シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11117: マンション検討中さん]

>>11116 匿名さん
間違えました。
外観は素敵ですね！

[11118: 匿名]

>>11116 匿名さん
すみません頭が悪くて。。
バカなんで。

[11119: マンション検討中さん]

>>11118 匿名さん
次から気をつけろよ

[11120: 検討板ユーザーさん]

>>11114 匿名さん

そういえばミッドタワーは斬新なルーフでしたね。月をモチーフにしているのは見てみたい。訪れる街々に特徴的な物件あると楽しいので、期待しています。

[11121: 検討板ユーザーさん]

さておき、大井町から話が脱線してしまいました。今日は東洋経済の不動産バブル崩壊を想定した下落シナリオを読みましたが、京浜東北沿いでは一番下落リスクが低いようなので、駅力は安心ですね。やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。

[11122: マンション検討中さん]

>>11121 検討板ユーザーさん
どこがマズイよー、という論調だったんですか？

[11123: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[11124: 匿名さん]

大井町地区の人口は、2000年は7.8万人だったのが、2019年3月時点では10万人超えで、約20年で28％の伸び。商圏人口も多いし、不動産投資信託（REIT）の資金も流入している。

不定期に書き込まれている「知り合いの不動産屋によると大井町は暴落間違いなし」を信じるんじゃなくて、本当のプロの分析も参考にしましょう。

>本物件の商圏人口は、1km圏約6万人、３km圏約41万人、5km圏約99万人と、23区内の立地で恵まれたマーケットボリュームです。本物件が所在する品川区の人口は平成24年35.5万人で平成19年比104.4％と、都内でも高い割合で人口が増加しています。ttps://www.hulic-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.009.html

[11125: 匿名さん]

>>11124 匿名さん
なんでファンド資金が流入すると暴落はないのですか？

[11126: マンション検討中さん]

>>11123 匿名さん
有能ですね。
小学生レベルの国語を間違えてますw

[11127: マンション検討中さん]

>>11124 匿名さん
クレヴィアも完売間際みたいなので、大井町がますます発展しそうですね

[11128: 匿名さん]

不動産価格は人口だけで決まるなんて単純なものじゃないよ

[11129: 匿名さん]

>>11124 匿名さん
プロならこれくらいは理解したいね。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を
与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大
別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
１．地質、地盤等の状態
２．土壌及び土層の状態
３．地勢の状態
４．地理的位置関係
５．気象の状態
Ⅱ 社会的要因
１．人口の状態
２．家族構成及び世帯分離の状態
３．都市形成及び公共施設の整備の状態
４．教育及び社会福祉の状態
５．不動産の取引及び使用収益の慣行
６．建築様式等の状態
７．情報化の進展の状態
８．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
２．財政及び金融の状態
３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
４．税負担の状態
５．企業会計制度の状態
６．技術革新及び産業構造の状態
７．交通体系の状態
８．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
１．土地利用に関する計画及び規制の状態
２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
３．宅地及び住宅に関する施策の状態
４．不動産に関する税制の状態
５．不動産の取引に関する規制の状態
第２節地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各
地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要
因をいう。
Ⅰ 宅地地域
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度

[11130: 買い替え検討中さん]

タワマン購入者層が大井町に700?800世帯（CT大井町＋クレヴィア）流入するんでしょ。単身も多いと思うけど、人口が1500人ぐらい増えるんじゃない？特にパワーカップルは消費も多いから、周辺商店の消費も増えるし、街がさらに活気づくね。
あとは、大井町はオフィス需要やホテル需要もあってREIT資金も入るから、土地・建物の買い手が多く、値段が簡単に下がらないってことでしょ。

[11131: マンション検討中さん]

戸越公園にもタワマンできるみたいだし、品川わ人口増えそうだね

https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20181225-1.pdf

[11132: マンション検討中さん]

>>11131 マンション検討中さん
あー、ここは話題になってたな。共産党が反対してた。

荏原町の三井のタワマンみたいになるんでしょう。

[11133: 匿名さん]

