きさが凄いので、実物はインパクトありです。

[12031: 匿名さん]

>>12023 匿名さん
ラビアンの屋上はティアラがあるから高く見えるんだろうね
シティタワーはティアラが無い分視覚的に低く見える

[12032: 検討板ユーザーさん]

>>12028 マンション検討中さん

どちらも駅までの距離ほぼ変わらずで使えるので良きですね_(:3」∠)_

キャリーケース引っ張って駅前の羽田行きバス乗る際などはどんたく通りのほうが楽そう。

[12033: 検討板ユーザーさん]

>>12031 匿名さん

ティアラあるんですね。ブリリアはデザイン良いので北の視界に入っても景観が崩れないのが幸い。クレヴィアの外観も楽しみです。

[12034: 検討板ユーザーさん]

夜道1/6

[12035: 検討板ユーザーさん]

夜道2/6

[12036: 検討板ユーザーさん]

夜道3/6

[12037: 検討板ユーザーさん]

夜道4/6

[12038: 検討板ユーザーさん]

夜道5/6

[12039: 検討板ユーザーさん]

夜道6/6

[12040: 検討板ユーザーさん]

夜道6/6（表示されていない可能性あるので再アップ）

[12041: 匿名]

首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準

https://biz-journal.jp/i/amp/2019/05/post_27981.html

[12042: 匿名さん]

土地の入札がバブってるし東京五輪で建設費が高騰してるからデベロッパーとしては高く出さざるを得ない

[12043: 匿名さん]

それは、変ですねえ。
デベの利益は、減るはずですが。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2019/05/post-7a43de.ht...

[12044: 匿名さん]

>12043

人件費と資材の高騰は方便。実際は大手寡占での価格支配。

[12045: 通りがかりさん]

それでもタワマンが売れなくなってきたという事は、給与水準は一定のなか、とうとうディンクスでもついて来れない価格水準にまでタワマンが到達したという事でしょうか？

[12046: 匿名さん]

価格が高騰しても金利が下がってたからローン支払い額としてはそれほど変わってなかったから購入できたたんだけど、それ以上に価格が上がったってことだろうね。

アベノミクス不動産バブルの終焉。

[12047: 匿名さん]

地味に少子化や非婚化も効いてきてる
今の不動産適齢期の30代って団塊Jrの下で人口どんどん減ってるし
婚姻率はさらにすごい勢いで下がってる

[12048: 通りがかりさん]

購入適齢人口が減って、新築販売戸数が減ってるにも関わらず、デベが増益ということは、単価が高くなってる事に他なりません。

[12049: 通りがかりさん]

正確にはマンション事業セグメントで見ないといけませんが。。。

[12050: 匿名さん]

住友不動産と三井不動産の決算説明みたけど、増益理由はオフィス賃貸の収益拡大。

マンションが売れなくても、オフィスや商業施設で稼いでる

[12051: 匿名さん]

すみふはオフィス賃貸の伸びがすごいね。

[12052: 検討板ユーザーさん]

そろそろ５期ですね。東・南・北に続き、西の植栽が進んでいました。

[12053: 検討板ユーザーさん]

東側です。基壇部のガラスや柱の石貼りが順調に進んでいるようで、外観が想像しやすくなってきました。

[12054: 匿名さん]

スムログに羽田新ルートの新しい記事がアップされていますね。参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/15820/

[12055: マンション検討中さん]

>>12054 匿名さん
せっかく書くのなら、同じく地域の影響が少なめと思われるエリアもセットで見ればよかったのに残念。

[12056: 匿名さん]

新ルートの影響はあまりないみたいですね。参考になります。

[12057: 匿名さん]

大井町駅前で新築マンション割引のプラカードを持った他マンションの販売員が立ち始めました。
残り200戸を今の価格帯で完売するのは難しいと思うので、そろそろ価格を下げてきますでしょうか。

[12058: マンション検討中さん]

すみふは基本的に完成してからも売る部屋があるので、引き渡しまでに満室にすることが目標ではありませんから、ギリギリになって値下げするというようなことはないと思われます。

[12059: 匿名さん]

通常のデベだと、完成在庫になって販売が長引くとコストがかさむので損きりして値下げってのがあるんだけど、スミフの場合、最初から販売が長期になることを前提に周辺相場より高い価格設定をして利益を確保。なので、値引きはしない。

高いからと言っていいものではないので、そのへんの見極めが肝心。

[12060: 匿名さん]

>>12057 匿名さん
オープンハウスですね。

前からずっといますよ。暑い日も寒い日も熱心ですよね。営業ノルマが厳しいのでしょうか。

[12061: 検討板ユーザーさん]

オープンさんなら前からですよね。大体いつも阪急ガーデンのメインエスカレーター下から、どんたく通りの交差点辺りにかけて声掛けされていますね。戸建て販売メインの印象を受けました。

