シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11507: マンション検討中さん]

>>11506 評判気になるさん
北西は一番だめでしょ

[11508: マンション検討中さん]

>>11507 マンション検討中さん

北西向きは西日が入っちゃいますかね？

[11509: 口コミ知りたいさん]

北西の間取りはこれかな？

[11510: 口コミ知りたいさん]

それかこれ？

[11511: 匿名さん]

>>11508 マンション検討中さん
西日は角度が低くなっていくからアウトフレームでも夏季の15時以降は入ります。北西部屋だと15時から日の入り19時まで部屋の奥まで差し込みますよ。

[11512: 匿名さん]

ザ マンション 小石川文京 パークタワーが買えてたね。

[11513: 口コミ知りたいさん]

このページにかなりの間取りが公開してることに気づいたので参考までに
https://www.homes.co.jp/archive/c-22715/

[11514: マンション検討中さん]

西側の日差しは北西も中住戸も同じですよ。
そのうえ南西側と違って窓に庇があるため日差しは少し遮ぎられると思います。

[11515: 匿名さん]

>>11507 マンション検討中さん
南西側の間違いでしょう
日本は北緯に位置しています
太陽は南よりを通過しますので西からと同時に南からも射し込みます
日本人の南崇拝が仇になりますね

[11516: 匿名さん]

>>11515 匿名さん
西側に高い建物のないCT大井町は、西日は日が沈む19時まで入ってきます。太陽高度が45度以下になると庇では遮れないので、16時から19時までは部屋の奥まで日射しが入ります。17時半を過ぎると太陽は西を越えますので、特に北西角住戸は17時半から19時まで直撃です。南西角住戸は南からの日射しは太陽高度が高い時間帯のため庇で全てカットできます。夏の西日は北西角住戸が一番最悪です。

[11517: 匿名さん]

窓の内側のブラインドでは熱の侵入をほとんど防げません。バルコニーがあれば窓の外側にシェードをつけ対策可能です。ダイレクトウィンドは外側に何も付けられないので窓の内側にブラインドで対策するしかなく、遮熱効果はさほどありません。眺望と遮熱はトレードオフなので暑さは我慢です。

[11518: マンション検討中さん]

羽田空港新ルートの影響はここは大丈夫でしょうか？目黒区と品川区に影響あると聞いてます。

[11519: 匿名さん]

>>11516 匿名さん
言っている意味が不明
誰でもわかるように証明してみて

[11520: 匿名さん]

>>11519 匿名さん
MRで説明受けてください。

[11521: マンション掲示板さん]

>>11518 マンション検討中さん

無視対象

[11522: マンション検討中さん]

>>11516 匿名さん
夕方の陽射しはあまり気になりませんが

[11523: マンション検討中さん]

東西で坪単価20万円、5パーセントの違いがあるけど、リセール段階では解消されると思う。

正直言って西側が高い理由がさっぱり分からん。西側の眺めに魅力がないとは言わんけど、西日のデメリットもある。

東側で再開発があるってのはデマだよ。都市計画調べたらすぐにわかる話。

[11524: 匿名さん]

西向き×ダイレクトウィンドウは最悪の組み合わせ。やっぱりバルコニーのある南東向きが最高。

[11525: 匿名さん]

それでも結構売れてるんじゃなかったっけ？

[11526: マンション掲示板さん]

>>11523 マンション検討中さん

東側のマンション予定はスミフに確認しています。
小型マンションを建てる程度のことは再開発や都市計画とはいわないと思いますよ。

[11527: マンション検討中さん]

西側も東側も一長一短
でも私は富士山の見える西側が好きです

[11528: 匿名さん]

>>11527 マンション検討中さん
西側は5月から10月、昼から日没まではブラインド閉めっぱなし。富士山見られるのは午前中だけ。

[11529: マンション検討中さん]

>>11527 マンション検討中さん

西側が悪いとは言わないけど、東側よりも5パーセント高い理由はない。同じ価格なら一長一短だけど、値段が高いなら一長二短かと。

もし再開発があって展望が悪化するから東側が安いと思ってるなら明らかにミスリードされてる。

[11530: 匿名さん]

東側は来年から空がうるさくなるからでは

[11531: 匿名さん]

>>11529 マンション検討中さん
ここは南北に少し振れてるので、東北東と西南西では日照条件がかなり違うの。

[11532: 匿名さん]

