シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[10051: 検討板ユーザーさん]

外壁については、現場に搬送中の高層階の外周梁を至近距離で見かけた限りでは吹き付けのようでした。一応写真を載せておきます。低層はタイルが貼られるはず。

組み立て後の今は、素人目には中層以上は肉眼だと遠すぎて、白いタイルなのか吹き付けなのか全く分からないので見た目に影響はなさそう。

修繕については、高層までタイルだと作業に時間がかかりゴンドラレンタル料や人件費が増えそうなので、外壁だけを考えると吹き付けのほうが安く上がるのかな？

ただ躯体コンクリートの保護まで考えると、もし吹き付けはこまめに塗り直す必要があるとしたら、相当に年数が経った後は、タイルに対するコスパが薄れそうですね。

もし最終的なコストがさほど変わらないなら、結局のところ初期～中期コスト節約とタイル落下回避の安全性を取るか、多少のデザイン性を取るかだけの違いしかなさそう。

個人的には、どうせ低層しか外壁は見えないし、台風など考えるとより安全そうな吹き付けで構わないです。

[10052: マンション検討中さん]

>>10051 検討板ユーザーさん
高層部のタイルは落下事故の恐れがある
経年でタイルが浮き上がる可能性があり、私の近くにタイルが浮き上がってボコボコになっているマンションがあります
皆さん側を通るときは遠巻きに歩いていますが高層になると高すぎて見えないので将来的には大きな問題になるのではないでしょうか

[10053: 匿名さん]

>>10042 検討板ユーザーさん

サッカッキーかと思ったら、サッカッキーだったwww
データ分析力もないアジテーターを信じるか信じないかはあなた次第。

[10054: 検討板ユーザーさん]

>>10053 匿名さん

「大規模修繕の万が一の増額に備え」「パークシティ武蔵小杉の事例」として記載したように、ポイントは実例として大規模修繕に何億くらいかかる可能性あるかの参考として記載しました。

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合法人理事の志村仁氏の発言として「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちは1割。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかる。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまう」とのことです。

優秀な理事のいるタワマンがどれくらいに修繕費を抑えられているか、事例を集めたいですね。

[10055: マンション検討中さん]

出来てしまえば、高くもなく、低くもなく、なんかまだ建設途中のようなところで終わった感があり、少し物足りない見栄えになってしまった。修繕費が、安くなったり、たくさんのメリットもありますが、少し地味で残念。官庁のような感じにも見える。とはいっても利便性と将来性考えると超優良高級物件には、間違いない。リーディンク東京というより、リーディンク大井町。

[10056: 匿名さん]

修繕金は、他のマンションを知らないので申し訳ないのですが、ここは概算計画で6年目から2倍、11年目からで4倍くらいになる表でした。ダイレクトウインドウで大きい分それなりに修繕費用はかかるのかと思ってますし、こんなものかなと。

[10057: マンション検討中さん]

>>10055 マンション検討中さん
リーディング大井町は議論する必要ないのでナンセンス。まぁリーディング城南がベストフィットですかね。

[10058: 口コミ知りたいさん]

>>10057 マンション検討中さん
グッドジョブ！

[10059: 匿名さん]

>>10057 マンション検討中さん

頭に「個人的には」と付けないと痛い人と思われますよ。確実に城南のベストではないので。

[10060: 匿名さん]

>>10059 匿名さん

ですね。城南地区のベストなタワマンはパークシティ武蔵小山というのが市場のコンセンサスです。竣工一年前でほぼ完売なのがその証拠です。

[10061: 評判気になるさん]

でもバルクで減らしたらしいじゃん。笑
武蔵小山は治安的にも資産面でも選択肢としてあり得ないわ。

[10062: 匿名さん]

真面目な話、高級住宅街か駅直結か山手線最寄りでないと城南ベストにはなれないよな。

[10063: 匿名さん]

うわっ
マジで吹き付けだ
安っぽー

[10064: 匿名さん]

>>10060 匿名さん
貴方の頭の中は市場ではありません。
そして三井と住友は売り方が違います。住友で一年前完売なんてやったら、責任者、担当者諸共飛ばされます。

[10065: 匿名さん]

