アトラスブランズタワー三河島（旧：（仮称）三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJ

[マンコミュファンさん]

（仮称）三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJについて語り合いましょう！
完成するのは結構先のようですね。

公式サイト：http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas-club/mikawashima/index.html/

所在地：東京都荒川区東日暮里６-3287-31（地番）
交通：JR常磐線「三河島」駅より徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅より徒歩13分、京成本線「新三河島」駅より徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.16m2～86.75m2
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：清水建設・工藤工務店建設共同企業体

【正式名称が決定したためスレタイトルを変更しました　2012.10.16　管理人】

[471: 購入検討中さん]

入る店舗は気になりますね。
以前、取り壊す前はマックと弁当屋が入ってましたので、どちらかは確定ではないかと。

個人的にはTSUTAYAが入ってくれればなぁと。
町屋駅前のTSUTAYAも人の流れが多いので、同じように活発になるかもと思ってます。

店舗が決まるのは、まだ先みたいですけどね。

[472: 匿名]

駅前ですからコンビニはほしい

[473: 匿名]

他区からの検討者ですが、この三河島駅付近は、もともとコンビニとかはあったんでしょうか？
教えて下さい。
どこかにありますか？

[474: 契約済みさん]

コンビニ有りますよ。

[475: 匿名]

夜、治安は、どういう状況ですか？

[476: 購入検討中さん]

上の方でも書いてる人がいますが、某掲示板のまちBBSによると、マックとセブンイレブンと某スーパー（てどこだろう？）は入るのが内定しているとのことです。でも噂レベルですね。
先週モデルルームに行ったときに聞いたのですが、まだ決まってないとのことでした。
スーパーのことを聞いたときも、駅の反対側の徒歩４分のマルエツを最寄りとして案内されました。

私は独身で1LDK狙いです。
1LDKは南がなくて、真東か真西の低層階のみですが、すでに売約済みになってる物件がけっこうありました。
５階までは内装の締切が過ぎているので、扉や壁紙や床などのカラーの変更、洗面台や台所の高さの変更はもうききません、とのことでした。
６～１１階も、もうすぐ内装締切って言ってました。
低層階を検討している人で自分でカラーを決めたい人は急いだほうがいいと思います。

[477: 匿名]

要望書を早く出した方がいいそうです

[478: 匿名]

店舗にスーバーも入ってほしいです、帰宅後、買い物に反対側まで行かなくてすみますから

[479: 匿名さん]

店舗の平面図を見ると、スーパーが入るのは難しい広さではないかなあ、と思います。
コンビニならともかく。

[480: 匿名さん]

スーパー、スーパー、と言っていますが、ちゃんと図面集は見てる？

多くの方が頭に思い描いているような面積のスーパー誘致する造りにはなっていないのが分かるはず。
ひとつずつが小さいです。

[481: 匿名]

イオンのまいばすけっとなら入れる

[482: 契約済みさん]

タリーズとかスタバとか本屋さんとかセブンイレブンとか入って欲しいです。

[483: 周辺住民さん]

＞475さん

近隣に住んでいますが、そこまで治安は悪くはないですよ。
夜中も普通に歩けるし…怖い目にあったことはないです。
マンションの近くにはコンビニや、朝5時までやっている立ち食いっぽいうどん屋さんなどがあり…
結構おそくまで人通りがあります。
駅横に交番もあります。

[484: 匿名]

そうですか、ありがとうございます。
安心しました。

[485: 匿名]

再開発で南口、続いて北口、相乗効果でいい街になっていくことに期待します。

[486: 匿名さん]

ああ上野、単なる途中駅に…東京と縦貫線で直結

東京―上野駅間でＪＲ東日本が建設を進める約４キロの「東北縦貫線」が２０１４年にも完成し、東海道線と常磐線などが一本につながる。

　ＪＲは、朝の通勤時間帯の混雑率が２００％前後の山手、京浜東北両線のラッシュ緩和につながるとする一方、競合路線を抱える東京メトロは「利用客を奪われる」と早くも戦々恐々。縦貫線の完成で上野駅は単なる途中駅となり、「北の玄関口」としての役割を終えることになりそうだ。

