シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11451: 名無しさん]

>>11448 検討板ユーザーさん

>>11448 検討板ユーザーさん
90%ショートカットするでしょう。
つまりほとんどの飛行機が東寄りのコースを通るはずです。どんなに指導しても燃料節約から
各社そうするのが人情。
特に外国社などはまず従いません。
つまり大井町東から青物横丁よりを通過すると思います。

[11452: 名無しさん]

>>11451 名無しさん
訂正します
ショートカットは新宿辺りで発生しますので大井町を通過する時はAラインは固定されていると思います。

[11453: 検討板ユーザーさん]

航路案の杞憂よりもアクセス利便性のメリットが上回るかと。大井町はりんかい線の地下深さを加算、目黒は別スレに書いてあった近道ルートを適用、武蔵小山は通勤ラッシュの可能性を無視し、あえて大井町に不利な条件で２３区の主要通勤先へのアクセス分数を複数の物件で比較してみました。他の物件をネガる目的ではないので某としています。文京小石川や浜離宮は比較するまでもなく優位と分かるので割愛。駅近は正義ですね。

[11454: 匿名]

航路、東にずれてくれたら嬉しいなぁ。
大阪高校のトンネルはいつ開通するんですかね。
あれが開通したら五反田方面に一気に抜けやすくなる。今は狭い道通っていかないとなので車だと出にくい。その代わり交通量が一気に増えて大井町駅前の道がかなり混むことになるだろうけど。

[11455: 匿名さん]

>>11453 検討板ユーザーさん

なんで山手線と比べてんの？
坪単価も全然違うし、利便性なら武蔵小杉とかと比べたら？

[11456: 匿名さん]

大井町が１番便利じゃん

[11457: 買い替え検討中さん]

>>11454
補助２６号線のこと？
第一京浜、大井町、国道１号、中原街道、武蔵小山が結ばれるから便利になるね。ただ、大井町駅前は狭いから激混みになると思う。

[11458: マンション検討中さん]

>>11455 匿名さん
坪単価と利便性は一致しません

[11459: 匿名さん]

恵比寿は駅遠だし何気に不便だよ？

[11460: 匿名さん]

大森のプレミストは500だそうです。さらに外側の大森にも負けるのですか？

[11461: 検討板ユーザーさん]

>>11460 匿名さん
大森すげえな。
私も大井町、大森どっちも好きですよ。

[11462: 匿名]

大森はチェーン店が大井町より断然豊富でイトーヨーカドーがでかくて便利。街のサイズも大井町より少し大きいですね。立地とターミナル駅であるところは大井町が圧倒という感じですかね。どちらも良いですよね。

[11463: 匿名さん]

>>11460 匿名さん
広い土地を150戸程度で分けるのだから、地代で高くなるのと、多くの人が買わなくても近隣の住人で消化できちゃう
武蔵小山のバカ高いのと似た構図
リセールはダメだろうな

[11464: 評判気になるさん]

>>11462 匿名さん
品川、大井町、大森は京浜東北線で一列にならびますが私もみんな好きです。
内陸には排他的な地域もあるようですが、この一帯は城南の代表として一緒に発展していけたらいいですね。

[11465: 匿名さん]

>>11453 検討板ユーザーさん

納得の結果ですね。
パークシティ武蔵小山が大井町はもとより恵比寿、目黒よりも利便性が高いということが証明されました。
数値的な裏付けがある以上、反論はしないで下さい。品位が問われます。

[11466: 検討板ユーザーさん]

すみたい街ランキング大井町54位、武蔵小山99位、話しにならないし、もう、小山の話題は、これで打ち止めにしましょう。

[11467: 匿名さん]

>>11466 検討板ユーザーさん

負け惜しみの捨て台詞ですね。
まあ、この辺で許してあげましょう。
追い込んで、逃げ道塞ぐと何されるかわかりませんからね。

[11468: 検討板ユーザーさん]

>>11465 匿名さん
あなた、いい加減にしなさい
よそのスレにイキナリ割り込んで来て何がしたいのですか？
こんなことで武蔵小山の評価が上がるとでも思いますか？
むしろ逆ですよ

