アトラスブランズタワー三河島（旧：（仮称）三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJ

[マンコミュファンさん]

（仮称）三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJについて語り合いましょう！
完成するのは結構先のようですね。

公式サイト：http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas-club/mikawashima/index.html/

所在地：東京都荒川区東日暮里６-3287-31（地番）
交通：JR常磐線「三河島」駅より徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅より徒歩13分、京成本線「新三河島」駅より徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.16m2～86.75m2
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：清水建設・工藤工務店建設共同企業体

【正式名称が決定したためスレタイトルを変更しました　2012.10.16　管理人】

[531: 契約済みさん]

>>530さん
そういう意識のある方と同じマンションに住めて嬉しいです。
住民が運営せず管理会社の言う通りにしてたら恐らく修繕費は将来赤字間違いないでしょう。
私も大賛成です。

[532: 購入検討中さん]

三河島駅、再開発で活性化すると思いますか？
例えば、豊洲とか武蔵小杉みたいに。
廃駅説もちらりありましたが、このタワーができ、少なくとも利用者が以前よりは増えることを考えると、廃駅が考えにくいですよね？？

[533: 匿名さん]

豊洲と武蔵小杉は三井など財閥系のデべが
お金を掛けて再開発して活性化させた街ですので、
三河島が同じようになるのは残念ながら無理だと思います。
五反田大崎なんかは同様に財閥系が再開発していますが、
それでも活性化がイマイチですよね。

[534: 購入検討中さん]

なるほど。
よくわかりました。
ありがとうございます。
現在、前向きに検討中なんですが、間取りがいまいちなのが残念です。。。
対面キッチンが主流だと思っていたんですが、少ないですよね。
皆さん、キッチンは妥協ですか？
７５平米の間取りは予算的に厳しいです。

[535: 入居予定さん]

531さん、賛同どうもありがとうございます、
私たちのマンションですし。出来るだけ住み良く、永持ちする住まいを
目指しましょう！
安い買い物じゃないし、そこに住まうのですから、
いろいろ考えをすり合わせましょう。

[536: 匿名]

武蔵小杉は、工場地帯で汚い街でしたが、再開発で一変しました、「小ﾄﾞﾊﾞｲ」です、新しいﾏﾝｼｮﾝ郡には、新住民が沢山住むようになり、本当によくなりました、日暮里も三河島も一変してほしいです、北口の開発次第ですね

[537: 匿名]

三井の再開発で、月島、豊洲、田町、武蔵小杉、おしゃれになりました、
三河島の北口再開発も三井がやってほしいです

[538: 契約済みさん]

管理会社が東急コミュニティーの場合、管理費の削減余地は相当大きいようです。
たとえばエレベータの保守をエレベータのメーカー系管理会社に発注する場合と、
専門の技術屋が作った独立系の会社に発注する場合ではコストは全く異なるそうです。
ぜひ管理組合には高品質低価格の保守管理を目指してもらいたいと思います。

[539: 匿名さん]

目指してもらいたいではなく、契約済みの538さんも管理組合の一員です。

[540: 購入検討中さん]

エレベータ保守はそのメーカー系保守会社に発注するというのが主流では？
最近はそうではないのかな
うる覚えですが東急コミュニティーは結構評判のいい管理会社だった気がします。
北口の再開発はうまくいってほしいですね。できあがるのは十数年後くらいでしょうけど
武蔵小杉等の大規模なところと比較するのは見当違いだと思いますが、
日暮里の再開発失敗のように、せめて失望させることのないよう荒川区には頑張ってもらいたい

[541:]

エレベーターの保守費用について。
もちろん、保守費用をなるべく抑えるという観点は大事ですが、命にかかわる部分ですので、安全を第一に考えたいものです。

[542: 匿名さん]

それは当然安全をなおざりにしてコスト削減なんて誰も考えていないと思います。
安全なのは当たり前で、そのうえでコストを下げることを考えているんだと。

[543: 匿名]

マンション入居後、管理組合ができ色々話合いをしますので、そこで改革していくようになるのが通常です。

[544: 匿名さん]

地権者が多いマンションの場合は、入居前に
地権者たちだけで集まって色々話し合いを付けてる場合もありますが。

[545: 匿名]

売れてますか？

[546: 匿名さん]

http://uchikao.blog.fc2.com/blog-entry-88.html によると、

>地権者住戸は全体の４％。
>この割合なら、買手にとって管理組合活動に不都合はないだろうと感じます。

とのことです。

[547: 購入検討中さん]

将来、賃貸に出す予定の人いますか？

[548: 入居予定さん]