　◆メトロは懸念

　工事が進められているのは、上野駅が終点の常磐、高崎、宇都宮の３線と、東京駅が終点の東海道線を結ぶ区間。新たに線路を敷設する余地がないため、新幹線の真上に高架橋を建設する難工事で、２００８年５月から始まった工事は、ようやく今月下旬にすべての橋げた架設が終了する。

　縦貫線でＪＲが期待するのは、山手、京浜東北両線の混雑緩和だ。両線の上野から東京方面の区間は全国有数の混雑区間で、１１年度の混雑率は、山手線が２００％（上野―御徒町）、京浜東北線も１９４％（同）。混雑するのは、常磐など３線が上野駅で終点のため、東京方面に向かうには山手線などに乗り換えなければならないためだ。ＪＲは、縦貫線が完成すれば「山手線も新聞を折りたたんで読むことができる程度までに混雑が緩和される」と期待している。

　一方、縦貫線の影響を懸念しているのが、並走する地下鉄路線を抱える東京メトロ。銀座線や日比谷線は上野駅に乗り入れており、同社関係者は「需要予測では、日比谷線の利用客が減るようだ」と語る。同社では副都心線と東急東横線の相互乗り入れで利用客増に沸いているが、「その利益を吹き飛ばすぐらいの影響があるのでは」とみる。
（2013年4月19日15時00分 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20130419-OYT1T00849.htm?from=to...

[487: 購入検討中さん]

上野を通過する新幹線があるくらいですからね・・・

[488: 匿名さん]

常磐線に関しては、高崎線宇都宮線よりも直結本数の条件が厳しくなる点を
読売は省略してますね。

[489: 匿名さん]

そうなんですか？
常磐線って他の路線と比べて制限があるのですか？？？
常磐線の場合は日暮里でも乗り換えができるので
その点が不利になる理由なのでしょうかね？？
東京駅まで1本で行ければ楽だなぁって思いますし
何よりも山手線の混雑が緩和されると思うのですけれどね。

[490: 匿名さん]

wikiによると常磐線は線路の都合らしいです。
常磐線は縦貫線にすると、一部で線路が単線になる箇所があり、
そのために本数を増やせないとか。

[491: 匿名さん]

あ、失礼しました。
単線ではなくて平面交差になる箇所でした。

[492: 匿名]

清水建設、市川のタワーマンションの失敗、繰り返さないでね

[493: 購入検討中さん]

ｉリンクのこと？
鉄筋それとも・・・仕様が悪くて価格が高くて売れ残ったという失敗を繰り返して欲しくないですね

ここはトランクルームってあったんでしたっけ？
収納が少ないので、トランクルームがあると助かるんですが

[494: 匿名]

鉄筋不足、大騒ぎになりました、市川駅前、タワーマンション、清水建設でした、ここは、地盤弱い土地、ミスなく建築して下さい

[495: 匿名さん]

Eタイプは、75平米あるけど、リビングが実質狭そうだし、
Jタイプなんかも、洋室3は実質部屋としては使えなそうで、
全体的にかなりコンパクトですね。
特に65平米前後の3LDKは、無理があるような気が…

[496: 匿名]

Ｂタイプ、Ｃタイプ、とかも売れたようですね

[497: 入居予定さん]

Eタイプは３部屋を２部屋に変更するとリビングが広く使えます。
ＭＲがそうなっていますので、６０過ぎの夫婦には快適かと思います。

常磐線は特急を最優先に東京駅に入れるようで、
快速は１時間に何本入るのか？まさに山の手プラス1。

[498: 匿名]

二重床、二重天井なら、間取り変更できるから、10年使ったら、変えるとか、お金はかかるけど、、

[499: 匿名さん]

これから子育ての人には、あまり向かない間取りってところですかね。

[500: 匿名さん]

子供には高層階が何だかんだと、
掲示板によく書き込まれていますし。

[501: 匿名]

Ｂ、Ｃ、Ｉ、Ｍ、Ｎタイプは、なくなったみたいです

[502: 匿名]

１ＬＤＫは、Ｄタイプのみになったことになりますね

[503: 契約済みさん]

すぐ裏にコンビニあるぐらいなのでコンビニぐらいは必ず入るのではと思ってます。

[504:]

