シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11487: 検討板ユーザーさん]

>>11486 マンション検討中さん
撤去と聞いています
常識で考えたらそうでしょうね

[11488: 検討板ユーザーさん]

>>11486 マンション検討中さん
アパートなんかあったっけ？

[11489: 匿名]

典型的なスミフタワマンって感じですね。
高級感は特にありませんが飽きのこないスタイルで良いかなと。

[11490: マンション比較中さん]

＜大井町一丁目３４番地区＞
・近隣商業地区
・建ぺい率８０％、容積率３００％
・第?三?種?高?度?地?区（建物の高さが２０ｍ以下に制限される）
ソース：品川区用途地域等指定図
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/kankyo-k...

平成24（2012）年　東京都市計画地区計画の決定（品川区決定）
大井一丁目南地区地区計画 の「その他の地区」に指定。密集市街地の解消及び防災性能の向上を図ることを目的として、建築物の敷地面積の最低限度２５０㎡とすることなどの各種制限が追加。
ソース：品川区地域地区、地区計画等
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000040100/chikukeikaku_23....

現時点の法令に基づくと、３４番地区は「２０ｍ以上の建物は建てれない」「今後、土地を売買するときは２５０ｍ２＝７５坪以上の敷地面積を確保した建物としなくてはならない」ことになる

[11491: マンション比較中さん]

ここからは推測。
おそらく当初は３２番地区も含めた再開発を予定。ところが地権者との交渉がうまくいかず、現在の北東部分が出っ張た形の土地で決着。
再開発に応じなかった３２番地区は、当然ながら建ぺい率、容積率、高さ制限は緩和されず、さらに敷地面積制限を受けることに。

一度決定がなされた都市計画が、再度やり直しになるリスクは少ないんじゃないかな。東側でも８?９F以上なら隣接建物とお見合いになることはないと思うよ。

[11492: 検討板ユーザーさん]

主な勤務地毎の利便性
品川→◎
東京→◎
恵比寿→◎
渋谷→◎
新宿→◎
池袋→◎
上野→◎
大崎→◎
二子玉→◎
新橋→◎
有楽町→◎
大崎→◎

大手町→○

麹町→△
23区以外→?　※田舎は対象外

[11493: 検討板ユーザーさん]

>>11492 検討板ユーザーさん

大井町はJR駅通勤者には無敵。
地下鉄や私鉄の駅通勤者にはやや微妙。
直線距離では近いだけに勿体ない。

繰り返しになるが、JR駅通勤者には無敵。

[11494: 検討板ユーザーさん]

>>11493 検討板ユーザーさん
ですよね！
ただ、比率的に殆どの大手会社がJR駅近辺だと思いますので、やはり価値は高いですな。

[11495: マンション検討中さん]

>>11492 検討板ユーザーさん
横浜、川崎も◎ですね。

[11496: 匿名]

唯一30分程度かかる山手沿線内は飯田橋となドームの辺りくらいかな。南北線が品川に繋がればそこも解消されるし便利ですね。

[11497: 口コミ知りたいさん]

>>11490 マンション比較中さん
東側隣地が高い建物できないのはわかったけど、東と西の価格差ってほかに何かあるの？
西の方が展望いいけど、それだけで70m2で400万円の価格差が説明できない。展望良くても、低層住宅広がってるだけだからインパクトないし、だいたい西日でダイナミックウインドウは暑いよ絶対。西日の入るガラスウォールオフィスで働いてるけど、この季節でも暑い。

[11498: マンション検討中さん]

>>11497 口コミ知りたいさん
西はほぼ、永久眺望確約。
東は再開発でなにかがたつ可能性があるため、安くしてる。ただそれだけの差のような気もしますよね(-_-;)

[11499: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11500: 匿名さん]

失礼、9時前にはもう日影ですね。

[11501: 検討板ユーザーさん]

>>11500 匿名さん

西は真西より涼しく、北は真北より明るいということでもありますね。

[11502: マンション検討中さん]

>>11501 検討板ユーザーさん
西向きの間取りを検討するときは、アウトフレームの梁とリビングの日照のことを考えて、fix窓が北寄りにある部屋の方がいいと思うけど、どうかな。

[11503: マンション検討中さん]