[11469: 匿名さん]

>>11468 検討板ユーザーさん

その人には何を言っても効きませんよPC武蔵小
山契約者でマンコミュては有名な人です

[11470: マンション検討中さん]

>>11466 検討板ユーザーさん
恵比寿2位、目黒7位ですね。
話にならないと思われてますね。

[11471: 検討板ユーザーさん]

西大井広場公園の桜。立会道路沿い。右奥８００ｍ先に見えるシティタワー大井町。

[11472: 匿名さん]

>>11470 マンション検討中さん

くだらない書き込み
知性の無さに吐き気がする

[11473: 検討板ユーザーさん]

少し先のニコン跡地の角から。物件まで７００ｍ。

[11474: 検討板ユーザーさん]

少し戻って西大井広場公園のグラウンド広場。放課後や週末は多くの子供や家族で賑わう。サッカーやキャッチボールしてる親子多い。

[11475: マンション検討中さん]

>>11472 匿名さん
それであれば武蔵小山もあなたに同じことを感じてるでしょうね！

[11476: 検討板ユーザーさん]

外壁タイルらしき板状のモノが足場に立てかけられていました。この後に貼られたのかな。

[11477: eマンションさん]

>>11475 マンション検討中さん
わからない人
武蔵小山から乗り込んできたことが問題だということが貴方は理解出来ないのですか？

[11478: 匿名さん]

>>11476 検討板ユーザーさん
スミフ特有の大型タイルですね

[11479: 検討板ユーザーさん]

東南角の前。光学通り沿い。着々と植栽が進んでいるようです。過去の投稿曰わく電柱と電線は撤去される予定。

[11480: マンション検討中さん]

>>11477 eマンションさん
あなたも他で同じ評判ですよ。
ジャイアン的理論ばかりでお話にならないですね。

[11481: 匿名さん]

>>11479 検討板ユーザーさん

アースカラーの間のグレーの所はこれで完成？

[11482: 匿名さん]

>>11473 検討板ユーザーさん

>>11471 検討板ユーザーさん
離れていても目立ちますね！
さすがランドマークです。

[11483: 検討板ユーザーさん]

>>11481 匿名さん

私も知りたいです笑。足場が撤去されたということは完成なのかな。

[11484: 匿名さん]

タワマンは軽量化の塊で使われている材料は高級品ではないです。寄って鑑賞する建物ではないので引いて見ましょう。

[11485: マンション検討中さん]

>>11479 検討板ユーザーさん
光学通り沿い側の電柱も撤去されるのでしょうか？正面玄関口側だけだと思ってました。

[11486: マンション検討中さん]

シティータワー前のアパートと組合建物は、どうなるんでしょうか？まさかこのままだと、エントランスでたとたん、一気に昭和に逆もどりだから。

[11487: 検討板ユーザーさん]

>>11486 マンション検討中さん
撤去と聞いています
常識で考えたらそうでしょうね

[11488: 検討板ユーザーさん]

>>11486 マンション検討中さん
アパートなんかあったっけ？

[11489: 匿名]

典型的なスミフタワマンって感じですね。
高級感は特にありませんが飽きのこないスタイルで良いかなと。

[11490: マンション比較中さん]

＜大井町一丁目３４番地区＞
・近隣商業地区
・建ぺい率８０％、容積率３００％
・第?三?種?高?度?地?区（建物の高さが２０ｍ以下に制限される）
ソース：品川区用途地域等指定図
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/kankyo-k...

平成24（2012）年　東京都市計画地区計画の決定（品川区決定）
大井一丁目南地区地区計画 の「その他の地区」に指定。密集市街地の解消及び防災性能の向上を図ることを目的として、建築物の敷地面積の最低限度２５０㎡とすることなどの各種制限が追加。
ソース：品川区地域地区、地区計画等
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000040100/chikukeikaku_23....