G、O、P、Jタイプはどうなんでしょう？
あまり花が付いていなかったような…

[505: 匿名]

このゴールデンウイークに検討する人いるでしょう

[506: 購入検討中さん]

戸数の多いタイプ住居は結構残っていますか？前にモデルルーム行ったときにはＦタイプの売れ行きはかなり良かったですが・・

[507: 匿名]

電話で聞いてみたらいいのでは？要望書、いれるとピンクの花がつき、ローンとおると赤の花がついてます、この休みでまた、花がついてくる気がします

[508: 入居予定さん]

今日15時頃の状況で、ピンクの花も売約済みと考えると、
F2の残り 17F以上はなし、〜11Fは残4
F1の残り 17F以上は残3、〜11Fは残2
でした。

※M、Nはすべて赤い花、Bは一部がピンク、CはC1にひとつ花の付いていないところがありました。キャンセルかローン審査NGだったのでしょうか。Iはまだ空きがありました。

[509: 匿名]

情報ありがとうございます

[510: 匿名]

駅徒歩５分以内で、世帯数200以上ある物件だと、大規模マンションと言われ、値崩れしにくいらしいです

[511: 匿名さん]

売れ行きいいね。

[512: 入居予定さん]

少なくとも、第1期分譲住戸とされていたものには全部花が付いているようなので、安心しました。
販売期がどのように分けられているのかわかりませんが、次期以降分譲予定とされていたものにも結構花が付いています。

[513: 購入検討中さん]

はじめまして。
購入検討中の者です。
検討している部屋は、管理費、修繕費が２万５千ちょいで、６年後には倍になるとのことでしたが、管理費が５万以上ってすごく高い気がするのですが、タワーマンションはこんなもんなのでしょうか？
６年後は月の支払いが３万近く増える+固定資産税で、心配しているのですが、皆さん、その辺はどのようにお考えですか？

[514: 購入検討中さん]

転勤族で将来的には、賃貸or売却も考えている方っていらっしゃいますか？
その際、ローン返済は家賃収入でまかなえるとお考えでしょうか？

[515: 匿名さん]

513さん
管理費は変わらないでしょ？管理費が倍になるって話は聞いたことがないです（笑）
修繕積立は段階的にあがるのは当たり前にあるので、6年後に倍であれば、そのあと10年以降はどのくらいになるのかもちゃんと確認したほうがいいと思います。説明してくれるはずなので。

[516: 購入検討中さん]

515さま
回答ありがとうございます。
マンションの知識がまったくないもので、、、汗
説明を受けた時に、管理費？が６年後に倍と聞いていたのですが、それは、修繕費のことなのでしょうか？
２万６千円の内訳を見ると、管理費が１万６くらいで、修繕費が８千ちょいなのですが、このうちの８千のみが倍になるということなのですかね？？

[517: 匿名さん]

管理費も想定外の理由で高くなることがあります。
例えばここのＦＩＸ窓掃除は年に２回ですが、全く少ないです。
角部屋住人から間違いなく、掃除回数を増やしてくださいと要望が出ると思います。
そして、窓掃除代は高いです。回数を増やすなら、管理費はアッブせざるを得ないのでは。

[518: 匿名さん]

管理費は固定ですけど、修繕費は最初抑えていて、
5年おきに上昇してくのが一般的です。
ただ、ここの修繕計画はまだみていませんが、
タワーマンションはその上昇カーブがキツイことが多いのと、
場合によっては多額の一時金が発生する可能性もあります。
あとは、戸境壁が乾式なので、大きな地震の後にメンテナンスが発生する可能性もあります。
なので、普通のマンションと同じ感覚ではいない方がよいと思いますよ。
つまり、タワーマンションの場合は、管理費も高いですし、
購入後も資金的ゆとりが必要になると思います。

[519: 匿名さん]

窓清掃がありましたね。ゴンドラでやるから馬鹿高いみたいですね。

[520: 匿名さん]

テナントに空きが出た場合も管理費に影響でますよ。

[521: 契約済みさん]

窓ふきなんか年2回でじゅうぶんだ。

[522: 匿名さん]

Ｆｉｘ窓の無い部屋の人、はそう思うでしょうね。

[523: 匿名さん]