>>10064 匿名さん

それはその通りですね

[10066: 匿名さん]

武蔵小山と大井町は、吹き付けブラザーズですね

[10067: 検討板ユーザーさん]

>>10066 匿名さん

武蔵小山はあのアルミサッシ剥き出しの恥ずかしいファザードが無理です。一緒にしないで下さい。

[10068: 口コミ知りたいさん]

>>10061 評判気になるさん
バルクで減らしたから、武蔵小山の民度が下がるわけじゃないし。
武蔵小山は、そんな治安悪くないですよ。
ただ老人ばっかで、今後活性化するのかは疑問。

[10069: 匿名さん]

>>10067 検討板ユーザーさん

それは好みの問題であって、ほぼ駅直結と駅徒歩4分では越えられない壁がある。

[10070: eマンションさん]

>>10069 匿名さん

私鉄1路線の駅とJR他3路線のターミナル駅では越えられない壁がある。

[10071: マンション検討中さん]

武蔵小山の話はもうやめましょう。
武蔵小山にはそれなりの良さがありますし、大井町にも良さがあります。
城南が東京のなかでも住みやすいエリアであることは間違いなく両者で盛り上げていきたいですね。

[10076: 匿名さん]

吹き付け。。。
まじかー。。。

[10077: 検討板ユーザーさん]

ここ数年の新築タワマンの特徴としては、構造は免震・ボイドスラブ・機械式駐車場・各階ゴミステーション、外装は低層タイル中層以上吹き付け、内装は天カセなし・ディスポーザーあり。

ほとんどの物件が似たような仕様だと思われる。売り出し中で普通スラブ・全タイル・天カセの超高層はすぐには思いつかない。あったとしても割高では？

スミフ物件は、上記に、駅近・ワイドスパン・ダイレクトウィンドウが加わる印象。

[10078: マンション検討中さん]

駅に置いてある無料雑誌スーモの大井町70平米新築の値段は、8830万円、これは、五反田や、目黒、中野、早稲田よりかなり上で、どう考えても、もはや庶民的な街ですませない状況になっている感じだ。キャッツや人工サーフィンの後に、800万球の巨大イルﾐもシティ競馬に作ったし、こんなに進化続ける街も珍しい。ここの商業施設もおそらく、なにかあっと言わせる施設がくるのでは？こう期待

[10079: 匿名さん]

>>10078 マンション検討中さん

目黒や五反田の山手線には敵わないでしょう。
そこまで【とんでもない】ことにはならないよ。

[10080: 匿名さん]

うん、どう考えても、目黒や五反田>大井町。何か集計方法が変なのでは。

[10081: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[10082: 匿名さん]

>>10081 匿名さん

[10083: 匿名さん]

>>10080 匿名さん

そこに武蔵小山を入れると
目黒や五反田>大井町>>武蔵小山

[10084: マンション検討中さん]

>>10083 匿名さん
町にはそれぞれの特性や住みやすさがある。
単純に順位をつけるべきではない。
武蔵小山にもいいところがあり、五反田にも嫌なところがある。
でも私は大井町が一番好きです。

[10085: 匿名さん]

武蔵小山は大井町の劣化版みたいな感じですね。
郊外駅としては頑張ってる方だが、大井町には敵わない。

[10086: 匿名さん]

大井町なんか、大森、蒲田とひとくくり

[10087: 匿名さん]

町の比較なんてくだらない事はやめろよ
おまえらマトモな大人か？

[10089: 検討板ユーザーさん]

この物件を満足な条件で買えたかどうかは別として、シティタワー大井町がリーディング城南であることは合意。
色々な意見があろうとも、武蔵小山がリーディング城南では絶対にない。

[10090: 匿名さん]

>>10089 検討板ユーザーさん

いや、普通にどっちも城南トップ5にすら入ってないから

[10091: 匿名さん]

>>10090 匿名さん
反論するならするで何らかの対案を出さないと、どっかの野党と一緒でただの場荒らしだよ

[10094: 匿名さん]

リーディング大井町でいいのでは？城南には目黒や五反田や大崎や品川も入るんだから勝ち目ない。

[10096: 検討板ユーザーさん]

