シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10001: マンション掲示板さん]

サイレントマジョリティは某米国大統領が演説で使用した有名なフレーズです。
「物言わぬ多数派」という意味です。

[10002: マンション検討中さん]

週末などかなり見学入ってそうだけれど年末年始は売れたのかな

[10003: 匿名さん]

年末年始はすみふも休みだよ。

[10004: 検討板ユーザーさん]

やはりデカい。遠近感が分からなくなりそう。

[10005: 坪単価比較中さん]

飛行機飛ぶのはいいけど、電波障害が嫌だなぁ。衛星放送ダメになるかなぁ。

[10006: 匿名さん]

>>10004 検討板ユーザーさん
高さより横の長さと幅の厚さがマンションの中でも圧倒的でありデカいという印象だね

[10007: マンション検討中さん]

>>10005 坪単価比較中さん
あんまり飛行機で電波障害とか聞かないけど、あるもんなの？

新宿の高層ビル群のせいで、中野あたりは東京タワーからの電波が届きにくくてケーブルテレビが発達したみたいなのは聞いたことあるが。

[10008: 匿名さん]

>>10007 マンション検討中さん
無いと思いますよ
現に私は飛行機離発着の付近に住んだことがあるけどなんの影響も受けませんでした

[10009: 口コミ知りたいさん]

寸胴マンション。
ある意味、丈夫そうですね

[10010: 匿名さん]

シティずん胴大井町ってのはダメ

[10011: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[10012: マンション検討中さん]

ほぼほぽ外観は、完成しましたけど、うーんもう少し高さがほしい。でぶっとした感じで、中途半端。なにか物足りない感があり、ブリリアを3つ無理やりくっ付けた感じだ。空港近いので高さ制限のからみでしかたがないか。

[10013: 匿名さん]

>>10012 マンション検討中さん
ひょろ長いタワマンに比べて安定感があって安心できます
ただ高いだけのマンションにあるデメリットが
少ないのでグッド

[10014: 匿名さん]

低層物件に比べてタワマンは、眺望だけは真似しようがない一番の差別化要素です。
そういう意味では、高さは非常に大事。
安心感云々は、価値を履き違えてますよ。

[10015: 匿名さん]

>>10014 匿名さん

高さがあってもPC武蔵小山のように他タワマンに四方囲まれて眺望無いんじゃ意味ないよ

[10016: 匿名さん]

つまり、チビタワーのシティタワー大井町と同じくらい、囲まれPC武蔵小山もタワマンの意味がないということでしょうか。

[10017: 検討板ユーザーさん]

これだけの面積でフロアが広いと、部屋からエレベーターや入口まで、フロア内の移動が少しストレス感じそうで心配です。同じフロアの戸数もかなり多そうで、よくマンション内で人と会いそうです。

[10018: 匿名さん]

たしかにブリリアを３つくらい無理やりくっ付けた感じがする。。広い面積いっぱいギュウギュウに戸を詰め込んだ感じ。2棟に分けて連結するとか、もう少し余裕もてたら、プライバシー面でもなお良かった。

[10019: マンション検討中さん]

どんなタワマンでも眺望を売りに出来るのは高層階だけ
しかも40階以上は小さな景色を見下ろすだけで魅力に欠けると言われている
都内の夜景もビルの大きさがわかる30階程度の方が綺麗だからテレビで採用される
40階タワマンで最上階の人だけが快適なら中層、低層はなんの為に買うのでしょうか？
タワマンより低層マンションを好む人もいて人それぞれ
高さだけを求める人は40階以上の高層階だけを狙えばいいじゃないですか
「住む」という本来の目的を考えない人でしょうから

[10020: マンション検討中さん]

>>10017 検討板ユーザーさん
では買わなければいい
ワンフロア6世帯で仲良くなるマンションの方が貴方には向いているようですね

[10021: マンション検討中さん]