共産党が反対するということは、良い事業なのですね。

[11134: マンション検討中さん]

>>11133 匿名さん
言い方ワロタ。

[11135: マンション検討中さん]

>>11131 マンション検討中さん
220戸とは結構な規模ですね。

[11136: 匿名さん]

>>11122 マンション検討中さん

そうですね。不動産が全体的に下落する論調でした。沿線別に各駅の将来的な予想騰落率を表にしたよくある内容。一記事の予想にしか過ぎないので、下がるかどうかの材料としてというよりも、見落としている再開発の情報などないかの確認でざっくり読みました。特に目新しい情報はなかったです笑。

[11137: マンコミュファンさん]

大井町は、西の北千住的ポジションなので、資産価値は安泰です！
北千住的なのが嫌いな人は避けたほうが無難でもありますね。

[11138: マンション検討中さん]

>>11137 マンコミュファンさん
北千住と比較すると大井町の治安の良さは圧倒的
北千住の将来性は下町をぬけきれないが
大井町は国際都市の隣接エリアで全く違った環境になる

[11139: マンション検討中さん]

北千住と大井町を比較検討する人はすくないんじゃないの？大井町から北千住まで電車で40分かかるからターゲット層が違うよ。

話題変わるけど、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

ちなみに北千住はm2あたり500円超え。70m2で、月14000円も違う。
https://manmani.net/?p=21194

>>修繕積立金を含めると70m2換算で月額約44800円となりますからけっこう重たいです。

[11140: マンション掲示板さん]

北千住に詳しくないからよくわからないけど
個人的に大井町は品川、羽田、新宿、横浜に出やすいところだと思ってるので同じようなアクセスの良い街が比較対象になるのかな、と思ってる

というか最近は京急蒲田でも1億弱する時代だから城南本当に高くなったよな

[11141: マンション検討中さん]

地震などのリスクを考えると、北千住は対象外だねね。

[11142: 匿名さん]

＞やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。


大井町の話をしましょう。
準郊外はなんと書かれてましたかね？

[11143: マンション検討中さん]

いまは大森に住んでて、まえに大井町にも住んでたけど、スーパーや飲食店は大森の方が圧倒的に便利なんで迷ってます。交通の利便性は比べものにならないぐらい良いんですけどね。
スーパーは仕方ないにして、夜飲みに行ったり子連れで行ける良い飲食店を知ってる方います？

[11144: 匿名さん]

直行、出張が頻繁とか週末に色々な街に電車で出掛けるならターミナル駅のメリットは多いけど、平日の通勤＋α程度ならターミナル駅に住むメリットは少なく、価格は高いし混むしでストレスの方が勝りそう。

[11145: 評判気になるさん]

>>11144 匿名さん
夫婦ともに通勤しやすいところとなるとターミナル駅になるのでは？同じ路線勤務なら気にしないでしょうが、そんな夫婦は少ないでしょう

[11146: 匿名さん]

確かに、だから交通の便が重視されるようになったのでしょうね。

[11147: 評判気になるさん]

>>11139 マンション検討中さん
建坪大きいからでは？北千住は建坪小さいので1世帯あたりの負担が大きいため高くなります

[11148: 匿名さん]

今、23区内のタワマンで人気があるのは北千住のタワマンと小石川のタワマンの２つだけですよ。他は売れ行きが芳しくない。
北千住駅の利用者数は国内第4位で駅力は大井町よりありますね。

[11149: eマンションさん]

>>11148 匿名さん

大井町はブルドックがあるから最強。

[11150: 匿名さん]

>>11142 匿名さん

特に準都心などまとめた括りでの文面化された情報はなく、騰落率しかも下落予想のみの表がメインでした。

品川エリアは新駅の周辺となる品川・田町・三田・泉岳寺・白金高輪などの下落率が最も低く、次いで大崎・大井町・五反田などがより離れたエリアよりも下落予想が低い程度の情報量。

