シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11847: 検討板ユーザーさん]

>>11837 マンション検討中さん

駅前から物件が見えるのは、迷わず行けて良いですね。阪急だけ遮るかな。大井町はタワマン供給が少ないので、ランドマーク性は抜群。

[11848: 匿名さん]

>>11847 検討板ユーザーさん
いやいや広町再開発がタワマン街になる可能性大ですよ

[11849: 匿名さん]

広町だとほぼ駅直結だから、できたとしても分譲ではなく賃貸マンションになりそう。

[11850: 検討板ユーザーさん]

>>11848 匿名さん
jrと品川区が協定を結んでいて、タワマンはない。商業施設と区役所の建て替えでほぼ決まり。

>>11368 マンション検討中さん

[11851: 匿名さん]

今の区役所の土地はどうなるの？

[11852: 検討板ユーザーさん]

>>11851 匿名さん

過去の投稿によると、今の区役所の土地はタワマン以外になるようです。根拠やソースは不明。
>>11374
>>11376

[11853: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。消息筋の情報段階ってことですね。

[11854: 匿名さん]

品川区も豊島区や渋谷区と同様にタワーマンションの分譲売上で建て替え費用を捻出するスキームになる可能性が高いと思います
むしろこれをやらないと区役所建て替え費用を全額住民税から賄うことになり無駄が大きいです
JRとの協業でこれだけ広いスペースが確保できしかも北面が車両基地で日照問題が起きない
これほどタワーマンションに恵まれたロケーションもないですからね

[11855: 匿名さん]

それもありそうですね。
どこも財政には余裕がない中、クヤクションにような柔軟な発想は今後自治体にも求められそうです。

[11856: 検討板ユーザーさん]

今の区役所は相当ボロいけど、耐用年数があと18年あるらしく、共産党が建て替えに反対してる。

一方で、スポル跡地を逃すと大井町に建て替えの土地がなくなる。

大井町以外の移転もなくはないけど、品川区全域に他にアクセスできるのは五反田ぐらいで、五反田も土地がないから非現実的。

区は数千万円かけて区役所移転を検討してるけど、共産党の反発を恐れてレポートは公開してない。

[11857: マンション掲示板さん]

>>11848 匿名さん

どこからの情報ですか？出典を明かにしてください。

[11858: 検討板ユーザーさん]

今の価格わかりますか？ 販売中どのくらいですかね。今販売止めてますかね？

[11859: 通りがかりさん]

>>11856 検討板ユーザーさん
共産党が区議会で力を持っているなんて、まさに民度を感じるポイントですね！

[11860: 検討板ユーザーさん]

>>11854 匿名さん
複数路線&駅直結の一等地だから、区役所＋オフィス・ホテルじゃないかな。

大井町は羽田空港と国際展示場へのアクセスがいいからホテルニーズが高いと不動産関連の記事を見たし。オフィスニーズも結構ある。


東池袋と渋谷はターミナル駅から離れてて、オフィスとしては微妙な立地だった。

[11861: 匿名さん]

広町の土地所有者はJR東だが、品川区と等価交換するのかな？

[11862: マンション掲示板さん]

>>11859 通りがかりさん

意味不明のバカ書き込み

[11863: 名無しさん]

>>11858 検討板ユーザーさん
今はまだ販売中ですが、販売好調のため今秋で一度販売止めるようですね。

[11864: 匿名さん]

シティタワー目黒は調子に乗り過ぎて、1期と同じくらいまで価格が下がっているようだね。2期以降に割高な価格で買った人は涙目。住友は概してポテンシャルを限界まで引き出してから販売するので、買ってからの伸び代はないよね。ここも同じ運命かな。

[11865: 匿名さん]

クヤクションできるんですかー
いいなぁ

[11866: 検討板ユーザーさん]