新幹線から見たのですが、タワークレーンが1つだけになっていました。

もう下層部除く外装は本当に完成が近いようですね。

[11504: 検討板ユーザーさん]

>>11502 マンション検討中さん

確かにアウトフレームが西日を遮断するので、西側は北寄りにリビングあるほうが涼しそうですね。

[11505: マンション比較中さん]

その理屈で言えば、東側はリビングが北側にある方が、日照時間が長くなるね。

[11506: 評判気になるさん]

>>11504 検討板ユーザーさん
やはり北西部屋がベストだということがわかりますね。

[11507: マンション検討中さん]

>>11506 評判気になるさん
北西は一番だめでしょ

[11508: マンション検討中さん]

>>11507 マンション検討中さん

北西向きは西日が入っちゃいますかね？

[11509: 口コミ知りたいさん]

北西の間取りはこれかな？

[11510: 口コミ知りたいさん]

それかこれ？

[11511: 匿名さん]

>>11508 マンション検討中さん
西日は角度が低くなっていくからアウトフレームでも夏季の15時以降は入ります。北西部屋だと15時から日の入り19時まで部屋の奥まで差し込みますよ。

[11512: 匿名さん]

ザ マンション 小石川文京 パークタワーが買えてたね。

[11513: 口コミ知りたいさん]

このページにかなりの間取りが公開してることに気づいたので参考までに
https://www.homes.co.jp/archive/c-22715/

[11514: マンション検討中さん]

西側の日差しは北西も中住戸も同じですよ。
そのうえ南西側と違って窓に庇があるため日差しは少し遮ぎられると思います。

[11515: 匿名さん]

>>11507 マンション検討中さん
南西側の間違いでしょう
日本は北緯に位置しています
太陽は南よりを通過しますので西からと同時に南からも射し込みます
日本人の南崇拝が仇になりますね

[11516: 匿名さん]

>>11515 匿名さん
西側に高い建物のないCT大井町は、西日は日が沈む19時まで入ってきます。太陽高度が45度以下になると庇では遮れないので、16時から19時までは部屋の奥まで日射しが入ります。17時半を過ぎると太陽は西を越えますので、特に北西角住戸は17時半から19時まで直撃です。南西角住戸は南からの日射しは太陽高度が高い時間帯のため庇で全てカットできます。夏の西日は北西角住戸が一番最悪です。

[11517: 匿名さん]

窓の内側のブラインドでは熱の侵入をほとんど防げません。バルコニーがあれば窓の外側にシェードをつけ対策可能です。ダイレクトウィンドは外側に何も付けられないので窓の内側にブラインドで対策するしかなく、遮熱効果はさほどありません。眺望と遮熱はトレードオフなので暑さは我慢です。

[11518: マンション検討中さん]

羽田空港新ルートの影響はここは大丈夫でしょうか？目黒区と品川区に影響あると聞いてます。

[11519: 匿名さん]

>>11516 匿名さん
言っている意味が不明
誰でもわかるように証明してみて

[11520: 匿名さん]

>>11519 匿名さん
MRで説明受けてください。

[11521: マンション掲示板さん]

>>11518 マンション検討中さん

無視対象

[11522: マンション検討中さん]

>>11516 匿名さん
夕方の陽射しはあまり気になりませんが

[11523: マンション検討中さん]

東西で坪単価20万円、5パーセントの違いがあるけど、リセール段階では解消されると思う。

正直言って西側が高い理由がさっぱり分からん。西側の眺めに魅力がないとは言わんけど、西日のデメリットもある。

東側で再開発があるってのはデマだよ。都市計画調べたらすぐにわかる話。

[11524: 匿名さん]

西向き×ダイレクトウィンドウは最悪の組み合わせ。やっぱりバルコニーのある南東向きが最高。

[11525: 匿名さん]

それでも結構売れてるんじゃなかったっけ？

[11526: マンション掲示板さん]

>>11523 マンション検討中さん

東側のマンション予定はスミフに確認しています。
小型マンションを建てる程度のことは再開発や都市計画とはいわないと思いますよ。

[11527: マンション検討中さん]

西側も東側も一長一短
でも私は富士山の見える西側が好きです

[11528: 匿名さん]

