ブランズ四番町ってどうですか？

[購入検討者さん]

物件名 ブランズ四番町
所在地 東京都千代田区四番町二－四
交通 東京メトロ有楽町線 市ヶ谷駅から徒歩 3分
JR中央・総武線 市ヶ谷駅から徒歩 4分
東京メトロ　半蔵門線 半蔵門駅から徒歩 7分
総戸数 165戸（うち地権者住戸32戸）
専有面積 60.60m2～107.29m2(予定)
構造 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上15階 地下1階建
建物竣工 2014年2月下旬予定
お引渡し 2014年3月下旬予定
権利状態 建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共有部分は
専有面積割合による所有権の共有
施工会社 清水建設株式会社
売主 東急不動産株式会社
京阪電鉄不動産株式会社
販売会社 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー

ザ・パークハウス四番町レジデンスの、お隣ですね。
免震構造で、オール電化とのことです。
なかなか良さそうですが、皆様どう思われますか？

公式URL:http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/4bancho/index2.html

【URLを追加しました　2013.3.6　管理担当】
【一部テキストを修正しました。管理担当】

[84: 物件比較中さん]

全体的に窓が押して開けるタイプなのは、かなりマイナス。この窓の仕様で億は払えない。
窓はスライド式が一番。

[86: 匿名さん]

我が家は主人が車通勤なので、入口まで４分といった点が一番魅力に感じている点です。
なかなかないですからね。そしてこの近辺に公園が多い環境。買い物がいまいちの様な
気もしますが、車でまとめ買いしにいくか生協でなんとかなるかなと思っています。
図書館も近いので子供が大きくなったらいいですね。

[88: 匿名さん]

>>82

急いでいる時はじれったいかもしれないですね(汗

私的にはその重厚さも魅力だと思っていますよ、
ゆっくりと開くゲートから車で出て行く、その瞬間はきっといい気分もするのだろうなあって。
よく豪邸だとゲートがあってそれがゆっくり開いて高級車が出てくるシーンがあるじゃないですか、ああいうの想像しますねえ。
といってもうちは普通の車なんですけどね(笑

[89: 匿名さん]

オール電化ってどうなんでしょうか

[90: 匿名さん]

白いシマ柄のシャツ着てる人が印象に残る。

[91: 匿名さん]

８９さん
オール電化もガスもそれぞれメリット、デメリットはありますよね。一番のオール電化のメリットは
光熱費の大半は給湯に使われているため、エコキュートは安い夜間電力を使うことで
給湯費用が大幅にコストダウンできる事ではないでしょうか。あとはIHはお掃除が楽とかね。
デメリットは停電の時は何も使用できなくなってしまう事かな。ガスだったらお料理はできますからね。

[92: 匿名さん]

オール電化の長所をもう１つあげるとしたら、復旧が早い点です。
阪神・淡路大震災の体験ですと、復旧に下記日数を要しました。あくまで目安にしてください。（東京と神戸では条件が違うと思いますので）
電気　　翌日
水道　　約２カ月
ガス　　約３カ月
阪神・淡路大震災の時、私達はたまたまカセットコンロ（含予備のガスボンベ）を持っていましたので、非常に助かりました。ここのマンションの既定でカセットコンロを持つ事を禁止されていれば、仕方ないですが。

[93: 匿名さん]

今オール電化でもあまりメリットはないといわれていますが、微妙ですね。
復旧を取るのか料金を取るのか。
ただこのマンション、アプローチから入り口までが長い？６０ｍっていまいち分からないです。
駅が三箇所使えるのはいいんですけど、周辺環境がいまいち分かりにくい地図ですね。

[94: 匿名さん]

60mのアプローチって、北側の狭い幅の土地をアプローチにして道路とつなげたってことですね
このアプローチが無いと、市ヶ谷駅からすごく遠くなります。

[95: 匿名さん]

要はザ・パークハウスの脇を通って裏側がここってことでしょ。つまり二つは南北の関係になるのかな？

[96: 匿名さん]

