シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[11001: 検討板ユーザーさん]

>>11000 検討板ユーザーさん

メモまみれで良ければ。

[11002: マンション比較中さん]

ME、MD2、MD3は収納の違いだけみたいだね。
MD1はリビングの開口部が狭く、リビングが下がり天井になっているから３次元的には他のよりも劣る。まあ値段によりけりかな。

[11003: マンション検討中さん]

今月までに契約しないと消費税が10パーセントで買うことになりますね。

[11004: 匿名さん]

>>11002
MEはスパンが10200で、MD2とMD1は10350だからMEの方が15センチぐらい狭い。一方で、MD2、MD2は配管スペースになってているのに対して、MEはトランクルーム右隣の空間がキッチンになっている。

つまり、MEの方がスパンが狭くそのぶんリビングが長細くなっててる。とは言っても１５センチの違いだからA5用紙の横幅ぐらいの差異。ME買うならその辺は頭に入れておいた方がいいかも。

[11005: 検討板ユーザーさん]

>>11004 匿名さん

参考になります。ありがとうございます。せっかくなので、ついでに補足すると、間取り図だとＭＤ１は、ＭＥ・ＭＤ２・ＭＤ３よりシンク真横のスペースが少し狭いものの、キッチン天板が少し広めで、上部吊戸棚と物入が付属しているように見えます。こちらもオリーブオイルなど多めに置ける程度の違いですが、実用面での好みが分かれそう笑。また、ＭＤ１は納戸のドアの開閉が左右逆だとより良いのですが、廊下ドアと接触してしまうのかな。

[11006: 名無しさん]

>>10993 検討板ユーザーさん
ディスポーザーはついてないし、風呂場も狭めだし、占有部の仕様は良くないですよ。ごくフツー

[11007: 匿名]

>>11006 名無しさん
ということは1Rですかね？

[11008: マンション掲示板さん]

微妙といえば北のMHも微妙よね
単価でみれば割安だけれどとなりにある住友のビルが景観を邪魔しているしなにより寒そう
すみふの営業もMHは結構プッシュしてたから売れていないのかしら

[11009: マンション検討中さん]

このマンションに1Rなんてあるんですね。かなり意外でした。

[11010: 匿名さん]

抜けているのが西側というのが残念すぎる。西向きは夏は灼熱地獄だよね。

[11011: 検討板ユーザーさん]

>>10989 マンション検討中さん
>>10993 検討板ユーザーさん
>>11006 名無しさん
>>11007 匿名さん

２５階以上の高層フロアに決めた10989さんと、11006さんは別人や勘違い等の可能性あります。

一応ですけど、おそらく２～６階に１２１６サイズ浴槽の１Ｒや、１３１７サイズ浴槽の１ＬＤＫも混在し、他は全て１４１８サイズ浴槽の２ＬＤＫ以上（大半が３ＬＤＫ）かと。

ついでに１Ｒ以外はおそらくディスポーザー完備のはず。

[11012: 検討板ユーザーさん]

気になって調べたら１Ｒの浴槽サイズも十分に大きいと思いました。足伸ばせますね。

[11013: マンション検討中さん]

この値段のマンションで1620サイズじゃないんだ。とても残念。1418って一般的なサイズだからな。

[11014: 匿名さん]

>>11013 マンション検討中さん
そうなんですよね。購入者ですがそこだけ残念。

[11015: 匿名さん]

バスタブメーカによっては、1620サイズでも1418とバスタブの中はあまり変わらないらしい・・。

https://www.sumu-log.com/archives/1199/

>わかりやすく普通のほうが1418、広めのほうは1620でした。これは1620しかないでしょうと、やや無理をして広めの住戸にしようと思ったものの、念のためそれぞれのバスタブに入ってみるとあまり(ほとんど)変わらない?! 少なくともどちらも体育座りではなくなったものの足は伸ばせませんでした。
バスタブの形状を見ると、1620は長手方向の端に物が置ける余裕があり、1418はほぼぴったり収まっていました。
調べてみると、モデルによるものの1418と1620は、バスタブの大きさはまったく同じものもあったのですね。

[11016: 口コミ知りたいさん]

同じくです。
住み替え前が広くて気に入ってたので狭いなと思ってしまいました。
慣れたら問題ないのはわかっているのですが・・・
音楽かけられるのは楽しみなのでプラマイゼロだと思ってます。

[11017: 検討板ユーザーさん]