>>10014 匿名さん

こんな人がマンションにいたら嫌ですね

[10022: 匿名さん]

眺望を維持するには公園や水辺直結でないとね、あとからお見合いだけは勘弁。

[10023: 検討板ユーザーさん]

東京の超高層マンション（２０Ｆ以上）は２０２０年予定値も含め、約４４０棟のみ。都内マンションのストック数は２０１１年時点でも全体で約５万棟なので、１％にも満たない。

シティタワー大井町をチビとするのは、日本男性の身長分布の上位１％が１８５ｃｍなので、１８５ｃｍの人をチビと呼ぶことに等しい。

参考：
①超高層マンションとは？-ホームズ
②東京カンテイのプレスリリース / タワーマンションのストック数（首都圏）２０１８年
③マンションストック・市場の状況 - 東京都都市整備局２０１４年

[10024: 匿名さん]

眺望ないなら、低層の方がいいです。

[10025: 匿名さん]

>>10022 匿名さん

PC武蔵小山のように四方タワマンで眺望塞がれたらリセール絶望。

[10026: マンション検討中さん]

>>10025 匿名さん
西側まだ残ってるかな。

[10027: マンション検討中さん]

>>10025 匿名さん
四方は囲まれないのでは。

武蔵小山近くですが、現時点では圧巻にそびえ立ってる。

数年でCT武蔵小山でどっかの方角は30度ぐらい眺望塞がれるってことだよね。

[10028: 匿名さん]

>>10027 マンション検討中さん

数年で全ての眺望が無くなるとかホント悲惨。
だから結局バルクになったようだよ。

[10029: マンション検討中さん]

他のマンションは当該スレで議論しましょう。

何でも言い方次第ですよね。
細いペンシルもよく言えばスマート、同階少なくプライベート保てる、
シティタワー大井町の場合は寸胴、デブ。
よく言えば安定感あり重厚で威厳ある。
ここはスマートとは言い難いけど、ファミリー層中心なんだからそれで良いのではないでしょうか。

[10030: 検討板ユーザーさん]

９７ｍ、２９Ｆもあれば、実用面で全く問題ないのが事実。

空地率５５％でフォレストパークや交通量の少ない道路も挟み、隣接の区画との余裕もある。

スミフビルある北でさえ高層階なら、都心ビューが見渡せる。

ましてや西は低層からでも永久眺望。１９ｋｍ離れた桜木町ランドマークタワーからでさえ、シティタワー大井町の全貌が見えるほどに抜けている。

再開発マップ、大井１丁目周辺の既存建物、これまでの大井町の高さ制限から判断すると、将来的な囲まれリスクもかなり低い。

[10031: マンション検討中さん]

>>10030 検討板ユーザーさん
20階以上の北西部は視界が開けていいですね。
更に22階以上になるとスミフビルの屋上も眼下になるので眺望、安定いずれも確保できます。更にマンション自体が利便性の高い地域にあるから良好な生活ができると思っています。
また各戸のスパンが広く小さい部屋は低層に集めているため、私の予定階は18戸で武蔵小山パークシティの15戸と大差ないですよ。

[10032: 匿名さん]

>>10031 マンション検討中さん

やはりここの上層階の生活パフォーマンスはただ高層と言うだけのどこかのマンション上層階より優れていると思うな

[10033: 匿名さん]

建ぺい率をかせぎつつ
全居室、LDKを窓側に配置するためにマンション内に巨大な空洞がある
まあまあ贅沢な作りだよね

[10034: 匿名さん]

>>10033 匿名さん
この3ブロックに分かれた巨大な空洞エリアが設計の妙であり、各戸間がお見合いにならずにプライバシーが守られている

[10035: 匿名さん]

>>10034 匿名さん

さすが天下の日建設計ですね！

[10036: 匿名さん]

>>10035 匿名さん
細かい工夫はしていても見た目は高さ29階で比較的単純な形状かつ周りの余地が広い。
結果として修繕費がかなり安くなるように設計されているとの評価がありました。

