シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[10971: 匿名さん]

画像で見る限り、見た目は普通。期待していた分だけガッカリだな。

[10972: マンション比較中さん]

スミフの営業っぽくなるけど、シティタワー大井町は、シティタワー武蔵小杉やグランドミレーニアと共にスミフ第三世代タワーマンションと呼ばれてるらしい。

第一世代は普通の高層マンション。
第二世代はウエストシティタワーズ（大崎）、シティタワーズ豊洲ザ・ツインが代表。ダイナミックパノラマウインドウの採用と、ガラスウォールの外観が特徴で、外から見るとオフィスにしか見えない。嗜好にもよるけど、スミフっぽい外観が全開で根強い人気がある。
問題点は、柱が室内に入り込んでしまうため、室内空間に凹凸が出てしまい、かつ窓側の下がり天井が目立ってしまう。あとはガラスウォールが直接雨に晒されるため、一部住戸は開口部から水が染み込んでくるらしい（スミフの営業から聞いた話）

第三世代は、柱を外に出して（アウトフレーム）、部屋の室内空間を綺麗な長方形にしたのが特徴。特に70ｍ２の間取りはほぼ最強クラスの効率性で、実質的に75?80ｍ２の利便性というのがスミフのアピールポイント。（だから「坪単価450万円でも、実質は405万円なのでお得です！」と暗に言われる）。あと柱が外に出っ張って”ひさし”の役割を果たすので、窓に直接雨が晒されないというメリットもあり。
ただ、外観のインパクトは相当下がってしまい、普通のマンション度がアップ。シティタワー武蔵小杉は高さがあるので細長くて綺麗だけど、大井町は横幅があるのでずんぐりむっくりな印象はあるかも・・。

>記者が注目したのは「第三世代のタワーマンション」というコンセプトだ。免震もアウトフレームも珍しくはないが、同社は「我が国初」として「ダイナミックパノラマウィンドウ＋アウトフレーム工法」を紹介した。専有面積は最大でも72㎡しかなく、中心は70㎡だが、「アウトフレームとワイドスパン（約12ｍ）を採用することで廊下面積を少なくし、専有面積（壁心）に含まれる壁の面積を少なくすることで実質的に75~80㎡ぐらいのマンションと同じ居住空間が確保できた」という点だ。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/994-70-75-80

[10973: マンション比較中さん]

ちなみに大崎ウエストシティタワーズ。どう見てもオフィスビルですね。

[10974: マンション比較中さん]

シティタワー武蔵小杉。よく見ると大井町と同じで凸凹している

[10975: 検討板ユーザーさん]

>>10974 マンション比較中さん
シティタワー武蔵小杉かっこええなあ

[10982: 匿名さん]

[No.10976～本レスまで、意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[10983: 検討板ユーザーさん]

>>10972 マンション比較中さん

「分譲価格をＬＤ＋全寝室の有効面積で割った平均坪単価」などで比較すれば、同立地の物件差がより数値化できそうですね。

また、もしまだなければ「天井高、柱、下げ天を考慮した有効立法平米」なる３次元の体積指標を、マンション比較サイトには是非導入してもらいたい。

[10984: 検討板ユーザーさん]

ＭＤ１、ＭＤ２、ＭＤ３の比較材料として、分譲価格を、ウィンドウ面積（理想は数や位置により眺望の印象に影響するフレーム面積を差し引く）で割った、「眺望の平均平米単価」などもあれば便利そう。

[10985: 匿名さん]

>>10983 マンション比較中さん
素晴らしい発想です。数値は設計側であるデベが公開しなきゃ分からないけど、有効面積は必ず小さくなり計算上の坪単価は今より高くなるわけで、デベは出したがらないでしょう。空間容積は換気計算、冷暖房等のエネルギー計算でも必要なわけだし、各住戸、分譲時に専有面積と一緒に開示すべきですね。

[10986: 匿名さん]

>>10985 匿名さん
日本の不動産業界は、柱込みで部屋の面積を表示する悪習慣があるよね。アウトフレームは有効面積が広いし、でっこみがないことで空間を有効に使える。それなのに、住居の面積表示上は柱ありのデコボコ部屋より小さく表示されて、実際よりも坪単価ぎ高くなってしまってるかも。いわゆる不動産価格の歪みですな。