一方で、入居後、管理費内容を見直して管理費予算からの出費を抑えられる可能性もありますよね。

[524: 購入検討中さん]

昨日千代田線の西日暮里駅自動改札前からここの前まで歩いてみましたがちょうど10分で着きました。
途中信号1つと踏切2つありましたが、信号は青の時間が長く、踏切もどちらも貨物電車の踏切なので引っかかることはあまりないと思います。
家のドアからホームまで15分あれば着くと思うので勤務先最寄駅が東京メトロ沿線の人も使える駅が増えて良いと思いました。

[525: 匿名さん]

ベランダ窓とダイレクトのFix窓では、汚れ方が違うと思いますよ。

[526: 匿名さん]

どう違うの？分かるよう説明して下さい。

[527: 匿名さん]

ベランダの窓は、雨が直接当たりにくいが、
ダイレクトウィンドウは、直接当たる。
さらにFixだと自分で窓拭きもできないしね。

[528: 匿名さん]

最近の雨、キレイじゃないんですよ。
水道水と違ってガラスを曇らせてしまいます。

[529: 購入検討中さん]

修繕費は最初は管理費修繕費を安く見せるために抑えていることが多いですね

この物件では5年後に広さによりますが5000円くらいアップの予定です、そしてそこから5年後に5000円アップ、10年後20年後にアップの予定です

長期修繕計画をみておいたほうがいいと思いますよ
ただ、見たからといってこちらでどうにかできるものではないですが・・・

[530: 入居予定さん]

532さん、同意見です。
入居後の管理費の見直し、これって私のテーマなんです。
一緒にがんばろうと思う方大募集です。

[531: 契約済みさん]

>>530さん
そういう意識のある方と同じマンションに住めて嬉しいです。
住民が運営せず管理会社の言う通りにしてたら恐らく修繕費は将来赤字間違いないでしょう。
私も大賛成です。

[532: 購入検討中さん]

三河島駅、再開発で活性化すると思いますか？
例えば、豊洲とか武蔵小杉みたいに。
廃駅説もちらりありましたが、このタワーができ、少なくとも利用者が以前よりは増えることを考えると、廃駅が考えにくいですよね？？

[533: 匿名さん]

豊洲と武蔵小杉は三井など財閥系のデべが
お金を掛けて再開発して活性化させた街ですので、
三河島が同じようになるのは残念ながら無理だと思います。
五反田大崎なんかは同様に財閥系が再開発していますが、
それでも活性化がイマイチですよね。

[534: 購入検討中さん]

なるほど。
よくわかりました。
ありがとうございます。
現在、前向きに検討中なんですが、間取りがいまいちなのが残念です。。。
対面キッチンが主流だと思っていたんですが、少ないですよね。
皆さん、キッチンは妥協ですか？
７５平米の間取りは予算的に厳しいです。

[535: 入居予定さん]

531さん、賛同どうもありがとうございます、
私たちのマンションですし。出来るだけ住み良く、永持ちする住まいを
目指しましょう！
安い買い物じゃないし、そこに住まうのですから、
いろいろ考えをすり合わせましょう。

[536: 匿名]

武蔵小杉は、工場地帯で汚い街でしたが、再開発で一変しました、「小ﾄﾞﾊﾞｲ」です、新しいﾏﾝｼｮﾝ郡には、新住民が沢山住むようになり、本当によくなりました、日暮里も三河島も一変してほしいです、北口の開発次第ですね

[537: 匿名]

三井の再開発で、月島、豊洲、田町、武蔵小杉、おしゃれになりました、
三河島の北口再開発も三井がやってほしいです

[538: 契約済みさん]

管理会社が東急コミュニティーの場合、管理費の削減余地は相当大きいようです。
たとえばエレベータの保守をエレベータのメーカー系管理会社に発注する場合と、
専門の技術屋が作った独立系の会社に発注する場合ではコストは全く異なるそうです。
ぜひ管理組合には高品質低価格の保守管理を目指してもらいたいと思います。

[539: 匿名さん]

目指してもらいたいではなく、契約済みの538さんも管理組合の一員です。

[540: 購入検討中さん]

