シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11601: 検討板ユーザーさん]

取引件数と割合。

２０１６末～２０１８秋にかけ、築古の中古取引割合が増えていますね。その影響で全体の平均価格が下がっています。

築浅は真逆で、取引割合が減り、平均成約単価は上昇。

[11602: 匿名さん]

大崎駅と五反田駅のグラフが乱高下しているの見て、サンプル数足りず分析しても意味なしと気付くもんだ

[11603: 匿名さん]

少ない中古マンションの成約価格の推移調べるくらいなら、公示地価や地価調査の推移みれば十分でしょう。

[11604: マンション検討中さん]

いよいよ現地も佳境にはいってきた。5-6階部分までのグレー色や植木も目だってきた。まさに超高級感あふれる外観になってきた。ただ周辺地域との調和が微妙。ここだけ日本橋や紀尾井に建つような建築物が唐突に出現、しかし回りが普通の家だからかなり浮いてる感じだね。

[11605: 検討板ユーザーさん]

元データです。取引時期は１６年１０月～１８年９月。国土交通省ＨＰから取得。

大井町駅から徒歩１０分以内、５５m2以上のみを抜粋し記載。

サンプル数が少ないのは否めないですね。僅か１６件。もはや表にせずこのまま見たほうが分かりやすい。

一応ですが、下にスクロールしながら、右端の平米単価を見れば、時系列に取引価格の推移が掴めます。

取引時期 建築年 大井町駅徒歩 広さ 平米単価

大井
16年10-12 2012築 歩6分 65m2 ￥1153846
17年10-12 2012築 歩6分 70m2 ￥1142857
18年04-06 2011築 歩8分 65m2 ￥984615
18年04-06 2012築 歩5分 55m2 ￥1163636

東大井
16年10-12 2012築 歩9分 60m2 ￥833333
17年10-12 2013築 歩5分 55m2 ￥1145455
17年10-12 2015築 歩4分 80m2 ￥1212500
17年04-06 2012築 歩5分 70m2 ￥1100000
17年04-06 2015築 歩4分 55m2 ￥1090909
17年07-09 2013築 歩5分 70m2 ￥1171429
18年04-06 2013築 歩5分 70m2 ￥1228571
18年07-09 2012築 歩3分 65m2 ￥1169231

南品川
17年01-03 2009築 歩4分 80m2 ￥987500
17年04-06 2009築 歩4分 75m2 ￥1133333
17年07-09 2009築 歩4分 75m2 ￥1053333
18年01-03 2009築 歩4分 80m2 ￥1125000

少なくとも１８年秋の時点までは、航路による狼狽売りは見受けられず、ここに記載していない１～２ＬＤＫなども堅調の模様。駅距離での価格差が目立ちますね。

[11606: 匿名さん]

>>11604 マンション検討中さん

持ち上げすぎだ。

[11607: 検討板ユーザーさん]

>>11604 マンション検討中さん

周辺を見ていて気付いたのは、ＪＲ大井町駅、阪急ガーデン、ブリリア基壇部もベージュ系なので、商業地区とは調和しているのかなと思いました。近くだと調和以前にやはりデカい。

[11608: 匿名さん]

【仲介手数料×2＋不動産取得税＋登録免許税＋引越費用＋転居労力】を【騒音による価格下落】が上回らないと売りは出てこないし、上回り始めると売りが出始める。まだ【騒音による価格下落】が不明確な今の段階では売りは出てこない。

[11609: マンション検討中さん]

>>11604
植木見たけど、まだ木が細いね。これから成長して立派になるといいですけど。
あと、マンションの顔のエントランス周りの仕上がりがどうなるか・・。

[11610: 匿名さん]

こんなヘンテコちびマンション買うより、天下無敵の日の下無双・全國制覇の鬼と為す・東京の丹田、ザ コート 文京区小石川 タワーを買うべきだろ

[11611: 匿名さん]

どこも買えない奴は黙ってろ！

[11612: 通りがかりさん]

小石川は割と不便。丸ノ内線しかないし。
東京は真ん中ほど便利とか思ってるのは田舎者の証拠です。

[11613: マンション検討中さん]

たしかに小石川買えるような人って品もいいし、そもそも資産もちがうし、こんなこところで投稿しないでしょうよ。小石川のほうがすごいってみんなわかるんで大丈夫ですよーー

[11614: 匿名さん]

北側にあの値段払う資産家はいないと思いますよ

東京のモノ・場所の価値を知らない田舎者をカモにしているようにしか、見えません

[11615: マンション検討中さん]

文京はいいマンションだとは思うけど、直線距離でCT大井町とは12キロ離れているし、職場や実家から遠くなるからなぁ。

大井町とは距離ありすぎて、対象マーケット違うのでは？？
というか、CT大井町と近いクレヴィアや品川シーサイドのマンションは全然話題になりませんね。

[11616: マンション検討中さん]

>>11607 検討板ユーザーさん
分厚い壁やな。容積的にも面積的にも。

[11617: マンション検討中さん]

>>11615 マンション検討中さん
シーサイドは多分話題になり終わったんだと思う。

クレヴィアはCT大手町の喧騒をよそに、冷静な層がスーッと買っていき、まもなくお終い(もう完売？)って感じ。

[11618: 検討板ユーザーさん]

>>11613 マンション検討中さん
不便だと思う、、
働く世代は冷静に大井町。

[11619: 通りがかりさん]

そういえば、ソー○ランドの看板がリニューアルされてますね。どうせなら無くして欲しかったが、前よりはましですかね。

[11620: マンション検討中さん]

>>11619 通りがかりさん

どう変わったんですか？

[11621: 検討板ユーザーさん]

>>11619 通りがかりさん

求む、写真。

[11622: 匿名さん]