[12062: 匿名さん]

区からハザードマップが郵送されてきました。水害の想定を従来よりも厳しくして再検討したらしいですが、CT大井町のエリアは洪水、高潮ともに問題なしになってますね。

あと大井町１丁目の総合災害危険度がレベル1（一番良い）に改善されてました。

5年前の調査だと、大井町１丁目はレベル3で中リスクとされてましたが、再開発が進んで防火性が高まったことが評価されたのでしょう。

災害に強い立地なことが改めて評価されましたね。

[12063: 匿名さん]

今はどこも売れ行き悪いですよね。ヤバいところなんて、売り出し価格対比70平米で1千万とか割引しているのに売れないという。今は選ぶ物件を間違ったら人生詰むリスクあるから怖い。

[12064: 検討板ユーザーさん]

>>12062 匿名さん

なかなかの好材料ですね。

[12065: 匿名さん]

>>12063 匿名さん
金利が低いからリスクは低いですよ。金利が上がったら悲惨なことになりますが、世界的な景気減速もあり当面は上がらないとおもいますし。

[12066: 匿名さん]

>>12058 マンション検討中さん

但し、シティタワー目黒みたいに売れ残ったら、1期並の価格までの値下げはあり得る。

[12067: 匿名さん]

皆さんの「俺の不動産論」が始まりましたね。

[12068: 匿名さん]

>>12065 匿名さん

金利が上がったら死人が続出するのは当然として、今、バブル的な価格上昇をしているのは認識しておいた方が良いですよね。

ここの資産性は高いと思いますが、転売前提だと死ぬ危険性はありますね。

[12069: マンション検討中さん]

在庫めちゃくちゃ残ってるみたいです。

[12070: 評判気になるさん]

>>12059 匿名さん
少し違う
スミフは長い販売期間を持つから世間の価格情勢を織り込みながら値決めをするが、最初は高い値付けをしておいて後から値引きをする他のデベは先行購入者に割高な負担をかけている。

[12071: 匿名さん]

くだらん議論やめてよ。つまらん

[12072: 匿名さん]

ここ最近のマンション契約率の低さからそろそろ価格も転換期ではないでしょうか。
デベも刈り取れるものは刈り取ったと考えている頃合いかと。

[12073: 検討板ユーザーさん]

長期販売が可能で利益重視を株主に報告しているスミフや三井のような体力ある寡占デベによる値下げはあまり期待できないかと。

各社の最新の決算資料を読めば、売り急ぎを期待できるデベが分かるかもしれないですね。

[12074: マンション検討中さん]

>>12073 検討板ユーザーさん
南青山以外パッとしないラインナップだけどスミフ大丈夫か？

[12075: 匿名さん]

なるほど、まだまだむしり取る気満々ですね。

[12076: 匿名さん]

>>12073 検討板ユーザーさん
リーマンショックの時もそうだったけど一度市況が悪化し始めれば完成在庫の評価損の引き当て必至になり赤字化を避けるために泣く泣く値引いて売りに走ることになる。でも市況が悪化してる時は消費者も一斉に手を引くから下げても売れない悪循環に陥る。

[12077: マンション検討中さん]

大井町と武蔵小山はね。。。
あれがね。。

[12078: 匿名]

現在の割高感は否めませんが、スミフは売れなくても価格を下げない方針は買い手としてはフェア感あっていいですね。ただ、中古で売るときは好きに値をつけていいので値崩れしたら止められ無い感じと考えていいのでしょうかね。

[12079: マンション比較中さん]

更新しました

2011/05/19 徹底調査　東京の不動産「大暴落」全詳細情報
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/4865

2015/09/12 いまが最後のチャンス！"不動産"はすぐ売ったほうがいい
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/45109

2015/10/20 マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

2016/01/04 株8月に暴落? 日本経済「急ブレーキ」は本当かウソか……日本売りの懸念、不動産総崩れ
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/47094

2017/09/15 中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52723

2018/06/07 ついに始まった！「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/55675

2019/03/01 タワマンが売れない…ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ！
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007

2019/5/22 マンション市場は崩壊寸前？　値引き常態化でも増える在庫
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00000007-pseven-bus_a...