>>11865 匿名さん
まだ分からんけど、たぶんクヤクションはない。

スポルの跡地は行政機能・賑わいゾーンになってて住宅とは書いてない。

広町保育園と四季は都市機能集約ゾーンになってて、これも住宅ではなさそう。

[11867: 匿名さん]

>>11866 検討板ユーザーさん
区役所建て替えは複数事業者のプロポーザルになって、建て替え建設費を賄う分民間企業に定期借地権を売るわけですが
民間企業が借地に何を作るかは民間企業が最適と考える用途に委ねられ行政は口出ししません
民間の活力に委ねるという意味で賑わいなのかもしれませんが
ほぼ間違いなくそれはタワーマンションになるということです

[11868: 通りがかりさん]

>>11867 匿名さん
行政じゃなくて法的に用途が定まっているんですが、それを無視した提案が可能なのですか？

[11869: 匿名さん]

かと言ってあまり厳格にやりすぎて、民間デベがどこも応募してこなかったという事態も困るし、さじ加減が難しいね。

[11870: 匿名さん]

その辺りは準工業だよね？マンションはふつうにOKでしょ。

[11871: 検討板ユーザーさん]

>>11870 匿名さん
広町社宅跡地は第１種住居地区で、建ぺい率60%、容積率はたったの200%

このままだとロクな建物が建てれない。だからjrは単独で開発出来ず、区と協議してきて、容積率緩和を狙ってきた。

[11872: 匿名さん]

>>11868 通りがかりさん
商業地域や準工地域に住宅を建てるのは何ら問題ありませんよ。逆はできませんが。

[11873: 周辺住民さん]

>>11871
あの駅前の一等地が容積率200％？？

広町社宅は土地を贅沢に使った郊外団地のようなランドスケープと思ってたけど、そういう理由だったのね。

容積率を通常の500％～600％にしてもらったら、土地の値段が3倍以上に跳ね上がるから、JR東日本は塩漬けにしてたのか・・・。なんで売らないのかと疑問に思ってた。

[11874: 匿名さん]

大井町直結タワマンの誕生か。

街自体は好きじゃないけど、これは悪くないね。

[11875: 匿名さん]

>>11873 周辺住民さん

森友、晴海フラッグと同じ構図。街づくりを傘にした特定の民間企業への利益誘導ですね。

[11876: 周辺住民さん]

>>11875
＜広町社宅跡地＞
・広町社宅跡地は容積率が低く、JRは行政の協力がないと、駅前の一等地であっても安くしか売れない。
・品川区は（JRが土地を売れないことをいいことに）建て替えの話をグタグタして一向に決めない。
・オリンピック期間限定のスポルを誘致してとりあえず結論先送り。

社宅が長い間解体されないのはこんな背景だったと。こりゃスポル後も長引くね・・。

[11877: 検討板ユーザーさん]

新航路から広町まで２００ｍ、区役所まで３００ｍなので、仮にタワマン建ってもシティタワーを選ぶ人も多いと思います。広町でも音が問題なければ、シティタワーはなおさら平気ということにもなりますね。

[11878: 匿名さん]

そもそも騒音が気になる人は大井町を選ばないでしょうから
広町タワーを買わない人はここも買わないでしょうし
ここを買う人なら広町タワーも候補なのでは

[11879: マンション検討中さん]

何度も「広町にタワマン計画なんてない」と言われて、具体的な根拠も書き込まれてるのに、勝手に広町タワマン計画を既定路線にすんなよ。

[11880: マンション掲示板さん]

>>11876 周辺住民さん

大井町駅前のドル箱の土地をJRが手放すとは思えませんが。
JRの不動産部門主導でオフィス、ホテル、商業施設を運営するんじゃないでしょうか。

[11881: マンション検討中さん]

>>11880 マンション掲示板さん

今の容積率200%、建ぺい率60%だと、1000m2の土地があっても、400m2を空地にして、600m2の土地に2階建の建物しか建てられない。つまり延べ床面積が600m2×2階=1200m2