一方で記載の見当たらなかった浜松町や虎ノ門は上昇予想としているのかなと推測しました。

前提は今の経済状況が続けばでしたね。他の特集は中古や新築供給の推移比較や銀行による法人スキーム融資の厳格化など、マーケット全体の話。法人スキームで幅広いエリアで借入ポートフォリオ組んでる人には興味ある内容かも。

[11151: マンション検討中さん]

>>11148 匿名さん
どんなに便利が良くても北千住だけは対象から外したいですね。
理由を列挙するのは北千住にも失礼になるので割愛しますが、皆さん想像はつくと思います。
それにしてもここは大井町のスレです。
貴方のように他の町推しで乗り込んでくるのは感心しませんね。

[11152: マンション検討中さん]

>>11143 マンション検討中さん
大森には安売りスーパーが多いだけで魅力にかけます
大井町にはイトーヨーカドー、西友、阪急食彩館、成城石井があるので充分でしょう
また飲食店も東口商店街や東急沿線に沢山あるので充分でしょう

大森は町全体がセンベロ飲食街なので確かに魅力はありますが外食ばかりするわけではないので

[11153: マンション検討中さん]

>>11152 マンション検討中さん
大井町にはそれ以外にもまいばすけっと、肉のハナマサがありますな。

[11154: 匿名さん]

>>11152 マンション検討中さん
安売りスーパーは大事よ。
大森は車でメガドンキとヨーカドーによく行きますけど便利ですよ。あとオオゼキも結構使います。
良い肉が欲しい時は阪急使います。
ただ飲食店がパッとしないのと、美味しいパン屋とケーキ屋が無いのが残念です。

[11155: 匿名さん]

パン屋は五反田、戸越銀座、武蔵小山
ケーキ屋は、青物横丁、新馬場
あたりがいいね。
あと、品川駅には合格点がたくさん。

[11156: マンション検討中さん]

流石に足立区と品川区は比較したらだめでしょ。

[11157: 匿名さん]

食べログの高評価な店は圧倒的に
大森＞大井町

[11158: マンション検討中さん]

それぞれ特徴のあるアピールポイントがありますが「人が住んで生活する」ことを考えたら、この近辺で最も総合点が高いのは大井町でしょう。
結局ここに落ち着きました。

[11159: マンション検討中さん]

>>11157 匿名さん
大森の魅力が全く理解できません。

[11160: マンション検討中さん]

>>11157 匿名さん
下らないことを書かないでくれるか
そんなことでマンション選定なんかするか

[11161: 匿名さん]

>>11159 マンション検討中
意外と大森有名店あるからね。
今は１店だけど、星付きも二店あったし。

大井町もこれだけマンション建って人口増えるんだから、良いお店が増えてくることを願う。

[11162: 匿名さん]

大森も品川区にあれば良かったな
大田区というだけでランク落ちのイメージ
あくまでもイメージだけどね
大田区で輝いてたのは田園調布だけど
今は昔の感ありだな
何となく私には東京と神奈川の県境地区の
印象が強すぎる
ただ金が無くても暮らせたので感謝しているが

[11163: 匿名さん]

>>11155 匿名さん

パン屋もケーキ屋も高レベルなのはロラソ、レブレッソ、ドゥ・ボン・クーフゥ等がある武蔵小
山がダントツですね。
このレベルのものは品川駅には無いし、当然大井町にも無い。

[11164: 匿名さん]

大森駅前にプレミストができるので、ここと迷ったけど、私はそれまで賃貸のつもりです。飛行機の問題もなさそうだし。

[11165: 買い替え検討中さん]

>>、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

①管理費のかかる噴水・水辺、ジム、住民専用バスなどがない。
②駐車場収入がかなりある。ちなみに駐車場収入は７割ぐらいの前提で予算化しているので、周辺住民の需要を取り込んで稼働率が高まれば修繕費も安くなるかも。

[11166: マンション検討中さん]

食べログで住むとこ決めるんなら大森じゃなくて恵比寿、目黒のがいいに決まってる。