[10987: 検討板ユーザーさん]

>>10986 匿名さん
>>10972 マンション比較中さん
これは大崎ウエストシティタワーですね。ガラスウォールはカッコイイですけど、確かに有効面積は犠牲になってるかも。

[10988: マンション比較中さん]

こういうことね。CT大井町は利便性は高いし、表示よりも広くて使いやすいと

[10989: マンション検討中さん]

購入することに決めました。
25階以上の高層フロアです!
低層、中層の人たちとはちょっと違う感じで楽しみです。
タワマンなのに下に住む意味わからないね

[10990: 検討板ユーザーさん]

>>10989 マンション検討中さん
おめっとさん。いい買い物したね。

[10991: 匿名さん]

タワマンの中低層階は、高層階にデベ利益が吹っかけられているお陰でコスパが良いというメリットがあるんただよ。※ただし住友分譲は除く

[10992: マンション検討中さん]

この物件のパンダ部屋は、md2(モデルルーム系)だったのだろうか？

[10993: 検討板ユーザーさん]

>>10989 マンション検討中さん

おめでとう。なかなかのアクセスと仕様なので楽しみですね。

[10994: 匿名さん]

>>10992 マンション検討中さん
検討者の希望を聞いて、営業さんが部屋を割り振るスタイルなのでパンダ部屋は無いでしょうね。
強いて言えば、一期がお買い得でした。

[10995: 匿名]

3LDKでも間取りはどこもかなり違うから好みはあると思う
うちは収納が少ないぶん派やが若干広いMD1の間取りのほうがMD2やMEより好きだったけど、逆も然りだと思うし
南の3LDKの間取りより西東のほうが好きだしとか
MD3が気になるところではある

[10996: 検討板ユーザーさん]

確かに格別に割安な間取りや部屋は見当たらないですね。

ＭＤ１～ＭＤ３やＭＥも、もし同じ価格なら下げ天の少ないＭＤ３が空間の広さとしては一番お買い得ですが、パンダと言えるほどに人気殺到となるような割安感にはならないし、しかもＭＤ３はこれからなので値上げ濃厚な気がします。

それにＭＤ１は下げ天の幅がやや広いのを補うかのように、ワイドスパン窓２枚の視覚的な開放感、おそらく一番キッチン天板が幅広＋その分の物入れが多い、ＬＤ面積が一番広いなど、それぞれの方角や間取りに長所をもたせる設計の細かい工夫も多いですね。

[10997: 検討板ユーザーさん]

>>10996 検討板ユーザーさん

訂正です。ＬＤ面積が広いのは、ＭＥ＞ＭＤ１＞ＭＤ２＞ＭＤ３の順でした。収納や隣接の洋室の大きさにもバラつきがありますね。

[10998: 口コミ知りたいさん]

>>10989 マンション検討中さん
タワマン高層階は健康リスクが馬鹿にならないよ。あとここは高層階ほど飛行機リスクが高いよ。

[10999: 匿名さん]

>>10989
おめでとうございます。
いい色買ったね！

[11000: 検討板ユーザーさん]

>>10997 検討板ユーザーさん

Meの間取りみたいです。

[11001: 検討板ユーザーさん]

>>11000 検討板ユーザーさん

メモまみれで良ければ。

[11002: マンション比較中さん]

ME、MD2、MD3は収納の違いだけみたいだね。
MD1はリビングの開口部が狭く、リビングが下がり天井になっているから３次元的には他のよりも劣る。まあ値段によりけりかな。

[11003: マンション検討中さん]

今月までに契約しないと消費税が10パーセントで買うことになりますね。

[11004: 匿名さん]

>>11002
MEはスパンが10200で、MD2とMD1は10350だからMEの方が15センチぐらい狭い。一方で、MD2、MD2は配管スペースになってているのに対して、MEはトランクルーム右隣の空間がキッチンになっている。

つまり、MEの方がスパンが狭くそのぶんリビングが長細くなっててる。とは言っても１５センチの違いだからA5用紙の横幅ぐらいの差異。ME買うならその辺は頭に入れておいた方がいいかも。

