ブランズ四番町ってどうですか？

[購入検討者さん]

物件名 ブランズ四番町
所在地 東京都千代田区四番町二－四
交通 東京メトロ有楽町線 市ヶ谷駅から徒歩 3分
JR中央・総武線 市ヶ谷駅から徒歩 4分
東京メトロ　半蔵門線 半蔵門駅から徒歩 7分
総戸数 165戸（うち地権者住戸32戸）
専有面積 60.60m2～107.29m2(予定)
構造 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上15階 地下1階建
建物竣工 2014年2月下旬予定
お引渡し 2014年3月下旬予定
権利状態 建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共有部分は
専有面積割合による所有権の共有
施工会社 清水建設株式会社
売主 東急不動産株式会社
京阪電鉄不動産株式会社
販売会社 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー

ザ・パークハウス四番町レジデンスの、お隣ですね。
免震構造で、オール電化とのことです。
なかなか良さそうですが、皆様どう思われますか？

公式URL:http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/4bancho/index2.html

【URLを追加しました　2013.3.6　管理担当】
【一部テキストを修正しました。管理担当】

[221: 匿名さん]

大手の販売員さんは正社員ではなく、別会社の方がほとんどと聞いたことがあります。

こちらもそのような方が多いのではないでしょうか？

[224: ご近所さん]

NO.222さん

　近所に住んでいますが、千代田女学園のテニスコートの声援は毎週末うるさすぎてもはや公害ですよ。
番町界隈は週末はとても静かなのですが、だからか余計に遠くまで女子の声が響きます。テニス強豪校のようですが、毎週末試合をするのは本当に迷惑です。
番町パークハウスはテニスコートに面しているので、凄い響くと思います。もちろん地所の建物なので、窓さえ閉めていればしっかり防音されると思いますが。そして、音だけでなくクレーコート（土のコート）なので、砂埃も半端ないですよ！！

[225: 匿名さん]

テニスウェア姿の女子高生が見放題なのかな
羨ましい・・

[226: 匿名さん]

先週末現地に行きましたが、テニスの騒音は想像以上に凄かったです。契約前に必ず確かめにいかれた方がいいと思います。うちは高いのと騒音とで見送る予定です。

[227: 匿名さん]

千代田女学園のソフトテニス部って
東京都じゃ優勝争い、全国大会上位、インターハイのレベルの学校だよ
当然毎日朝練から始まって、日が沈むまでテニスしてるだろうな

[228: 匿名さん]

テニスの騒音に関しては既出ですね。
東側住戸をご購入される方は騒音に関しては気にされてないのではないですか？
まぁ、確かにあれを現地で一度聞くとすごいですけどね。建物をひとつ挟んだ北側の反対側の道路に立ってにいても聞こえてくるくらいですから。

[229: 匿名さん]

No.223さん
パレスビューは同じ清水建設の施工で、売主は清水建設でした。一部住戸が激安であったのは事実です。
ただしパレスビューが激安だったのは一部であったこと、また立地が低地でした。
当時もなぜ清水さんが売り急がれたのかが不明で、いろいろと憶測が飛んだのも事実です。

一方でブランズ四番町の道挟んで北側にいきますと、一瞬にて完売したプラウド九段南が目下建設中です。この坪単価とブランズ四番町の坪単価も全く異なります。アドレスの違いというのが主たる理由ですが、道路挟んですぐです。またそれを言うならあちらはプラウド、こちらはブランズというブランドの違いもあるのですが。ようするに、223がおっしゃるとおり、この近隣で最近売り出された物件と比較しますと、ブランズ四番町は大幅に高値で売り出されていることは事実です。

しかしアドレスの違いや、立地の違い以外にもグレードやら免震構造であったりと、まったくの同一の比較はできません。

ただはっきりしていることは、
・近年販売された近隣物件よりブランズ四番町は高値で販売されているということ。
・東急不動産の物件はシエルト―レ三番町をはじめリセールに弱いこと。
・少し前に東急コミュニティが管理マンション組合名義の口座より複数回に亘り着服横領を行い被害総額は１，６００万円程度にのぼって問題になっていること。
・番町界隈における他の有名デベロッパーの既存物件と比較すると、各住戸の空間設計、グレードともに劣っていること。

まぁこれらの事項も事実です。

しかし、こちらの営業さんによりますと、来客も多く販売は順調になりそうですとのことでしたので、上記事項を考慮しても買いたいという人もいらっしゃるようです。営業さんの話を信じるも、信じないも自由なのですが、仮に営業さんの皮算用が真実でこの物件がそこそこ売れてくると、番町界隈のマンション価格のレンジが今後一段と上昇することも事実です。逆に皮算用が外れれば、これまでどおりの価格基調が継続することも事実です。そういわけで、ブランズ四番町の売れ行きは、今後の番町界隈のマンション価格を占う上で極めて興味深いです。

