ブランズ四番町ってどうですか？

[購入検討者さん]

物件名 ブランズ四番町
所在地 東京都千代田区四番町二－四
交通 東京メトロ有楽町線 市ヶ谷駅から徒歩 3分
JR中央・総武線 市ヶ谷駅から徒歩 4分
東京メトロ　半蔵門線 半蔵門駅から徒歩 7分
総戸数 165戸（うち地権者住戸32戸）
専有面積 60.60m2～107.29m2(予定)
構造 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上15階 地下1階建
建物竣工 2014年2月下旬予定
お引渡し 2014年3月下旬予定
権利状態 建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共有部分は
専有面積割合による所有権の共有
施工会社 清水建設株式会社
売主 東急不動産株式会社
京阪電鉄不動産株式会社
販売会社 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー

ザ・パークハウス四番町レジデンスの、お隣ですね。
免震構造で、オール電化とのことです。
なかなか良さそうですが、皆様どう思われますか？

公式URL:http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/4bancho/index2.html

【URLを追加しました　2013.3.6　管理担当】
【一部テキストを修正しました。管理担当】

[152: 購入検討中さん]

東急では初めての番町進出ですか？　二子玉川ライズの失敗で、挽回しようとしてるのでしょうか？

[153: 匿名さん]

二子玉ライズは地盤最悪な川沿いの2足三文の土地を利用して高く売りつけた東急の勝ちでしょ
あれでかなり利益だしたはず、売れ残りや値引きなんて微々たるもの
まぁここはほんとに苦戦しそうだけど

[155: 匿名さん]

三菱さんと販売提携ですか？そんなヒトは見ませんでしたが。。。

[156: 匿名さん]

皆さんの年収はどの位ですか？

[157: 購入検討中さん]

３０００万円です。

[159: 匿名さん]

市ヶ谷からのアプローチはどうですか？

[160: 匿名さん]

市ヶ谷からは少し上り坂ですが近いですね

[161: サラリーマンさん]

たった3分の上り坂なら全然問題なさそうですよ。

それにしてもエントランスまでのアプローチが素敵なマンションですねえ、この空間のおかげで外部との空気の違いをきっちり演出できるんじゃないですか？住居に入るまでは気分が変わらないような自分にはこの部分から帰って来た感を抱けそうなあたり気持ちへの労りを感じますよ。

[162: 匿名さん]

ただ単に隣のパークハウスの横を通るだけですがね
一緒の土地にして建てた方がいいものができたような気がしますね
いまさらですが…

[164: 購入検討中さん]

価格帯はどれくらいになるのでしょうか？
お隣の飯田橋で、プラウドタワー千代田富士見レジデンスと迷っています。
価格的にはこちらのほうが高いのでしょうか？

[165: 匿名さん]

お隣のザパークハウス四番町のMRの人はここ（パークハウス）より高いだろうと言ってました
パークハウスは一番広い部屋（88平米）が＠450万ぐらいでしたのでそれ以上かと
階数にもよると思いますが平均価格帯はプラウドよりは確実に高いと思われます

[166: 購入検討中さん]

四番町から六番町のエリアで検討しています。10年前後で売却できたらと思っていますがどれくらいの値下がりで抑えられるものでしょうか。ここは長期優良住宅に認定されているそうで、都心では11件しか現在認定されていないとか。80平米弱の西向き中階層あたりで考え、このポイントは売却時に少しは強みになりますかね？全く素人なもなで、どなたかご教示下さい。

[167: 匿名さん]

10年後のことは誰にもわからん

[168: 匿名さん]

モデルルームの写真が公式サイトで見れるようになったけど
>>144に書かれているように、柱や梁が目立ってひどいね。
これが一番広いGタイプなんでしょ？
間取りもうちょっと何とかならなかったんでしょうか

[169: 物件比較中さん]

長期優良住宅のメリット、デメリットを教えていただきますか。

[170: 匿名さん]

メリットは頑丈、デメリットは割高。

[171: 匿名さん]

固定資産税や住宅ローン控除で優遇がありますので、必ずしも割高とは限らないと思いますが。

[172: 匿名さん]

柱、梁が最悪!!

ひでぇーマンション!!!!