オール電化って、コストパフォーマンスが売りだったのに。ガス併用よりコストパフォーマンス落ちちゃったのがとっても残念。
電気がコスト高なエネルギーになっちゃったから仕方ないね、時代の流れかな。。。

[97: 物件比較中さん]

>>94

このアプローチによってマンション自体の独立した世界観も演出できているように思います。
60mの間の植栽も気になるところ、四季折々で違った風景を見せてもらえると行き来するだけでも醍醐味がありそうですね。
周辺よりも標高が高い立地による開放感や空気の流れ、これも恩恵を受けられそうです。

[98: 匿名さん]

また、住友を真似た東急価格でないことを祈る。

[99: 匿名さん]

今日、公務員宿舎売却の発表がありました。かなりの規模になるようです。こちらご購入検討の人はよく調べた方がよさそうです。敷地前も財務省の土地ですし。。。資産価値に大きく影響してきますので。

[100: 購入検討中さん]

99さん

ソース教えてください

[101: 匿名さん]

国家公務員宿舎を半分廃止　跡地を売却で１７００億円
http://sankei.jp.msn.com/politics/news/121126/plc12112621510007-n1.htm

＞東京都心の中央、港、千代田３区の宿舎は危機管理用などを除いて廃止し、
＞他の地域でも、築４０年を超える宿舎をなくすことにした

となってるから、国会議事堂のすぐそばとか以外は全て売却されるんじゃないでしょうか

[102: 匿名さん]

http://www.mof.go.jp/national_property/topics/housing_reduction/examin...
ここの別紙1-1は？

[103: 匿名さん]

財務省のページに詳細が載ってます。敷地隣の四番町住宅は含まれていないようですが。。。どなたか詳細ご存知ですか？
http://www.mof.go.jp/national_property/topics/housing_reduction/examin...

[104: 匿名さん]

103です。リンクかぶりました、すいません。

[105: 匿名さん]

国の意向など、その時の情勢次第でいろいろ変るので、リストにないからといって、大丈夫なんてことないですよ。誰にも分かりません。
ご購入の方は、リクス覚悟でご購入ください。

失礼しました。立地（周辺環境）はどうでもよく、欲しい方も当然いらっしゃいますので。

[106: 匿名さん]

千代田区は需給関係が大変だね。
少子高齢化で20年30年後には老人たちがみんな落ち着いた山の手の方に引っ越してゴーストタウン化する一方、ますます財政難で苦しむ国は千代田区の土地を売却したい。

つまり、需要は減って、供給は増える。

[107: 匿名さん]

根拠なき妄想だね。
人口構成で満遍なく増加しているのは、千代田区、中央区、港区のみ。
基本的なトレンドが変わらなければ今後も需要が見込める。
http://www.airis.co.jp/topics/topics003.html

そもそも需要が見込めないところに、デベが土地仕入れてマンション供給する訳がない。
ちょっと考えれば分かること。

[108: 匿名さん]

昔新都心の時もそうだった。
人口流入が多くて、しばらく落ち着いた後は、人口流出の一方。
千代田区も今はいいが、将来は106のようになるだろう。

[109: 匿名さん]

デベは今、売れれば良いとしか考えてない。１０６さんや１０８さんの考えと同感です。２０～３０年後先の事を考えて、物件を売っているデベは無い。デベは極端な言い方をすれば、自転車操業の典型的な企業である。物件を売る事を止めたら、倒産する可能性が大で、無理やりにでも土地を仕入れて物件を売らなければならない。

[111: 匿名さん]

私は千代田区の生まれですが、平日夜や休日の昼夜は結構静かでいいですけどね。。

[112: ご近所さん]

四番町図書館の前のモデルルームが完成したようですね。

[113: 物件比較中さん]

バルコニーが狭いんですね
洗濯物が干せなさそうですが、この辺りとなると外に干さないのでしょうか
エントランスなども高級感があっていいですね。

[114: 匿名さん]