[231: 匿名さん]

No.230さん
でも、西側も結構な倍率だと伺ったので、あまり気にされない方も多いのかしらん？

[233: 匿名さん]

でも、確か問題視されている西側のほうが、ご対面の東側より高額の値付けがされておりますよね？

[235: 匿名さん]

学生時代テニス部だったので、テニス騒音わかります。（千代田女学園じゃないですよ）
自分自身はうるさいの嫌いなので、絶対近隣に迷惑だろうなと思いながら声出してました。
相手チームより大きい声を出して応援するのが良い応援っていう感じなんですよね～

[237: 匿名さん]

ん～　西側の方が高値でしたので、ご対面の東側より良いのかなと思っておりました。テニス爆音そんなにすごいですか？窓締めればなんとかなりませんかね。

[239: ご近所さん]

千代田女学園のテニスコートの前のマンションに住んでいます。
練習の掛け声は聞こえますが、練習を一生懸命がんばっているなあというくらいで、
まったく不快には思いません。
自分もずっとスポーツをしてきたのでがんばれという気持ちです。

これに関しては、それぞれ感じ方が違うのでしょうが。

[240: 購入検討中さん]

239さん
貴重な情報有難うございます。テニスはそんなもんですか？参考になりました。

238さん
値段はあの値段でもよいのですが、でしたらもう少し階高とって梁をどうにかして欲しかった。下り天井の箇所が多すぎて、モデルルームを見学した際に記載されてる畳数より遥かに狭く感じました。

[241: 購入検討中さん]

うちはDタイプを検討していますが、下り天井の間に普通の天井がある感じで、ちょっとどうかなという感じです。
テニスの音は外で聞くとかなりの音ですが、部屋の中ではそうでもないんですかね？

[242: 購入検討中さん]

要望書出した人いますか？

[244: 匿名さん]

たぬきあなのスレで気づいたんだけど
高額な高級マンションなのにエアコン全室に付いてないんだな
リビングと洋室１だけ・・・

[246: 匿名さん]

例えばDtypeのBedroom2とBedroom3は
バルコニーにもサービスバルコニーにも面してないので
エアコン取り付けられないですよね？　どうなんでしょうか

[247: 購入検討中さん]

うわー、本当だ。
エアコン無しの居室はきついねえ。西向きだし。
東急さんやっちゃったね！

[248: 匿名さん]

そのために長い配管スペースが必要になり、あのひどい下がり天井が生まれたのかと…

[249: 匿名さん]

とても２億近くする物件とは思えないですね。
がっかり。

[250: 匿名さん]

間取りをよく見ていて思ったのですが
変なところに謎のパイプスペース(PS)がいっぱいあります。
もちろんある程度PSは必要なのですが、
居室の四角形とか壁面の平らなところを崩してまでPSを作るのっておかしな設計ですよね？
多すぎる下がり天井も同じようにPSのために作られたと考えられます

階高が低く、天井裏にスペースが足りなくてこうなったのでは

[252: 匿名さん]

お隣のTPH四番町も全室にはエアコンなかったですね

[253: 購入検討中さん]

建ってしまうとアラが見えるでしょうから、リセールは諦めましょう。あと公務員住宅の建て替えの際には、地獄を見るでしょう。なんせ駐車場と空き地を潰してくるでしょうから、結構なもの目の前に建ってきますからね。南無、、、

[256: 物件比較中さん]

東急さん、正直、港区、千代田区など都心物件はもっと値段安くしなきゃ苦戦必死かと。。。　がんばってくださいませ。

[257: 匿名さん]

三井、三菱の物件だとしても、この内容でこの価格は正直高いですよね。

今回もいつもの東急のやり方で、最初は割高価格で出して、売れ残りを大幅値引きってパターンですかね？

[258: 匿名さん]

こちらでは酷評が続きますか、人気の間取りはほとんど申し込みで埋まっているようですよ。
北側以外はほとんど第一期で完売では？

[259: 匿名さん]

別に買いたい人は買えばいいんじゃない
番町の新築マンションっていうだけで満足っていう人もいるでしょ

そういう人は下り天井とかどうでもいいんじゃないの

[260: 匿名さん]

真偽の程は知らないけど、この価格で結構、要望書入ってるなら大したもんだね。
まぁ売れる間取りはともかく、魅力が薄い間取りをどう捌くか見物だけど。

[261: 匿名さん]

半分弱にしか要望書入ってないって聞いたけど。
ここ数日で急に入ったのかね？

[262: 匿名さん]

1期で半分ならむしろ好調なんじゃなかろうか...