確かに最上階までタイル貼りのほうが物件として１ランク上がり、他の新築タワマンも吹き付けが多い中で資産価値も有利になる。何よりも高級感が出る。

ただシティタワー大井町は中層以上が吹き付けでも十分にデザイン性は高いと個人的には思います。少なくとも広範囲に渡ってタイルが貼られるので、仕上がりの重厚感と美しさは期待できそう。

[10097: 検討板ユーザーさん]

物件巡りのために様々な駅で降りていますが、ＪＲ大井町駅の西側は都心への近距離アクセスにしては、綺麗かつ開放感があり訪れる度に心地良さを感じます。

[10098: 匿名さん]

>>10096 検討板ユーザーさん

このアースカラーがどうかだね。
シティタワー銀座東はちょっとイメージと違った。

[10099: 検討板ユーザーさん]

>>10098 匿名さん

東京日本橋タワーのようにナチュラルトーンだと落ち着きあって良さそう。ＣＧは黄金っぽく見せたかったのか、もし実際の素材も黄色味が強いと素材によっては安っぽくなる可能性ありますね。

[10100: 匿名さん]

>>10096 検討板ユーザーさん
高層部分のタイル貼りは将来的に浮き上がりや落下事故があることを考慮して採用しない傾向にあります。
またタイルは徐々に劣化するが吹き付けは年々新しい材料が開発されており、修繕の際には最も優れた最新の塗料を使えるというメリットもあるということです。
低層タイル+高層塗料というのが一番いい組み合わせだと思います。

[10101: 匿名さん]

>>10098 匿名さん
アースカラーだけならいいが銀座東は緑のラインまで入っていて安っぽさを感じてしまう
大井町はモノトーンにアクセントで入るだけな
ので期待しています

[10102: 匿名さん]

>>10100 匿名さん
全てタイル貼りであったなら真逆の事を言うであろうような こじ付け論ですね、それ。

ただの コストカットですよ。

[10103: 匿名さん]

>>10102 匿名さん

ライバル物件のパークシティ武蔵小山も吹き付け多用と聞いています。このクラスで全面タイル貼りの事例をお願いします。

[10104: 検討板ユーザーさん]

>>10102 匿名さん
何を必死になって論争しようとしているの？
ここは検討板です
嫌なら全面タイルの物件を買いなさいよ

[10105: 匿名さん]

>>10104 検討板ユーザーさん
吹き付けが一番かのような間違ったバイアスのかかった情報に対して、反論したまでです。
嘘でも都合の悪い情報をかくすなら、検討版の意味がないですよ。

[10106: 匿名さん]

>>10105 匿名さん
買う意思の無い人は出てこない方がいいでしょう
荒れる要因です
10100さんの考え方は確かに建設業界にはありますし、それを紹介しただけではないですか？

[10107: マンション検討中さん]

>>10105 匿名さん
都合の悪い情報なんか誰も隠してないでしょう。
このマンションがタイルと吹き付けの組み合わせであることは皆さん知っていますよ。

[10108: 検討板ユーザーさん]

>>10100 匿名さん

私が過去に住んだ戸建ては吹き付け部分は模様替えで何度か違う色に塗り直し、合わせてガーデンの花も色彩を変え、変化を楽しみました。

タイルも貼り替え可能ですが、吹き付け部分を修繕で再塗装の際には、色調・明度・濃淡を時代のトレンドに合わせられるので、柔軟性は高そうですね。

[10109: マンション検討中さん]

タイルが落下して事故が起きたときは、民法717条で建物の所有者が無過失責任を負うから住民の潜在的な法的リスクが高まるんだよ。オーストラリアやスイスだとタイル貼りが禁止されてるらしい。

https://toyokeizai.net/articles/amp/218424?display=b&_event=read-b...