エレベータ保守はそのメーカー系保守会社に発注するというのが主流では？
最近はそうではないのかな
うる覚えですが東急コミュニティーは結構評判のいい管理会社だった気がします。
北口の再開発はうまくいってほしいですね。できあがるのは十数年後くらいでしょうけど
武蔵小杉等の大規模なところと比較するのは見当違いだと思いますが、
日暮里の再開発失敗のように、せめて失望させることのないよう荒川区には頑張ってもらいたい

[541:]

エレベーターの保守費用について。
もちろん、保守費用をなるべく抑えるという観点は大事ですが、命にかかわる部分ですので、安全を第一に考えたいものです。

[542: 匿名さん]

それは当然安全をなおざりにしてコスト削減なんて誰も考えていないと思います。
安全なのは当たり前で、そのうえでコストを下げることを考えているんだと。

[543: 匿名]

マンション入居後、管理組合ができ色々話合いをしますので、そこで改革していくようになるのが通常です。

[544: 匿名さん]

地権者が多いマンションの場合は、入居前に
地権者たちだけで集まって色々話し合いを付けてる場合もありますが。

[545: 匿名]

売れてますか？

[546: 匿名さん]

http://uchikao.blog.fc2.com/blog-entry-88.html によると、

>地権者住戸は全体の４％。
>この割合なら、買手にとって管理組合活動に不都合はないだろうと感じます。

とのことです。

[547: 購入検討中さん]

将来、賃貸に出す予定の人いますか？

[548: 入居予定さん]

地権者住戸は全体の４％とのことですが、この意見はちょっとおかしなと感じます。
マンション開発は地権者の同意を取り付けてはじめられます。（感謝！）
購入者と地権者は新築後同じマンションの住人という関係です。
建築物の総面積に対して購入者の分譲面積とを按分して登記するように
総面積に対しても同じような按分をして購入者の土地の所有する分を登記します。
したがって地権者住戸は全体の４％とは住居個数の割合なのか、分譲面積のか、その他なのか
はっきりしません、この４パーセントは無意味です。
管理組合は所有者が集まって構成するのですから、所有者の中に地権者が含まれるようになります。
管理組合活動は所有者と住人とが一致していると話が簡単ですが、賃貸に出されて賃貸借契約の賃貸借契約者が住人に
含まれる可能性は否定できません、その場合いあくまでも賃貸借契約の所有者を組合人とします。
このようにいろいろな問題が発生してきます。
明確では在りませんが準地権者？（開発協力者）の中には、JR東。荒川区。も存在します。
管理組合活動は300軒以上の意見集約が肝心です。地権者の意見を優先することはまず無いです。

[549: 匿名さん]

それは正論なんですが、千代田区のほうの地権者が多いマンションでは、
最初の組合総会にて、地権者の代表者が壇上に立って、
「後からいらした皆さん…」と挨拶をしたそうです。

[550: 匿名さん]

そういうことあったとしても、それが普通じゃないし、ここは4％だったら
気にすることないんじゃない？？

[551: 匿名さん]

ＧＷモデルルーム訪問した方感想はどうでしたか？

[552: 購入検討中さん]

マンション自体は豪華で、ホテルのような生活を送れると思いましたが、、、
いくら再開発の途中とは言え、駅の周りがさびれすぎていると感じました。
西日暮里まで歩きましたが、駅までもたいしたお店などもなく、あるのは韓国料理屋がちらほら。
ほんとに綺麗で活気のある町になるんでしょうかね。
あと、常磐線の音が想像以上にうるさくて、防音ガラスでも完全にはカバーできないのではないでしょうか？
春など心地良い季節でも窓をあけるのは難しそうですね。

[553: 匿名さん]

エリアの特性上、その4%のほとんどが外国人ってことはないですかね。

[554: 匿名さん]

ここ、コンシェルジュなしで警備員２人だし、ホテルのようなと言えるかどうか。
ジムもキッズルーム兼用で寂しいし。

[555: 周辺住民さん]

