シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11017: 検討板ユーザーさん]

気になったので注目している物件で浴槽サイズを比較しました。どこも概ね同じですね。パークコート渋谷のみ７０平米台で１６２０浴槽の間取りが含まれています。さすがですね。他もシティタワー大井町のように、ミストサウナは標準装備なのだろうか。

[11018: 検討板ユーザーさん]

１ＬＤＫも浴槽サイズを比較しました。こちらもほぼ同じですね。

[11019: 匿名さん]

こちらの浴室は少しダサい。どこのメーカーの品なんだろう…

[11020: 匿名さん]

小石川は、パークホームズでもいいと思う。

[11021: 匿名さん]

天カセもない、キッチンのバックカウンターも付いてない仕様の微妙なマンションとパークコートを比べてもねぇ、値段だけはそこそこするけど
浴槽なんかよりもっと気にするところあるだろって思う

[11022: 匿名さん]

>>11020 匿名さん

と、ムサコがネガキャンを頑張っていらっしゃいます

[11023: 匿名さん]

ムサコがライバルなんですね

[11024: 検討板ユーザーさん]

気のせいか、より広く２面採光の北西角が、１面採光の西よりも安いですね。パンダですかね。

［北西角］
3LDK　72.44㎡
9階　9490万円　坪単価433万円

［西向き］
3LDK　71.04㎡
10階　9490万円　坪単価441万円

マンマニ：
https://manmani.net/?p=7142

[11025: 匿名さん]

>>11024 検討板ユーザーさん

北西角の中層階以下は隣のスミフビルと被るので、北側の眺望は期待できません。
21F以上のMLは被らないので、26F北西角は中住戸より価格は高くなっていますね。
北側の眺望を諦めるなら中層階北西角はお買い得かもしれません。

[11026: マンション検討中さん]

天カセなんかより普通のエアコンの方が良いです。古くなった時のメンテや修理代が高い。

[11027: 匿名さん]

>>11026 マンション検討中さん

坪450も出して壁にクーラーついてるとがっかりです

[11028: マンション検討中さん]

感じ方は人それぞれなのですが、特にデジモノは日進月歩なので汎用的に後付けできることを重視するわたしのような層もいるかと。

電球: Hueとかスマートホーム連携させたいからダウンライトにしない

人感センサ: いいやつたくさんあるから組み込みにしない

風呂場AV機器: BoseスピーカーもAndroidタブレットも防水の時代なので据付は避ける

エアコン: 技術革新はあまりなく形は今と同じだけど、デザイン性が高くなってきており、汎用品の交換性やスマートホーム連携などを考えて天カセいらない

食洗機: 内蔵タイプのが出荷量が多いのである意味汎用品。これは内蔵一択


人それぞれなんでしょうけどね。

[11029: マンション検討中さん]

天カセは交換がきかないから陳腐化しても変えられないよね。だから最近は主流じゃないよ。高級イコール天カセと思ってる人は時代遅れだよ。

[11030: 匿名さん]

天カセは新型に交換も出来るしスマートホームで赤外線経由で操作できるよ。
もちろん壁掛けの方が費用は安いけど。

[11031: 匿名さん]

高級感じゃなくて利便性買ってるんだしね。

[11032: マンション掲示板さん]

>>11031 匿名さん

ほんとこれに限ると思う 高級感＜利便性
個人的には埼玉や川崎の天カセタワマンより大井町に住みたいわ

[11033: 匿名さん]

マンションなら利便性は当然、本来(5年前)なら億近い坪450払うなら、さらに高級感もほしい所だが、最近は坪450でも壁掛(パイプ露出)エアコンが多いのは、地価上昇のあおりでしょうね。

[11034: マンション検討中さん]

>>11030 匿名さん
ちゃうねん、そのうち、天カセエアコンなら内蔵していない周辺センサーと連携したりするようになるねん。

赤外線連携は1番足を引っ張る化石製品に合わせるための仕組みやねん。そのうち減っていくねん。

[11035: 匿名さん]

>>11027 匿名さん

今の相場だと、450も、という雰囲気ではないかな。昔ならスゴイ金額なんだけどね?