ここの東住戸は冬場に日射しがほとんど入らない。逆に夏は朝の日射しが低い角度から入ってきて早朝から暑くなる。夏の日射しがない分、北住戸の方が日照条件は良いくらい。ここは北にオフィスビルがあるので北は更に安いけど。

[11533: 匿名さん]

方角による生活利便性は考えの違いだし、西側が悪いとは言えないけど坪単価20万円の価格差はありすぎ。

中古マンション市場は方角による価格差は評価してくれないよ。

[11534: 匿名さん]

>>11533 匿名さん
マンションの場合は眺望という別の要因が反映されてしまうので、表のような方角格差率はかなりいい加減な数値です。それと方角は新築では評価され、中古だと評価されない理由を合理的に説明できますか？　そんな珍論初めて聞いたので根拠に興味あります。

[11535: マンション検討中さん]

>>11529 マンション検討中さん
価格差がないなら東側買うチャンスでしょあなた。道草食ってないで早く早く！

[11536: 検討板ユーザーさん]

>>11533 匿名さん
方角というか眺望の価格差ですね。
西は永久眺望、富士山見える、かつ飛行機の影響受け辛い、東は商業地区で飛行機の影響受けやすい。
数百万の差で大切な住まい環境を犠牲にする人が多いとは思えない。ましてや大井町を選ぶ層の方々は。

[11537: 検討板ユーザーさん]

こんな感じですかね？

[11538: 匿名さん]

>>11534 匿名さん
引用元は「専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術」の本。この本の更に引用元は東京カンテイの統計で、「2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル」などにも引用されてる。

[11539: 検討板ユーザーさん]

こういうスレで西日話題になると盛り上がるんだけど、みんなタワマンの西側に住んだことあるんだろうか。

多少は日射し眩しいとか少し温度上がるとかあったけど、そんなには気にならなかった。
それよりマジックアワーの美しいことの方が重要。
富士山とマジックアワーの組み合わせなんて最高でしょう。

ちなみに私は東側です笑

[11540: 検討板ユーザーさん]

>>11538 匿名さん

中古は方角で価格変わらない問題
タワマン投資してる人なら誰でも知ってるし、実感してる話ですよね

[11541: 匿名さん]

>>11539 検討板ユーザーさん
マンションは気密性、断熱性が高いからエアコンをガンガンつければ気にはならないかもね。消費電力に違いは出るけど。

[11542: 匿名さん]

>>11540 検討板ユーザーさん
知らなかった。中古タワマンって、実際には有り得ないけど眺望が同じなら、北住戸と南住戸で価格一緒なのか。

[11543: 匿名さん]

東西価格差は、東側にこのマンション特有のデメリットあるのかと思って、煽りっぽい書き方して聞いてみたけど、よくある普通のメリット、デメリットだけしか出てこないね。
これで東側を安心して買えるわ。西側の人、煽って悪かった。これからよろしく。

[11544: 匿名さん]

>>11538 匿名さん
東京カンテイの元データはどっかに載ってないかな？
ブロガーが加工したデータに信憑性は乏しいので、鑑定会社の元データがみてみたい。

[11545: 匿名さん]

>>11537 検討板ユーザーさん
すごい！
これは床面だけだね。壁面、天井面にも太陽光が当たるので実際の熱量はもっと大きくなります。

[11546: 匿名さん]

>>11540 匿名さん

沖さんがその件で以前に記事を書き、のらえもんさん等がその記事を引用するけど
その記事は中古売出価格での比較になっていました。
沖さんクラスなら中古成約価格での比較も出来たはずなのが疑問でした。
私自身、中古で売出価格から値引きした経験がありますので。

[11547: 匿名さん]

中古になって南住戸と北住戸の価格が変わらないなら、新築で南住戸を買うより北住戸を買う方がリセールは有利になる。となると北住戸の価格はもっと南住戸に近付くはず。しかし実際には新築では北住戸より南住戸が圧倒的に高い、つまり人気が高い。よって価格整合性の説明がつかない。
東京カンテイは不動産鑑定士の集まる専門機関だから、そこが方角による価格格差はないと結論付けるならそうなんでしょう。価格理論を学んでいないブロガーや評論家の言うことに信憑性はない。

[11548: マンション検討中さん]

>>11543
おめっとさん。西側もリセール気にしないならいいと思いますよ。

[11549: 匿名さん]

入居が楽しみ。

[11550: 検討板ユーザーさん]

>>11543 匿名さん

うん、このマンションの場合、西と東の眺望に天と地の差があるのが良く分かったことは成長だと思います(^^)

[11551: マンション比較中さん]

