シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11547: 匿名さん]

中古になって南住戸と北住戸の価格が変わらないなら、新築で南住戸を買うより北住戸を買う方がリセールは有利になる。となると北住戸の価格はもっと南住戸に近付くはず。しかし実際には新築では北住戸より南住戸が圧倒的に高い、つまり人気が高い。よって価格整合性の説明がつかない。
東京カンテイは不動産鑑定士の集まる専門機関だから、そこが方角による価格格差はないと結論付けるならそうなんでしょう。価格理論を学んでいないブロガーや評論家の言うことに信憑性はない。

[11548: マンション検討中さん]

>>11543
おめっとさん。西側もリセール気にしないならいいと思いますよ。

[11549: 匿名さん]

入居が楽しみ。

[11550: 検討板ユーザーさん]

>>11543 匿名さん

うん、このマンションの場合、西と東の眺望に天と地の差があるのが良く分かったことは成長だと思います(^^)

[11551: マンション比較中さん]

>>11550
文章ちゃんと読みなよ。

[11552: 匿名さん]

ところで、タワマンには何年くらい住み続けるものなんですか？

[11553: 匿名さん]

>>11551 マンション比較中さん
読解力ないから西側が高いことも気づいてないんだと思います。

[11554: 匿名さん]

>11552


タワマンって１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に売り抜けてって人が一定数はいるみたい。

[11555: 検討板ユーザーさん]

>>11551 マンション比較中さん
読んでのコメントだと思いますが（笑）
眺望の差はリセールバリューに影響あるに決まってるよね。
200万とか300万で眺望に天と地の差があれば、選ぶでしょ。タワマンに住みたいのはそういうことも考える訳で。じゃなきゃ選ばんだろタワマンを。

[11556: 匿名さん]

この掲示板でよく出てくる「永久展望」ってやつに400万円追加で払ったとういわけね。

中古の価格でその判断が正しいかは評価されますね。まあリセール気にしなければどっちでもいいのでしょう。

[11557: マンション比較中さん]

永久展望ねぇ・・。人の価値観はそれぞれだね。

[11558: 検討板ユーザーさん]

>>11556 匿名さん
確かに朝起きてカーテン開けたらビルが目の前よりは、抜けてる景色の方が気持ち豊かになります。

[11559: 名無しさん]

永久眺望は置いておいて東は冬ほとんど日が入らなさそうなのが気になりました

[11560: 匿名さん]

永久眺望って海が見えるとか東京タワーが見えるとか良い景色の場合でしょう
ビル街や騒音付きの飛行機を見て眺望って表現は美化だと思う

[11561: 検討板ユーザーさん]

東西は一長一短なので好みの問題かと。

[11562: 匿名さん]

大崎WCTsだと、方角で以下の価格差がある。西向きは大井町と同じで低層住宅街。

北向き 15階 6280万円 46.64m2 =134.648万円/m2
西向き 11階 6390万円 46.74m2 =136.713万円/m2

4階差と方角による差異 =2.065万円/m2

仮にCT大井町のmd1に当てはめると、以下の価格差
70.45m2×2.065万円=145.5万円

Md1の価格
9階西側 9490万円
14階東側 9290万円
5階差と方角による差異 200万円=2.838万円/m2

大崎WCTsとの比較
厳密な比較は無理だけど、確かに西側は少し割高かも。50万は誤差と言えば誤差でしょう。

[11563: 匿名さん]

大井町の中古マンション価格が下落傾向ってホントなんですかね？

[11564: マンション検討中さん]

>>11563 匿名さん
飛行機の影響ですかね。

[11565: マンション検討中さん]

>>11564 マンション検討中さん
でしょうね。

[11566: 検討板ユーザーさん]

２０１８年４月から２０１９年３月の間に、シティタワー大井町、クレヴィア大井町、ブリリア大井町の所在する品川区大井、駅近５分以内、築１０年未満の中古マンション成約価格は概ね横ばいか上昇していますね。

つまり駅反対側の航路案から徒歩６分以内でも、大井町の利便性・再開発・リニア品川エリア期待などのアップサイドと、特に売り急がれていない供給の少なさが相まり、築浅中古マンション成約価格がまだ上昇傾向にある模様。

http://www.contract.reins.or.jp/

[11567: マンション検討中さん]

昨日大井町のスタバで、デベに就職した後輩と、家を買おうとしている先輩が会話していて、

1)オリンピック後に下がると言われている。実際そうなる地区もあるだろう。危険エリアは予想されているので手を出すべきではない。
2)都心や利便性のある特定の駅に人気が集中し、そこの物件は下がらない。これも傾向からある程度予測されている。
3)大井町はそうなる、長く出ているブリリアをベンチマークにすると物件が出ると売れるまでがかなり早い。

まー、知らんけど。

結局、恵比寿の1ルームか賃貸ゆーてましたわ景気いいな。

[11568: 匿名さん]

>>11567
危険エリア、って飛行機の危険エリアって意味とは違うのね
新航路を全く無視した後輩ですね
恵比寿を含めて

[11569: マンション検討中さん]

大井町の中古マンション下落してるんですね。数年遅れて新築も下落するでしょうね。

[11570: 検討板ユーザーさん]