現時点の法令に基づくと、３４番地区は「２０ｍ以上の建物は建てれない」「今後、土地を売買するときは２５０ｍ２＝７５坪以上の敷地面積を確保した建物としなくてはならない」ことになる

[11491: マンション比較中さん]

ここからは推測。
おそらく当初は３２番地区も含めた再開発を予定。ところが地権者との交渉がうまくいかず、現在の北東部分が出っ張た形の土地で決着。
再開発に応じなかった３２番地区は、当然ながら建ぺい率、容積率、高さ制限は緩和されず、さらに敷地面積制限を受けることに。

一度決定がなされた都市計画が、再度やり直しになるリスクは少ないんじゃないかな。東側でも８?９F以上なら隣接建物とお見合いになることはないと思うよ。

[11492: 検討板ユーザーさん]

主な勤務地毎の利便性
品川→◎
東京→◎
恵比寿→◎
渋谷→◎
新宿→◎
池袋→◎
上野→◎
大崎→◎
二子玉→◎
新橋→◎
有楽町→◎
大崎→◎

大手町→○

麹町→△
23区以外→?　※田舎は対象外

[11493: 検討板ユーザーさん]

>>11492 検討板ユーザーさん

大井町はJR駅通勤者には無敵。
地下鉄や私鉄の駅通勤者にはやや微妙。
直線距離では近いだけに勿体ない。

繰り返しになるが、JR駅通勤者には無敵。

[11494: 検討板ユーザーさん]

>>11493 検討板ユーザーさん
ですよね！
ただ、比率的に殆どの大手会社がJR駅近辺だと思いますので、やはり価値は高いですな。

[11495: マンション検討中さん]

>>11492 検討板ユーザーさん
横浜、川崎も◎ですね。

[11496: 匿名]

唯一30分程度かかる山手沿線内は飯田橋となドームの辺りくらいかな。南北線が品川に繋がればそこも解消されるし便利ですね。

[11497: 口コミ知りたいさん]

>>11490 マンション比較中さん
東側隣地が高い建物できないのはわかったけど、東と西の価格差ってほかに何かあるの？
西の方が展望いいけど、それだけで70m2で400万円の価格差が説明できない。展望良くても、低層住宅広がってるだけだからインパクトないし、だいたい西日でダイナミックウインドウは暑いよ絶対。西日の入るガラスウォールオフィスで働いてるけど、この季節でも暑い。

[11498: マンション検討中さん]

>>11497 口コミ知りたいさん
西はほぼ、永久眺望確約。
東は再開発でなにかがたつ可能性があるため、安くしてる。ただそれだけの差のような気もしますよね(-_-;)

[11499: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11500: 匿名さん]

失礼、9時前にはもう日影ですね。

[11501: 検討板ユーザーさん]

>>11500 匿名さん

西は真西より涼しく、北は真北より明るいということでもありますね。

[11502: マンション検討中さん]

>>11501 検討板ユーザーさん
西向きの間取りを検討するときは、アウトフレームの梁とリビングの日照のことを考えて、fix窓が北寄りにある部屋の方がいいと思うけど、どうかな。

[11503: マンション検討中さん]

新幹線から見たのですが、タワークレーンが1つだけになっていました。

もう下層部除く外装は本当に完成が近いようですね。

[11504: 検討板ユーザーさん]

>>11502 マンション検討中さん

確かにアウトフレームが西日を遮断するので、西側は北寄りにリビングあるほうが涼しそうですね。

[11505: マンション比較中さん]

その理屈で言えば、東側はリビングが北側にある方が、日照時間が長くなるね。

[11506: 評判気になるさん]

>>11504 検討板ユーザーさん
やはり北西部屋がベストだということがわかりますね。

[11507: マンション検討中さん]

>>11506 評判気になるさん
北西は一番だめでしょ

[11508: マンション検討中さん]

>>11507 マンション検討中さん

北西向きは西日が入っちゃいますかね？

[11509: 口コミ知りたいさん]

北西の間取りはこれかな？

[11510: 口コミ知りたいさん]

それかこれ？

[11511: 匿名さん]

>>11508 マンション検討中さん
西日は角度が低くなっていくからアウトフレームでも夏季の15時以降は入ります。北西部屋だと15時から日の入り19時まで部屋の奥まで差し込みますよ。

[11512: 匿名さん]

ザ マンション 小石川文京 パークタワーが買えてたね。

[11513: 口コミ知りたいさん]