全く目立たなくなった

[11623: マンション検討中さん]

>>11622 匿名さん
看板の文字にはなんてかいてあるんですか？

[11624: 匿名さん]

>>11623 マンション検討中さん

前のようにソー○ランドではなくローマ字で店名？もう何の店か分からない粋な配慮だ

[11625: 匿名さん]

>>11624 匿名さん
今度、どんたく通りでビーチバレーやるし、イベント増えてきたから圧力がかかってるのかな？

[11626: マンション検討中さん]

>>11624 匿名さん
そうなんですね！
それは近隣住民にとってはプラスですね！

[11627: 匿名さん]

看板を差し替える契約が成立してんでしょ

[11628: 匿名]

結局よくわからないのですが、飛行ルートって定規で引いたかのような同じ場所ばかりを通るのかな？昨日城南島行ってきたけど横風が強いのか、着陸寸前でも通るルートがズレてました。
大井町駅の真上をひたすらって事はなさそうですよね。詳しい方分かります？？

[11629: 通りがかりさん]

大井町駅の真上を飛ぶこともあれば、ニューオーリンズの方までそれることもありますよ。

[11630: 検討板ユーザーさん]

専門家ではないですが、もし高度３００ｍ時点の飛行速度でも風の力で飛行機が流される可能性あるなら、大井町駅の上空を通過する滑走路Ａルートは南風時の適用なので、シティタワーとは反対側の方向に流されますね。

[11631: マンション検討中さん]

>>11624 匿名さん
昨日夜見たけど、フラッシュで装飾はされているから、下の飲食店と間違えて旅行客が店探しちゃいそう。

[11632: 匿名さん]

>>11630 検討板ユーザーさん
南風に押されて膨らむのことを考え、はじめから少し西寄りに飛びませんか。強風時の車の運転ではそうしますよ。

[11633: 匿名さん]

>>11632 匿名さん

ドライバー歴20年ですけど、そんな運転聞いたことないです。強風でもきちんと道路中央を走らないと危ないですよ。

[11634: 匿名]

>>11630 検討板ユーザーさん
分かりやすい説明ありがとうございます。
飛行ルートはコンディションによってある程度変わるって事ですよね。それを見越して西側を飛ぶって事も普通にあるかもですね。
この辺りは本番でしかわかりませんね。

[11635: 匿名さん]

こんな些細で不毛な議論が出る事自体がマイナスなんです。実際にどうなるかは別にして、懸念している人が多い事が重要です。

[11636: 名無しさん]

同じ人が繰り返し持ち出してるだけでしょ

[11637: 匿名さん]

ほぼ完成に近づき、タワークレーンも小型化への脱皮段階に。

[11638: 匿名さん]

迷惑施設のほうは、存在が見えていて実体験が可能だから、良しとするかしないかの判断はしやすい。飛行機のほうは、想定するしかないから難しいね。飛行機が先に飛んでたらなぁ…

[11639: マンション検討中さん]

>>11638 匿名さん
飛行機問題気になる人はやめた方がいい気がする。
ここじゃなくてもいいマンションあるし。

[11640: 匿名さん]

>>11633 匿名さん

答えが出てますね。
機首の方角を斜めに傾けながら進めば問題なしですね。

[11641: マンション検討中さん]

>>11640 匿名さん

当たり前すぎてウケる。
本当に流されまくるぐらいの強風の時は、地上も嵐ですよ。

[11642: 匿名]

イトーヨーカドーのダイソーの所にくら寿司出来るようですね。これは嬉しい。めちゃ混むんでしょうけど。

http://machi.to/bbs/link.cgi?URL=https://townwork.net/detail/clc_16780...

[11643: 匿名さん]

品川まで行かなくて済みますね。

[11644: 匿名さん]

おとなりのクレヴィアタワーが入居まであと1年2ヶ月もあるのに、残り9戸になったそうですね。航路問題等々でネガを受けたにもかかわらず、大井町は人気があるようですね。

[11645: 通りがかりさん]

中途半端なマンションだなー

[11646: マンション検討中さん]

建物や間取りはなかなかだけど、場所と飛行機問題があるからね。

[11647: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[11648: 匿名さん]

>>11644
大井町の便利さが受けているのでしょうね。

[11649: 匿名さん]

>>11646 マンション検討中さん
オフィスビルと密着したタワマンですよ！？
グランドメゾン品川シーサイドの南側建物よりも近い距離なんですよ！？

[11650: 匿名さん]

大井町の問題点は、駅の乗降客数の伸びが大きすぎて、鉄道輸送力の強化が追いついていないことだと思う。
昨年の電車混雑度ランキングで、京浜東北線の大井町ー品川間は映えある(?)ワースト7位と一昨年の10位から悪化しており(小田急線の複々線化効果もあるが)、この傾向は今後もしばらく続くようだ。

[11651: 通りがかりさん]

>>11650 匿名さん
その一方、本気で混むのは品川駅までの5分しかない。
我慢できる範囲と思う人も多いのが評価が分かれるポイントですね。

[11652: 匿名さん]

横浜/川崎→品川間のJRは東海道/横須賀/京浜東北の3路線とも混雑が一段と悪化しているが、これは首都圏の中でも東京ー品川ー川崎ー横浜を結ぶ地域に人口が集中しつつあるのが原因なので、簡単に片付く問題ではなさそうだね。

[11653: 検討板ユーザーさん]

○の多さで△を妥協できれば候補入り。

立地：○
　交通：○（ＪＲ２・私鉄２）
　距離：△（駅直結なし・徒歩４分）
　発展：○（区役所駅・リニア品川隣駅）
　地盤：○（２～７万年前の段丘層）
　浸水：○（窪地でない高台１５ｍ）
　犯罪：○（犯罪件数少ない街）
　利便：○（スーパー多数・家電量販）
　眺望：△（北に建物・西は永久眺望）
　航路：△（北東４２０ｍ先に南風航路）
　嫌悪：△（事務所１・風俗は改善済）