近くの都営住宅は普通にベランダに洗濯物や布団干してますよ。
すぐそばの郵政宿舎も公務員住宅も。

[115: 匿名さん]

デベは街作りが仕事ではなく、街作りによる金儲けにより株主に利益をもたらすのが仕事なので当たり前。
目先の売上のために、街の将来を考えている演技をしてることもありますが、売り切ったら演技は終了です。

[116: 匿名さん]

電鉄系で沿線だったら街づくりも多少なりとも考えるのでしょうけど
ここは別に東急沿線ではないですしね・・

[117: 匿名さん]

１１３さん
確かに間取りをみるとバルコニーは狭いですね。でもまったく洗濯物を干せない
狭さでもないので、外に干すのは可能かなと思っています。ワイドスパンなんかは
憧れますがね。あとは洗濯物が多い時などは、部屋干しも併用してやっていくしか
ないでしょうね。結構ファミリー向けのお部屋もあるのにバルコニーに関しては
ちょっと残念ですね。

[118: 匿名さん]

狸穴とこちら、東急さん精魂をかけたみたいですが、期待はずれに終わりました。。

[119: 購入検討中さん]

東南角５階で坪480、東急なのに高すぎですね。地所や三井なら妥当な価格だとは思いますが。
しかも事前相談会の時の価格よりもかなり値上げしていて驚きました。
他のお客様は思ったよりお安いと言っているそうですが、営業トークなのでしょうか。。。

[120: 匿名さん]

坪480ですか
北側にできる三菱地所の人が言ってた通りパークハウスより高いですね

ちなみにパークハウスはバルコニーに洗濯物はOKだそうです

[121: 不動産業者さん]

高いと思うぞー。

[122: 購入検討中さん]

思ったより高かったです。以前問い合わせた時と値段がずいぶん異なりましたね。

[123: 購入検討中さん]

Ｎｏ．１２２です。
モデルルームを拝見させていただきましたので、普段お世話になっているマンコミュの皆様と情報をシェアさせていただきたいと思います。文章の拙さやバイアスのかかった意見で、一部の方々にとっては不愉快なものもあるかもしれませんが、よろしくお願い申し上げます。

■立地
（全般）
　この辺（番町界隈）にそれほど詳しいわけではないのですが、営業さんもここは市谷に近いからというお話をされますが、ざっとこの町を散策した感じでは、それほどよい場所か？といわれるとそうでもないような気がします。
やはり番町という感じがする場所は半蔵門駅から、マルエツを通り過ぎ右折して坂を上って三菱の三番町があたる辺りまでではないでしょうか。市谷には遠くなるのですが、そもそも番町界隈で住処を検討している方々にとっては予定立地はそれほどよいところではないと思いますが。加えて、ここはテニスコートの音がすごいです。皆様、必ず学生さん達がテニスをされているときに必ず現地視察をされたほうがよいかと思います。このテニスのラリー中の音はかなり響きます。それから近隣にある財務局所有の土地および宿舎ですが、いずれは売却されなんらかのものが建設されることは覚悟する必要があります。つまり北も東も西もいずれ開発されるリスクがあること。西は開発リスクが仮にないとしてもテニス騒音がかなりあるということ。これは覚悟する必要があるということです。現地に行きましたが、現段階でも結構な囲まれ感がございますので、覚悟したほうがよいです。そういう意味ではここのマンション立地がよいかといわれると、それほどよくはないということになるように思われます。（ただし南側はよいですよ、その代わりかなりお高い値付けがされておりましたけど）

（子育ての観点から）
　立地に関連して子育てに関して申し上げますと、保育園、小学校、中学校まではそれなりにそろってはおります。
　が、残念ながらここは「番町小学校」の学区ではありません。また小さいお子様の場合、病院などの心配があられるかと思　いますが近所に小児科は思ったほどありませんでした。（残念）公園が近いということや図書館が近いことはとてもぷらすで二重丸です。総じて子育てに関してはかなりよいのではないでしょうか。