[174: 匿名さん]

>>165さんの言われるように、隣のザ・パークハウスが＠450でそれより高いとすると
Gタイプ107.29㎡は単純に計算して、＠450で1億4600万、＠500で1億6250万になります。
免震・長期優良住宅なども考えるともっと高いんでしょうね

[175: 匿名さん]

パークコートも100平米は15000万くらいですから少なくともそんなもんでしょうね
80平米は12000万くらいといったところでしょうか

[176: 匿名さん]

SUUMOで見ると、少し詳しめに間取りが見れるんだけど
下がり天井が多すぎる

バルコニーを見ると逆梁だと思うんだけど、なぜこんなに下がり天井が多くなるのか謎

[177: 周辺住民さん]

コンクリートを現場打ちしてましたけど、このレベルのマンションではそれは普通のことでしょうか？

[179: 物件比較中さん]

>>178さん　アピタイトそそる中層階以上だと＠16000~17000万、内装やブランドからして１割ほど高いのが実感

[181: 匿名さん]

久々に欠点のないマンションに出会えた気がします。

[182: 買い換え検討中]

欠点のないマンションなら、是非お買い上げください。

梁、柱、低い天井（下り天井箇所の多さ）といった構造上の問題だけでなく、億を軽く超えてきているにもかかわらず非常にチープな内装といった状況でどうなることでしょう。

今の不動産市況はグロスといわれています、まずはじめにトータルの予算ありきで、その中で選択をすると。そうなると本物件の場合、グロス的にみて、十分背伸びすれば購入できる価格帯の間取りもございますので、そのあたりは十分に在庫をさばくことができるでしょう。一方で、グロスの高いものになってくるとどうしても、周りとの比較がシビアになってきます。単純にグロスの高い購入層にとっては選択肢はいくらでもありますから。

しかし、そうはいっても、番町全体に関していえば、とりわけ中古市場を中心に売り物が少ない。「なにがなんでも番町でなければ」という思いがあり、かつ予算的に問題がないという一部の購入者層の方々にとっては、ようやくそこそこの規模感がある物件が番町に登場したわけですから、いくばくかの欠点を考慮しても欲しいという方もいらっしゃることでしょう。

このエリアはマンションPERなどでいけば魅力は薄いが、マンションPBRはそれなりにある、「賃貸利回りは低いが、売却益はそこそという特殊なエリア」なのですが、最近はこのPBRも少し弱くなってきているようです。希望価格ではなく、近年の築浅物件の成約価格と比較してみた場合にも”ブランズ”なのに、このブランズ四番町の価格は未だ中古価格より若干高いといったところではないでしょうか。市況を、現時点のみに限れば、若干の割高感は拭えません。

しかし、このようなものを高いとか低いということは、個々人によって感想が異なることでしょうし、今後の経済市況によっては、「振り替えてみれば十分に安かった」ということもありうると思います。スレッドを拝見していると「高い、高い」と連呼される方から、モデルルームにすら足を運ばずに批評されている方も散見されますが、ご興味があれば、是非モデルルームに足を運ばれてはいかがでしょうか。

欠点のないマンションなどはなく、本物件も他物件同様、良い部分、悪い部分はございます。それぞれのプラス、マイナス部分をご自身で考慮なされて、予算上問題がなければお買い上げということになりますね。買う意思のない、あるいは買うことができない方のポジショントークは面白くもなんともございません。やはりリスクを負う覚悟のある、購入検討者様のご意見を拝見したいところです。当方の場合、価格改定があり若干値下げされた場合には、申し込む予定です。

[185: 匿名さん]

>182さん
内装そんなにチープでしょうか？突板フローリングに廊下大理石など、財閥系と比べて基本的に遜色ないと思いました。うちはメニュープランの内容と地所の三番町物件の情報待ちです。

[187: 匿名さん]

地所の三番町物件って
１．飛鳥建設旧本社ビル跡地（墓苑入口の角・千鳥ヶ淵ハウスの南側）
２．番長千鳥ヶ淵アビタシオンの北西側　だと思う

１は高そうなすごい立地だけど前が首都高
２は67戸中販売は20戸（地権者47戸？）らしいです。

いずれにせよせっかくの立地なんですから素晴らしいものを作っていただきたいものですね

[188: ご近所さん]

地所の三番町の物件は大妻女子の裏の物件と思いますよ。

[189: 匿名さん]

公式サイトに設備・仕様のページができましたね
冷蔵庫用の非常用コンセントがいいですね

[190: 匿名さん]

>187
２は１４８戸みたいよ。

[191: 匿名さん]

地所の三番町は確かに良さそう。皇居も近く東南向きは付加価値高いだろうね。

[192: 買い換え検討中]

(仮称)千代田区三番町計画

なんだ出たじゃん。三菱さまがようやくまともなものを。
同じ免震でも、こちらの大林の免震のほうがよさそうですね。
ブランズに客を持っていかれないように、案内時期を前倒して
ぶつけてきましたね～。