構造：○
　地震：○（免震・ダンパー検査済）
　天井：△（高さ２６００・下げ天あり）
　床種：○（ハーフＰＣセルボ３１０？）
　開口：○（３ＬＤＫワイスパ１０ｍ）
　眺望：○（ダイレクト窓・部分開閉）
　間取：○（アウフレ・行灯なし）
　空調：△（天カセなし・経済的）
　外壁：△（吹付タイル・一部は石？）
　緑地：○（フォレストパーク）

設備：○
　断熱：○（ペアマルチＬｏｗーｅ）
　暖房：○（リビング暖床）
　遮音：○（Ｔ３以上・防音フード）
　換気：△（同時給排気・全熱なし）
　衛生：○（各階ゴミステ・ディスポ）

[11654: マンション検討中さん]

>>11653 検討板ユーザーさん
評価甘すぎですね。夢見すぎ

[11655: 匿名さん]

今の住まいに付いていますが、防音フードの遮音性は微妙。基本的に閉めています。

[11656: マンコミュファンさん]

>>11654 マンション検討中さん
どこが？

[11657: 匿名さん]

YKKAPのショールーム行けば分かるけど、ペアガラスLow-eの遮熱効果はしれてるから夏は西日が暑いし、冬は室内の熱の70％は窓から逃げるので角住戸はガラスだらけで断熱性は悪いし、しかも未だにアルミサッシだから外気温5度、室温25度で必ず結露する。タワマンは眺望のために犠牲にしている事が多いですね。

[11658: 匿名さん]

>>11657 匿名さん

展望や開放感がそれだけの価値あるってだけでは？温度差少なくても、窓の少ない洞窟みたいなマンションはやだよ。

ただ、ダイレクトサッシと西日の組み合わせは悪いと思う。間違いなく暑い。ダイレクトサッシの西向きオフィスで働いてるけど、会議室は熱がこもって大変。

ここの掲示板だと、「永久展望さいこう！」としか言わないけど。

[11659: 匿名さん]

中から展望できる、は外からも中が見やすいでは？オフィスビル側。

[11660: マンション掲示板さん]

>>11657 匿名さん

サッシはアルミではなく樹脂と聞いてますが？

[11661: 匿名さん]

>>11660 マンション掲示板さん
屋外側が樹脂でないと結露します。

[11662: 匿名さん]

西側ダイレクトウィンドウは戸建から中が丸見えになるので、夜もカーテン全開にしづらいだろうね。

[11663: 名無しさん]

>>11662 匿名さん
現地行けばわかるけど低層も道路の幅あるし、最高で8階建までしかないんだから中層からは見えないしそんなんで前回にできんとか笑うわ

[11664: 匿名さん]

公開空地に見知らぬ人が入るのも嫌というほどセキュリティにはうるさい人多いのに、外から見られることには鈍感な人、けっこう多いんですよね。

[11665: 匿名さん]

>>11664 匿名さん
若葉マークさん、検討していないならお引き取りくださいな！

[11666: マンコミュファンさん]

>>11662 匿名さん
2階を買っちゃったんですね、、それは見えますね。

[11667: 匿名さん]

>>11657 匿名さん

そういやぁ、最近のパークシティでもloweすらつけてもらえなかった安普請のタワマンがあったな。目黒線とかいうとこの二駅目の墓地横タワマンで。

[11668: マンション掲示板さん]

>>11661 匿名さん

屋外側までは確認しませんでしたが、以前建築家さんから聞いた話では屋外側がアルミでも内側が樹脂ということで充分だが、両側樹脂ならさらに安心とのことでした。断言される理由を伺いたいです。今のご自宅がそうであるとか？

[11669: 契約者]

>>11661 匿名さん
契約時に頂いた｢しおり｣という冊子に樹脂サッシと書いてあるのですが、変更になったのですか？何も通知がないですが。
アルミサッシであるという情報はどちらからですか？

[11670: 匿名さん]

>>11669 契約者さん
ここはアルミ樹脂複合サッシです。外側がアルミ、屋内側が樹脂です。アルミ樹脂複合サッシで検索するとメリットデメリット色々出てきます。

[11671: 検討板ユーザーさん]

強度確保で外はアルミ。結露対策で内は樹脂。そんなところですかね。

[11672: マンション掲示板さん]

入居が始まる前からどこの何階買ったら残念でしたねとか煽りが始まってるのか…先が思いやられるな。

優良物件は選べても他の住人を選ぶことはできないからな…どうなることやら…

[11673: 匿名さん]

窓に不健康なアルミを未だに使ってるのは世界で日本だけです。アルミ業界はガチガチの古い体質で腐ってますから変わろうとしませんし、もはや世界の恥です。

[11674: 検討板ユーザーさん]

詳細不明なので憶測ですが、シティタワー大井町は普通ですかね。

窓タイプごとの熱貫流率 U（W/㎡・K）

ランク★★★★★
U=1.30：樹脂サッシ＋Low-Eペアガラス（エルスターS）

ランク★★★★
U=1.52：高断熱型アルミ樹脂複合サッシ＋Low-Eペアガラス（サーモスXなど）

【シティタワー大井町はこのランクか？】
ランク★★★
U=2.33：アルミ樹脂複合サッシ＋Low-Eペアガラス（サーモスII-H、サーモスLなど）

ランク★★
U=3.49：アルミサッシ＋Low-Eペアガラス

ランク★
U=4.07：従来アルミサッシ＋ペアガラス

ペアガラスの断熱性能はピンキリで、その差は 3 倍以上！：
https://www.2x6satoru.com/article/pair-glass-comparison.html?amp=1