街の雰囲気が大きく変わる（良くなる）ことは正直期待しないほうがいいと思います。
その可能性は相当低いと思います。明確な根拠はないですが、空き地も大きな
事業所もない中で広大に再開発なんてできるはずないと思うので。というか、費用対
効果で考えてもそれをやる事業体はないんじゃないかと。
この物件は、駅前であること、そのくせ隣接場所に同じような高層の建物が
建つ可能性が低いこと、都心までの距離が近いほうなのにこの価格帯で駅前
タワーが買えること、こういうことに価値を見いだす方が買うマンションかと思います。
それだけでも十分価値があると思いますが、それ以上のことを望む方は別の場所を
考えられたほうがいいと思います。勿論、そういう場所は価格は高いでしょうけど。

[556: 購入検討中さん]

>>555
仰る通り、的を射ていると思います。
再開発云々は宝くじ感覚でほとんど意味のない話です。
うまくいって、街の雰囲気が変わればいいかな程度、北口の再開発について住人の意見をいろいろと集約しているという時点でほとんど変化のない再開発に終わるでしょう。
そもそもこのマンション自体も再開発・・・マンション立ってお終いって感じでしょう。

荒川区の再開発はそんなのばかりです
その分価格はそこそこ安いので、ここの暮らしではなく職場までの通勤利便性のみで買うマンションだと思います。

メリット：常磐線三河島ほぼ直
デメリット：外人街（三河島）、常磐線三河島以外は徒歩10分以上、値段的に板橋区とそんなに変わらない

[557: 匿名さん]

555さん、556さんと同意見で、私も通勤利便性のみだと思います。
日暮里、西日暮里、三河島、ちょっと離れて鶯谷。
周りはそういう環境なので、エリアに目がつぶれる人には、いい物件ですね。
でも、子育てするなら南千住の方がいいかなとは思います。

[558: 申込予定さん]

まあ、マンションは基本立地が一番ですけどね。ＪＲ駅徒歩1分でこの価格をどう見るかですね。
月島駅直結は75平米9000万だそうです。

[559: 購入経験者さん]

都内23区タワーマンションで駅１分の物件はなかなか出ないと思いますよ。考えてる間に間違えなく完売になります！！
私は町屋のMAXタワーを所有していますが、アトラスブランズタワーのモデルルームを見てすぐに予約し、倍率が三倍で４月に契約しました！＾＾
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　‐by荒川住民（私は日本人）‐

[560: 匿名さん]

月島と比較するのは無理ですよ。あちらは一応都心三区だし。
デべは三井と野村だし。駅は有楽町線と大江戸線の２路線だし。

[561: 匿名さん]

証券で評判の悪い野村と新浦安で揉めている三井です。
こちらは旭化成と東急です。

[562: 匿名]

駅1分はなかなかない、怖い夜道歩かないのは、いい

[563: 匿名さん]

表示では駅1分ですが、実際は駅30秒くらいでしょうか？

[564: 匿名さん]

私は駅から30秒ぐらいだと思っています。

23区内、駅から徒歩1分(以内)の大規模タワーマンション、免震、高品質(東京都マンション環境性能表示で断熱性/省エネ性/建物の長寿命化がすべて星3つ、太陽光発電も星2つ)、この価格帯というのは現時点で見つけられませんね…板橋のパークタワー板橋など駅から徒歩1分ということで条件が近いかなと思ったのですが、大規模ではありませんし、建物の長寿命化は星1つで太陽光発電もなさそうですし、お値段もこちらより高そうでした。

[565: 匿名さん]

564ですが、免震ではなく制震でした、スミマセン。

[566: 匿名]

お花のつき具合はどうでしょうか？　モデルルームへいらした方教えて下さい。

[567: 匿名さん]

住居の地味な入口に比べて、商業施設入口は
エスカレーターまで付いて派手になりそうですね。

[568: 匿名さん]

その管理費は住人負担じゃない？

[569: 匿名さん]

商業施設併設だと、管理費をどこで分けるかが難しくなりがちですね。
部外者が大勢、敷地の中や建物の中に入ってくるわけですから。

[570: 匿名さん]

キーを持っている住民か、入ることを許可された人しか入れないエリアと、一般の人が入ることができる商業施設エリアとで(つまり入口で)管理費も分かれるのではないでしょうか。そうでなかったら問題だと思いますが…

駅を出てすぐにエスカレーターが見えるお店があったら、客側からしたら足が向きやすそうです。