第717条
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

[10110: 検討板ユーザーさん]

個人的には理想を追求するなら、分譲価格が上がったとしても全階層タイル派ですが、確かにタイルの落下リスクは事実としてありますね。

法的に所有者の無過失責任まであるとなると、しっかり点検すれば大丈夫でしょうが、万が一を考えると少し不安を覚えます。

細部まで目に入る低層はタイル、見えない中層以上は吹き付けのハイブリッドは、見た目と安全性のトータルバランスではありだと思います。

オール吹き付けならともかく、個人的には低層がタイルであれば、検討対象外にする要因にはしていません。

[10111: 匿名さん]

>>10100 匿名さん

ハイグレードのシティタワー恵比須も中層階以上は吹き付けタイルです。
最近のタワマンはタイル落下リスク回避のために、それがスタンダードなのでしょうね。

[10112: 匿名さん]

>>10111 匿名さん

恵比須→恵比寿

[10113: マンション検討中さん]

>>10106匿名さん
「買う意思がない人は書き込むな」これは正しいと思うのですが、買った人がいつまでも書き込み続けるのもどうなんですかね。
買った人は住民板に移って頂くというのがこの掲示板の趣旨だと思いますが。
検討者の中で疑問が出た時に答えて頂くのはありがたいのですが、今のこの板は購入者がポジ情報で埋め尽くそうとされていて検討板として正しい姿ではない気がします。

[10114: 匿名さん]

>>10113 マンション検討中さん

非常に同感です。
スミフ系のスレッドは少なからずこういう傾向があるのが、あやしいです。

[10115: マンション検討中さん]

>>10114 匿名さん
買う気のない人が茶化しに現れるのは最も良くないと思います。
買った人は熟考をした上で買っているはずなのでそういった人の判断材料も充分参考になり、聞きたいと思います。
ところが買う気のない人の書き込みは全く無責任な内容やデタラメな作り話すらあります。

[10116: マンション検討中さん]

>>10114 匿名さん

スミフ系の…と決めつける貴方があやしい

[10118: 匿名さん]

スミフの恵比寿のスレも同様に、買った人が住民版に移らずいつまでも書き込み続け、彼らがポジ情報で埋め尽くそうとしていて検討板として正しい姿ではなくなっていますね。

[10119: マンション検討中さん]

シティタワー大井町は販売開始すれば、すぐに該当住戸が売れているから、購入者が多くて普通じゃないですかね。
一億近くするマンションに関して聞きたい情報に関して質問すれば、多少のポジは入っても、聞きたい情報が手に入るんですから貴重だと思いますけど。買えもしない部外者からみたときだけ、ウザいんだと思います。

[10120: 匿名さん]

>>10119 マンション検討中さん

出せば売れるというよりか、要望書の入り方を見て売り出しているという表現の方が正確かと。既に要望書が入っている、次はもっと高くなる、というプレッシャーをかけながら。

[10121: マンション検討中さん]

くだらないことやってないで、買うか撤退するかはっきりさせて、その分別のことに時間をかければ良いのに。

[10122: マンション検討中さん]

購入者が購入者であると名乗った上でポジ情報書くのはありだと思います。でもみんなこのマンションの良い面が目に付いたから検討してるわけですから、実際に検討者が欲しいのはマイナス情報ですよね。良いと思ってるけど購入に踏み切れない人が何を懸念してるのかを確認したいと思うんです。それを既知のポジ情報で埋め尽くされると邪魔ですし、検討者風の名前でそれをしてるとしたらなりすまし投稿に近いと思います。
自分が最高だと思って買ったマンションのスレッドにマイナスの情報書かれるのが腹立たしいのは理解できますが、このスレッドが誰のために何のためにあるのかを購入者の皆さんには考えて頂きたいです。

[10123: 検討板ユーザーさん]

私は別に購入者ポジでも検討者ネガでも色々な人の情報があった方が助かりますけどね。
あとは自分で情報の精査をすればいいだけ。
一方は営業さん、もう一方は何でも反対する親族みたいなものだと思えばいいんで。

それより武蔵小山がどうとか飛行機がーとか反社会がーとか、関係ないことや変えれないことに対して検討者でもない人が面白がって投稿してるのだけがうざいです。

[10124: 検討板ユーザーさん]

まーでも購入者ポジが過ぎるのも事実。

[10125: 匿名さん]

こちらの購入者は下手するとジャンピングキャッチャーにらなる可能性ありますからね。高値掴みは絶対に回避したいですから当然かと。

[10127: マンション検討中さん]