[11675: 検討板ユーザーさん]

真剣に教えてもらいたいのですが、
タワマンで低層階買うメリットってどこにあるのでしょうか？

[11676: 匿名さん]

>>11675 検討板ユーザーさん

リセールバリュー

[11677: 匿名さん]

>>11674 検討板ユーザーさん
樹脂や木製は重く防火認定も進んでいませんから、高層マンションでは三つ星の複合サッシが事実上の最上位です。

[11678: 匿名さん]

>>11675 検討板ユーザーさん
タワマンの一員になれること。
割高な管理費を払い共用施設を使えること。

[11679: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウでアルミサッシなんてあり得んでしょう。西向きのダイレクトウィンドウは樹脂サッシ&Low-eでも蒸し風呂状態なのは変わらず。

[11680: 匿名さん]

南西の角から2本目の植栽枯れてませんか？ 取り替えてほしいな。

[11681: 匿名さん]

>>11679 匿名さん
サッシの種類が重要なのは冬のみで夏は無関係。

[11682: 検討板ユーザーさん]

どの方角でもおそらく大多数が夏はクーラーを付けると思います。北は快適なのかな？物件の間取りや仕様が近そうなシティタワー武蔵小杉の住民板からはクーラーあれば平気だとする意見がありますね。

[11683: 匿名さん]

>11680
植栽もアフターサービス対象。共用部分は管理組合経由で植え替えを要望するのがいい。

余談だけど、内覧会って自分の部屋だけに目がいちがちだけど、共用部分も指摘可能。少なくとも自分の部屋の周りくらいはチェックしないと。

[11684: 匿名さん]

>>11680 匿名さん

1週間前の南西は普通に茂っていたけど南東から2本目と3本目は植えた当初よりも葉が減っているように見えた。まだ根が順応していないのか。それとも種類が違うのか。プロの庭師に見てもらいたい。

[11685: 匿名さん]

1週間前の南西

[11686: 匿名さん]

>>11685 匿名さん
この前見たらこの辺たしかに枯れてた。植えた直後は枯れててしばらくしたら緑になるかと思ったけど、この写真見るとどうやら植えてから枯れたっぽいね。
今のタイミングだとすみふ負担で植え替えでしょう

[11687: 匿名さん]

安心しなさいな。樹木は植え替え時に弱ってしまうが、2年目以降は元に戻るから。

[11688: 匿名さん]

>>11683 匿名さん

内覧会でのチェック事項ですね。皆さん覚えておきましょう

[11689: マンション検討中さん]

低層階西側の住民でも平等に接してくれますか？

[11690: 匿名さん]

>>11624 匿名さん

Shinagawa YUKI soap
淡いブルーとホワイトで爽やかに

[11691: 検討板ユーザーさん]

>>11689 マンション検討中さん

大井町は気楽な街。誰も気にしないと思いますよ。

[11692: マンション検討中さん]

フォレストパークの出来と１Fの店舗はこのマンションの資産価値に影響するから、期待７割、不安３割。

[11693: 匿名さん]

大井町は店舗型じゃない風俗もたくさんあるのが懸念。待合室とかに使われる可能性があるからね。

[11694: 匿名さん]

>>11687
マンション植栽業者の技術は最近ずいぶん向上してきたよね。

[11695: 通りがかりさん]

１Fの店舗はこのマンションの資産価値に影響するから、ぜひ看板もおしゃれになった湯喜の2号店を

[11696: マンション検討中さん]

たいへん残念ながら一階の店舗は業者が限定されてる。

1.建築物の補助163号線支線1に面する1階部分については、沿道の賑わい誘導のため、店舗・飲食店、 業務、その他これらに類する用途以外に供する建築物は建築してはならない。ただし、住宅及び事務所に 付帯する玄関等共用部分、駐輪場、車路及び公益施設、生活支援施設はこの限りではない。
2.次に掲げる建築物は建築してはならない。
イ 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第2条第2項に掲げる風俗営業及び第6項各号に
掲げる店舗型性風俗特殊営業の用に供するもの ロ 勝馬投票券発売所、場外車券売場

[11697: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11698: マンション検討中さん]

>>11697 匿名さん
風営法関係は無理ですよ。

[11699: 検討板ユーザーさん]

複数住戸の天井付近からパイプが出現してました。これ何ですかね？

[11700: マンション検討中さん]

>>11699 検討板ユーザーさん
内装工事の換気では？

[11701: マンション検討中さん]

いよいよシティータワーも大詰めをむかえてきた。植木もしかり、屋上の赤ランプも毎晩誇らしげに輝いてる。後は、入る店舗の入札等だ。もうほぼ決定してるのか、これからなのか。高額な家賃に対応できる店とか個人的に考えてみた。ライザっぷ、高級スイート、高級ステーキ店、ナチュラルローソン、ピエールマルコリーニ、ロクシタンなど。1割ぐらいは、予想があたるかも。隣りのすみふの金持ち連中もターゲットだし。

[11702: 匿名さん]

>>11699 検討板ユーザーさん

ブリリア目黒の時も話題になったチンアナゴだね。
これはコストカットなのかな？

[11703: 検討板ユーザーさん]

>>11693 匿名さん
まぁ交通の便最高だからな

[11704: 匿名さん]

枯れたら枯れたままでしょ。

[11705: 検討板ユーザーさん]

>>11700：マンション検討中さん
>>11702：匿名さん

ブリリア目黒のスレを読んだ限りでは、１Ｒのような小さな間取りだと、吸気口と給湯器の排気口が近くならないようにもしくは、消防法の兼ね合いで排気管ダクトを伸ばしている可能性ありそうですね。全ての住戸ではなく、４～６Ｆの小さめの非分譲住戸の一部のみのように見えたので、おそらく大半の間取りは一般的な外壁までの排気管のようです。凝視していたら目に入った程度なので、さほど気にはならないかな。