[12080: 匿名]

シンボルタワーはどんなに値崩れが起きてもニーズが無くなる事はないと思うので大きな価格下落はなさそうですよね。

[12081: マンション検討中さん]

>>12080 匿名さん
そう思いこみたい気持ちはわかりますが勝手にシンボルにしないでください。

[12082: 匿名]

シンボルの定義は分かりませんので何とも言えませんが目立つし注目はされてるのです同義かなと。ちなみに私は大井町の住民で購入者ではありません。こちらは高過ぎて買えません。五年落ちとかで3割くらい安くなったら買えたりしてなんて思ってますが落ちなそうですよね。

[12083: 匿名さん]

>>12082 匿名さん

3割くらいなら市況次第で全然あり得るでしょ。まあ、そんな状況では買う気が失せていると思いますが。

[12084: 匿名さん]

これから市況が悪化して5年間毎年6%ずつ新築相場が下がっていったとすると5年後の消費者は10年後はさらに3割下がると考える。結果下がれば下がるほど買う人がいなくなってしまう。上がれば上がるほどみんなが飛びつくバブルの逆が起きるだけのこと。

[12085: 匿名さん]

古くなれば価格は自然と下がっていく。そこに景気後退の下落も重なるから、新築はあっという間に3割安。

[12086: マンション比較中さん]

この掲示板で勝手に「不動産価格が下がっている」という流れになっているけど、元ネタの不動産経済研究所の資料だと、都内、埼玉、千葉、神奈川のいずれの地域もマンション価格は値上がりしている。特に都内は値上がりが大きい。

東京都区部平均　マンション平米単価114.7万円（坪378.5万円）
対前月＋1.4%、対前年同月比+10.2%

「販売数減少」と「単価アップ」がここ2?3年のトレンドで、このトレンドは変化なし。三井、住友、三菱はいずれもオフィス賃貸が絶好調で、ここ10年で最高の業績に達している。投げ売りしそうな気配は全くない。

販売数が減っている＝値下がりしている訳ではない。

「３割下がったら」について妄想膨らますのはいいけど、今のところはあくまで妄想。

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/379/26up9d6y.pdf

[12087: 匿名さん]

楽観的ですね。。。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO45189250T20C19A5QM8000?s=0

[12088: 匿名]

市況が上がりきるポイントで購入する人をジャンピングキャッチャーと言うらしいですね。
どの地点を山場と考えるかは周期にもよりますが。でも大井町で大ハズレはなさそうですよね。

[12089: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど、ここ数年のペースで価格上昇すると考える方が少数派でしょうね。ここは、3割程度下がって、共働きのどっちかがリストラされても大丈夫な人が買う物件ですよね。

[12090: 匿名さん]

近年の不動産価格の上昇はその大半が金利低下で説明できるわけで、金利の低下余地がなくなった今となってはこれ以上上がるのは算数的に難しい。

[12091: 匿名さん]

>12090

収入が上がってない中で不動産価格の上昇してもなぜ購入者が付いてこれているかって観点の話だよね。ゼロ金利政策の前とローン支払い総額では差がないんだけど、これ以上価格が上がったら手が届かなくなる。

[12092: 匿名さん]

オリンピック村マンションの大量供給で需給バランスが崩れて、アベノミクスマンションバブルの終焉ってところか。

[12093: マンション検討中さん]

10年暴落と言い続ければ当たるかもしれませんね！やったね榊先生！

10年後は、リニアが通って、品川に地下鉄が来て、羽田空港アクセス線が来て、品川区役所が移転して、スポル跡地が再開発されるので、飛行機の便数が増えようが何しようが、上がるのです。

10年言い続ければ当たるでしょう。

[12094: マンション比較中さん]

CT大井町は高いと思うけど、大井町駅だったら少し坪単価が安くて、魅力的なクレヴィアもあるし、品川シーサイドまで選択肢を伸ばせばお買い得な物件いっぱいあるよ。

クレヴィアは残り２戸なので、今月には完売かもね。

[12095: 匿名さん]

>>12093 マンション検討中さん
上がる予想も言い続けてれば当たりますので頑張ってください。

[12096: 検討板ユーザーさん]

>>12080 匿名さん

１００ｍ級の建物がおそらく阪急ホテル、ブリリア、シティタワーの３つしかない大井町では、シティタワーは印象には残りやすいですね。

[12097: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン減税の適用金利の上限引き上げなど、消費税増税に合わせ政府も景気対策を実施すれば、購買力は復活する可能性ないですかね。

もし５期で値上げしてきたら、新たなローン減税導入の可能性を財閥コネクションで入手していそう。

[12098: 匿名さん]

価格が高すぎて買えなかったサラリーマンが、ネットで得た知識で「俺の不動産論」を掲示板に書き込んで、

「ぼくはおまえらよりもけいざいにくわしんだー」

とドヤるこの現象に早く名前をつけてほしい。

[12099: 匿名さん]

すみふの売り方は理屈が通らないからね。売れてないのに値上げして、されに売れなくなるってこと平気でする。

[12100: 検討板ユーザーさん]

おそらく坪４００以上を出せる検討者なら大半がスミフの収益モデルのロジックを理解されているかと。

資金薄で利益の回転に追われ、短い工期の設定による建設施工ミスのリスク上がるデベよりは、１～２割ほど割高でも三井か住友から買いたいかな。

ただ三井や住友の物件でも建設ミスは過去に起きているので油断大敵ですね。

南側で２本目の枯れ木が発生しかけている気がします。