仮に品川区との協議で、駅前のきゅりあんと同じ容積率700%、建ぺい率80%に緩和してくれれば、延べ床面積が800m2×7階＝5600m2になり、緩和前と比較して建物面積が4.6倍になる。

これだけ違うと土地の値段が4倍から5倍以上にに高騰してもおかしくない。駅前の一等地だから、数十億円の違いになるかも。

問題は容積率の緩和。これはjrだけで決めれない。でも区役所建て替えなら可能。

容積率緩和で増えた建物面積を、区とjrで分け合う形。相当な利権が絡むね。

[11882: 匿名さん]

>>11881 マンション検討中さん
同じJRだと高輪新駅の住宅棟が容積率820%だそうですので
近しい数字を目指すのかもしれないですね

[11883: マンション検討中さん]

連休中の間に、高ゲー駅が物凄いことになってきた。和テイストの透明な外観は、まさに隈健吾といった感じだし、エントランスも凄すぎる。あそこまで超巨大とは、想像してなかった。まるで美術館のような外観になりそうで、インバウンド受けしそう。そんな駅を中心とする巨大最先端タウンにすぐに行けるこの大井町の隠れ利便性は、まだまだ認知されてない。短所ばかり、よくとりあげられるが、それ以上のよさがある。高ゲーの4棟ほどの超高層ビルができてからみんな気付くのでは、ないかな。

[11884: 匿名さん]

>>11883
囲いが殆ど取れて駅舎の全貌が見えてきましたね。確かに大きくて格好も良く、JR東が作りたい令和時代の駅はこんなものだと言う感じがします。

[11885: 周辺住民さん]

これ以上大井町にタワマンが出来てしまったら駅のキャパがきついので、駅近の土地の一部は駅の拡張に充ててもらえないかな

[11886: 検討板ユーザーさん]

>>11864 匿名さん

シティタワー目黒は残り２戸（最上階）ですね。目黒スレによると、最上階は１期（１５年？）での販売はなく、当初より竣工後の販売が予定されていたようです。１７年６月頃に２ＬＤＫで９７８０円と９９８０万との投稿がありました。９７８０万なら今は２００万の値上げですね。少なくとも目黒スレの価格表やウーマンション記事で確認できる１８年３月と８月の価格からも値下がりはなく、据え置きの模様。

以前（１７年６月）投稿１００６
・最上階、2LDK、9780万円と9980万円

以前（１８年３月）価格表ページ
・最上階、南東、1LDK、42.6m2、7480万円

以前（１８年８月）ウーマンション記事
・最上階、北東、2LDK、55.25m2、9980万円

現在（１９年５月）公式ＨＰ
・最上階、南東、40P-1、1LDK、42.6m2、7480万円
・最上階、60B-1、2LDK、55.25m2、9980万円（モデルルーム使用なのか家具付き）

シティタワー大井町も同じ運命ならスミフらしく意図的なゆっくり販売で値下がりはなく、シティタワー武蔵小杉や金町と同じなら、２年半も経てば完売ですかね。

[11887: 評判気になるさん]

計画もまだない広町のタワマンよりも、最近計画決定があった大崎西口の39階タワマンの方が気になる。

シティタワー大井町と同じ住友不動産と日建設計の組み合わせ。大崎駅徒歩２分の立地はすごい。

販売は23年以降だから「オリンピックが終わればタワマンは暴落！」と言ってる人は待つ価値あるんじゃないかな。

まあ、建築費が高騰したまんまだから、鼻血出るぐらい高いかも知んないけど。すみふだしね。

http://skyskysky.net/construction/202125.html

[11888: 検討板ユーザーさん]

>>11887 評判気になるさん

市況変わらずなら坪５５０～６００くらいですかね。１期は抽選かな。すぐ売れそう。予算あって待てるならシティタワー大井町より良いですね。

[11889: 匿名さん]

>>11887 評判気になるさん
そこも飛行機直下よね

[11890: スレ主]

