シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11137: マンコミュファンさん]

大井町は、西の北千住的ポジションなので、資産価値は安泰です！
北千住的なのが嫌いな人は避けたほうが無難でもありますね。

[11138: マンション検討中さん]

>>11137 マンコミュファンさん
北千住と比較すると大井町の治安の良さは圧倒的
北千住の将来性は下町をぬけきれないが
大井町は国際都市の隣接エリアで全く違った環境になる

[11139: マンション検討中さん]

北千住と大井町を比較検討する人はすくないんじゃないの？大井町から北千住まで電車で40分かかるからターゲット層が違うよ。

話題変わるけど、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

ちなみに北千住はm2あたり500円超え。70m2で、月14000円も違う。
https://manmani.net/?p=21194

>>修繕積立金を含めると70m2換算で月額約44800円となりますからけっこう重たいです。

[11140: マンション掲示板さん]

北千住に詳しくないからよくわからないけど
個人的に大井町は品川、羽田、新宿、横浜に出やすいところだと思ってるので同じようなアクセスの良い街が比較対象になるのかな、と思ってる

というか最近は京急蒲田でも1億弱する時代だから城南本当に高くなったよな

[11141: マンション検討中さん]

地震などのリスクを考えると、北千住は対象外だねね。

[11142: 匿名さん]

＞やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。


大井町の話をしましょう。
準郊外はなんと書かれてましたかね？

[11143: マンション検討中さん]

いまは大森に住んでて、まえに大井町にも住んでたけど、スーパーや飲食店は大森の方が圧倒的に便利なんで迷ってます。交通の利便性は比べものにならないぐらい良いんですけどね。
スーパーは仕方ないにして、夜飲みに行ったり子連れで行ける良い飲食店を知ってる方います？

[11144: 匿名さん]

直行、出張が頻繁とか週末に色々な街に電車で出掛けるならターミナル駅のメリットは多いけど、平日の通勤＋α程度ならターミナル駅に住むメリットは少なく、価格は高いし混むしでストレスの方が勝りそう。

[11145: 評判気になるさん]

>>11144 匿名さん
夫婦ともに通勤しやすいところとなるとターミナル駅になるのでは？同じ路線勤務なら気にしないでしょうが、そんな夫婦は少ないでしょう

[11146: 匿名さん]

確かに、だから交通の便が重視されるようになったのでしょうね。

[11147: 評判気になるさん]

>>11139 マンション検討中さん
建坪大きいからでは？北千住は建坪小さいので1世帯あたりの負担が大きいため高くなります

[11148: 匿名さん]

今、23区内のタワマンで人気があるのは北千住のタワマンと小石川のタワマンの２つだけですよ。他は売れ行きが芳しくない。
北千住駅の利用者数は国内第4位で駅力は大井町よりありますね。

[11149: eマンションさん]

>>11148 匿名さん

大井町はブルドックがあるから最強。

[11150: 匿名さん]

>>11142 匿名さん

特に準都心などまとめた括りでの文面化された情報はなく、騰落率しかも下落予想のみの表がメインでした。

品川エリアは新駅の周辺となる品川・田町・三田・泉岳寺・白金高輪などの下落率が最も低く、次いで大崎・大井町・五反田などがより離れたエリアよりも下落予想が低い程度の情報量。

一方で記載の見当たらなかった浜松町や虎ノ門は上昇予想としているのかなと推測しました。

前提は今の経済状況が続けばでしたね。他の特集は中古や新築供給の推移比較や銀行による法人スキーム融資の厳格化など、マーケット全体の話。法人スキームで幅広いエリアで借入ポートフォリオ組んでる人には興味ある内容かも。

[11151: マンション検討中さん]

>>11148 匿名さん
どんなに便利が良くても北千住だけは対象から外したいですね。
理由を列挙するのは北千住にも失礼になるので割愛しますが、皆さん想像はつくと思います。
それにしてもここは大井町のスレです。
貴方のように他の町推しで乗り込んでくるのは感心しませんね。

[11152: マンション検討中さん]

>>11143 マンション検討中さん
大森には安売りスーパーが多いだけで魅力にかけます
大井町にはイトーヨーカドー、西友、阪急食彩館、成城石井があるので充分でしょう
また飲食店も東口商店街や東急沿線に沢山あるので充分でしょう

大森は町全体がセンベロ飲食街なので確かに魅力はありますが外食ばかりするわけではないので

[11153: マンション検討中さん]

>>11152 マンション検討中さん
大井町にはそれ以外にもまいばすけっと、肉のハナマサがありますな。

[11154: 匿名さん]

>>11152 マンション検討中さん
安売りスーパーは大事よ。
大森は車でメガドンキとヨーカドーによく行きますけど便利ですよ。あとオオゼキも結構使います。
良い肉が欲しい時は阪急使います。
ただ飲食店がパッとしないのと、美味しいパン屋とケーキ屋が無いのが残念です。

[11155: 匿名さん]

パン屋は五反田、戸越銀座、武蔵小山
ケーキ屋は、青物横丁、新馬場
あたりがいいね。
あと、品川駅には合格点がたくさん。

[11156: マンション検討中さん]

流石に足立区と品川区は比較したらだめでしょ。

[11157: 匿名さん]

食べログの高評価な店は圧倒的に
大森＞大井町

[11158: マンション検討中さん]

それぞれ特徴のあるアピールポイントがありますが「人が住んで生活する」ことを考えたら、この近辺で最も総合点が高いのは大井町でしょう。
結局ここに落ち着きました。

[11159: マンション検討中さん]

>>11157 匿名さん
大森の魅力が全く理解できません。

[11160: マンション検討中さん]