[10037: 匿名さん]

すみません。検討することかを検討するフェーズのものです。タワマンは、管理費、積立金が断然高いという認識なのですが実際いかがでしょうか？
大型修繕の際に追加で積立金を入れないといけないのではと思ってたりしてます。実際はどうなんでしょうか？ご存知の方いれば教えてください。

[10038: 匿名さん]

>>10037 匿名さん

大規模修繕ってオフィスビルはやっているところ見かけませんね？
本当はやらなくて良いものなのでは？

[10039: 匿名さん]

>>10037 匿名さん

タワマンは普通のマンションよりも高機能の設備(エレベーターや水道や機械式駐車場等)を使っていたり、足場を作ることができなかったりで、修繕するとなれば当然高額になります。また、中古マンションを見ていたときに、311を受けて免震設備が痛み、交換したせいで築10年の時点で修繕積立金がなくなっていた物件もありました。

まあ、築15年目くらいまでに売り逃げできれば基本的には問題ないでしょう。

[10040: マンション検討中さん]

このマンションの管理費は303円/㎡
都内内廊下タワマンだと普通は330円/㎡で10パーセントぐらい安い。駐車場料金収入が結構あることが理由。
管理費負担が重いなら、郊外外廊下マンションへゴー。

18年度で販売された管理費の高いマンションランキング
①ザ・パークハウス渋谷南平台（799円/㎡）
②パークコート青山一丁目（743円/㎡）
③プレミスト赤坂翠嶺（682円/㎡）
④ザ・コート神宮外苑（645円/㎡）
⑤ブリリア一番町（605円/㎡）
⑥ジオ元赤坂（594円/㎡）
⑦ブランズ六番町（570円/㎡）
⑧サンウッド青山（568円/㎡）
⑨ブリリア高輪レフィール（564円/㎡）
⑩ジ・インプレスト高輪（563円/㎡）

安いマンションランキング
①ブリシア小岩（73円/㎡）
②バウス横須賀中央（117円/㎡）
③シンビエンス新百合ヶ丘（121円/㎡）
④サンリヤン小岩レジデンス（127円/㎡）
④ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船（127円/㎡）
⑥ヴェレーナ多摩永山ザ・シーズンズ（128円/㎡）
⑦アーデルグラード梅嶋（129円/㎡）
⑧ベルジュール町田中町（138円/㎡）
⑨クリオ横濱本牧（140円/㎡）
⑨デュオヒルズ南町田ザ・ガーデン（140円/㎡）

[10041: 匿名さん]

吹き付け？

[10042: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金が不足する可能性を見越すなら、仮に１２年目に大規模修繕が２０億かかったとして、もし長期修繕案が９億で見込んで積み立てていれば、１１億の不足。６３５戸で負担したら戸平均１７３万の追加金が必要。

同じ超高層マンションに何十年も住み続けるためには、大規模修繕費の万が一の増額に備え、１２年置きに３００万円くらいの出費（個人でも月平均２万強を積み立てておく）が可能な財力が必要だと個人的には思っています。

大規模修繕の増額に繋がる可能性として想定しておくべきは、長期修繕計画の見積もり不足、管理組合による適正な管理修繕の未実施、住民の無関心によるチェック機能麻痺での無駄使い、大地震による免震装置の大幅劣化、建築工事の不備などですかね。

何も起きなければ、全員参加で適正な価格とタイミングで物件の管理を怠らなければ、長期修繕計画通りで済むはずなので、当初から多めに積み立てるよりは、各々が貯蓄しておいたほうが良い気はします。

参考
大規模修繕費の内訳
https://kanrikumiai-support.jp/daikibo-shuzen/tower-hiyou/
パークシティ武蔵小杉の事例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802

[10043: 匿名さん]