>>11527 マンション検討中さん
西側は5月から10月、昼から日没まではブラインド閉めっぱなし。富士山見られるのは午前中だけ。

[11529: マンション検討中さん]

>>11527 マンション検討中さん

西側が悪いとは言わないけど、東側よりも5パーセント高い理由はない。同じ価格なら一長一短だけど、値段が高いなら一長二短かと。

もし再開発があって展望が悪化するから東側が安いと思ってるなら明らかにミスリードされてる。

[11530: 匿名さん]

東側は来年から空がうるさくなるからでは

[11531: 匿名さん]

>>11529 マンション検討中さん
ここは南北に少し振れてるので、東北東と西南西では日照条件がかなり違うの。

[11532: 匿名さん]

ここの東住戸は冬場に日射しがほとんど入らない。逆に夏は朝の日射しが低い角度から入ってきて早朝から暑くなる。夏の日射しがない分、北住戸の方が日照条件は良いくらい。ここは北にオフィスビルがあるので北は更に安いけど。

[11533: 匿名さん]

方角による生活利便性は考えの違いだし、西側が悪いとは言えないけど坪単価20万円の価格差はありすぎ。

中古マンション市場は方角による価格差は評価してくれないよ。

[11534: 匿名さん]

>>11533 匿名さん
マンションの場合は眺望という別の要因が反映されてしまうので、表のような方角格差率はかなりいい加減な数値です。それと方角は新築では評価され、中古だと評価されない理由を合理的に説明できますか？　そんな珍論初めて聞いたので根拠に興味あります。

[11535: マンション検討中さん]

>>11529 マンション検討中さん
価格差がないなら東側買うチャンスでしょあなた。道草食ってないで早く早く！

[11536: 検討板ユーザーさん]

>>11533 匿名さん
方角というか眺望の価格差ですね。
西は永久眺望、富士山見える、かつ飛行機の影響受け辛い、東は商業地区で飛行機の影響受けやすい。
数百万の差で大切な住まい環境を犠牲にする人が多いとは思えない。ましてや大井町を選ぶ層の方々は。

[11537: 検討板ユーザーさん]

こんな感じですかね？

[11538: 匿名さん]

>>11534 匿名さん
引用元は「専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術」の本。この本の更に引用元は東京カンテイの統計で、「2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル」などにも引用されてる。

[11539: 検討板ユーザーさん]

こういうスレで西日話題になると盛り上がるんだけど、みんなタワマンの西側に住んだことあるんだろうか。

多少は日射し眩しいとか少し温度上がるとかあったけど、そんなには気にならなかった。
それよりマジックアワーの美しいことの方が重要。
富士山とマジックアワーの組み合わせなんて最高でしょう。

ちなみに私は東側です笑

[11540: 検討板ユーザーさん]

>>11538 匿名さん

中古は方角で価格変わらない問題
タワマン投資してる人なら誰でも知ってるし、実感してる話ですよね

[11541: 匿名さん]

>>11539 検討板ユーザーさん
マンションは気密性、断熱性が高いからエアコンをガンガンつければ気にはならないかもね。消費電力に違いは出るけど。

[11542: 匿名さん]

>>11540 検討板ユーザーさん
知らなかった。中古タワマンって、実際には有り得ないけど眺望が同じなら、北住戸と南住戸で価格一緒なのか。

[11543: 匿名さん]

東西価格差は、東側にこのマンション特有のデメリットあるのかと思って、煽りっぽい書き方して聞いてみたけど、よくある普通のメリット、デメリットだけしか出てこないね。
これで東側を安心して買えるわ。西側の人、煽って悪かった。これからよろしく。

[11544: 匿名さん]

>>11538 匿名さん
東京カンテイの元データはどっかに載ってないかな？
ブロガーが加工したデータに信憑性は乏しいので、鑑定会社の元データがみてみたい。

[11545: 匿名さん]

>>11537 検討板ユーザーさん
すごい！
これは床面だけだね。壁面、天井面にも太陽光が当たるので実際の熱量はもっと大きくなります。

[11546: 匿名さん]

>>11540 匿名さん

沖さんがその件で以前に記事を書き、のらえもんさん等がその記事を引用するけど
その記事は中古売出価格での比較になっていました。
沖さんクラスなら中古成約価格での比較も出来たはずなのが疑問でした。
私自身、中古で売出価格から値引きした経験がありますので。