気になったので注目している物件で浴槽サイズを比較しました。どこも概ね同じですね。パークコート渋谷のみ７０平米台で１６２０浴槽の間取りが含まれています。さすがですね。他もシティタワー大井町のように、ミストサウナは標準装備なのだろうか。

[11018: 検討板ユーザーさん]

１ＬＤＫも浴槽サイズを比較しました。こちらもほぼ同じですね。

[11019: 匿名さん]

こちらの浴室は少しダサい。どこのメーカーの品なんだろう…

[11020: 匿名さん]

小石川は、パークホームズでもいいと思う。

[11021: 匿名さん]

天カセもない、キッチンのバックカウンターも付いてない仕様の微妙なマンションとパークコートを比べてもねぇ、値段だけはそこそこするけど
浴槽なんかよりもっと気にするところあるだろって思う

[11022: 匿名さん]

>>11020 匿名さん

と、ムサコがネガキャンを頑張っていらっしゃいます

[11023: 匿名さん]

ムサコがライバルなんですね

[11024: 検討板ユーザーさん]

気のせいか、より広く２面採光の北西角が、１面採光の西よりも安いですね。パンダですかね。

［北西角］
3LDK　72.44㎡
9階　9490万円　坪単価433万円

［西向き］
3LDK　71.04㎡
10階　9490万円　坪単価441万円

マンマニ：
https://manmani.net/?p=7142

[11025: 匿名さん]

>>11024 検討板ユーザーさん

北西角の中層階以下は隣のスミフビルと被るので、北側の眺望は期待できません。
21F以上のMLは被らないので、26F北西角は中住戸より価格は高くなっていますね。
北側の眺望を諦めるなら中層階北西角はお買い得かもしれません。

[11026: マンション検討中さん]

天カセなんかより普通のエアコンの方が良いです。古くなった時のメンテや修理代が高い。

[11027: 匿名さん]

>>11026 マンション検討中さん

坪450も出して壁にクーラーついてるとがっかりです

[11028: マンション検討中さん]

感じ方は人それぞれなのですが、特にデジモノは日進月歩なので汎用的に後付けできることを重視するわたしのような層もいるかと。

電球: Hueとかスマートホーム連携させたいからダウンライトにしない

人感センサ: いいやつたくさんあるから組み込みにしない

風呂場AV機器: BoseスピーカーもAndroidタブレットも防水の時代なので据付は避ける

エアコン: 技術革新はあまりなく形は今と同じだけど、デザイン性が高くなってきており、汎用品の交換性やスマートホーム連携などを考えて天カセいらない

食洗機: 内蔵タイプのが出荷量が多いのである意味汎用品。これは内蔵一択


人それぞれなんでしょうけどね。

[11029: マンション検討中さん]

天カセは交換がきかないから陳腐化しても変えられないよね。だから最近は主流じゃないよ。高級イコール天カセと思ってる人は時代遅れだよ。

[11030: 匿名さん]

天カセは新型に交換も出来るしスマートホームで赤外線経由で操作できるよ。
もちろん壁掛けの方が費用は安いけど。

[11031: 匿名さん]

高級感じゃなくて利便性買ってるんだしね。

[11032: マンション掲示板さん]

>>11031 匿名さん

ほんとこれに限ると思う 高級感＜利便性
個人的には埼玉や川崎の天カセタワマンより大井町に住みたいわ

[11033: 匿名さん]

マンションなら利便性は当然、本来(5年前)なら億近い坪450払うなら、さらに高級感もほしい所だが、最近は坪450でも壁掛(パイプ露出)エアコンが多いのは、地価上昇のあおりでしょうね。

[11034: マンション検討中さん]

>>11030 匿名さん
ちゃうねん、そのうち、天カセエアコンなら内蔵していない周辺センサーと連携したりするようになるねん。

赤外線連携は1番足を引っ張る化石製品に合わせるための仕組みやねん。そのうち減っていくねん。

[11035: 匿名さん]

>>11027 匿名さん

今の相場だと、450も、という雰囲気ではないかな。昔ならスゴイ金額なんだけどね?