しかも、ご丁寧に
「「免震構造」としたことで、住空間の柱や梁を減らしたり、
小さくすることができ、自由度の高いプランニングも実現しています。」
と記載することで、まるで、ブランズとは違い、三菱では柱と梁の欠点は
ございませんというかのご安心くださいというかのように記載されております。

☆三菱地所レジデンスの方へ☆
きっちり予定をぶつけてきてくださったわけですから、ブランズの申し込み
抽選の3月頭前までには、必ず価格を公表してくださいませネ。えへへ。

同価格帯なら、浮気して三菱さんに、ブチュ。

さようなら～、東急、こんにちは～三菱♪

[194: 匿名さん]

隣の四番町のは貧相だけど
地所の三番町計画はブランズの売り上げに影響するんじゃないのかな

[195: 匿名さん]

このマンションは裏口もあるのでしょうかね、
セキュリティも気になるところですが半蔵門駅と麹町駅はメインエントランスと反対方向なのでこの2駅へ行くには裏口があったほうがかなり近いんじゃないかと思うのですが。

それにしてもここのエントランスの奥行き、
長いですね。

マンションへと続くこの長さは邸宅感あって気に入りましたけど何か他にもこうする理由があるんでしょうか。
念の為の疑問です。

[196: 匿名さん]

通りに面して裏口はありますよ。メインエントランス？は確かに素敵ですが、土地形状によって仕方なく、ということでしょうね。

[197: 購入検討中さん]

昨日、地所さんの三番町計画に関して調べてまいりました。
結果、さほど、向きによっては、こことの価格差がないこと（ラフな予定価格ですが）。
がわかりました。

関係者の方も、ブランズ四番町さんと比較されるかたが、ほとんどですとのことでした。
税に関する三菱さん側の対応や、この計画自体の概要を伺う限り、番町移住にあたっては、
予算的に問題がなさそうなため、三番町の方を検討することに方針を切り替えます。

これまで、こちらのスレッドを眺めており、いろいろとためになることがありました。
三番町の計画などもこちらのスレッドを見ていなければ、知りませんでしたので感謝
しております。

[198: 住まいに詳しい人]

地所は、
①三番町
②千鳥ヶ淵
の何れかまたは両方に於いて、ザ・パークハウス グランのプレアムネームを初めて使用することを検討しています。
（可能性は未だ低いが使うなら②）

[199: 匿名さん]

ＴＰＨ四番町に勝ったと思ったら、ＴＰＨ三番町という隠れボスがいた。
どうするブランズ？

[200: 匿名さん]

>>197さん
うちも三番町と比較中です。「調べてきた」というのは地所に尋ねてみたということでしょうか。ちょうど税制（消費税とローン控除など）が変わる時期でもあり、ブランズと同様に長期優良住宅となるのか、仕様や間取りはどうか、注目しています。何か情報があれば教えて頂ければありがたいです。

[201: 匿名さん]

最近の地所って、評判悪いのが多いからな～
よーく調べないといけないですね

[202: 匿名さん]

>>200さん
お世話になります。
申し訳ございませんが、ソースも中身に関する正確な情報もかけませんね。オープンな情報ではないようなので。しかし次期あがってきますよ、間取り、価格、税に関しては。どうしても他人より早く情報が必要だということでしたら、お知り合いの業界人にお願いしてみてはいかがですか？大手でまともな（優秀なとも言いますが）営業マンでしたら、この業界横のつながりもあるようですから、ある程度の情報は簡単に取れますね。ちなみに、建設予定地だの、価格だの、値引きだのこのあたりも、他のデベも含めて紹介していただけますよ。あそこは売り急いでるからとか、あっちは売れてないからもう少し待ったら等。もちろん、ブランズ四番町に関しては東急リバブルさん、三番町に関しては三菱レジさんの営業マンが一番詳しいハズです（そうでない営業さんも散見されますけどね。自分の売り物件くらいきちんと勉強してくれよと叫びたくなる営業マンが多いのも事実ですな。）ので、それぞれの営業さんあるいは、それぞれの会社の所属する方に伺うのが手っ取り早いですね。
建物自体の情報が欲しい場合はゼネコンですね。彼らに聞けば、どこの建築物（マンション）がお金をかけてない（発注元がけちってんだから、しょうがないよね）から出来が悪いとか良いとか、今後あの建物はどうやって維持するのだとか、結構率直に教えてくれますよ。もちろん、どちらも（不動産であれ、建設であれ）社としてではなく個々人それぞれの単なる感想でしょうけど、素人の自分なんかよりはよほどあてになる意見ですね。
そんな感じです。お互い納得のいく買い物ができるとよいですね。また、お役にたてず申し訳ございません。