[11036: 検討板ユーザーさん]

>>11034 マンション検討中さん
なんちゅう方言やねん？

[11037: 検討板ユーザーさん]

通勤先としての東京駅エリアや新宿駅エリアへのアクセスの良さ、六本木など地下鉄エリアへのアクセスの悪さという交通利便性のみでの比較なら、山手線や都心で分譲中の同グレード物件の相場を見ると、現時点での坪４５０は妥当ですね。

駅まで徒歩４分も含め、ざっくりと東京駅・新宿駅まで２０分、六本木駅まで２５分が、許容範囲内かどうかが検討するか否かのポイントですね。

[11038: 検討板ユーザーさん]

天カセはあったほうがいいですね。交換費が上がっても、リセールバリューも上がるはず。

ただ現実的な選択肢が、天井高２６００の壁掛けと、天井高２５００の天カセに限られていたら、部屋が広いほどに空間の損失が大きいので、悩ましいです。

天カセ２４００になってしまうなら、壁掛け２６００を選びたいです。

高級感の印象の問題ですね。

[11039: 検討板ユーザーさん]

プレシス大井町パークフロントは坪単価446万円か…。駅距離はシティタワーとほぼ同じなのにこのお値段。ちなみに3ldkです。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67718543/

[11040: 匿名さん]

>>11039 検討板ユーザーさん

リビングインで工夫してるね。面積を70m2と思えば、5,6年前の価格かと錯角起こすね。

[11041: マンション検討中さん]

>>11040 匿名さん
施工会社もデベロッパーも？
駅距離はシティタワーと同じでいいけど
安っぽいのではないですかね

[11042: 検討板ユーザーさん]

>>11041 マンション検討中さん

ＨＰ見てみましたが３面採光らしき角部屋、トイレ窓、バス窓などもあったので工夫は見られますね。

竣工してみないと分かりませんが、いくら大井町の利便性が高くても、本気で坪４５０で売るつもりならシティタワー大井町やクレヴィア以上の内装や外装が必要かと。

７千万台で３ＬＤＫを探すならアクセスで遜色のないコスギサードなど選ぶ人の方が多そう。

ここ数年は消費者も上昇期待でコストダウンに目を瞑ってきただけで、緩和の恩恵も終わりそうな今は、仕様が見合わなければ高値では売れない本来の需給相場におそらく戻りつつあるでしょう。

新築市場全体の品質向上のために、中堅にも頑張ってはもらいたいですね。

[11043: 検討板ユーザーさん]

>>10969 マンション検討中さん

今年の分譲開始が見込めそうで、既にスレが建っているのだと、田町１２分で三菱地所のメゾン三田建替２３Ｆや、新橋８分で積水ハウスの新橋６丁目２７Ｆですかね。

駅徒歩が遠くても、山手線＋地下鉄なのでアクセスは充分かと。ただ高そう。

まだスレなさそうなのだと、田町８分で長谷工の芝浦２丁目３２Ｆですかね。こちらも大井町より高そう。

[11044: 匿名さん]

>>11042 検討板ユーザーさん

仕様なんて、所詮、味付けでしかないと思いますけどね。住宅価格の9割は賃貸で決まり、賃料の9割は立地と面積で決まります。居住目的なら仕様が高い方を、投資目的なら仕様が低い方を選択するのがセオリーかと。

[11045: 匿名さん]

>>11044 匿名さん

住宅価格の9割は賃料で決まり、
の間違いですね。

[11046: 匿名さん]

>>11043 検討板ユーザーさん

山手線徒歩圏とここでは価値が違うよ。
利便性が良くても山手線には勝てない。
山手線の上半分なら勝負出来るかも。

[11047: 検討板ユーザーさん]

（また謎の山手線コンプレクッスネタが始まったよ）

[11048: 検討板ユーザーさん]

>>11044 匿名さん

そう言われてみれば、プレシスは投資向けかもしれないですね。

大井町もリニア品川隣接や再開発エリアといえども、都心やブランドエリア以外は、そろそろ手仕舞いが無難なタイミングかと思っていたので、投資需要をすっかり忘れていました笑。

そうなるとプレシスは値切れるかがポイントですかね。スミフ以外なら交渉の余地ありそう。

シティタワー大井町が竣工したら周辺物件にも追い風にはなるのかな。

[11049: 検討板ユーザーさん]

>>11046 匿名さん

同意です。電車での主要駅へのアクセス分数だと大井町や武蔵小杉もなかなかですが、タクシー移動も含めると純粋な距離の違いで同じ土俵に立てない。まあ価格相応かと。

[11050: マンション検討中さん]