[11547: 匿名さん]

中古になって南住戸と北住戸の価格が変わらないなら、新築で南住戸を買うより北住戸を買う方がリセールは有利になる。となると北住戸の価格はもっと南住戸に近付くはず。しかし実際には新築では北住戸より南住戸が圧倒的に高い、つまり人気が高い。よって価格整合性の説明がつかない。
東京カンテイは不動産鑑定士の集まる専門機関だから、そこが方角による価格格差はないと結論付けるならそうなんでしょう。価格理論を学んでいないブロガーや評論家の言うことに信憑性はない。

[11548: マンション検討中さん]

>>11543
おめっとさん。西側もリセール気にしないならいいと思いますよ。

[11549: 匿名さん]

入居が楽しみ。

[11550: 検討板ユーザーさん]

>>11543 匿名さん

うん、このマンションの場合、西と東の眺望に天と地の差があるのが良く分かったことは成長だと思います(^^)

[11551: マンション比較中さん]

>>11550
文章ちゃんと読みなよ。

[11552: 匿名さん]

ところで、タワマンには何年くらい住み続けるものなんですか？

[11553: 匿名さん]

>>11551 マンション比較中さん
読解力ないから西側が高いことも気づいてないんだと思います。

[11554: 匿名さん]

>11552


タワマンって１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に売り抜けてって人が一定数はいるみたい。

[11555: 検討板ユーザーさん]

>>11551 マンション比較中さん
読んでのコメントだと思いますが（笑）
眺望の差はリセールバリューに影響あるに決まってるよね。
200万とか300万で眺望に天と地の差があれば、選ぶでしょ。タワマンに住みたいのはそういうことも考える訳で。じゃなきゃ選ばんだろタワマンを。

[11556: 匿名さん]

この掲示板でよく出てくる「永久展望」ってやつに400万円追加で払ったとういわけね。

中古の価格でその判断が正しいかは評価されますね。まあリセール気にしなければどっちでもいいのでしょう。

[11557: マンション比較中さん]

永久展望ねぇ・・。人の価値観はそれぞれだね。

[11558: 検討板ユーザーさん]

>>11556 匿名さん
確かに朝起きてカーテン開けたらビルが目の前よりは、抜けてる景色の方が気持ち豊かになります。

[11559: 名無しさん]

永久眺望は置いておいて東は冬ほとんど日が入らなさそうなのが気になりました

[11560: 匿名さん]

永久眺望って海が見えるとか東京タワーが見えるとか良い景色の場合でしょう
ビル街や騒音付きの飛行機を見て眺望って表現は美化だと思う

[11561: 検討板ユーザーさん]

東西は一長一短なので好みの問題かと。

[11562: 匿名さん]

大崎WCTsだと、方角で以下の価格差がある。西向きは大井町と同じで低層住宅街。

北向き 15階 6280万円 46.64m2 =134.648万円/m2
西向き 11階 6390万円 46.74m2 =136.713万円/m2

4階差と方角による差異 =2.065万円/m2

仮にCT大井町のmd1に当てはめると、以下の価格差
70.45m2×2.065万円=145.5万円

Md1の価格
9階西側 9490万円
14階東側 9290万円
5階差と方角による差異 200万円=2.838万円/m2

大崎WCTsとの比較
厳密な比較は無理だけど、確かに西側は少し割高かも。50万は誤差と言えば誤差でしょう。

[11563: 匿名さん]

大井町の中古マンション価格が下落傾向ってホントなんですかね？

[11564: マンション検討中さん]

>>11563 匿名さん
飛行機の影響ですかね。

[11565: マンション検討中さん]

>>11564 マンション検討中さん
でしょうね。

[11566: 検討板ユーザーさん]

２０１８年４月から２０１９年３月の間に、シティタワー大井町、クレヴィア大井町、ブリリア大井町の所在する品川区大井、駅近５分以内、築１０年未満の中古マンション成約価格は概ね横ばいか上昇していますね。

つまり駅反対側の航路案から徒歩６分以内でも、大井町の利便性・再開発・リニア品川エリア期待などのアップサイドと、特に売り急がれていない供給の少なさが相まり、築浅中古マンション成約価格がまだ上昇傾向にある模様。

http://www.contract.reins.or.jp/

[11567: マンション検討中さん]