>>10040 マンション検討中さん
管理費があまり安すぎるのはそれだけのものでしかないと思いますよ。
グレードの高さに比し割安のこのマンションぐらいが丁度いいのではないのでしょうか。

[10044: マンション比較中さん]

>>10042
さすがデイリー新潮の記事ですね！タワマンなんて怖くて買えない！！

夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
マンションの上階で殺人、部屋には血混じりの水漏れが！　所有者に振りかかった地獄のようなトラブルとは
30～40代での住宅ローン返済計画が「老後破産」を招く！　激増する「老後破産」
2023年、老朽分譲マンションが250万戸強に！

[10045: 匿名さん]

『痘痕も靨』論しか話さないここのポジさんがいなくならない限り、検討から外さざるを得ませんね

[10046: 匿名さん]

>>10045 匿名さん
どいぞ、他所に行って下さい

[10047: 匿名さん]

>>10045 匿名さん

あばたもえくぼを漢字で書く
検討板に検討から外すことをわざわざ書き込んでくる

コミュニケーション能力の低さとネガティブな性格が露呈してますよ

さようなら！お元気で！
二度と戻ってこないでくださいね！

[10048: マンション検討中さん]

>>10044 マンション比較中さん
はははっ
性懲りもなく何度も何度も
あなたは何が目的なのですか？

[10049: 名無しさん]

どこのマンションにも質の悪い連中が書き込んでくるのですね

[10050: マンション検討中さん]

日本中どこを探しても何もかも最高のマンションなんてのはあり得ません
メリデメが交錯する中で最も高得点のもの、そして自分のビジョンに最も適合するものを皆さん真剣に探していると思います
私は都内の新築予定マンションを全てチェックしてみましたがシティタワー大井町がベスト1と判断してエントリーしました
今更どんな項目かは言いつくされていると思いますので各々ご自分でも分析してみてはいかがでしょう

[10051: 検討板ユーザーさん]

外壁については、現場に搬送中の高層階の外周梁を至近距離で見かけた限りでは吹き付けのようでした。一応写真を載せておきます。低層はタイルが貼られるはず。

組み立て後の今は、素人目には中層以上は肉眼だと遠すぎて、白いタイルなのか吹き付けなのか全く分からないので見た目に影響はなさそう。

修繕については、高層までタイルだと作業に時間がかかりゴンドラレンタル料や人件費が増えそうなので、外壁だけを考えると吹き付けのほうが安く上がるのかな？

ただ躯体コンクリートの保護まで考えると、もし吹き付けはこまめに塗り直す必要があるとしたら、相当に年数が経った後は、タイルに対するコスパが薄れそうですね。

もし最終的なコストがさほど変わらないなら、結局のところ初期～中期コスト節約とタイル落下回避の安全性を取るか、多少のデザイン性を取るかだけの違いしかなさそう。

個人的には、どうせ低層しか外壁は見えないし、台風など考えるとより安全そうな吹き付けで構わないです。

[10052: マンション検討中さん]

>>10051 検討板ユーザーさん
高層部のタイルは落下事故の恐れがある
経年でタイルが浮き上がる可能性があり、私の近くにタイルが浮き上がってボコボコになっているマンションがあります
皆さん側を通るときは遠巻きに歩いていますが高層になると高すぎて見えないので将来的には大きな問題になるのではないでしょうか

[10053: 匿名さん]

>>10042 検討板ユーザーさん

サッカッキーかと思ったら、サッカッキーだったwww
データ分析力もないアジテーターを信じるか信じないかはあなた次第。

[10054: 検討板ユーザーさん]

>>10053 匿名さん

「大規模修繕の万が一の増額に備え」「パークシティ武蔵小杉の事例」として記載したように、ポイントは実例として大規模修繕に何億くらいかかる可能性あるかの参考として記載しました。

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合法人理事の志村仁氏の発言として「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちは1割。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかる。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまう」とのことです。