>>11157 匿名さん
下らないことを書かないでくれるか
そんなことでマンション選定なんかするか

[11161: 匿名さん]

>>11159 マンション検討中
意外と大森有名店あるからね。
今は１店だけど、星付きも二店あったし。

大井町もこれだけマンション建って人口増えるんだから、良いお店が増えてくることを願う。

[11162: 匿名さん]

大森も品川区にあれば良かったな
大田区というだけでランク落ちのイメージ
あくまでもイメージだけどね
大田区で輝いてたのは田園調布だけど
今は昔の感ありだな
何となく私には東京と神奈川の県境地区の
印象が強すぎる
ただ金が無くても暮らせたので感謝しているが

[11163: 匿名さん]

>>11155 匿名さん

パン屋もケーキ屋も高レベルなのはロラソ、レブレッソ、ドゥ・ボン・クーフゥ等がある武蔵小
山がダントツですね。
このレベルのものは品川駅には無いし、当然大井町にも無い。

[11164: 匿名さん]

大森駅前にプレミストができるので、ここと迷ったけど、私はそれまで賃貸のつもりです。飛行機の問題もなさそうだし。

[11165: 買い替え検討中さん]

>>、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

①管理費のかかる噴水・水辺、ジム、住民専用バスなどがない。
②駐車場収入がかなりある。ちなみに駐車場収入は７割ぐらいの前提で予算化しているので、周辺住民の需要を取り込んで稼働率が高まれば修繕費も安くなるかも。

[11166: マンション検討中さん]

食べログで住むとこ決めるんなら大森じゃなくて恵比寿、目黒のがいいに決まってる。

[11167: 匿名さん]

>>11166 マンション検討中さん

恵比寿とか目黒はゴミゴミしすぎなので、武蔵小
山辺りが美味しい店と生活利便性の高さのバランスが良くて住むにはちょうど良い。

[11168: 匿名さん]

>>11167 匿名さん

恵比寿目黒と武蔵小山は比べられないよ。山手線とローカル線じゃ。
大井町は交通と生活のバランスはいいよ。

[11169: 検討板ユーザーさん]

大井町でも日常の飲食は充分かと。ラーメン天国マップは過去投稿（>>8293）にあるので、それ以外の主なジャンルの飲食店をまとめました。食べログ評価数の極端に少ない店は除外しています。スイーツ・カフェ・ベーカリー等も画像に入りきらないので含めていません。

[11170: マンション検討中さん]

>>11169 検討板ユーザーさん
クランサイアムええな。
大井町、自由が丘の店舗によくお世話になってます。

[11171: マンション検討中さん]

ついにでましたね！公示地価 2019 いったいどうなるんだろう

[11172: 匿名さん]

>>11169 検討板ユーザーさん

どれもこれもあんまりパッとしませんね

[11173: eマンションさん]

>>11169 検討板ユーザーさん

暇なんですか！？

[11174: 検討板ユーザーさん]

>>複数の方々

行ったことないお店も多いですけど、コスパ良くて旨いですよ。夜は暇です笑。

[11175: マンション検討中さん]

このマンションは大井町で1番のマンションになりそうですね！とにかく目立つ！存在感がすごいですね。リセールバリュー的にはどうですか。

[11176: 買い替え検討中さん]

>将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②～⑥も、立地条件の①も全く申し分ないものです。主要駅から徒歩4分の近さだけでなく、大規模開発は極めて希少価値が高い物件でもあります。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=295

[11177: 買い替え検討中さん]

大井町駅2017年1日あたりの鉄道の乗降者数
京浜東北線 206,278人
大井町線 　　139,151人
りんかい線 83,500人
大井町合計 428,929人
https://opendata-web.site/station/rank/

2011年は384,611人だったので6年で11％ぐらい増えている。まあまあな伸びじゃないかな。2018年はスポル効果によるさらなる伸びを期待できるし。

人口増える・乗降者も増えるで、リセールバリューは維持できるでしょう。

[11178: 匿名さん]

リニア開業でさらに増えてくるのは確実でしょうね。

[11179: 匿名さん]

>>11176 買い替え検討中さん
全部の要件を満たしていても、高値掴みとは関係ないですよ。だって要件をすべて満たしているなら、元々高いわけですから。要はマトモな価格で買ったか否か。ここは割高です。

[11180: 匿名さん]

>>11177
りんかい線の利用客の伸びが大きくて、経営母体の東京臨海高速鉄道の業績も好調のようですね。

[11181: 買い替え検討中さん]

あとは、羽田新アクセスの開通かな。10年後なので、ゆっくり待ちましょう。

[11182: eマンションさん]

>>11181 買い替え検討中さん

大井町ルートの開業はもっと先になりそうですけどね。

[11183: 匿名さん]

>>11176 買い替え検討中さん
ちゃんと「高値掴み」と書かれていますよ。高い時期に買うのは最初からハンデのある競争なのに何を根拠に「高いけど高過ぎるわけではない」なのだろう。客観的によーく読んでみると、まったく根拠が書かれておらず、誰でもわかることをダラダラと。

[11184: 匿名さん]

>>11182
りんかい線経由となる西山手ルートと臨海部ルートは、現在検討がストップしているみたいだね。

[11185: 匿名さん]

>>11167 匿名さん
ローカル線は話になりません（笑）

[11186: マンション検討中さん]

>>11184 匿名さん
ストップはしていないんじゃない？
着手した範囲もメインは共通部のトンネル区間だし、ステークホルダーに合意取らなくても着手したって言えるからでしょ。

直列化してトータルのスケジュールを間延びさせるような進めるようなお粗末な進め方はしないでしょう。