[203: 購入検討中さん]

>>197さん
小生も全く同じ、ブランズ四番町から撤収し三番町に方向転換。同じ価格ならやはり腐っても三井・三菱。色々情報・ご意見有難うございました。

[204: 購入検討中さん]

いいけど、ちょっと高くない？
番町ってこんなもんなの？
それとも、消費税UP前の所謂新価格？

[205: 匿名さん]

>>197さん
200です。不躾なことをお尋ねして申し訳ありませんでした。デベの営業の話はもちろんポジショントークになりますからいまいち信頼できませんが、ゼネコンに聞くというのは確かに有効かもしれませんね。残念ながらゼネコンに知り合いはおりませんが。。。うちも今のところ気分はやはり腐っても三菱です。またいい情報、ご意見がありましたらよろしくお願いいたします。

[206: 匿名さん]

>>200さん
お世話になります。こちらこそ、あまり有意義な情報提供できずにすみません。
ご存知のとおり、このブランズ四番町と同時期に、三番町、それからひょっとすると千鳥ケ淵、五番町と同時期に販売が続くかもしれません。そうなると、同時期にかなりの供給があることになります。これだけ狭いエリアで、すべてを合計するとちょっとしたタワーマンション程度の個数が供給されることになります。しかも高価格帯で。株価ではなく、実態経済としての景気が急激に回復しない限り、必然的にどこかの段階で価格の下方圧力が働くことになるかと思います。おそらくデベ側が予定している価格では全ての個数を吐き出すことは困難でしょう。必然的に人気のない物件から、市場の洗礼を受けることになります。昨年から今年にかけて、そういう圧力にさらされた物件を数件知っていますが、一度下方圧力が働くと客足を取り戻すことはかなり困難な様子です。また、仮に気に入った住戸が見つかったとして、ブランズ四番町でも一部住戸で抽選が必至であるように、三番町でも同様に一部住戸は人気が集中し、抽選になると思います。そういうことまで考えだすと、本当に頭の痛い決断になりますね。
今後は、三番町のスレッドに引越しいたしますので、ご縁がありましたら、またあちらでよろしくお願いいたします。

[207: 匿名さん]

>>197さん
そうですね、あとは税制でしょうか。ブランズは2014年3月、三菱は9月に引き渡しですが、この間に消費税アップと住宅ローン控除アップがあります。長期優良住戸か否かも気になります。また三番町のスレでよろしくお願いいたします。

[209: 匿名さん]

最近ずっとテレビでブランズのCMをやってますが
オブジェのような女性のイメージ映像の中にチラッとたまに映るのが四番町ですよね
あれで効果があるんでしょうか

[210: 匿名さん]

テレビCM代がたっぷり物件価格に上乗せされてるんでしょうか。

[211: 購入検討中さん]

東急はここと麻布をブランドのトップマンションと考えているようですね
それにしても、そのいずれもオール電化なんですね。
原発ありきのオール電化だと思うのですが、それでもオール電化にする東急の考え方がよくわかりません。

[212: 匿名さん]

ガス管をひかなくていいから建設費用が安く済むんじゃないの

[213: 匿名さん]

でも、オール電化はランニングコストがかなり高くなってしまいましたよね。

[214: 購入検討中さん]

オール電化では、料理がつまらなくなりそう
これは、慣れの問題ですかね？
あと、電磁波による健康被害も気になります
ランニングコストも、原発事故でかなりあがってますよね
そのあたりも懸念事項です
皆様は気になりませんか？

[216: 匿名さん]

こちらの価格に関しても、毎度お馴染み東急方式で、高値で販売して売れ残り、結果値引きしてなんとか売り抜けようとするパターンになるのでしょう。東急さんの案件は、お決まりのように値下げ前提の価格を販売当初に提示されるので、困りものです。価格付けを上手に行えば、この案件も立地からして、人気物件の仲間入りをするとも十分に有り得たと思います。なぜ東急は、最初に高めの値段を設定し、最終的に値下げするという方式に固執されるのでしょうか。他の案件ではありましたが、東急リバブルの販売員さんにこの点を率直にお伺いしたところ、「あまり大きな声では言えませんが、東急不動産は最初に高値で値付けして、後で値下げすることが多いのですよね。このような方針で販売する理由までは私にもわかりませんが。」との回答でした。結局こういうことの積み重ねが、東急ブランドの失墜を招いてきた所以かと思われるのですが。