>>11550
文章ちゃんと読みなよ。

[11552: 匿名さん]

ところで、タワマンには何年くらい住み続けるものなんですか？

[11553: 匿名さん]

>>11551 マンション比較中さん
読解力ないから西側が高いことも気づいてないんだと思います。

[11554: 匿名さん]

>11552


タワマンって１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に売り抜けてって人が一定数はいるみたい。

[11555: 検討板ユーザーさん]

>>11551 マンション比較中さん
読んでのコメントだと思いますが（笑）
眺望の差はリセールバリューに影響あるに決まってるよね。
200万とか300万で眺望に天と地の差があれば、選ぶでしょ。タワマンに住みたいのはそういうことも考える訳で。じゃなきゃ選ばんだろタワマンを。

[11556: 匿名さん]

この掲示板でよく出てくる「永久展望」ってやつに400万円追加で払ったとういわけね。

中古の価格でその判断が正しいかは評価されますね。まあリセール気にしなければどっちでもいいのでしょう。

[11557: マンション比較中さん]

永久展望ねぇ・・。人の価値観はそれぞれだね。

[11558: 検討板ユーザーさん]

>>11556 匿名さん
確かに朝起きてカーテン開けたらビルが目の前よりは、抜けてる景色の方が気持ち豊かになります。

[11559: 名無しさん]

永久眺望は置いておいて東は冬ほとんど日が入らなさそうなのが気になりました

[11560: 匿名さん]

永久眺望って海が見えるとか東京タワーが見えるとか良い景色の場合でしょう
ビル街や騒音付きの飛行機を見て眺望って表現は美化だと思う

[11561: 検討板ユーザーさん]

東西は一長一短なので好みの問題かと。

[11562: 匿名さん]

大崎WCTsだと、方角で以下の価格差がある。西向きは大井町と同じで低層住宅街。

北向き 15階 6280万円 46.64m2 =134.648万円/m2
西向き 11階 6390万円 46.74m2 =136.713万円/m2

4階差と方角による差異 =2.065万円/m2

仮にCT大井町のmd1に当てはめると、以下の価格差
70.45m2×2.065万円=145.5万円

Md1の価格
9階西側 9490万円
14階東側 9290万円
5階差と方角による差異 200万円=2.838万円/m2

大崎WCTsとの比較
厳密な比較は無理だけど、確かに西側は少し割高かも。50万は誤差と言えば誤差でしょう。

[11563: 匿名さん]

大井町の中古マンション価格が下落傾向ってホントなんですかね？

[11564: マンション検討中さん]

>>11563 匿名さん
飛行機の影響ですかね。

[11565: マンション検討中さん]

>>11564 マンション検討中さん
でしょうね。

[11566: 検討板ユーザーさん]

２０１８年４月から２０１９年３月の間に、シティタワー大井町、クレヴィア大井町、ブリリア大井町の所在する品川区大井、駅近５分以内、築１０年未満の中古マンション成約価格は概ね横ばいか上昇していますね。

つまり駅反対側の航路案から徒歩６分以内でも、大井町の利便性・再開発・リニア品川エリア期待などのアップサイドと、特に売り急がれていない供給の少なさが相まり、築浅中古マンション成約価格がまだ上昇傾向にある模様。

http://www.contract.reins.or.jp/

[11567: マンション検討中さん]

昨日大井町のスタバで、デベに就職した後輩と、家を買おうとしている先輩が会話していて、

1)オリンピック後に下がると言われている。実際そうなる地区もあるだろう。危険エリアは予想されているので手を出すべきではない。
2)都心や利便性のある特定の駅に人気が集中し、そこの物件は下がらない。これも傾向からある程度予測されている。
3)大井町はそうなる、長く出ているブリリアをベンチマークにすると物件が出ると売れるまでがかなり早い。

まー、知らんけど。

結局、恵比寿の1ルームか賃貸ゆーてましたわ景気いいな。

[11568: 匿名さん]

>>11567
危険エリア、って飛行機の危険エリアって意味とは違うのね
新航路を全く無視した後輩ですね
恵比寿を含めて

[11569: マンション検討中さん]

大井町の中古マンション下落してるんですね。数年遅れて新築も下落するでしょうね。

[11570: 検討板ユーザーさん]

今日も思ったけど、やっぱり複数路線が使えるのは便利ですね。今日の京浜東北線の人身事故で迂回ルート使おうと思えば使えたし。

自分は結局なんとか品川まで動いてくれた京浜東北使って品川から上野東京ラインで新橋と東京駅方面に行けて助かりました。混んでて大変だったのは確かですけどね。

[11571: 匿名さん]