[11706: マンション検討中さん]

>>11704 匿名さん
パークタワー晴海だと、去年（引き渡し前）に台風が来て植栽がやられて、不動産会社負担で植え替えたみたい。
引き渡し時点で「その内、緑になります」だと受け入れられないよ。

[11707: 通りがかりさん]

>>11706 マンション検討中さん

ふつう植栽は保険に入っていると思うよ。少なくとも一年くらい

[11708: マンション検討中さん]

>>11707
瑕疵あるものを受け取ったら、保険なんて適用されない。引渡し前にきちんと問題点を指摘しないと、「枯れ木を受け取った」ことになる。

[11709: 匿名さん]

引き渡し時に枯れているなら、当然、交換でしょ

[11710: 通りがかりさん]

例えば引き渡しが冬だと枯れているのか、単に葉っぱが散ってるか分からない。春になったら分かる。またはねつきが悪くて一年で枯れるとか。

ここのマンションは引き渡し時なんでしょうか？珍しい

[11711: 通りがかりさん]

もうすこし不動産屋を信用しても良いとは思う

[11712: 検討板ユーザーさん]

>>11711 通りがかりさん

そうですね。日本トップ2デベの一角なので、言わずとも善処されるでしょう。

[11713: 検討板ユーザーさん]

山手線スレでGoogle検索の月間回数が投稿されていて興味深かったので調べました。

パークコート赤坂檜町ザタワーが8800回で圧倒的。パークコート青山ザタワーとシティタワーズ東京ベイも4400回で上位入り。晴海フラッグとシティタワー大井町も3600回でまあまあ。パークコート文京小石川も2900回でそこそこ。

[11714: マンション検討中さん]

今週のブログは久々に価値のある情報ですね。天気が悪いのが残念。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1271/

[11715: マンション検討中さん]

いよいよ令和になるし、ユキさんの看板もかなりおしゃれになった。行政の指導とかあったんだろうか？これで街のイメージが一新されたね。前の高倉町コーヒーもイメージアップになり、違和感がなくなった。これでシティータワーの商業施設に有名店舗がはいり、前のアパートなど整備されればかなり大井町のイメージが一新される可能性ありだな。

[11716: 匿名さん]

>>11690 匿名さん

いいね本当だね爽やかな色になった。小さくだけどちゃっかりsoapってあるのは笑える。

[11717: 匿名さん]

>>11714 マンション検討中さん

やはり物件情報が一番だね。施工中の内装や東低層の抜けや西高層からの新宿方面も見てみたい。

[11718: 匿名さん]

>>11714 マンション検討中さん

やはり東側の眺望はいいですね

[11719: 匿名]

>>11715 マンション検討中さん
とんでもないことになってきたテイスト辞めたんですか(^^)？

[11720: マンション検討中さん]

東側の展望が結構いいですね。

[11721: マンション検討中さん]

東いいですね！
次はぜひ天気いい時の写真載せてほしい。

[11722: 匿名さん]

逆に西側の眺望はイマイチですね。夜景も期待できないし、西側はハズレな印象。

[11723: マンション検討中さん]

ブログみたが、眺望、東も西もめちゃくちゃ微妙じゃねーか。夜景になると誤魔化せるのかもな。

[11724: マンション検討中さん]

西側はこんな感じ。
晴れと曇りで印象変わるね

[11725: 匿名さん]

>>11724 マンション検討中さん

抜け感だけだな。眺望は秒で飽きる。

[11726: マンション掲示板さん]

やっぱ北西がいいね
渋谷や六本木も見えるし

[11727: 匿名さん]

眺望は好みがあるから難しい。ここの西住戸をラーメンに例えるなら具の入っていない塩ラーメンです。

[11728: マンション比較中さん]

羽田空港　新路線の騒音はどうかなと。

[11729: マンション検討中さん]

西側最高！！！

[11730: マンション掲示板さん]

>>11725 匿名さん

西はマジックアワーと富士山に魅力を感じます。抜けているのでパノラマ感があり、特にマジックアワーは期待できそうです。

[11731: マンション検討中さん]

西側展望はいい思うけど、東側と比較して坪単価20万円、70ｍ２ならグロスで400万円の価格差が正当化されるほどの展望差があるかは大いに疑問。これぐらいの価格差は「隣のビルとお見合い　VS　大規模公園or東京タワーorレインボーブリッジorオーシャンビューor摩天楼」でもないと普通は発生しない。で、東側が都心ビューで、西側が単なる低層住宅街でこの価格差？？となる。

いやらしいのは、すみふの営業が西側購入希望者に対して、「東側は将来再開発があるかもしれないので」と暗に吹き込んでいるっぽいこと。ここの契約者が繰り返し使っている「永久展望」っておそらく元は多分すみふ営業のセールストークでしょう。
ちなみに、用途地域指定図を見ればわかるけど、東側隣地は20ｍ高さ制限があり、もう少し駅側の商業地区も道路が狭くて容積率にかなりの制限がある。

ただ、西側の展望はいいと思うし、レセールバリュ気にしないなら買えばいいと思うよ。よう知らんけどLOWEで西日も暑くないらしいし。あと、マジックアワーは東側でも見れると思うけど

[11732: eマンションさん]

>>11731 マンション検討中さん

永久展望ってここの住民が頻繁に使ってる謎ワードだよね。
西側は永久展望で、他の方角は永久展望じゃないと言いたいんでしょ。

[11733: 匿名さん]

>>11731 マンション検討中さん
北東vs南西なんだから価格差は眺望だけじゃないとあれほど…

[11734: eマンションさん]