優秀な理事のいるタワマンがどれくらいに修繕費を抑えられているか、事例を集めたいですね。

[10055: マンション検討中さん]

出来てしまえば、高くもなく、低くもなく、なんかまだ建設途中のようなところで終わった感があり、少し物足りない見栄えになってしまった。修繕費が、安くなったり、たくさんのメリットもありますが、少し地味で残念。官庁のような感じにも見える。とはいっても利便性と将来性考えると超優良高級物件には、間違いない。リーディンク東京というより、リーディンク大井町。

[10056: 匿名さん]

修繕金は、他のマンションを知らないので申し訳ないのですが、ここは概算計画で6年目から2倍、11年目からで4倍くらいになる表でした。ダイレクトウインドウで大きい分それなりに修繕費用はかかるのかと思ってますし、こんなものかなと。

[10057: マンション検討中さん]

>>10055 マンション検討中さん
リーディング大井町は議論する必要ないのでナンセンス。まぁリーディング城南がベストフィットですかね。

[10058: 口コミ知りたいさん]

>>10057 マンション検討中さん
グッドジョブ！

[10059: 匿名さん]

>>10057 マンション検討中さん

頭に「個人的には」と付けないと痛い人と思われますよ。確実に城南のベストではないので。

[10060: 匿名さん]

>>10059 匿名さん

ですね。城南地区のベストなタワマンはパークシティ武蔵小山というのが市場のコンセンサスです。竣工一年前でほぼ完売なのがその証拠です。

[10061: 評判気になるさん]

でもバルクで減らしたらしいじゃん。笑
武蔵小山は治安的にも資産面でも選択肢としてあり得ないわ。

[10062: 匿名さん]

真面目な話、高級住宅街か駅直結か山手線最寄りでないと城南ベストにはなれないよな。

[10063: 匿名さん]

うわっ
マジで吹き付けだ
安っぽー

[10064: 匿名さん]

>>10060 匿名さん
貴方の頭の中は市場ではありません。
そして三井と住友は売り方が違います。住友で一年前完売なんてやったら、責任者、担当者諸共飛ばされます。

[10065: 匿名さん]

>>10064 匿名さん

それはその通りですね

[10066: 匿名さん]

武蔵小山と大井町は、吹き付けブラザーズですね

[10067: 検討板ユーザーさん]

>>10066 匿名さん

武蔵小山はあのアルミサッシ剥き出しの恥ずかしいファザードが無理です。一緒にしないで下さい。

[10068: 口コミ知りたいさん]

>>10061 評判気になるさん
バルクで減らしたから、武蔵小山の民度が下がるわけじゃないし。
武蔵小山は、そんな治安悪くないですよ。
ただ老人ばっかで、今後活性化するのかは疑問。

[10069: 匿名さん]

>>10067 検討板ユーザーさん

それは好みの問題であって、ほぼ駅直結と駅徒歩4分では越えられない壁がある。

[10070: eマンションさん]

>>10069 匿名さん

私鉄1路線の駅とJR他3路線のターミナル駅では越えられない壁がある。

[10071: マンション検討中さん]

武蔵小山の話はもうやめましょう。
武蔵小山にはそれなりの良さがありますし、大井町にも良さがあります。
城南が東京のなかでも住みやすいエリアであることは間違いなく両者で盛り上げていきたいですね。

[10076: 匿名さん]

吹き付け。。。
まじかー。。。

[10077: 検討板ユーザーさん]

ここ数年の新築タワマンの特徴としては、構造は免震・ボイドスラブ・機械式駐車場・各階ゴミステーション、外装は低層タイル中層以上吹き付け、内装は天カセなし・ディスポーザーあり。

ほとんどの物件が似たような仕様だと思われる。売り出し中で普通スラブ・全タイル・天カセの超高層はすぐには思いつかない。あったとしても割高では？

スミフ物件は、上記に、駅近・ワイドスパン・ダイレクトウィンドウが加わる印象。

[10078: マンション検討中さん]