地権者住戸は全体の４％とのことですが、この意見はちょっとおかしなと感じます。
マンション開発は地権者の同意を取り付けてはじめられます。（感謝！）
購入者と地権者は新築後同じマンションの住人という関係です。
建築物の総面積に対して購入者の分譲面積とを按分して登記するように
総面積に対しても同じような按分をして購入者の土地の所有する分を登記します。
したがって地権者住戸は全体の４％とは住居個数の割合なのか、分譲面積のか、その他なのか
はっきりしません、この４パーセントは無意味です。
管理組合は所有者が集まって構成するのですから、所有者の中に地権者が含まれるようになります。
管理組合活動は所有者と住人とが一致していると話が簡単ですが、賃貸に出されて賃貸借契約の賃貸借契約者が住人に
含まれる可能性は否定できません、その場合いあくまでも賃貸借契約の所有者を組合人とします。
このようにいろいろな問題が発生してきます。
明確では在りませんが準地権者？（開発協力者）の中には、JR東。荒川区。も存在します。
管理組合活動は300軒以上の意見集約が肝心です。地権者の意見を優先することはまず無いです。

[549: 匿名さん]

それは正論なんですが、千代田区のほうの地権者が多いマンションでは、
最初の組合総会にて、地権者の代表者が壇上に立って、
「後からいらした皆さん…」と挨拶をしたそうです。

[550: 匿名さん]

そういうことあったとしても、それが普通じゃないし、ここは4％だったら
気にすることないんじゃない？？

[551: 匿名さん]

ＧＷモデルルーム訪問した方感想はどうでしたか？

[552: 購入検討中さん]

マンション自体は豪華で、ホテルのような生活を送れると思いましたが、、、
いくら再開発の途中とは言え、駅の周りがさびれすぎていると感じました。
西日暮里まで歩きましたが、駅までもたいしたお店などもなく、あるのは韓国料理屋がちらほら。
ほんとに綺麗で活気のある町になるんでしょうかね。
あと、常磐線の音が想像以上にうるさくて、防音ガラスでも完全にはカバーできないのではないでしょうか？
春など心地良い季節でも窓をあけるのは難しそうですね。

[553: 匿名さん]

エリアの特性上、その4%のほとんどが外国人ってことはないですかね。

[554: 匿名さん]

ここ、コンシェルジュなしで警備員２人だし、ホテルのようなと言えるかどうか。
ジムもキッズルーム兼用で寂しいし。

[555: 周辺住民さん]

街の雰囲気が大きく変わる（良くなる）ことは正直期待しないほうがいいと思います。
その可能性は相当低いと思います。明確な根拠はないですが、空き地も大きな
事業所もない中で広大に再開発なんてできるはずないと思うので。というか、費用対
効果で考えてもそれをやる事業体はないんじゃないかと。
この物件は、駅前であること、そのくせ隣接場所に同じような高層の建物が
建つ可能性が低いこと、都心までの距離が近いほうなのにこの価格帯で駅前
タワーが買えること、こういうことに価値を見いだす方が買うマンションかと思います。
それだけでも十分価値があると思いますが、それ以上のことを望む方は別の場所を
考えられたほうがいいと思います。勿論、そういう場所は価格は高いでしょうけど。

[556: 購入検討中さん]

>>555
仰る通り、的を射ていると思います。
再開発云々は宝くじ感覚でほとんど意味のない話です。
うまくいって、街の雰囲気が変わればいいかな程度、北口の再開発について住人の意見をいろいろと集約しているという時点でほとんど変化のない再開発に終わるでしょう。
そもそもこのマンション自体も再開発・・・マンション立ってお終いって感じでしょう。

荒川区の再開発はそんなのばかりです
その分価格はそこそこ安いので、ここの暮らしではなく職場までの通勤利便性のみで買うマンションだと思います。

メリット：常磐線三河島ほぼ直
デメリット：外人街（三河島）、常磐線三河島以外は徒歩10分以上、値段的に板橋区とそんなに変わらない

[557: 匿名さん]

555さん、556さんと同意見で、私も通勤利便性のみだと思います。
日暮里、西日暮里、三河島、ちょっと離れて鶯谷。
周りはそういう環境なので、エリアに目がつぶれる人には、いい物件ですね。
でも、子育てするなら南千住の方がいいかなとは思います。

[558: 申込予定さん]

まあ、マンションは基本立地が一番ですけどね。ＪＲ駅徒歩1分でこの価格をどう見るかですね。
月島駅直結は75平米9000万だそうです。

[559: 購入経験者さん]

都内23区タワーマンションで駅１分の物件はなかなか出ないと思いますよ。考えてる間に間違えなく完売になります！！
私は町屋のMAXタワーを所有していますが、アトラスブランズタワーのモデルルームを見てすぐに予約し、倍率が三倍で４月に契約しました！＾＾
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　‐by荒川住民（私は日本人）‐

[560: 匿名さん]