[11005: 検討板ユーザーさん]

>>11004 匿名さん

参考になります。ありがとうございます。せっかくなので、ついでに補足すると、間取り図だとＭＤ１は、ＭＥ・ＭＤ２・ＭＤ３よりシンク真横のスペースが少し狭いものの、キッチン天板が少し広めで、上部吊戸棚と物入が付属しているように見えます。こちらもオリーブオイルなど多めに置ける程度の違いですが、実用面での好みが分かれそう笑。また、ＭＤ１は納戸のドアの開閉が左右逆だとより良いのですが、廊下ドアと接触してしまうのかな。

[11006: 名無しさん]

>>10993 検討板ユーザーさん
ディスポーザーはついてないし、風呂場も狭めだし、占有部の仕様は良くないですよ。ごくフツー

[11007: 匿名]

>>11006 名無しさん
ということは1Rですかね？

[11008: マンション掲示板さん]

微妙といえば北のMHも微妙よね
単価でみれば割安だけれどとなりにある住友のビルが景観を邪魔しているしなにより寒そう
すみふの営業もMHは結構プッシュしてたから売れていないのかしら

[11009: マンション検討中さん]

このマンションに1Rなんてあるんですね。かなり意外でした。

[11010: 匿名さん]

抜けているのが西側というのが残念すぎる。西向きは夏は灼熱地獄だよね。

[11011: 検討板ユーザーさん]

>>10989 マンション検討中さん
>>10993 検討板ユーザーさん
>>11006 名無しさん
>>11007 匿名さん

２５階以上の高層フロアに決めた10989さんと、11006さんは別人や勘違い等の可能性あります。

一応ですけど、おそらく２～６階に１２１６サイズ浴槽の１Ｒや、１３１７サイズ浴槽の１ＬＤＫも混在し、他は全て１４１８サイズ浴槽の２ＬＤＫ以上（大半が３ＬＤＫ）かと。

ついでに１Ｒ以外はおそらくディスポーザー完備のはず。

[11012: 検討板ユーザーさん]

気になって調べたら１Ｒの浴槽サイズも十分に大きいと思いました。足伸ばせますね。

[11013: マンション検討中さん]

この値段のマンションで1620サイズじゃないんだ。とても残念。1418って一般的なサイズだからな。

[11014: 匿名さん]

>>11013 マンション検討中さん
そうなんですよね。購入者ですがそこだけ残念。

[11015: 匿名さん]

バスタブメーカによっては、1620サイズでも1418とバスタブの中はあまり変わらないらしい・・。

https://www.sumu-log.com/archives/1199/

>わかりやすく普通のほうが1418、広めのほうは1620でした。これは1620しかないでしょうと、やや無理をして広めの住戸にしようと思ったものの、念のためそれぞれのバスタブに入ってみるとあまり(ほとんど)変わらない?! 少なくともどちらも体育座りではなくなったものの足は伸ばせませんでした。
バスタブの形状を見ると、1620は長手方向の端に物が置ける余裕があり、1418はほぼぴったり収まっていました。
調べてみると、モデルによるものの1418と1620は、バスタブの大きさはまったく同じものもあったのですね。

[11016: 口コミ知りたいさん]

同じくです。
住み替え前が広くて気に入ってたので狭いなと思ってしまいました。
慣れたら問題ないのはわかっているのですが・・・
音楽かけられるのは楽しみなのでプラマイゼロだと思ってます。

[11017: 検討板ユーザーさん]

気になったので注目している物件で浴槽サイズを比較しました。どこも概ね同じですね。パークコート渋谷のみ７０平米台で１６２０浴槽の間取りが含まれています。さすがですね。他もシティタワー大井町のように、ミストサウナは標準装備なのだろうか。

[11018: 検討板ユーザーさん]

１ＬＤＫも浴槽サイズを比較しました。こちらもほぼ同じですね。

[11019: 匿名さん]

こちらの浴室は少しダサい。どこのメーカーの品なんだろう…

[11020: 匿名さん]

小石川は、パークホームズでもいいと思う。