[263: 匿名さん]

売れ行き好不調の目安は販売初月の契約率70%です

[264: 匿名さん]

一概にゃ言えんだろ、それぞれ環境が違う

[266: 匿名さん]

でも即日完売連発なんて野村くらいだからね。
野村みたいなデベの方が少数派なんじゃない。
結局は立地やデベ、価格などトータルで検討することになるんだろうけど。
まぁ欲しいエリアに野村がなかったら仕方がないしね..

[267: 匿名さん]

テニスの音は皆さん気になりませんか？

[268: 匿名さん]

即日完売だからいいってこともないだろうに
野村は（も）残念な間取りの物件ありますよね

[270: 匿名さん]

閑散としてるね

[272: 購入検討中さん]

買いたい方は、是非お買いあげください。
ただし、ココ今の価格では売れませんよ。倍率ついてないですもん。プラウド千代田にいったら、ブランズ見て、梁、柱があり得ない。場所はプラウド九段南と変わらないのにあの価格差ということで、お客様にはこちらに来ていただいてますとのこと。実際プラウドのモデルルームの客数は凄いものがありましたが、ブランズはいかがですか？プラウドは人が多すぎて、少しウンザリしたほどです。ココはモノの割に値段が高いです。結局いつもの東急方式で、在庫を抱えて後で値引きでしょうから、最初に買う人は馬鹿を見ますね。購入宣言されてる方々、是非お買いあげください。ブランズを買うなら倍率ついてないので、施工後売れ残ったものを内覧して検討です。仕様やアドレスはプラウドが上なのに、プラウドの南向きとブランズの北向きが同価格帯ですからなぁ。プラウドは、梁、柱はあまりなく、天井高260あって、スケルトンインフィル、地権者ゼロ。ブランズは、番町、番町いいますが、ここの辺りは事実上九段南ですから。学区も九段下小学校。しかも、梁、柱ありまくり、天井高254、地権者あり、東はおんぼろ幽霊公務員住宅、西はテニス騒音。なのに値段は先に述べた通り。野村の企画が上手いとかどうかいう以前の話ですなぁ。

[274: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[275: 匿名さん]

どーでも良いのですが、こちらは高級マンションなんですよね？
高級マンションを検討の皆様は、http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000071283.pdf　といったことは気になさらないのでしょうか？どなたも問題になされませんが、気になって仕方ないのですが。

[276: 匿名さん]

東急コミュニティーによる管理組合の資産を横領した話だけど
去年だけじゃなく、過去にも何度も繰り返してる

自分が投資用に持っているマンションでも
東急コミュニティーが修繕積立金を勝手に使い込み、問題になって
さんざん管理組合で検討して管理会社を変更した

東急コミュニティーは全く信用できない

[277: 匿名さん]

今売ってるマンションはどこも高すぎる。
消費税増税前の駆け込み客の足下を見ている。

[279: 匿名さん]

バルコニーが狭い。奥行き30cm位？

[281: 匿名さん]

デメリット

九段小学区であること。
リセールの際、かなりのマイナスポイントですね。

[282: 匿名さん]

ここはねぇ、なにもかもが中途ハンパなんですよ。ゲートとかいって設けても、南から入れるし。24時間体制で来訪者をチェックするわけでもない。単に日中の一部の時間を警備員がたつだけって、単なる金の無駄遣いでしょ。立たせるなら24時間で南からは入れないとかしないと、門番の意味ないでしょ。単なる格好だけ。ジェントーレでも失敗してるけど、図書とか。あとこのご時勢に共用がシアタールームってあなた、必要な人は専有部分に置くでしょ。ここは、ほんと企画が悪すぎる。

[283: 匿名さん]

とにかく高いね。
かなり売れ残るんじゃないか？

[286: 匿名さん]

条件次第じゃないですか？

[287: 匿名さん]

買えない価格ではないので、第１期の要望書がどれくらい入るかまで様子見かな。
そこそこな売れ行きだったら真剣に検討してみようかな。

[288: 匿名さん]

やはりリセールのことを考えるなら三番町のパークハウスの方が良さそうですね。グランになるようですから付加価値がついて高く売れそうです。やはり地所の高額物件は資産価値が違いますしね。