（生活利便）
　スーパーは半蔵門駅すぐのマルエツプチがこの界隈ではＢＥＳＴでした。ほかにもあるのですが、ここが品の良さと値段のバランスが一番とれていたきがいたします。「私」としてはこれがあるだけで十分です。一方で文京地区ということが関係するのかは？ですが、娯楽施設は皆無です（ﾂﾀﾔを含め）。小さな書店が少しある程度でしょうか。ドラッグストアは結構ありました。一方で日曜大工的なお店は見かけませんでした。（新宿ハンズになるのでしょうか？）しかし、番町という街にみなさんが求めていらっしゃるものから考えると、生活利便は十分合格な気がいたします。

■賃貸住戸
　この物件４階（一戸を除き）までの住居がすべて東映さんの地権となっており、賃貸に出される予定とのことです。これは大きなマイナスですね。気にする気にしないは、人それぞれかと思われますが「私」にとっては大きなマイナスです。

■仕様
　オール電化：これも個人の好みですが「私」はガス併設がベターです。
　躯体：躯体の構造は免震で清水さん施工です。免震はプラスですが、できれば大林組さんでいってほしかったです。
　内装：家具等に関しては、正直こだわりがないので「私」はどうでもよいですが、一点大きなマイナスがありました。
　　　　それは天井高と、梁によるくだり天井、あまりにくだり天井の箇所が多すぎです。
　　　　モデルルームをぜひ拝見してください。億超えでこれほどくだり天井が多いマンションは久々でしたね。
　　　　結構圧迫感があります。モデルルームだけでなく、ほかの間取りも是非調べてください。下り天井の箇所に驚かれる
　　　　かと思われます。
　駐車場：なんと建物内立体駐車場です。これはいただけない！！！　音の問題は、本当に大丈夫なのでしょうか？
　　　　　また事故が生じた場合に住居内に影響はないのでしょうか？
　　　　　これに関して営業さんにご質問させていただいたところ、納得した回答は得られませんでした。
　　　　　普通に怖いです。

■維持費
　①管理費＋②その他経費＋③固都税の１２分の１の合計がローンなしで駐車場を借りないケースの標準モデルかとおもわれます。
　①管理費
　これは予定とのことですが、かなり高いです。かなり高いをどこと比較してですが？やはり比較先は同じエリアの同等の物件ということで、結構番町界隈の同規模のマンションと比較した場合、かなりの差がありました。これはアルソックさんに原因があるのか、あるいは、入り口の門のところに警備員を配置することによるのかはわかりませんが、８０平米で比較した場合約８,０００円程度の開きがありました。（ブランズさんのほうがお高い）
　②そのほか経費
　これは普通かとおもいますが、主に修繕積立金が皆様の関心かと思われますが、現段階では４０年で計画中とのことで、最終的にどのていど費用が必要になるかは算出中とのこと。
　③固都税
　市谷方面にのびた道路のおかげでずいぶんお高い金額が課税されるようです。この道路が結構な金食い虫になるようなきがいたします。

■希少性
　１番および３番などは（このあとの三菱を除くと）ほとんど出尽くした感があり、新たに建設するにも土地がなさそうなのですが、この４番町界隈、まだまだありますよね？現在飯田橋のモデルルームの箇所やら、下手すればブランず四番町の北側、西側、東側ともに、いつなんどき売却されて高層マンションにならないという保障もございません。この場所に希少性があるかどうかは今後の開発次第ですが、開発される余地は１番町、３番町と比較すると大いにあるような感じがします。