[11036: 検討板ユーザーさん]

>>11034 マンション検討中さん
なんちゅう方言やねん？

[11037: 検討板ユーザーさん]

通勤先としての東京駅エリアや新宿駅エリアへのアクセスの良さ、六本木など地下鉄エリアへのアクセスの悪さという交通利便性のみでの比較なら、山手線や都心で分譲中の同グレード物件の相場を見ると、現時点での坪４５０は妥当ですね。

駅まで徒歩４分も含め、ざっくりと東京駅・新宿駅まで２０分、六本木駅まで２５分が、許容範囲内かどうかが検討するか否かのポイントですね。

[11038: 検討板ユーザーさん]

天カセはあったほうがいいですね。交換費が上がっても、リセールバリューも上がるはず。

ただ現実的な選択肢が、天井高２６００の壁掛けと、天井高２５００の天カセに限られていたら、部屋が広いほどに空間の損失が大きいので、悩ましいです。

天カセ２４００になってしまうなら、壁掛け２６００を選びたいです。

高級感の印象の問題ですね。

[11039: 検討板ユーザーさん]

プレシス大井町パークフロントは坪単価446万円か…。駅距離はシティタワーとほぼ同じなのにこのお値段。ちなみに3ldkです。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67718543/

[11040: 匿名さん]

>>11039 検討板ユーザーさん

リビングインで工夫してるね。面積を70m2と思えば、5,6年前の価格かと錯角起こすね。

[11041: マンション検討中さん]

>>11040 匿名さん
施工会社もデベロッパーも？
駅距離はシティタワーと同じでいいけど
安っぽいのではないですかね

[11042: 検討板ユーザーさん]

>>11041 マンション検討中さん

ＨＰ見てみましたが３面採光らしき角部屋、トイレ窓、バス窓などもあったので工夫は見られますね。

竣工してみないと分かりませんが、いくら大井町の利便性が高くても、本気で坪４５０で売るつもりならシティタワー大井町やクレヴィア以上の内装や外装が必要かと。

７千万台で３ＬＤＫを探すならアクセスで遜色のないコスギサードなど選ぶ人の方が多そう。

ここ数年は消費者も上昇期待でコストダウンに目を瞑ってきただけで、緩和の恩恵も終わりそうな今は、仕様が見合わなければ高値では売れない本来の需給相場におそらく戻りつつあるでしょう。

新築市場全体の品質向上のために、中堅にも頑張ってはもらいたいですね。

[11043: 検討板ユーザーさん]

>>10969 マンション検討中さん

今年の分譲開始が見込めそうで、既にスレが建っているのだと、田町１２分で三菱地所のメゾン三田建替２３Ｆや、新橋８分で積水ハウスの新橋６丁目２７Ｆですかね。

駅徒歩が遠くても、山手線＋地下鉄なのでアクセスは充分かと。ただ高そう。

まだスレなさそうなのだと、田町８分で長谷工の芝浦２丁目３２Ｆですかね。こちらも大井町より高そう。

[11044: 匿名さん]

>>11042 検討板ユーザーさん

仕様なんて、所詮、味付けでしかないと思いますけどね。住宅価格の9割は賃貸で決まり、賃料の9割は立地と面積で決まります。居住目的なら仕様が高い方を、投資目的なら仕様が低い方を選択するのがセオリーかと。

[11045: 匿名さん]

>>11044 匿名さん

住宅価格の9割は賃料で決まり、
の間違いですね。

[11046: 匿名さん]

>>11043 検討板ユーザーさん

山手線徒歩圏とここでは価値が違うよ。
利便性が良くても山手線には勝てない。
山手線の上半分なら勝負出来るかも。

[11047: 検討板ユーザーさん]

（また謎の山手線コンプレクッスネタが始まったよ）

[11048: 検討板ユーザーさん]

>>11044 匿名さん

そう言われてみれば、プレシスは投資向けかもしれないですね。

大井町もリニア品川隣接や再開発エリアといえども、都心やブランドエリア以外は、そろそろ手仕舞いが無難なタイミングかと思っていたので、投資需要をすっかり忘れていました笑。

そうなるとプレシスは値切れるかがポイントですかね。スミフ以外なら交渉の余地ありそう。

シティタワー大井町が竣工したら周辺物件にも追い風にはなるのかな。

[11049: 検討板ユーザーさん]

>>11046 匿名さん

同意です。電車での主要駅へのアクセス分数だと大井町や武蔵小杉もなかなかですが、タクシー移動も含めると純粋な距離の違いで同じ土俵に立てない。まあ価格相応かと。

[11050: マンション検討中さん]

>>11049 検討板ユーザーさん
いや、アクセス何分とかって実は全然問題じゃなくて、ブランド力歴史も含めて格が違いすぎるってこと。