月島と比較するのは無理ですよ。あちらは一応都心三区だし。
デべは三井と野村だし。駅は有楽町線と大江戸線の２路線だし。

[561: 匿名さん]

証券で評判の悪い野村と新浦安で揉めている三井です。
こちらは旭化成と東急です。

[562: 匿名]

駅1分はなかなかない、怖い夜道歩かないのは、いい

[563: 匿名さん]

表示では駅1分ですが、実際は駅30秒くらいでしょうか？

[564: 匿名さん]

私は駅から30秒ぐらいだと思っています。

23区内、駅から徒歩1分(以内)の大規模タワーマンション、免震、高品質(東京都マンション環境性能表示で断熱性/省エネ性/建物の長寿命化がすべて星3つ、太陽光発電も星2つ)、この価格帯というのは現時点で見つけられませんね…板橋のパークタワー板橋など駅から徒歩1分ということで条件が近いかなと思ったのですが、大規模ではありませんし、建物の長寿命化は星1つで太陽光発電もなさそうですし、お値段もこちらより高そうでした。

[565: 匿名さん]

564ですが、免震ではなく制震でした、スミマセン。

[566: 匿名]

お花のつき具合はどうでしょうか？　モデルルームへいらした方教えて下さい。

[567: 匿名さん]

住居の地味な入口に比べて、商業施設入口は
エスカレーターまで付いて派手になりそうですね。

[568: 匿名さん]

その管理費は住人負担じゃない？

[569: 匿名さん]

商業施設併設だと、管理費をどこで分けるかが難しくなりがちですね。
部外者が大勢、敷地の中や建物の中に入ってくるわけですから。

[570: 匿名さん]

キーを持っている住民か、入ることを許可された人しか入れないエリアと、一般の人が入ることができる商業施設エリアとで(つまり入口で)管理費も分かれるのではないでしょうか。そうでなかったら問題だと思いますが…

駅を出てすぐにエスカレーターが見えるお店があったら、客側からしたら足が向きやすそうです。

[571: 匿名さん]

敷地に敷いてある綺麗なタイルや植栽の手入れや補修も、商業施設と住民で一緒にコストを払わなければいけませんし。
敷地の防犯カメラを含む警備費も両方でコストを払わなければいけませんし。
一般人が入ることで建物のイタミが早くなっても、両方でコストを払わなければいけませんし。

[572: 匿名]

マンション住民入口と商業施設入口は、分かれます

[573: 入居予定さん]

重要事項説明書によると、歩道状空地・広場とその部分の植栽については団地管理組合の責任と負担、とのことですが、団地管理組合には棟管理組合(マンションの区分所有者=住宅の区分所有者による住宅部会+店舗・事務所等施設の区分所有者による施設部会)に加え、敷地内に公共駐輪場を所有することになる荒川区も含まれます。

エスカレーターは施設共有部ですので施設部会の管理となります。防犯カメラは棟管理組合の負担になりますが、他の要素がどうであれ、あったほうがよいですし…

第三者が利用可能な敷地内施設の設置や建物内の商業施設誘致によるメリット/デメリットはもろもろあるんでしょうけど、総じてプラス要素であるという判断から購入を決定されるのではと思いますし、ウチはそうです。

[574: 匿名]

1階と2階の店舗にどういう店舗が入るかまだわからないようですが、生活に密着した店舗とかが入ってくれるとさらに便利でよかったということになりますね

[575: 購入検討中さん]

値引きはありますか？

[576: 買い換え検討中]

北側はありそうですね。

[577: 匿名]

竣工まで1年と数ヶ月もあるから、まだ値引きはないでしょ

[578: 購入検討中さん]

こちらの契約者様の勤務地は参考までにどのあたりか教えて頂けないでしょうか？
やはり三河島駅利用でしょうか？
私は浜松町勤務ですがラッシュ時でも三河島から片道30分で着きますでしょうか？
この辺り土地勘ないので教えて下さい。

[579: 契約済みさん]

浜松町までの通勤の場合、現状の通勤時間でおよそ30分でしょう。
日暮里まで3分、日暮里、浜松町間で山手線で9駅19分程度となります。
上野より日暮里の方が乗換えが近いので、日暮里乗換えが妥当なのでしょう。
なお来年の9月の入居から半年ほどで、常磐線が東京駅まで乗り入れるようになるので
三河島から新橋まで乗り換えなしで行き、山手線で1駅ということ人利増すが、
通勤時間帯の乗り入れ本数は少ないとのことであり、現状では
どのくらいの通勤時間になるかははっきりしません。直通運転で
東京駅までは3駅10分程度とのことですから、新橋までも15分くらいでは着くようになるかもしれません。

[580: 購入検討中さん]

579さんありがとうございました。