このページにかなりの間取りが公開してることに気づいたので参考までに
https://www.homes.co.jp/archive/c-22715/

[11514: マンション検討中さん]

西側の日差しは北西も中住戸も同じですよ。
そのうえ南西側と違って窓に庇があるため日差しは少し遮ぎられると思います。

[11515: 匿名さん]

>>11507 マンション検討中さん
南西側の間違いでしょう
日本は北緯に位置しています
太陽は南よりを通過しますので西からと同時に南からも射し込みます
日本人の南崇拝が仇になりますね

[11516: 匿名さん]

>>11515 匿名さん
西側に高い建物のないCT大井町は、西日は日が沈む19時まで入ってきます。太陽高度が45度以下になると庇では遮れないので、16時から19時までは部屋の奥まで日射しが入ります。17時半を過ぎると太陽は西を越えますので、特に北西角住戸は17時半から19時まで直撃です。南西角住戸は南からの日射しは太陽高度が高い時間帯のため庇で全てカットできます。夏の西日は北西角住戸が一番最悪です。

[11517: 匿名さん]

窓の内側のブラインドでは熱の侵入をほとんど防げません。バルコニーがあれば窓の外側にシェードをつけ対策可能です。ダイレクトウィンドは外側に何も付けられないので窓の内側にブラインドで対策するしかなく、遮熱効果はさほどありません。眺望と遮熱はトレードオフなので暑さは我慢です。

[11518: マンション検討中さん]

羽田空港新ルートの影響はここは大丈夫でしょうか？目黒区と品川区に影響あると聞いてます。

[11519: 匿名さん]

>>11516 匿名さん
言っている意味が不明
誰でもわかるように証明してみて

[11520: 匿名さん]

>>11519 匿名さん
MRで説明受けてください。

[11521: マンション掲示板さん]

>>11518 マンション検討中さん

無視対象

[11522: マンション検討中さん]

>>11516 匿名さん
夕方の陽射しはあまり気になりませんが

[11523: マンション検討中さん]

東西で坪単価20万円、5パーセントの違いがあるけど、リセール段階では解消されると思う。

正直言って西側が高い理由がさっぱり分からん。西側の眺めに魅力がないとは言わんけど、西日のデメリットもある。

東側で再開発があるってのはデマだよ。都市計画調べたらすぐにわかる話。

[11524: 匿名さん]

西向き×ダイレクトウィンドウは最悪の組み合わせ。やっぱりバルコニーのある南東向きが最高。

[11525: 匿名さん]

それでも結構売れてるんじゃなかったっけ？

[11526: マンション掲示板さん]

>>11523 マンション検討中さん

東側のマンション予定はスミフに確認しています。
小型マンションを建てる程度のことは再開発や都市計画とはいわないと思いますよ。

[11527: マンション検討中さん]

西側も東側も一長一短
でも私は富士山の見える西側が好きです

[11528: 匿名さん]

>>11527 マンション検討中さん
西側は5月から10月、昼から日没まではブラインド閉めっぱなし。富士山見られるのは午前中だけ。

[11529: マンション検討中さん]

>>11527 マンション検討中さん

西側が悪いとは言わないけど、東側よりも5パーセント高い理由はない。同じ価格なら一長一短だけど、値段が高いなら一長二短かと。

もし再開発があって展望が悪化するから東側が安いと思ってるなら明らかにミスリードされてる。

[11530: 匿名さん]

東側は来年から空がうるさくなるからでは

[11531: 匿名さん]

>>11529 マンション検討中さん
ここは南北に少し振れてるので、東北東と西南西では日照条件がかなり違うの。

[11532: 匿名さん]

ここの東住戸は冬場に日射しがほとんど入らない。逆に夏は朝の日射しが低い角度から入ってきて早朝から暑くなる。夏の日射しがない分、北住戸の方が日照条件は良いくらい。ここは北にオフィスビルがあるので北は更に安いけど。

[11533: 匿名さん]

方角による生活利便性は考えの違いだし、西側が悪いとは言えないけど坪単価20万円の価格差はありすぎ。

中古マンション市場は方角による価格差は評価してくれないよ。

[11534: 匿名さん]