今日も思ったけど、やっぱり複数路線が使えるのは便利ですね。今日の京浜東北線の人身事故で迂回ルート使おうと思えば使えたし。

自分は結局なんとか品川まで動いてくれた京浜東北使って品川から上野東京ラインで新橋と東京駅方面に行けて助かりました。混んでて大変だったのは確かですけどね。

[11571: 匿名さん]

>>11569 マンション検討中さん
まーでも住みたい人が買うから、
下がっても上がっても関係ないんじゃない？
投資目的なら、アパート経営とかの方がいいし。

[11572: 匿名さん]

バブルのときは土地は上がり続けるという神話があって、現在はオリンピック後に土地はいつか値下がりするという神話が生まれた。

どちらも信仰なので、議論は意味ない。信じる者は救われる。そう信じる心が信者を強くする。

[11573: 匿名さん]

新築マンション価格は下がらない。も神話です。

[11574: 匿名さん]

良いマンションだからねー
悔しくてネガるしかないんだろう
気持ちは良くわかるよ?

[11575: 検討板ユーザーさん]

一応、直近１年間の航路真下エリアとなる東大井アドレスの徒歩５分以内、築１０年以下の中古マンション成約価格もレインズで調べました。こちらも大井アドレス同様に、まだ横ばいもしくは上昇傾向のようですね。

[11576: 匿名さん]

>>11575 検討板ユーザーさん

これは良いとこ横ばいでしょうね。面積が狭いほど単価が高いのは常識ですし、部屋の階数や条件によっては平米5万くらいは簡単に変動しますし。

[11577: マンション検討中さん]

いいマンションですよね。シティタワーの中ではかなり低い評価みたいですけど、気にする必要ありません。

[11578: 匿名さん]

>>11575 検討板ユーザーさん
航路関係ない所と比較しないと

[11579: 匿名さん]

>>11578 匿名さん
どんなデータ出しても文句つけるだけだから相手にしない

[11580: 匿名さん]

航路関係ない所と比較しないと航路の影響は判断できない。と比較の仕方を書いただけで何で怒られるのか。

[11581: 匿名さん]

>>11580 匿名さん
相手にしないと書いただけで、何で怒られたと思うのか。怒られるようなことをしてると認識があるんですか？

[11582: 匿名さん]

大井町は値下がりしている、って最近出たじゃん

もう議論の意味ないよ

[11583: マンション比較中さん]

>>11582　自作自演だから議論の意味がない。

[11584: 匿名さん]

いくらなんでも被害妄想ひどすぎ

[11585: マンション検討中さん]

大井町から空港へのアクセスってどれが一番おすすめでしょうか？出張が多いので、少し気になっています。利用経験のある人の意見を聞きたいです。

１品川→京急
２天王洲アイル→モノレール
３バス

２は結構乗り換えが面倒そう。３のバスは時間が読めない？（２５?50分？）
やはり１でしょうか。
早く大井町から空港へのアクセス線が開通して欲しいです。

[11586: マンション検討中さん]

>>11582 匿名さん
横ばいか上がってるって表だった気がするけど、論拠がここまでない下がった誘導はすごいね、、、

[11587: マンション検討中さん]

>>11585 マンション検討中さん
バスは比較的時刻通りで、乗り換えないので楽チンです。

ただ、最近旅客が増えて補助席も稼働していることがあるので、余裕を持って楽に行くときに使うのが良いです。

[11588: 匿名さん]

>>11586 マンション検討中さん

大井町は17年第3四半期以降下落しているって表のコピペだけど
論拠がここまでない 上がった 誘導はすごいね、、、

https://1manken.hatenablog.com/entry/2019/04/10/the-influence-of-new-h...

[11589: 評判気になるさん]

>>11585 マンション検討中さん

1のルートが良さそうな気がします。
品川駅では、京浜東北線は京急乗り換え口の隣ですし、雨の日も濡れないので良いかと。
ただ、人が多いというのが欠点でしょうか…

この距離ならバスも凄い遅れることは無いでしょうが、私は車で人の運転は酔ってしまうので敬遠してしまいます。

[11590: マンション検討中さん]

>>11588 匿名さん
影響は間違いないね。

[11591: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11592: 匿名さん]

>>11588 匿名さん
>>大崎駅と五反田駅の取引価格は変動が大きくてなん
>>とも言えないが、飛行高度がより低い大井町駅の取
>>引価格のほうはどうだろう。

この辺りで？と思うけど。自分の仮説に沿わない結果はスルーして都合の良い所だけ論拠にする典型かと思う。現状ではサンプル数、情報の質が足りず正確な判断はできない。が結論でしょう。

[11593: 住民板ユーザーさん1]

落ち着けwwWwwwwW
とりまデータで反論しろよ

[11594: マンション検討中さん]

>>11592 匿名さん
動揺を隠しきれてないぞwwwwww

[11595: 匿名さん]

買えないくせにー（笑）

[11596: 匿名さん]

>>11593 住民板ユーザーさん1さん
オレは新航路の騒音はかなりのマイナス要因と考えているネガだが、データを都合良いように解釈するほど落ちぶれてはいない。