>>11049 検討板ユーザーさん
いや、アクセス何分とかって実は全然問題じゃなくて、ブランド力歴史も含めて格が違いすぎるってこと。

[11051: 検討板ユーザーさん]

>>11050 マンション検討中さん

ローマは一日にして成らずですね。

[11052: 匿名さん]

ANAが最近墜落しまくっているボーイング737MAXを30機導入するそうなのでここの住民は気を付けたほうがいいね。もちろん海外の航空会社でもこの機体を導入している。危ないね。

[11053: 通りがかりさん]

墜落する飛行機がこのマンションに衝突する確率ってどれくらいなんだろ。数学できるひと教えて。かなり低そうだけど

[11054: 匿名さん]

>>11053 通りがかりさん
数学できる人であればその確率は算出できないことを知ってます。

[11055: 匿名さん]

統計学的には、宝くじで１等が当たる確率も「 ゼロとみなす」ことができます。
確率とはそんなもの。

[11056: 通りがかりさん]

>>11052 匿名さん
買えなくて、重箱の隅をつついているようにしか見えない（笑）

[11057: 匿名さん]

>>11055 匿名さん
その確率でも飛行機が落ちるのが怖くて乗らない人もいる。

実際の騒音はともかく、うるさそうだから候補から外す人もいる。危なそうだから敬遠する。素人のマンション選びなどこの程度のこと。

検討する人が減るのだから、価格へはマイナスで確定。

[11058: 検討板ユーザーさん]

>>11057 匿名さん

利便性で選ぶ人の方が多いのが実態でしょうね。航路案は駅の反対側でもある。

ちなみに飛行機に乗るのが好きな人は５０％で嫌いな人の２２％を上回るアンケート結果もありますね。回答は５０５５人と少ないので統計的な有効性は低いですが、嫌いな人が意外と多い印象を受けます。３０代以下の回答が嫌いの割合を引き上げているそうです。

なお今の購入者層の多くは、繊細な世代ではなく、ナウシカ・ラピュタ・紅の豚のジブリを見て育った強い世代かと思われます笑。

飛行機についてのアンケート（２０１４年）：
http://chosa.nifty.com/travel/chosa_report_A20140418/?theme=A20140418&...

[11059: 匿名さん]

>>11058 検討板ユーザーさん

乗るのは好きだけど家の近くを低空で飛ぶのが好きな人はあまりいないよ。
羽田新ルートなければもっと良かったよね。

[11060: 匿名さん]

新ルートがなくても高いくらいの値付けなんですけどね。すっかり、新ルートがなければもっと高いというような雰囲気が作られてしまっていますけど。地元民にとっては異常な高値。

[11061: マンション掲示板さん]

それだけ城南は立地良い認定になってきてるからだと思う
羽田があれだけ大きくなって品川もアクセス良く都心にも横浜にも一本で行けるってかなり利便性高いもん

[11062: 匿名さん]

立地良い、には住環境も含まれるわけで
来年から城南の空がうるさくなってどうなるかでしょう

[11063: 匿名さん]

>>11061
東京駅→品川駅→横浜駅を結ぶ一帯は、首都圏のみならず日本のメガリージョンになりつつあるので、大井町はさらに注目されると思います。

[11064: 検討板ユーザーさん]

>>11062 匿名さん

航路の真下区域は落下物リスクイメージで、少なからずマイナス影響あるでしょうね。

駅から離れた区域は、①通勤途中の環境として元々閑静な駅なのか、②元々閑静ではない繁華街ターミナル駅かで、インパクトは違うかと。

京浜東北や山手線の駅は、賑やかな商業地、交通量多い大通りに面し、地上線路も多く、元々頻繁に７０ｄｂ前後の環境音が発生していそう。高度３００ｍでさえ、飛行機が上空を通過することで瞬間的に騒音量が上がっても、これまでと大して変わらないと予想します。

不安視するなら、地下鉄駅で地上線路がなく、商業も乗降客数も少ない、駅前でさえ閑静な高級エリアでしょうね。高度が低いと飛行機音が目立つかもしれません。

[11065: 匿名さん]

大して変わらないなら、デモ隊が大井町駅前で飛行反対行進をしたりしないでしょう。

[11066: マンション掲示板さん]

だから空云々入れたとしても利便性が上回ってると判断する人がいるのだからそれでよいでしょう
そもそも音がそんなに嫌な時点でこのマンションは検討対象に入らないはず