駅に置いてある無料雑誌スーモの大井町70平米新築の値段は、8830万円、これは、五反田や、目黒、中野、早稲田よりかなり上で、どう考えても、もはや庶民的な街ですませない状況になっている感じだ。キャッツや人工サーフィンの後に、800万球の巨大イルﾐもシティ競馬に作ったし、こんなに進化続ける街も珍しい。ここの商業施設もおそらく、なにかあっと言わせる施設がくるのでは？こう期待

[10079: 匿名さん]

>>10078 マンション検討中さん

目黒や五反田の山手線には敵わないでしょう。
そこまで【とんでもない】ことにはならないよ。

[10080: 匿名さん]

うん、どう考えても、目黒や五反田>大井町。何か集計方法が変なのでは。

[10081: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[10082: 匿名さん]

>>10081 匿名さん

[10083: 匿名さん]

>>10080 匿名さん

そこに武蔵小山を入れると
目黒や五反田>大井町>>武蔵小山

[10084: マンション検討中さん]

>>10083 匿名さん
町にはそれぞれの特性や住みやすさがある。
単純に順位をつけるべきではない。
武蔵小山にもいいところがあり、五反田にも嫌なところがある。
でも私は大井町が一番好きです。

[10085: 匿名さん]

武蔵小山は大井町の劣化版みたいな感じですね。
郊外駅としては頑張ってる方だが、大井町には敵わない。

[10086: 匿名さん]

大井町なんか、大森、蒲田とひとくくり

[10087: 匿名さん]

町の比較なんてくだらない事はやめろよ
おまえらマトモな大人か？

[10089: 検討板ユーザーさん]

この物件を満足な条件で買えたかどうかは別として、シティタワー大井町がリーディング城南であることは合意。
色々な意見があろうとも、武蔵小山がリーディング城南では絶対にない。

[10090: 匿名さん]

>>10089 検討板ユーザーさん

いや、普通にどっちも城南トップ5にすら入ってないから

[10091: 匿名さん]

>>10090 匿名さん
反論するならするで何らかの対案を出さないと、どっかの野党と一緒でただの場荒らしだよ

[10094: 匿名さん]

リーディング大井町でいいのでは？城南には目黒や五反田や大崎や品川も入るんだから勝ち目ない。

[10096: 検討板ユーザーさん]

確かに最上階までタイル貼りのほうが物件として１ランク上がり、他の新築タワマンも吹き付けが多い中で資産価値も有利になる。何よりも高級感が出る。

ただシティタワー大井町は中層以上が吹き付けでも十分にデザイン性は高いと個人的には思います。少なくとも広範囲に渡ってタイルが貼られるので、仕上がりの重厚感と美しさは期待できそう。

[10097: 検討板ユーザーさん]

物件巡りのために様々な駅で降りていますが、ＪＲ大井町駅の西側は都心への近距離アクセスにしては、綺麗かつ開放感があり訪れる度に心地良さを感じます。

[10098: 匿名さん]

>>10096 検討板ユーザーさん

このアースカラーがどうかだね。
シティタワー銀座東はちょっとイメージと違った。

[10099: 検討板ユーザーさん]

>>10098 匿名さん

東京日本橋タワーのようにナチュラルトーンだと落ち着きあって良さそう。ＣＧは黄金っぽく見せたかったのか、もし実際の素材も黄色味が強いと素材によっては安っぽくなる可能性ありますね。

[10100: 匿名さん]

>>10096 検討板ユーザーさん
高層部分のタイル貼りは将来的に浮き上がりや落下事故があることを考慮して採用しない傾向にあります。
またタイルは徐々に劣化するが吹き付けは年々新しい材料が開発されており、修繕の際には最も優れた最新の塗料を使えるというメリットもあるということです。
低層タイル+高層塗料というのが一番いい組み合わせだと思います。