シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11037: 検討板ユーザーさん]

通勤先としての東京駅エリアや新宿駅エリアへのアクセスの良さ、六本木など地下鉄エリアへのアクセスの悪さという交通利便性のみでの比較なら、山手線や都心で分譲中の同グレード物件の相場を見ると、現時点での坪４５０は妥当ですね。

駅まで徒歩４分も含め、ざっくりと東京駅・新宿駅まで２０分、六本木駅まで２５分が、許容範囲内かどうかが検討するか否かのポイントですね。

[11038: 検討板ユーザーさん]

天カセはあったほうがいいですね。交換費が上がっても、リセールバリューも上がるはず。

ただ現実的な選択肢が、天井高２６００の壁掛けと、天井高２５００の天カセに限られていたら、部屋が広いほどに空間の損失が大きいので、悩ましいです。

天カセ２４００になってしまうなら、壁掛け２６００を選びたいです。

高級感の印象の問題ですね。

[11039: 検討板ユーザーさん]

プレシス大井町パークフロントは坪単価446万円か…。駅距離はシティタワーとほぼ同じなのにこのお値段。ちなみに3ldkです。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67718543/

[11040: 匿名さん]

>>11039 検討板ユーザーさん

リビングインで工夫してるね。面積を70m2と思えば、5,6年前の価格かと錯角起こすね。

[11041: マンション検討中さん]

>>11040 匿名さん
施工会社もデベロッパーも？
駅距離はシティタワーと同じでいいけど
安っぽいのではないですかね

[11042: 検討板ユーザーさん]

>>11041 マンション検討中さん

ＨＰ見てみましたが３面採光らしき角部屋、トイレ窓、バス窓などもあったので工夫は見られますね。

竣工してみないと分かりませんが、いくら大井町の利便性が高くても、本気で坪４５０で売るつもりならシティタワー大井町やクレヴィア以上の内装や外装が必要かと。

７千万台で３ＬＤＫを探すならアクセスで遜色のないコスギサードなど選ぶ人の方が多そう。

ここ数年は消費者も上昇期待でコストダウンに目を瞑ってきただけで、緩和の恩恵も終わりそうな今は、仕様が見合わなければ高値では売れない本来の需給相場におそらく戻りつつあるでしょう。

新築市場全体の品質向上のために、中堅にも頑張ってはもらいたいですね。

[11043: 検討板ユーザーさん]

>>10969 マンション検討中さん

今年の分譲開始が見込めそうで、既にスレが建っているのだと、田町１２分で三菱地所のメゾン三田建替２３Ｆや、新橋８分で積水ハウスの新橋６丁目２７Ｆですかね。

駅徒歩が遠くても、山手線＋地下鉄なのでアクセスは充分かと。ただ高そう。

まだスレなさそうなのだと、田町８分で長谷工の芝浦２丁目３２Ｆですかね。こちらも大井町より高そう。

[11044: 匿名さん]

>>11042 検討板ユーザーさん

仕様なんて、所詮、味付けでしかないと思いますけどね。住宅価格の9割は賃貸で決まり、賃料の9割は立地と面積で決まります。居住目的なら仕様が高い方を、投資目的なら仕様が低い方を選択するのがセオリーかと。

[11045: 匿名さん]

>>11044 匿名さん

住宅価格の9割は賃料で決まり、
の間違いですね。

[11046: 匿名さん]

>>11043 検討板ユーザーさん

山手線徒歩圏とここでは価値が違うよ。
利便性が良くても山手線には勝てない。
山手線の上半分なら勝負出来るかも。

[11047: 検討板ユーザーさん]

（また謎の山手線コンプレクッスネタが始まったよ）

[11048: 検討板ユーザーさん]

>>11044 匿名さん

そう言われてみれば、プレシスは投資向けかもしれないですね。

大井町もリニア品川隣接や再開発エリアといえども、都心やブランドエリア以外は、そろそろ手仕舞いが無難なタイミングかと思っていたので、投資需要をすっかり忘れていました笑。

そうなるとプレシスは値切れるかがポイントですかね。スミフ以外なら交渉の余地ありそう。

シティタワー大井町が竣工したら周辺物件にも追い風にはなるのかな。

[11049: 検討板ユーザーさん]

>>11046 匿名さん

同意です。電車での主要駅へのアクセス分数だと大井町や武蔵小杉もなかなかですが、タクシー移動も含めると純粋な距離の違いで同じ土俵に立てない。まあ価格相応かと。

[11050: マンション検討中さん]