>>11569 マンション検討中さん
まーでも住みたい人が買うから、
下がっても上がっても関係ないんじゃない？
投資目的なら、アパート経営とかの方がいいし。

[11572: 匿名さん]

バブルのときは土地は上がり続けるという神話があって、現在はオリンピック後に土地はいつか値下がりするという神話が生まれた。

どちらも信仰なので、議論は意味ない。信じる者は救われる。そう信じる心が信者を強くする。

[11573: 匿名さん]

新築マンション価格は下がらない。も神話です。

[11574: 匿名さん]

良いマンションだからねー
悔しくてネガるしかないんだろう
気持ちは良くわかるよ?

[11575: 検討板ユーザーさん]

一応、直近１年間の航路真下エリアとなる東大井アドレスの徒歩５分以内、築１０年以下の中古マンション成約価格もレインズで調べました。こちらも大井アドレス同様に、まだ横ばいもしくは上昇傾向のようですね。

[11576: 匿名さん]

>>11575 検討板ユーザーさん

これは良いとこ横ばいでしょうね。面積が狭いほど単価が高いのは常識ですし、部屋の階数や条件によっては平米5万くらいは簡単に変動しますし。

[11577: マンション検討中さん]

いいマンションですよね。シティタワーの中ではかなり低い評価みたいですけど、気にする必要ありません。

[11578: 匿名さん]

>>11575 検討板ユーザーさん
航路関係ない所と比較しないと

[11579: 匿名さん]

>>11578 匿名さん
どんなデータ出しても文句つけるだけだから相手にしない

[11580: 匿名さん]

航路関係ない所と比較しないと航路の影響は判断できない。と比較の仕方を書いただけで何で怒られるのか。

[11581: 匿名さん]

>>11580 匿名さん
相手にしないと書いただけで、何で怒られたと思うのか。怒られるようなことをしてると認識があるんですか？

[11582: 匿名さん]

大井町は値下がりしている、って最近出たじゃん

もう議論の意味ないよ

[11583: マンション比較中さん]

>>11582　自作自演だから議論の意味がない。

[11584: 匿名さん]

いくらなんでも被害妄想ひどすぎ

[11585: マンション検討中さん]

大井町から空港へのアクセスってどれが一番おすすめでしょうか？出張が多いので、少し気になっています。利用経験のある人の意見を聞きたいです。

１品川→京急
２天王洲アイル→モノレール
３バス

２は結構乗り換えが面倒そう。３のバスは時間が読めない？（２５?50分？）
やはり１でしょうか。
早く大井町から空港へのアクセス線が開通して欲しいです。

[11586: マンション検討中さん]

>>11582 匿名さん
横ばいか上がってるって表だった気がするけど、論拠がここまでない下がった誘導はすごいね、、、

[11587: マンション検討中さん]

>>11585 マンション検討中さん
バスは比較的時刻通りで、乗り換えないので楽チンです。

ただ、最近旅客が増えて補助席も稼働していることがあるので、余裕を持って楽に行くときに使うのが良いです。

[11588: 匿名さん]

>>11586 マンション検討中さん

大井町は17年第3四半期以降下落しているって表のコピペだけど
論拠がここまでない 上がった 誘導はすごいね、、、

https://1manken.hatenablog.com/entry/2019/04/10/the-influence-of-new-h...

[11589: 評判気になるさん]

>>11585 マンション検討中さん

1のルートが良さそうな気がします。
品川駅では、京浜東北線は京急乗り換え口の隣ですし、雨の日も濡れないので良いかと。
ただ、人が多いというのが欠点でしょうか…

この距離ならバスも凄い遅れることは無いでしょうが、私は車で人の運転は酔ってしまうので敬遠してしまいます。

[11590: マンション検討中さん]

>>11588 匿名さん
影響は間違いないね。

[11591: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11592: 匿名さん]

>>11588 匿名さん
>>大崎駅と五反田駅の取引価格は変動が大きくてなん
>>とも言えないが、飛行高度がより低い大井町駅の取
>>引価格のほうはどうだろう。

この辺りで？と思うけど。自分の仮説に沿わない結果はスルーして都合の良い所だけ論拠にする典型かと思う。現状ではサンプル数、情報の質が足りず正確な判断はできない。が結論でしょう。

[11593: 住民板ユーザーさん1]

落ち着けwwWwwwwW
とりまデータで反論しろよ

[11594: マンション検討中さん]