>>11533 匿名さん
マンションの場合は眺望という別の要因が反映されてしまうので、表のような方角格差率はかなりいい加減な数値です。それと方角は新築では評価され、中古だと評価されない理由を合理的に説明できますか？　そんな珍論初めて聞いたので根拠に興味あります。

[11535: マンション検討中さん]

>>11529 マンション検討中さん
価格差がないなら東側買うチャンスでしょあなた。道草食ってないで早く早く！

[11536: 検討板ユーザーさん]

>>11533 匿名さん
方角というか眺望の価格差ですね。
西は永久眺望、富士山見える、かつ飛行機の影響受け辛い、東は商業地区で飛行機の影響受けやすい。
数百万の差で大切な住まい環境を犠牲にする人が多いとは思えない。ましてや大井町を選ぶ層の方々は。

[11537: 検討板ユーザーさん]

こんな感じですかね？

[11538: 匿名さん]

>>11534 匿名さん
引用元は「専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術」の本。この本の更に引用元は東京カンテイの統計で、「2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル」などにも引用されてる。

[11539: 検討板ユーザーさん]

こういうスレで西日話題になると盛り上がるんだけど、みんなタワマンの西側に住んだことあるんだろうか。

多少は日射し眩しいとか少し温度上がるとかあったけど、そんなには気にならなかった。
それよりマジックアワーの美しいことの方が重要。
富士山とマジックアワーの組み合わせなんて最高でしょう。

ちなみに私は東側です笑

[11540: 検討板ユーザーさん]

>>11538 匿名さん

中古は方角で価格変わらない問題
タワマン投資してる人なら誰でも知ってるし、実感してる話ですよね

[11541: 匿名さん]

>>11539 検討板ユーザーさん
マンションは気密性、断熱性が高いからエアコンをガンガンつければ気にはならないかもね。消費電力に違いは出るけど。

[11542: 匿名さん]

>>11540 検討板ユーザーさん
知らなかった。中古タワマンって、実際には有り得ないけど眺望が同じなら、北住戸と南住戸で価格一緒なのか。

[11543: 匿名さん]

東西価格差は、東側にこのマンション特有のデメリットあるのかと思って、煽りっぽい書き方して聞いてみたけど、よくある普通のメリット、デメリットだけしか出てこないね。
これで東側を安心して買えるわ。西側の人、煽って悪かった。これからよろしく。

[11544: 匿名さん]

>>11538 匿名さん
東京カンテイの元データはどっかに載ってないかな？
ブロガーが加工したデータに信憑性は乏しいので、鑑定会社の元データがみてみたい。

[11545: 匿名さん]

>>11537 検討板ユーザーさん
すごい！
これは床面だけだね。壁面、天井面にも太陽光が当たるので実際の熱量はもっと大きくなります。

[11546: 匿名さん]

>>11540 匿名さん

沖さんがその件で以前に記事を書き、のらえもんさん等がその記事を引用するけど
その記事は中古売出価格での比較になっていました。
沖さんクラスなら中古成約価格での比較も出来たはずなのが疑問でした。
私自身、中古で売出価格から値引きした経験がありますので。

[11547: 匿名さん]

中古になって南住戸と北住戸の価格が変わらないなら、新築で南住戸を買うより北住戸を買う方がリセールは有利になる。となると北住戸の価格はもっと南住戸に近付くはず。しかし実際には新築では北住戸より南住戸が圧倒的に高い、つまり人気が高い。よって価格整合性の説明がつかない。
東京カンテイは不動産鑑定士の集まる専門機関だから、そこが方角による価格格差はないと結論付けるならそうなんでしょう。価格理論を学んでいないブロガーや評論家の言うことに信憑性はない。

[11548: マンション検討中さん]

>>11543
おめっとさん。西側もリセール気にしないならいいと思いますよ。

[11549: 匿名さん]

入居が楽しみ。

[11550: 検討板ユーザーさん]

>>11543 匿名さん

うん、このマンションの場合、西と東の眺望に天と地の差があるのが良く分かったことは成長だと思います(^^)