購入者がどこに魅力を感じ、どこに不安をもってそれでも最終的に買う決断をしたかなんてことを是非聞きたい
闇雲に購入者は住民スレになんて言う人は邪魔、外部のネガ目的の人じゃないかと思ってしまう

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[10128: マンション検討中さん]

>>10127マンション検討中さん
そういうこと書いてくれるならいいけど、実態は検討者のフリしてポジ撒き散らすだけじゃん。

[10133: 匿名さん]

とりあえず。
購入した人は、早急に契約者版に移ればよいのでは？
建設中の写真をペタペタ貼り付けてすごい凄いの自画自賛ばかり。もうすでにこの手の投稿しか、してないですよね。
そういうのは仲良しこよしの契約者版でやればいいことで、検討版をそういう印象操作や馴れ合い投稿で埋め尽くされたのでは、意味がないどころか、邪魔でしかないんですよ。

ここは公共の掲示板なんですよ。

スミフ恵比寿のスレを一度覗いてみて下さい。
全く同じことが繰り広げられていますから。

組織的なのかは不明ですが、これは異常です。

[10134: 匿名さん]

[No.10072～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10135: マンション検討中さん]

シティタワー凄いとか、飛行機最悪とかいろんな意見、ポチとかネガとか、犬やカメラ屋じゃあるまいし、もう聞きあきた感がありますね。ずはり、ここを買う人は、大井町の利便性、将来性凄いと思う人で、あまり神経質でない人でしょう。今でも便利すぎるぐらい、すぐメジャー駅へすぐいけるのに、高ゲーもかなり完成してきた。リニアが完成するころには、ほんとにとんでもない街になっているね。おっと、またつまらないことを書いてしまってすまないと思っています。

[10136: 匿名さん]

>>10135 マンション検討中さん

難解な日本語

[10137: 匿名さん]

>>10135 マンション検討中さん

いくら電車で品川や高ゲーが近いといっても、徒歩圏ではないからなあ。逆にそっちに集客を取られる可能性もあるし、もう大井町のマンション価格も高いし、バラ色ってわけでもなさそうだけど。

[10138: マンション掲示板さん]

>>10137 匿名さん
将来を見込んで価格が上がっているがまだ織り込み済みではないのでもう少しあがり、全体が揺り戻しで少し下がっても下落が起きない数少ないマンションだろうと思われる。

[10139: 検討板ユーザーさん]

>>10137 匿名さん
勘違いしてるね
品川や高ゲーと比較するなどさらさら考えてない
品川や高ゲーが発展し集客がすすむと、自ずからその周辺地域も影響を受けるということ
その際もう既に開発が進行している北側より南側の大井町が最も大きく変わると思われる

[10140: マンション検討中さん]

>>10136 匿名さん
難解だが、言いたいことは分かります。

[10141: マンション検討中さん]

>>10135マンション検討中さん
せめて「匿名さん」にすべきでは？購入者さん。

[10142: 検討板ユーザーさん]

モデルルームはパーティションなかったので素朴な疑問。間仕切りパーティションの枠は何色になるんですかね？階層や部屋によって変わるのかな。

[10143: 検討板ユーザーさん]

東急リバブル～なか卯あたりより
あの建物などの向こうからチラッと顔をのぞかせている

[10144: 匿名さん]

>>10135 マンション検討中さん

新駅のオフィスに通勤する人には便利な位置ですよね。中古の需要を期待してしまいます。

[10145: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町と、その東およそ８０ｍ離れたパークキューブ大井町と、東北およそ１２０ｍ離れた東横イン。

まだ最上階に達していない高層階を建築中の頃。イトーヨーカドー屋上から撮影。

[10146: 検討板ユーザーさん]

パークキューブ大井町（写真左）の前から見たシティタワー大井町とスミフビル。

[10147: マンション検討中さん]

スラブ論争はもう解決したのかな。

[10148: 匿名さん]

>>10143 検討板ユーザーさん
そしてその写真のど真ん中にはあの看板が見える。。

[10149: 匿名さん]

人間的に醜い人がいるものだね
相手にしなければ一人で遊んでいるさ

[10150: マンション検討中さん]

>>10148匿名さん
何の看板ですか？