>>11733 匿名さん
リセールバリューで方角による単価差はでないとあれほど…

[11735: 評判気になるさん]

坪単価だけに注目するのが間違い。

５００戸近くを売りさばく為に、総額（グロス）の価格バリュエーションを増やすのがすみふの狙い。だから7000万円代の物件もあるし、8000万円代もある。西と東の３LDKが同じ単価なら両方とも１億円近くになって購入層が狭くなってしまう。だからあえて単価差をつけてグロス価格が被らないようにした。

なので、西側が割高ではなく、東側が割安なだけ。
・・・こういうと、CT大井町全体が割高と言われるか？ハルミフラッグも結構高いみたいだし、もうそんなことは言われないかな。

[11736: 検討板ユーザーさん]

>>11732 eマンションさん
そのとおり、永久眺望に勝るものはなし。

[11737: 検討板ユーザーさん]

個人的には、眺望ｘ日射ｘ航路の３要素で総合的に比較すると、高層は僅差で、北＞西＝南＞東だと思っています。

低層・中層・高層に切り分けた上で、どの要素を重視するかと、将来的な眺望リスクと航路リスクをどう予想するかで、優劣の付け方に個人差が出そうなので、悩ましいですね。

[11738: マンション検討中さん]

眺望にこだわるなら、やはり大崎ガーデンプレイスや、マリオットやプリンスや品川高層ビル群が見える方向が超絶だ。今は、CTの近所の8階に住んでますが、東京タワーも見えるし、吸い込まれるような感じです。特に風の強い日などは、夜景がそれこそとんでもないきらきらした信じられない華麗な光景です。昼間とは、かなり違う表情を見せる。個人的な感想ですが、西側は微妙な眺望な気がします。やはり向きは、念には念をいれて夜景も含めてチェックしたほうがいいかもです。

[11739: 匿名さん]

日中は家にいることの方が少ないので、朝と夜の状況が重要。そういう意味で、朝から明るく夜景がキレイな東側は良いだろうね。高層なら、北>東≧南>西だろう。

[11740: 匿名さん]

>>11737 検討板ユーザーさん
とても論理的ですね。ただ残念なことに一番重要な視点、眺望、日射、航路の重みづけの視点が欠けています。上の図では1:1:1で計算していますが、実際の美率は人により全然違うと思います。

[11741: 通りがかりさん]

西が高いという通常とは違う事がおこっていると言うことはすみふが、航路の問題を反映しているということですね。

[11742: 検討板ユーザーさん]

やはり北と東は幅広く高層が並ぶ最も東京らしい光景ですよね。ブリリアが新宿方面を少し遮るのが惜しい。都会的な眺望優先なら北＞東＞西＝南かな。南は大井競馬場と遠くに羽田空港と神奈川までの沿岸ラインが見えるのでしょうか。

西も夕焼けや夜景なら武蔵小杉のタワマン群が少しだけアクセントにはなると思います。富士山と山脈は天候に左右されますね。空気の澄んでいる朝のほうが見えそう。動物の本能的には開けた地平線が落ち着くそうなので、安らぎ重視ならお見合いのなさも考慮し、西＞南＞東＝北かもしれません。

個人的には大したことないと予想していますが、実際に飛ばないと航路の影響が不確定なのが、割安な東の悩ましい点ですね。飛行機鑑賞できるのは空港ラウンジ気分が味わえそうで意外と希少価値にも思えます。

[11743: 通りがかりさん]

「東京らしい光景」…
田舎者丸出し。

[11744: 匿名さん]

2024年には高輪ゲートウェイ駅前や泉岳寺駅に高層ビル群が立ち並ぶからさらに眺めが良くなるね。

[11745: スレ主]

横須賀線は穴場路線。

シティタワは大井町も西大井も両方使える。
　　　　　　
　　　　　　　　　

[11746: 匿名さん]

横須賀線、メチャ混みだけど。

[11747: eマンションさん]

>>11745 スレ主さん
西大井が使えるメリット
鎌倉に乗り換えなしでいける

ぐらい？

[11748: 匿名さん]

同じ値段で買える ネ申 マンション、 小石川 にしますね

[11749: 検討板ユーザーさん]

>>11744 匿名さん

大崎～高輪の摩天楼が変化するのは楽しみですね

[11750: 検討板ユーザーさん]

東京住みの半数近くが東京以外の出身であることを考慮すると、リセール対象もそうである可能性あるので、もし地方出身＝都会的な眺望に憧れる説が成り立つなら、都心眺望は有利に働く気がしています。むしろ都会人のほうが摩天楼を好む可能性もある。人は育った環境に近いほど落ち着きを感じるそうです。そうであれば摩天楼を見て育った人は少数派だと思うので、都心ビューほ求めずに見晴らし優先で西や南の需要もありそう。

https://www.google.com/amp/s/seniorguide.jp/article/1087/450/amp.index...