>>11592 匿名さん
動揺を隠しきれてないぞwwwwww

[11595: 匿名さん]

買えないくせにー（笑）

[11596: 匿名さん]

>>11593 住民板ユーザーさん1さん
オレは新航路の騒音はかなりのマイナス要因と考えているネガだが、データを都合良いように解釈するほど落ちぶれてはいない。

[11597: マンション検討中さん]

>>11595 匿名さん
ここより格上のシティタワー買いますよ！
動揺すんなよ！

[11598: 検討板ユーザーさん]

>>11597 マンション検討中さん
ではさっさとその掲示板に行かれてください。
もうここに来なくて良いのではないですか？(^^)

[11599: 検討板ユーザーさん]

投稿されている記事のデータ元を見ましたが、２０１８年に南品川アドレスで急増した築３０年超の取引が、大井町全体の成約価格の単純平均を下げているだけですね。

記事の投稿者さん自身もその可能性を示唆した上で、下落中に見えると書いています。

まさにその通りで、下落のように見えるだけ。

実際は南品川の極端な築古を除けば、むしろ記事で言及している２０１６年第４四半期～２０１８年第３四半期では、駅徒歩１０分以内だと、大井と東大井は２０１８年第３四半期の平均が最高値なので、上昇傾向ですね。

引用：
「築年数や駅徒歩時間、間取りや方位によって取引価格は違ってくるので、取引件数を勘案すると確定的なことは言えないが――」

データ元：国土交通省（記事と同じ）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

記事
https://1manken.hatenablog.com/entry/2019/04/10/the-influence-of-new-h...

[11600: 検討板ユーザーさん]

こちらは上の表の取引件数。

[11601: 検討板ユーザーさん]

取引件数と割合。

２０１６末～２０１８秋にかけ、築古の中古取引割合が増えていますね。その影響で全体の平均価格が下がっています。

築浅は真逆で、取引割合が減り、平均成約単価は上昇。

[11602: 匿名さん]

大崎駅と五反田駅のグラフが乱高下しているの見て、サンプル数足りず分析しても意味なしと気付くもんだ

[11603: 匿名さん]

少ない中古マンションの成約価格の推移調べるくらいなら、公示地価や地価調査の推移みれば十分でしょう。

[11604: マンション検討中さん]

いよいよ現地も佳境にはいってきた。5-6階部分までのグレー色や植木も目だってきた。まさに超高級感あふれる外観になってきた。ただ周辺地域との調和が微妙。ここだけ日本橋や紀尾井に建つような建築物が唐突に出現、しかし回りが普通の家だからかなり浮いてる感じだね。

[11605: 検討板ユーザーさん]

元データです。取引時期は１６年１０月～１８年９月。国土交通省ＨＰから取得。

大井町駅から徒歩１０分以内、５５m2以上のみを抜粋し記載。

サンプル数が少ないのは否めないですね。僅か１６件。もはや表にせずこのまま見たほうが分かりやすい。

一応ですが、下にスクロールしながら、右端の平米単価を見れば、時系列に取引価格の推移が掴めます。

取引時期 建築年 大井町駅徒歩 広さ 平米単価

大井
16年10-12 2012築 歩6分 65m2 ￥1153846
17年10-12 2012築 歩6分 70m2 ￥1142857
18年04-06 2011築 歩8分 65m2 ￥984615
18年04-06 2012築 歩5分 55m2 ￥1163636

東大井
16年10-12 2012築 歩9分 60m2 ￥833333
17年10-12 2013築 歩5分 55m2 ￥1145455
17年10-12 2015築 歩4分 80m2 ￥1212500
17年04-06 2012築 歩5分 70m2 ￥1100000
17年04-06 2015築 歩4分 55m2 ￥1090909
17年07-09 2013築 歩5分 70m2 ￥1171429
18年04-06 2013築 歩5分 70m2 ￥1228571
18年07-09 2012築 歩3分 65m2 ￥1169231

南品川
17年01-03 2009築 歩4分 80m2 ￥987500
17年04-06 2009築 歩4分 75m2 ￥1133333
17年07-09 2009築 歩4分 75m2 ￥1053333
18年01-03 2009築 歩4分 80m2 ￥1125000

少なくとも１８年秋の時点までは、航路による狼狽売りは見受けられず、ここに記載していない１～２ＬＤＫなども堅調の模様。駅距離での価格差が目立ちますね。

[11606: 匿名さん]

>>11604 マンション検討中さん

持ち上げすぎだ。