シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[10036: 匿名さん]

>>10035 匿名さん
細かい工夫はしていても見た目は高さ29階で比較的単純な形状かつ周りの余地が広い。
結果として修繕費がかなり安くなるように設計されているとの評価がありました。

[10037: 匿名さん]

すみません。検討することかを検討するフェーズのものです。タワマンは、管理費、積立金が断然高いという認識なのですが実際いかがでしょうか？
大型修繕の際に追加で積立金を入れないといけないのではと思ってたりしてます。実際はどうなんでしょうか？ご存知の方いれば教えてください。

[10038: 匿名さん]

>>10037 匿名さん

大規模修繕ってオフィスビルはやっているところ見かけませんね？
本当はやらなくて良いものなのでは？

[10039: 匿名さん]

>>10037 匿名さん

タワマンは普通のマンションよりも高機能の設備(エレベーターや水道や機械式駐車場等)を使っていたり、足場を作ることができなかったりで、修繕するとなれば当然高額になります。また、中古マンションを見ていたときに、311を受けて免震設備が痛み、交換したせいで築10年の時点で修繕積立金がなくなっていた物件もありました。

まあ、築15年目くらいまでに売り逃げできれば基本的には問題ないでしょう。

[10040: マンション検討中さん]

このマンションの管理費は303円/㎡
都内内廊下タワマンだと普通は330円/㎡で10パーセントぐらい安い。駐車場料金収入が結構あることが理由。
管理費負担が重いなら、郊外外廊下マンションへゴー。

18年度で販売された管理費の高いマンションランキング
①ザ・パークハウス渋谷南平台（799円/㎡）
②パークコート青山一丁目（743円/㎡）
③プレミスト赤坂翠嶺（682円/㎡）
④ザ・コート神宮外苑（645円/㎡）
⑤ブリリア一番町（605円/㎡）
⑥ジオ元赤坂（594円/㎡）
⑦ブランズ六番町（570円/㎡）
⑧サンウッド青山（568円/㎡）
⑨ブリリア高輪レフィール（564円/㎡）
⑩ジ・インプレスト高輪（563円/㎡）

安いマンションランキング
①ブリシア小岩（73円/㎡）
②バウス横須賀中央（117円/㎡）
③シンビエンス新百合ヶ丘（121円/㎡）
④サンリヤン小岩レジデンス（127円/㎡）
④ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船（127円/㎡）
⑥ヴェレーナ多摩永山ザ・シーズンズ（128円/㎡）
⑦アーデルグラード梅嶋（129円/㎡）
⑧ベルジュール町田中町（138円/㎡）
⑨クリオ横濱本牧（140円/㎡）
⑨デュオヒルズ南町田ザ・ガーデン（140円/㎡）

[10041: 匿名さん]

吹き付け？

[10042: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金が不足する可能性を見越すなら、仮に１２年目に大規模修繕が２０億かかったとして、もし長期修繕案が９億で見込んで積み立てていれば、１１億の不足。６３５戸で負担したら戸平均１７３万の追加金が必要。

同じ超高層マンションに何十年も住み続けるためには、大規模修繕費の万が一の増額に備え、１２年置きに３００万円くらいの出費（個人でも月平均２万強を積み立てておく）が可能な財力が必要だと個人的には思っています。

大規模修繕の増額に繋がる可能性として想定しておくべきは、長期修繕計画の見積もり不足、管理組合による適正な管理修繕の未実施、住民の無関心によるチェック機能麻痺での無駄使い、大地震による免震装置の大幅劣化、建築工事の不備などですかね。

何も起きなければ、全員参加で適正な価格とタイミングで物件の管理を怠らなければ、長期修繕計画通りで済むはずなので、当初から多めに積み立てるよりは、各々が貯蓄しておいたほうが良い気はします。

参考
大規模修繕費の内訳
https://kanrikumiai-support.jp/daikibo-shuzen/tower-hiyou/
パークシティ武蔵小杉の事例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802

[10043: 匿名さん]

>>10040 マンション検討中さん
管理費があまり安すぎるのはそれだけのものでしかないと思いますよ。
グレードの高さに比し割安のこのマンションぐらいが丁度いいのではないのでしょうか。