昨日大井町のスタバで、デベに就職した後輩と、家を買おうとしている先輩が会話していて、

1)オリンピック後に下がると言われている。実際そうなる地区もあるだろう。危険エリアは予想されているので手を出すべきではない。
2)都心や利便性のある特定の駅に人気が集中し、そこの物件は下がらない。これも傾向からある程度予測されている。
3)大井町はそうなる、長く出ているブリリアをベンチマークにすると物件が出ると売れるまでがかなり早い。

まー、知らんけど。

結局、恵比寿の1ルームか賃貸ゆーてましたわ景気いいな。

[11568: 匿名さん]

>>11567
危険エリア、って飛行機の危険エリアって意味とは違うのね
新航路を全く無視した後輩ですね
恵比寿を含めて

[11569: マンション検討中さん]

大井町の中古マンション下落してるんですね。数年遅れて新築も下落するでしょうね。

[11570: 検討板ユーザーさん]

今日も思ったけど、やっぱり複数路線が使えるのは便利ですね。今日の京浜東北線の人身事故で迂回ルート使おうと思えば使えたし。

自分は結局なんとか品川まで動いてくれた京浜東北使って品川から上野東京ラインで新橋と東京駅方面に行けて助かりました。混んでて大変だったのは確かですけどね。

[11571: 匿名さん]

>>11569 マンション検討中さん
まーでも住みたい人が買うから、
下がっても上がっても関係ないんじゃない？
投資目的なら、アパート経営とかの方がいいし。

[11572: 匿名さん]

バブルのときは土地は上がり続けるという神話があって、現在はオリンピック後に土地はいつか値下がりするという神話が生まれた。

どちらも信仰なので、議論は意味ない。信じる者は救われる。そう信じる心が信者を強くする。

[11573: 匿名さん]

新築マンション価格は下がらない。も神話です。

[11574: 匿名さん]

良いマンションだからねー
悔しくてネガるしかないんだろう
気持ちは良くわかるよ?

[11575: 検討板ユーザーさん]

一応、直近１年間の航路真下エリアとなる東大井アドレスの徒歩５分以内、築１０年以下の中古マンション成約価格もレインズで調べました。こちらも大井アドレス同様に、まだ横ばいもしくは上昇傾向のようですね。

[11576: 匿名さん]

>>11575 検討板ユーザーさん

これは良いとこ横ばいでしょうね。面積が狭いほど単価が高いのは常識ですし、部屋の階数や条件によっては平米5万くらいは簡単に変動しますし。

[11577: マンション検討中さん]

いいマンションですよね。シティタワーの中ではかなり低い評価みたいですけど、気にする必要ありません。

[11578: 匿名さん]

>>11575 検討板ユーザーさん
航路関係ない所と比較しないと

[11579: 匿名さん]

>>11578 匿名さん
どんなデータ出しても文句つけるだけだから相手にしない

[11580: 匿名さん]

航路関係ない所と比較しないと航路の影響は判断できない。と比較の仕方を書いただけで何で怒られるのか。

[11581: 匿名さん]

>>11580 匿名さん
相手にしないと書いただけで、何で怒られたと思うのか。怒られるようなことをしてると認識があるんですか？

[11582: 匿名さん]

大井町は値下がりしている、って最近出たじゃん

もう議論の意味ないよ

[11583: マンション比較中さん]

>>11582　自作自演だから議論の意味がない。

[11584: 匿名さん]

いくらなんでも被害妄想ひどすぎ

[11585: マンション検討中さん]

大井町から空港へのアクセスってどれが一番おすすめでしょうか？出張が多いので、少し気になっています。利用経験のある人の意見を聞きたいです。

１品川→京急
２天王洲アイル→モノレール
３バス

２は結構乗り換えが面倒そう。３のバスは時間が読めない？（２５?50分？）
やはり１でしょうか。
早く大井町から空港へのアクセス線が開通して欲しいです。

[11586: マンション検討中さん]

>>11582 匿名さん
横ばいか上がってるって表だった気がするけど、論拠がここまでない下がった誘導はすごいね、、、