[11751: 匿名さん]

「おかげ様で300戸程のご契約をいただきました」ってメールが来たけど、これってどうなの？販売対象住戸493戸に対し。
武蔵小山ほどひどくはないか？

[11752: 検討板ユーザーさん]

>>11742 検討板ユーザーさん
加えて東側は夕方に窓を開けれないデメリットあります。これはデベの方も騒音の可能性高いと言っていました。300メートル先の航空機なので、影響は必ずあることを考えると西向き安牌な気がします。

[11753: 匿名さん]

>>1147
メリットとしては武蔵小杉、横浜、鎌倉、

横須賀、久里浜(三浦半島)１本で行けること。

[11754: スレ主]

あとはもちろん千葉方面にも足を運べる。

錦糸町、船橋、千葉など乗り換えなしで行ける。

横須賀線沿いには大型ショッピングモールや

観光地などがたくさんある。

[11755: 匿名さん]

>>11754 スレ主さん

細い道を12分も歩きたくないので、滅多に使うことはないでしょうな

[11756: 通りがかりさん]

西大井は普段使いには遠すぎですね。
ただ、電車が止まった時の選択肢にはなるのでありがたい存在になりそう。

[11757: マンション検討中さん]

決め手にかけるマンションだな。

[11758: 匿名さん]

大井町という街が微妙。山手線外側ならいっそのこと蒲田まで行ってしまった方が駅前が充実している上に安いからな。単身なら間違いなく蒲田の方がコスパが高い。

[11759: 匿名さん]

＞＞11752 検討版ユーザーさん
夕方に窓を開けれないとは大げさですね。

[11760: 匿名さん]

＞＞11709 匿名さん
引き渡しも何も、既に枯れてるでしょ。

[11761: 匿名さん]

>>11751 匿名さん

あそこはダメダメマンソンだから比較にならないよ笑

[11762: マンション検討中さん]

>>11759 匿名さん
東側は80dbのすごい音が4分に1回、直接襲ってくる中で、普通窓を開けたいとは思わない（笑）
80db=水洗便所、どなり声、TVの大音量、ラジオの音

[11763: マンション検討中さん]

>>11751 匿名さん
武蔵小山との比較にはならないでしょう。
武蔵小山 VS 埼玉、千葉、神奈川
あたりではないでしょうかね。。

[11764: マンション検討中さん]

もともとごちゃついた町なのに飛行機まで飛ぶとなるとどう考えても生活しにくい町だよな。毎日満員電車で品川行って、品川で人混みかきわけて、マンションでは飛行機からの騒音にさらされて。。。。。。近くにはソープランドでしょ。

[11765: 検討板ユーザーさん]

>>11758 匿名さん

クレヴィアまもなく完売のようなので、大井町は需要ありますよ。

乗り換えなしで行ける東西南北の主要駅も多い。

シティタワー大井町なら、今年これまでの犯罪件数0件の大井2丁目に面し、治安も良い。

http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

[11766: eマンションさん]

>>11760 匿名さん
枯れてる木を引き渡し前に植え替えてほしいと書き込んだら、「しばらく経てば緑に戻るからすみふを信じろ」とすみふの営業が書き込んで、みんな黙ってしまった。

[11767: 検討板ユーザーさん]

>>11760 匿名さん

南西は陽当たり良好なのに枯れた理由が気になります。どうせ対応はされるので、それがいつかよりも、再発防止できる理由なのかが重要かと。

[11768: 匿名さん]

>>11764
地方に居住されることをお勧めします。

[11769: 匿名さん]

>>11764 マンション検討中さん

言わんとすることは分かる。閑静で低層の多い高級住宅街が好きなのであろう。利便性も確保するなら山手線内側の地下鉄物件か。駅近は高いから金持ち向きだね。

一応まあごちゃつきと住みやすさは相関しない。原宿、恵比寿、下北沢、自由が丘、六本木だって駅前はごちゃついている。むしろ店舗の多さはメリット。繁華街でないターミナル駅を探す方が難しい。しかも大井町は東西南北でごちゃつきが変わる。物件のある大井1は全くごちゃついていないどころか駅前から綺麗だし視界も開けている。

また大井町はほとんどの主要駅に乗り換えなしで行けるから、品川で乗り換える必要性は低いよ。新宿方面の山手線への乗り換えのことなら、2022年から京浜東北と同一ホームになり楽。大井町～品川のたった一駅の混雑が気になるなら、新宿方面ならりんかい線を使えばラッシュ時でも混雑しない。別に用はないが麻布界隈に行くのは乗り換え多くて面倒だ。

次に航路からは420m離れている上に、T3かT4サッシと防音フードならマンションで飛行機の騒音にさらされることはないと予想される。ただ音が侵入するのは換気口ゆえ防音フードもピンキリなら型番は気になる。駅前もターミナル駅なら日頃から70db程度は発生しているから、飛行機が通過しようが大差ない。見た目のインパクトだけ。

またソープある町は珍しくない。山手線だけでも、新橋、浜松町、五反田、目黒、恵比寿、渋谷、代々木、新宿、池袋、大塚、巣鴨、駒込、日暮里、鶯谷、上野、御徒町、神田にある。店舗を必要としないデリヘル主流の時代ゆえどの町でも風俗の拠点あるらしい。広尾でさえ少なくとも20年前からチラシ入っていたよ。

それよりも懸念は①外壁アースカラー部分の吹き付けが経年劣化後にどう見えるかが想像しづらい②同じスミフ西松建設の別物件がトイレ横配管となるミス疑惑でここも不安が残る②スラブ厚が未公表で部屋別に確認が必要。

特に③はワイドスパンだけに遮音性で床は厚いに越したことはないが、梁なども影響し推測が困難ゆえに代表的な間取りのLH等級くらいは計って公表してもらいたい。コストダウン市況は気が抜けない。

[11770: 匿名さん]

長いので、読みませんでした。
まとめると、何でしょうか。

[11771: マンション検討中さん]

まぁ、大井町に1件だけ目立たない看板にしたソープがあるというのは、逆に優良街ですね。
新橋、浜松町、五反田、目黒、恵比寿、渋谷、代々木、新宿、池袋、大塚、巣鴨、駒込、日暮里、鶯谷、上野、御徒町、神田

特にオシャレ街の恵比寿なんて、駅前に風俗とラブホテル街あるけど、みんなが住みたい街になっています。

要は栄えたらそれなりに色々施設は出来るのもので、それが嫌なら田舎に住んだら良いのではないかと思いますね。

[11772: マンション検討中さん]