>>11049 検討板ユーザーさん
いや、アクセス何分とかって実は全然問題じゃなくて、ブランド力歴史も含めて格が違いすぎるってこと。

[11051: 検討板ユーザーさん]

>>11050 マンション検討中さん

ローマは一日にして成らずですね。

[11052: 匿名さん]

ANAが最近墜落しまくっているボーイング737MAXを30機導入するそうなのでここの住民は気を付けたほうがいいね。もちろん海外の航空会社でもこの機体を導入している。危ないね。

[11053: 通りがかりさん]

墜落する飛行機がこのマンションに衝突する確率ってどれくらいなんだろ。数学できるひと教えて。かなり低そうだけど

[11054: 匿名さん]

>>11053 通りがかりさん
数学できる人であればその確率は算出できないことを知ってます。

[11055: 匿名さん]

統計学的には、宝くじで１等が当たる確率も「 ゼロとみなす」ことができます。
確率とはそんなもの。

[11056: 通りがかりさん]

>>11052 匿名さん
買えなくて、重箱の隅をつついているようにしか見えない（笑）

[11057: 匿名さん]

>>11055 匿名さん
その確率でも飛行機が落ちるのが怖くて乗らない人もいる。

実際の騒音はともかく、うるさそうだから候補から外す人もいる。危なそうだから敬遠する。素人のマンション選びなどこの程度のこと。

検討する人が減るのだから、価格へはマイナスで確定。

[11058: 検討板ユーザーさん]

>>11057 匿名さん

利便性で選ぶ人の方が多いのが実態でしょうね。航路案は駅の反対側でもある。

ちなみに飛行機に乗るのが好きな人は５０％で嫌いな人の２２％を上回るアンケート結果もありますね。回答は５０５５人と少ないので統計的な有効性は低いですが、嫌いな人が意外と多い印象を受けます。３０代以下の回答が嫌いの割合を引き上げているそうです。

なお今の購入者層の多くは、繊細な世代ではなく、ナウシカ・ラピュタ・紅の豚のジブリを見て育った強い世代かと思われます笑。

飛行機についてのアンケート（２０１４年）：
http://chosa.nifty.com/travel/chosa_report_A20140418/?theme=A20140418&...

[11059: 匿名さん]

>>11058 検討板ユーザーさん

乗るのは好きだけど家の近くを低空で飛ぶのが好きな人はあまりいないよ。
羽田新ルートなければもっと良かったよね。

[11060: 匿名さん]

新ルートがなくても高いくらいの値付けなんですけどね。すっかり、新ルートがなければもっと高いというような雰囲気が作られてしまっていますけど。地元民にとっては異常な高値。

[11061: マンション掲示板さん]

それだけ城南は立地良い認定になってきてるからだと思う
羽田があれだけ大きくなって品川もアクセス良く都心にも横浜にも一本で行けるってかなり利便性高いもん

[11062: 匿名さん]

立地良い、には住環境も含まれるわけで
来年から城南の空がうるさくなってどうなるかでしょう

[11063: 匿名さん]

>>11061
東京駅→品川駅→横浜駅を結ぶ一帯は、首都圏のみならず日本のメガリージョンになりつつあるので、大井町はさらに注目されると思います。

[11064: 検討板ユーザーさん]

>>11062 匿名さん

航路の真下区域は落下物リスクイメージで、少なからずマイナス影響あるでしょうね。

駅から離れた区域は、①通勤途中の環境として元々閑静な駅なのか、②元々閑静ではない繁華街ターミナル駅かで、インパクトは違うかと。

京浜東北や山手線の駅は、賑やかな商業地、交通量多い大通りに面し、地上線路も多く、元々頻繁に７０ｄｂ前後の環境音が発生していそう。高度３００ｍでさえ、飛行機が上空を通過することで瞬間的に騒音量が上がっても、これまでと大して変わらないと予想します。

不安視するなら、地下鉄駅で地上線路がなく、商業も乗降客数も少ない、駅前でさえ閑静な高級エリアでしょうね。高度が低いと飛行機音が目立つかもしれません。

[11065: 匿名さん]

大して変わらないなら、デモ隊が大井町駅前で飛行反対行進をしたりしないでしょう。

[11066: マンション掲示板さん]

だから空云々入れたとしても利便性が上回ってると判断する人がいるのだからそれでよいでしょう
そもそも音がそんなに嫌な時点でこのマンションは検討対象に入らないはず

[11067: 検討板ユーザーさん]

飛行機音を気にするほど神経質な方なら、Ｔ３でむしろ静寂になりすぎる可能性もあるだけに、上階からの生活音の遮音に影響しそうな階高、スラブ厚、梁の位置のほうが重要なのでは？

