シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[10971: 匿名さん]

画像で見る限り、見た目は普通。期待していた分だけガッカリだな。

[10972: マンション比較中さん]

スミフの営業っぽくなるけど、シティタワー大井町は、シティタワー武蔵小杉やグランドミレーニアと共にスミフ第三世代タワーマンションと呼ばれてるらしい。

第一世代は普通の高層マンション。
第二世代はウエストシティタワーズ（大崎）、シティタワーズ豊洲ザ・ツインが代表。ダイナミックパノラマウインドウの採用と、ガラスウォールの外観が特徴で、外から見るとオフィスにしか見えない。嗜好にもよるけど、スミフっぽい外観が全開で根強い人気がある。
問題点は、柱が室内に入り込んでしまうため、室内空間に凹凸が出てしまい、かつ窓側の下がり天井が目立ってしまう。あとはガラスウォールが直接雨に晒されるため、一部住戸は開口部から水が染み込んでくるらしい（スミフの営業から聞いた話）

第三世代は、柱を外に出して（アウトフレーム）、部屋の室内空間を綺麗な長方形にしたのが特徴。特に70ｍ２の間取りはほぼ最強クラスの効率性で、実質的に75?80ｍ２の利便性というのがスミフのアピールポイント。（だから「坪単価450万円でも、実質は405万円なのでお得です！」と暗に言われる）。あと柱が外に出っ張って”ひさし”の役割を果たすので、窓に直接雨が晒されないというメリットもあり。
ただ、外観のインパクトは相当下がってしまい、普通のマンション度がアップ。シティタワー武蔵小杉は高さがあるので細長くて綺麗だけど、大井町は横幅があるのでずんぐりむっくりな印象はあるかも・・。

>記者が注目したのは「第三世代のタワーマンション」というコンセプトだ。免震もアウトフレームも珍しくはないが、同社は「我が国初」として「ダイナミックパノラマウィンドウ＋アウトフレーム工法」を紹介した。専有面積は最大でも72㎡しかなく、中心は70㎡だが、「アウトフレームとワイドスパン（約12ｍ）を採用することで廊下面積を少なくし、専有面積（壁心）に含まれる壁の面積を少なくすることで実質的に75~80㎡ぐらいのマンションと同じ居住空間が確保できた」という点だ。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/994-70-75-80

[10973: マンション比較中さん]

ちなみに大崎ウエストシティタワーズ。どう見てもオフィスビルですね。

[10974: マンション比較中さん]

シティタワー武蔵小杉。よく見ると大井町と同じで凸凹している

[10975: 検討板ユーザーさん]

>>10974 マンション比較中さん
シティタワー武蔵小杉かっこええなあ

[10982: 匿名さん]

[No.10976～本レスまで、意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[10983: 検討板ユーザーさん]

>>10972 マンション比較中さん

「分譲価格をＬＤ＋全寝室の有効面積で割った平均坪単価」などで比較すれば、同立地の物件差がより数値化できそうですね。

また、もしまだなければ「天井高、柱、下げ天を考慮した有効立法平米」なる３次元の体積指標を、マンション比較サイトには是非導入してもらいたい。

[10984: 検討板ユーザーさん]

ＭＤ１、ＭＤ２、ＭＤ３の比較材料として、分譲価格を、ウィンドウ面積（理想は数や位置により眺望の印象に影響するフレーム面積を差し引く）で割った、「眺望の平均平米単価」などもあれば便利そう。

[10985: 匿名さん]

>>10983 マンション比較中さん
素晴らしい発想です。数値は設計側であるデベが公開しなきゃ分からないけど、有効面積は必ず小さくなり計算上の坪単価は今より高くなるわけで、デベは出したがらないでしょう。空間容積は換気計算、冷暖房等のエネルギー計算でも必要なわけだし、各住戸、分譲時に専有面積と一緒に開示すべきですね。

[10986: 匿名さん]

>>10985 匿名さん
日本の不動産業界は、柱込みで部屋の面積を表示する悪習慣があるよね。アウトフレームは有効面積が広いし、でっこみがないことで空間を有効に使える。それなのに、住居の面積表示上は柱ありのデコボコ部屋より小さく表示されて、実際よりも坪単価ぎ高くなってしまってるかも。いわゆる不動産価格の歪みですな。

[10987: 検討板ユーザーさん]

>>10986 匿名さん
>>10972 マンション比較中さん
これは大崎ウエストシティタワーですね。ガラスウォールはカッコイイですけど、確かに有効面積は犠牲になってるかも。

[10988: マンション比較中さん]

こういうことね。CT大井町は利便性は高いし、表示よりも広くて使いやすいと

[10989: マンション検討中さん]

購入することに決めました。
25階以上の高層フロアです!
低層、中層の人たちとはちょっと違う感じで楽しみです。
タワマンなのに下に住む意味わからないね

[10990: 検討板ユーザーさん]

>>10989 マンション検討中さん
おめっとさん。いい買い物したね。

[10991: 匿名さん]

タワマンの中低層階は、高層階にデベ利益が吹っかけられているお陰でコスパが良いというメリットがあるんただよ。※ただし住友分譲は除く

[10992: マンション検討中さん]

この物件のパンダ部屋は、md2(モデルルーム系)だったのだろうか？

[10993: 検討板ユーザーさん]

>>10989 マンション検討中さん

おめでとう。なかなかのアクセスと仕様なので楽しみですね。

[10994: 匿名さん]

>>10992 マンション検討中さん
検討者の希望を聞いて、営業さんが部屋を割り振るスタイルなのでパンダ部屋は無いでしょうね。
強いて言えば、一期がお買い得でした。

[10995: 匿名]

3LDKでも間取りはどこもかなり違うから好みはあると思う
うちは収納が少ないぶん派やが若干広いMD1の間取りのほうがMD2やMEより好きだったけど、逆も然りだと思うし
南の3LDKの間取りより西東のほうが好きだしとか
MD3が気になるところではある

[10996: 検討板ユーザーさん]

確かに格別に割安な間取りや部屋は見当たらないですね。

ＭＤ１～ＭＤ３やＭＥも、もし同じ価格なら下げ天の少ないＭＤ３が空間の広さとしては一番お買い得ですが、パンダと言えるほどに人気殺到となるような割安感にはならないし、しかもＭＤ３はこれからなので値上げ濃厚な気がします。

それにＭＤ１は下げ天の幅がやや広いのを補うかのように、ワイドスパン窓２枚の視覚的な開放感、おそらく一番キッチン天板が幅広＋その分の物入れが多い、ＬＤ面積が一番広いなど、それぞれの方角や間取りに長所をもたせる設計の細かい工夫も多いですね。