[10044: マンション比較中さん]

>>10042
さすがデイリー新潮の記事ですね！タワマンなんて怖くて買えない！！

夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
マンションの上階で殺人、部屋には血混じりの水漏れが！　所有者に振りかかった地獄のようなトラブルとは
30～40代での住宅ローン返済計画が「老後破産」を招く！　激増する「老後破産」
2023年、老朽分譲マンションが250万戸強に！

[10045: 匿名さん]

『痘痕も靨』論しか話さないここのポジさんがいなくならない限り、検討から外さざるを得ませんね

[10046: 匿名さん]

>>10045 匿名さん
どいぞ、他所に行って下さい

[10047: 匿名さん]

>>10045 匿名さん

あばたもえくぼを漢字で書く
検討板に検討から外すことをわざわざ書き込んでくる

コミュニケーション能力の低さとネガティブな性格が露呈してますよ

さようなら！お元気で！
二度と戻ってこないでくださいね！

[10048: マンション検討中さん]

>>10044 マンション比較中さん
はははっ
性懲りもなく何度も何度も
あなたは何が目的なのですか？

[10049: 名無しさん]

どこのマンションにも質の悪い連中が書き込んでくるのですね

[10050: マンション検討中さん]

日本中どこを探しても何もかも最高のマンションなんてのはあり得ません
メリデメが交錯する中で最も高得点のもの、そして自分のビジョンに最も適合するものを皆さん真剣に探していると思います
私は都内の新築予定マンションを全てチェックしてみましたがシティタワー大井町がベスト1と判断してエントリーしました
今更どんな項目かは言いつくされていると思いますので各々ご自分でも分析してみてはいかがでしょう

[10051: 検討板ユーザーさん]

外壁については、現場に搬送中の高層階の外周梁を至近距離で見かけた限りでは吹き付けのようでした。一応写真を載せておきます。低層はタイルが貼られるはず。

組み立て後の今は、素人目には中層以上は肉眼だと遠すぎて、白いタイルなのか吹き付けなのか全く分からないので見た目に影響はなさそう。

修繕については、高層までタイルだと作業に時間がかかりゴンドラレンタル料や人件費が増えそうなので、外壁だけを考えると吹き付けのほうが安く上がるのかな？

ただ躯体コンクリートの保護まで考えると、もし吹き付けはこまめに塗り直す必要があるとしたら、相当に年数が経った後は、タイルに対するコスパが薄れそうですね。

もし最終的なコストがさほど変わらないなら、結局のところ初期～中期コスト節約とタイル落下回避の安全性を取るか、多少のデザイン性を取るかだけの違いしかなさそう。

個人的には、どうせ低層しか外壁は見えないし、台風など考えるとより安全そうな吹き付けで構わないです。

[10052: マンション検討中さん]

>>10051 検討板ユーザーさん
高層部のタイルは落下事故の恐れがある
経年でタイルが浮き上がる可能性があり、私の近くにタイルが浮き上がってボコボコになっているマンションがあります
皆さん側を通るときは遠巻きに歩いていますが高層になると高すぎて見えないので将来的には大きな問題になるのではないでしょうか

[10053: 匿名さん]

>>10042 検討板ユーザーさん

サッカッキーかと思ったら、サッカッキーだったwww
データ分析力もないアジテーターを信じるか信じないかはあなた次第。

[10054: 検討板ユーザーさん]

>>10053 匿名さん

「大規模修繕の万が一の増額に備え」「パークシティ武蔵小杉の事例」として記載したように、ポイントは実例として大規模修繕に何億くらいかかる可能性あるかの参考として記載しました。

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合法人理事の志村仁氏の発言として「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちは1割。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかる。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまう」とのことです。

優秀な理事のいるタワマンがどれくらいに修繕費を抑えられているか、事例を集めたいですね。

[10055: マンション検討中さん]

出来てしまえば、高くもなく、低くもなく、なんかまだ建設途中のようなところで終わった感があり、少し物足りない見栄えになってしまった。修繕費が、安くなったり、たくさんのメリットもありますが、少し地味で残念。官庁のような感じにも見える。とはいっても利便性と将来性考えると超優良高級物件には、間違いない。リーディンク東京というより、リーディンク大井町。