取得予定なさそうなＬＨ（重量衝撃音）等級どの程度なのだろう。集合住宅なのである程度の妥協は当然かつ、部屋によって異なるにしても、高額物件であるほどに、設計上で想定されているリビングと寝室の平均値くらいは知りたい。

また梁で下げ天が発生すると見た目は損なうものの、遮音性が上がる効果あったりするのですかね？

[11068: 匿名さん]

生活、は部屋にどじこもってTV観ているだけではないですから。
飛行機が真上を飛ぶ駅に行ったり帰ったりするのも生活。買物や食事に出るのも生活。
自分だけではなくパートナーや子供たちの外出も生活。

[11069: 匿名さん]

余計なお世話。

[11070: マンコミュファンさん]

>>11069 匿名さん
勘違いされてるみたいですが、あなただけの掲示板じゃないですからね。

[11071: 匿名さん]

検討者なのか？

[11072: 匿名さん]

伊丹市の様に騒音で保証金が出てマンションの管理費の負担が減るというメリットはないの？

[11073: 匿名]

固定資産税、住民税とか下げて欲しい

[11074: 匿名さん]

最近10年で大井町駅の乗客数は1割以上増えている。お隣の品川駅には及ばないが、東京圏では上位に入る伸びだ。

[11075: 検討板ユーザーさん]

ＣＧで予想していたギラギラ感はなく上品になりそう。

[11076: 匿名さん]

>>11075 検討板ユーザーさん

広範囲の吹き付けだよね？
継ぎ目が無ければ高級感が出たかも

[11077: 匿名]

なんかイメージより大分安っぽい感じですね。
引きで見たらそんなことないのかな。
植栽とかが出来てくると一気に雰囲気変わりそうですよね。

[11078: 匿名さん]

この画質でよく質感がどうこう評価できるな。

[11079: 匿名さん]

CGはやっぱりどこも盛りますね。初見でアップされてる画像見ましたがカッコいいと思いました！

[11080: 匿名さん]

>>11075 検討板ユーザーさん

これが流行りのアースカラーか。

[11081: 匿名さん]

騒音は建物の評価を下げるのではなく土地の評価を下げる要因。だから建物に防音対策が施され建物の価値を維持できても、土地価格は下がるからトータルでは安くなってしまう。マンションだと土地建物区別しないからイメージし難いが、戸建のように土地建物分けられる不動産だと理解しやすい。

[11082: マンション検討中さん]

ついにシティータワー前のパン屋がオーブンしましたね。
中には、入りにくかったので見てませんが完全に目の前に来るであろうセレブを意識してるっぽい感じです。たぶんこれからは、周辺におしゃれな店が増えるかもしれませんね。なんとなくわくわくしますね

[11083: 検討板ユーザーさん]

ヤマダ電機の中にはシャトレーゼがオープンしましたね。
あと数年前の資料だとは思いますが、品川区のホームページに街づくり構想もまた最近乗ってましたし、このような今後の発展が楽しみな街は少ないと思います。

[11084: 名無しさん]

>>11052 匿名さん
ボーイングの事故は離陸時の不具合だけど離陸時は豊洲方面に抜けてくから大丈夫

[11085: 検討板ユーザーさん]

>>11076 匿名さん

そうですね。物件の広範囲が吹付タイルのようです。アースカラーはタイルと思っていたので少し残念。ただタイルほど高級ではないにしても、質感が低いわけではなく、色の組み合わせが優雅なので、安っぽくはない。個人的にはこれまでのギラギラしたスミフとは一線を画した、女性受けしそうなクラッシィなハイセンスだと思います笑。

およそ８割を占める白とグレーは、工場生産時にカラーリング済のようなので、品質は安定していそう。

黒は、もしかしたら合成アルミなど金属系サイディングのようにも見えました。

アースカラーは、ツルツルではなく、ややザラザラのような質感に見えました。一般的な中粒仕上げですかね。下地らしきコンクリート色が見える箇所もあったので、まだ上塗り途中かもしれません。

素人目には以下の印象を受けています。

柱（縦アウトフレーム）
79%（7～29F）白（工場生産）
3%（6F）黒（金属系？）
14%（2～5F）アース（現場吹付）
4%（1F）黒（タイル予定？）

梁（横アウトフレーム）
79%（8～29Ｆ）グレーと黒（工場生産）
7%（6～7Ｆ）アース（現場吹付）
11%（3～5F）黒（金属系？）
3%（2F）黒（タイル予定？）

[11086: 検討板ユーザーさん]

>>11085 検討板ユーザーさん
足場取れたんだね。今度見に行こうかな