>>11769 匿名さん
大井町は格下

[11773: マンション検討中さん]

格下でもいいけど枯れ木は許さん。

[11774: 匿名さん]

格下ではないと思いますよ。
住みやすいと思います。

[11775: マンション検討中さん]

いよいよ平成も今日で終わってしまいます。令和元年にできるこの建物は、意義深い。タワマンというより、超巨大高級マンションといった感じだ。少しでぶっとした感じは、微妙で、飛行機問題もある。しかし、都内屈指の交通利便性もある。おしゃれな外観が見えだした高ゲー駅にも5分程度だ。高輪ゲート一帯は、六本木ヒルズの1.5倍規模で都内最大級だ。恵比寿にも5-6分だし、この大井町のマンションの潜在需要はかなりあるとみる。

[11776: マンション検討中さん]

この場所でこの値段かー、割高だね。

[11777: 匿名さん]

・都内屈指の利便性
・超巨大高級マンション

この二つの表現は、間違えています。
まずここは、屈指の利便性ではありません。名前もあがりません。
次にここは、高級マンションではありません。こればかりは比較の対象次第ですが、大井町という狭いローカルエリア限定なら、悪いマンションではありません。ただし、クオリティや立地に比して、価格が高すぎです。

[11778: 匿名さん]

間違えてはいないと思いますが。

[11779: マンション検討中さん]

>>11777 匿名さん
根拠無さすぎ。。。参考にならないので、どこと比べてかを明確にしなさい。

[11780: 匿名さん]

妬みですね

[11781: マンション検討中さん]

>>11780 匿名さん
恥ずかしい勘違い

[11782: 匿名さん]

>>11781 マンション検討中さん

あらっ 失礼 笑
11779に返したつもりだったんだけど、ごめんね。

[11783: マンション検討中さん]

ローレルコート大井町
71.85m2 9698万円 坪単価445.4万円
75.33m2 1億698万円 坪単価468.6万円
62.61m2 9498万円 坪単価500.6万円

クレヴィアタワー大井町
8769万9150円 65.52m2 坪単価441.6万円
8790万1250円 71.65m2 坪単価404万円
8992万2450円 68.81m2 坪単価431.2万円

プレシス大井町パークフロント
5364万4319円 42.76m2 坪単価413.9万円
7129万477円 55.68m2 坪単価422.5万円

シティタワー大井町 坪単価450万円前後

シティタワー大井町も一期は420万円ぐらいで安かったらしい。

湾岸の果ての晴海フラッグですら坪単価390万円ぐらいなのに、何言ってるんだか。

[11784: マンション検討中さん]

>>11783 マンション検討中さん
一期は3LDKで坪単価380万台が余裕でありましたよ。

[11785: マンション掲示板さん]

>>11777 匿名さん
あなたはここを検討せずに他のマンションを
検討してください。
競争率が下がるので歓迎です。
ここの利便性の良さはどう屁理屈をつけても間違いないし、あなたの言う高級の意味がわかりませんが、良いマンションであるということも間違いないでしょう。
価格も品川区の某割高なマンションと比較しても適正だと思われます。
でもあなたは是非他のマンションを考えた方がいいでしょうね。

[11786: 匿名さん]

>>11784 マンション検討中さん

当時販売のマンションは総じて1～2割上昇しているので、ここの1期が特別ということではないでしょう。

[11787: 検討板ユーザーさん]

>>11777 匿名さん
妬み嫉みは何の得にもなりゃしませんよwwww

[11788: 検討板ユーザーさん]

利便性も価格帯も、都心＝山手線＞ターミナル駅＞郊外の比較式に当てはまり、適性かと。

需給面でもクレヴィアやローレルが残り数戸らしく完売間近である以上、現時点での大井町で坪４００台は適性ですね。意図せぬ売れ残り発生時のみ割高となる。

２期以降はリセール時にアップサイド確実視されるような割安ではないだけのこと。それゆえに実需向き。

時間軸での割安や割高は、個別の物件ではなく、市況全体の話になりますね。将来のことはＢＯＪフォワードガイダンスのようなチートない限りは誰にも分からない。

[11789: 匿名さん]

大井町、今夜は航空機の重低音がひどい。

[11790: マンション検討中さん]

>>11789 匿名さん
ここは航路下じゃないよ。

[11791: 匿名さん]

今夜は10分に一度の頻度で地響きのような振動があると事実を言ってるのだ。どこを飛んでるかなど知らん。

[11792: 匿名さん]

>>11791 匿名さん
厚くて低い雲があると音が反射して大きく聞こえるかな？たしかに今夜は重低音のようなのが聞こえます。

[11793: 匿名さん]

大井町に率先して住みたがる人など少数でしょうね。都心の新築を買えない人が妥協する場所。ここを契約しても、リアクションに困るので余り自慢しないでくださいね。

[11794: マンション検討中さん]

>>11792 匿名さん
天気悪くて雲が厚い日は確かにそうなりますね。

[11795: 通りがかりさん]

雲が厚い日は、新航路も要注意ですね。

[11796: マンション検討中さん]

>>11795 通りがかりさん
新航路は晴天時なので、曇りの日は関係ないです。

[11797: 匿名さん]

＞＞匿名さん
僻みが過ぎて、痛い、痛い、痛い。あ～痛かった、ですか？

[11798: マンション検討中さん]

無理やり妬みにしないと気が済まないやつが発狂してるな。

[11799: 匿名さん]

国土交通省の資料が難解なだけで悪天候でもAルートだろう

[11800: 匿名さん]

E滑走路も検討中だ。最も有力なのはC滑走路の東を埋め立てC滑走路と並行してE滑走路を造る。つまり新宿や品川より東を通過する第3ルートが生まれる可能性が大きい。四谷や田町辺りを結ぶラインだろう。