ブランズの方はやはり売却の際、２割くらい値下がりしそうな予感。販売が迫っていますし、こちらに決めようと思っていましたが、三番町がグランに決定したと聞き、ブランズの要望書を取り下げようと思います。

知人もブランズの要望書、取り下げるみたいですし、やはり三番町に流れる人は多そうですね。

[290: 匿名さん]

三番町とブランズは価格が同じくらいと聞いたので、もちろんグランにします。
四番町は都営アパートばかりで、全く高級感が感じられません。

[291: 匿名さん]

三菱ねぇ・・私は決してお勧めしませんが。まぁ、好き好きだから強制はしないけど。

[292: 匿名さん]

三菱、三井、住友、明らかに最強でしょう。
東急の物件がリセールに弱いのはご存知の通りです。

[293: 匿名さん]

三井のパークマンションでもない限り、どこも大して変わらない
立地、環境、仕様などを比べて、好きなところを選べばいい

[294: 匿名さん]

住友のグランドヒルズもお忘れなく。

[295: 匿名さん]

残念ながらグランドヒルズにはいいイメージないんだよね
たまたま出会ってないだけかもしれないけど

[297: 匿名さん]

ブランズ、どれぐらいの倍率がつくか楽しみですね。
モデルルームに来ている顧客層が意外と庶民的な方が多く残念な感じですが。

[298: 匿名さん]

二番町のツムラの跡地、早く計画が立ち上がりませんかね？
あちらは住友だとか。番町小学校学区ですし、高級物件間違いなしですね。

[299: 匿名さん]

ザ・パークハウスは実質藤和不動産だよ
三菱地所じゃないですから

[301: 物件比較中さん]

>298さん

二番町のツムラ跡地ってオフィスビルになるんだと思っていたんですが…。
マンションになるんですか？どなたか情報お持ちの方いらっしゃいませんか？

[302: 匿名さん]

ツムラ跡地が住不のマンションって話、私も聞いたことがあります。
四ッ谷に近くて魅力的な立地ですよね。

[304: 匿名さん]

とても迷いますが、多分グラン。

[305: 匿名さん]

後悔するよ、きっと。

[306: 匿名さん]

ブランズのオール電化、やはり引っ掛かります。
ブランズを買うと後悔しそうです、いざという時。

[307: 匿名さん]

三番町の詳細が出るまで待ってると、いい部屋はなくなっちゃいそうですね。迷う。。。

[308: 購入検討中さん]

なぜこの時期にオール電化なんでしょうかね
ちょっと残念ですが，私は逆にあきらめがつきました

[309: 匿名さん]

東急の物件って、リセールの時どうなんでしょうか？
番町に東急の中古の例があまりないからよくわかりません。
値下がりが否めないなら、頑張ってグランを購入したいですね。

[311: 匿名さん]

いよいよ正式価格発表ですね。
やはり一番人気はＧタイプでしょうか？

[312: 匿名さん]

要望書って意味あるの？

[314: 匿名さん]

要望書を見て、1期に販売する部屋と価格を決定するんだよ
出さないと、自分の希望する部屋が売りに出されないかもしれない
いきなり抽選に登録することはできるけど
その場合はその部屋は他に希望してる人がいる場合がほとんどだから、必ず抽選になってしまう
要望書を出していれば、1倍で抽選なしで希望通り買える可能性が高くなる

[315: ビギナーさん]

＞＞314　価格未定というのはそういうことだったのですね・・今まで特に意識しなかった部分、ありがとうございました。

こちらのマンション、ちょっと表現が小恥ずかしく思われるかもしれませんが、四季折々という日本にしかない風景が見え、そして日本の経済の発展が伺えるビル群が夜には素晴らしい夜景に姿を変え、今の東京都心のマンションに住むのであれば模範にしたいマンションです。

＞＞313
さすがに高いのですよね・・。
仕方がないといった感想です。

[316: 匿名さん]

いい間取りは一期で消えちゃいそうだね。

[317: 匿名さん]

＞＞３１５さん
わかります。都内にいながらのこの眺望はなかなかないですよね。春には千鳥ヶ淵の桜、
夏には生い茂る緑、秋には紅葉など季節の移り変わりを毎日眺望で確認できるのはすごい魅力です。
高いのも納得できるかな。徒歩圏内に公園や神社などたくさんありますし、年をとってからの
お散歩などがすごく楽しそうです。

[318: 匿名さん]

眺望確認しましたか？
最上階でも、千鳥ヶ淵の桜は見えませんよ。

[319: 匿名さん]

こちら、いつごろお値段が確定するのでしょう？