■ブランド
　もちろん、こちらは東急さんのブランズシリーズなわけですが、これは当然市場の評価はマイナスでしょう。物がいいとか悪いとかいう話ではなく、単なる購入者の心理として。仮に中古で同程度の内容のものが出ていたらやはり、三菱（ザがつく以前のもの）や三井に流れてしまいますね。「私」の場合ですと、三番町にある二つの三菱さんあるいは番町パークハウスに希望している平米のものが出てきたら購入を検討しております。東急さんは、ここ数年抜群の企画力と根付けで頭をあらわしてきた野村さんのプラウド化を目指すべく人材の引抜をされたとのうわさもあり、期待しておったところですが、狸穴といいここといい、ちょっと、これではプラウドにはとうてい追いつけないだろうなぁという内容でございました。惜しいのですけどね、ちょこちょこと手抜き部分が見えてしまいますね。（天井高やくだり天井といったところ、建物内立体駐車場、立地における周囲からの囲まれた圧迫感など）
まぁ「私」はブランドはあまり気にしないので、別に東急さんだろうが財閥さんだろうが野村さんだろうが、大和さんだろうが、モノに納得できればきにしませんが、総じてモデルルームを拝見したところ、やっぱり旧三菱さん（ザがつくまえ）、三井さん、野村さんと比較すると、、、という感じは否めませんでした。
また、ブランズさんはほかの物件で値引きをやられていたという事例があるようで（これは「私」がもちかけられたわけではないので、責任を持って述べられませんが）、この辺りも不安材料ですね。

■感想
さて、以上きわめて私的な意見をいくつかの観点から書いては見てみましたが、最終的には価格との兼ね合いです。これらのマイナス面を考慮しても、よいと思われる価格であれば、それは十分に検討する余地はあると思います。なんといっても番町であることは間違いないわけですから。しかし上記のマイナス分を考慮した値付けがされているかと申しますと？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？です。若干高かったな～というのが本音ですかね。全体的に今の予定価格より一割程度引かれたら、上記のマイナス面を考慮しても適正価格な気がいたしましたがみなさんいかがでしょうか？
個人的には、中古物件放出待ちという路線になりそうです。

以上勝手なモデルルーム訪問感想でございました。

[124: 匿名さん]

東南５階で@480って、例えば代表間取りGタイプで1億5600万か。5階だよ？
北側はザ・パークハウスと完全にお見合いだろうし、北側はちょっとって感じだよね

[125: 匿名さん]

どこのデベ（売主）も、値引きはしています。財閥系でも同じです。私はまだ予定価格も記載されていない部屋の値引き価格交渉をデベ側から持ちかけられた事もあります。

[126: 物件比較中さん]

東急も割引してるの？

[127: 購入検討中さん]

No125さんが言っている値引きとは、デベが公表した価格より、交渉で安くできるということですか？

突然値引きの話が出てきてよくわからないのですが。

[128: 購入検討中さん]

私もNO123さんと同様、予定価格より1割低い価格が妥当だと思いましたね。
番町とはいえ、九段小学校学区ですし、希少性はないですよね。

売却の際、価格低下は必至だと思いますよ、最終価格が今のままでは。

また、モデルルームのリビングの天井の段差がすごく気になりました。せっかくのリビングがとても狭く感じました。

[129: 匿名さん]

番長と言えど、このエリアは都営住宅2棟、巨大な郵政宿舎、宮崎県関連の宿舎、公務員住宅、と雰囲気的には番長のイメージからは遠いですしね。ルクセンブルグとそのお隣があるからかろうじて高級っぽい雰囲気はあるものの。

[130: 匿名さん]

１２５です
値引きの件ですが、マンションを購入検討している方であれば誰でも知っているデベですが、どこの物件かは明らかにできませんが、モデルルーム訪問約１週間後、デベ側から価格交渉の連絡がありました。昨日も同様にデベ側から再度価格交渉の連絡がありました。何故その様な連絡があるのかは、分かりません。私からは一切価格交渉の話は持ち出していません。

[131: 購入検討中さん]

No 130さん

　それはここのお隣のような売れ残り物件がある場合ではないでしょうか？
今回のブランズも売れ残り必至な北側物件は、そのうち価格交渉してくる可能性がありますよね。当然デベは売り切らなければなりませんから。

[132: 匿名さん]

売れ残り物件ではありません。デベが正式価格を発表した直後の価格交渉です。