>>11848


商業施設にはあまり期待できないと思う。
大井町は集客力見込めない。
川崎にラゾーナがあるため。
丸井大井町は撤退。

[11891: スレ主]

>>11855
どこも財政には余裕がない中

品川区は港区並みに大企業本社が集中している

税収がたくさんある

[11892: 評判気になるさん]

>>11848
広町跡地は区役所建て替えでほぼ間違いなしだって。タワマン妄想も大規模商業施設の妄想ももういいから。

[11893: 匿名さん]

>>11891 スレ主さん
都心の自治体ほど地価の高騰で何を整備するにも余計に金が掛かるんですよ。
どんなに税収があっても足りない。
地方の保育園は広い園庭付きの平屋建てなのに
、
都心の保育園は園庭なしの雑居ビルの一室ですよ。

[11894: スレ主]

南大井
日立製作所（本社部門の一部が南大井にある）
いすゞ自動車本社 - 「大森ベルポート」は同社の工場跡地。大森ベルポート内に本社がある。
パナソニック カーエレクトロニクス本社
大井・東大井
ジェイティフーズ本社
日学本社
三菱鉛筆本社
三愛石油本社

品川シーサイド

BIGLOBE本社
富士通コンポーネント本社
ニトムズ本社
ソニーモバイル本社
So-net本社
メルセデスベンツ日本本社
日立ソリューションズ本社
マーベラス本社
ゼネラルモーターズジャパン本社
モンデリーズ・ジャパン本社
三菱総研DCS本社
プリマハム本社
NTTデータCCS
福西電機本社
イートアンド本社 (大阪王将)
サーコム・ジャパン本社
コナミスポーツクラブ本社
帝産観光バス本社

天王洲アイル

寺田倉庫本社
JTB本社
日本軽金属ホールディングス本社
シグマ アルドリッチ ジャパン本社
住友ベークライト 本社
日本航空本社
福西電機本社
コダック本社
NTTカードソリューション本社
サブウェイ本社
mcフードスペシャリティーズ
DHLジャパン本社
SOMPOケア本社
ブロードリーフ本社

大崎

セガサミーホールディングス本社
サミー本社
セガホールディングス本社
セガゲームス本社
セガ・インタラクティブ本社
アトラス本社


リンガーハット本社
日本精工本社
三菱電機クレジット本社
アドビシステムズ本社
東芝テック本社
日本製鋼所本社
富士電機本社
三井金属鉱業本社
ローソン本社
インフォニオンテクノロジーズ本社
サンリオ本社
日立システムズ本社
フェリカネットワークス本社
ユナイテッド・シネマ本社
日本アクセス本社
日鉄エンジニアリング本社
明電舎 - 「ThinkPark」は同社の工場跡地。ThinkPark Tower内に本社がある。
クオラス本社
住友建機・住友重機械工業本社
インターネットインフィニティー本社
ソネットエンターテインメント本社
日本ピュアフード・マリンフーズ本社
プーマジャパン本社
モスフードサービス本社
ダッソー・システムズ本社
ニッセイ・ウェルス生命保険本社
ソニー（北品川・大崎に拠点がある）
第一フロンティア生命本社
ネオファースト生命保険本社
スリーエム ジャパン本社
Chubb損害保険本社
コベルコ建機本社
ジャガー・ランドローバージャパン本社

南品川

ミモザ
JTB印刷株式会社
株式会社泉南

[11895: スレ主]

>>11856

大井町以外の移転もなくはないけど、品川区全域に他にアクセスできるのは五反田ぐらいで、五反田も土地がないから非現実的。

大崎は、今品川区の中心になりつつある。

移転先の候補のひとつ。

ただ、区内全域からのアクセスは悪い。

[11896: 匿名さん]

区役所移転なんてよほどの理由がないと実現しない
区の中央部で鉄道アクセスも良い優れた立地にある今の区役所が移転する可能性は極めて低い