[217: 匿名さん]

企画会議で目標値が決まっているからでしょう・・・
最初から低い目標じゃ困る上が多いんじゃない？
社風としか言えないかと。。

ブランドが有るか無いかは抜きにして、本来企画毎に求める客層を掴んでいるかと言うと確実に逃しているんじゃ？
数人の中から客を選ぶぐらいの方針で挑むのは言うは易し、やるは固しだよ。
金払える奴が正しい！って言う方が楽だし、叩き売るのが正解！ってやる方が楽だし。

[219: 匿名さん]

「最初に高値で買わされた人が悔しい思いをしますよね。」

この一言につきる。
ブランズ四番町の営業に値引きの噂についての真偽を問うたところ、いとも簡単に「売れなかったら値引きしますよ。でも、人気のある間取りはその頃にはないと思います。」とﾇｶｼﾔｶﾞｯﾀ！！！！！！
普通それをモデルルームに来た客にいいますか？

[221: 匿名さん]

大手の販売員さんは正社員ではなく、別会社の方がほとんどと聞いたことがあります。

こちらもそのような方が多いのではないでしょうか？

[224: ご近所さん]

NO.222さん

　近所に住んでいますが、千代田女学園のテニスコートの声援は毎週末うるさすぎてもはや公害ですよ。
番町界隈は週末はとても静かなのですが、だからか余計に遠くまで女子の声が響きます。テニス強豪校のようですが、毎週末試合をするのは本当に迷惑です。
番町パークハウスはテニスコートに面しているので、凄い響くと思います。もちろん地所の建物なので、窓さえ閉めていればしっかり防音されると思いますが。そして、音だけでなくクレーコート（土のコート）なので、砂埃も半端ないですよ！！

[225: 匿名さん]

テニスウェア姿の女子高生が見放題なのかな
羨ましい・・

[226: 匿名さん]

先週末現地に行きましたが、テニスの騒音は想像以上に凄かったです。契約前に必ず確かめにいかれた方がいいと思います。うちは高いのと騒音とで見送る予定です。

[227: 匿名さん]

千代田女学園のソフトテニス部って
東京都じゃ優勝争い、全国大会上位、インターハイのレベルの学校だよ
当然毎日朝練から始まって、日が沈むまでテニスしてるだろうな

[228: 匿名さん]

テニスの騒音に関しては既出ですね。
東側住戸をご購入される方は騒音に関しては気にされてないのではないですか？
まぁ、確かにあれを現地で一度聞くとすごいですけどね。建物をひとつ挟んだ北側の反対側の道路に立ってにいても聞こえてくるくらいですから。

[229: 匿名さん]

No.223さん
パレスビューは同じ清水建設の施工で、売主は清水建設でした。一部住戸が激安であったのは事実です。
ただしパレスビューが激安だったのは一部であったこと、また立地が低地でした。
当時もなぜ清水さんが売り急がれたのかが不明で、いろいろと憶測が飛んだのも事実です。

一方でブランズ四番町の道挟んで北側にいきますと、一瞬にて完売したプラウド九段南が目下建設中です。この坪単価とブランズ四番町の坪単価も全く異なります。アドレスの違いというのが主たる理由ですが、道路挟んですぐです。またそれを言うならあちらはプラウド、こちらはブランズというブランドの違いもあるのですが。ようするに、223がおっしゃるとおり、この近隣で最近売り出された物件と比較しますと、ブランズ四番町は大幅に高値で売り出されていることは事実です。

しかしアドレスの違いや、立地の違い以外にもグレードやら免震構造であったりと、まったくの同一の比較はできません。

ただはっきりしていることは、
・近年販売された近隣物件よりブランズ四番町は高値で販売されているということ。
・東急不動産の物件はシエルト―レ三番町をはじめリセールに弱いこと。
・少し前に東急コミュニティが管理マンション組合名義の口座より複数回に亘り着服横領を行い被害総額は１，６００万円程度にのぼって問題になっていること。
・番町界隈における他の有名デベロッパーの既存物件と比較すると、各住戸の空間設計、グレードともに劣っていること。

まぁこれらの事項も事実です。

しかし、こちらの営業さんによりますと、来客も多く販売は順調になりそうですとのことでしたので、上記事項を考慮しても買いたいという人もいらっしゃるようです。営業さんの話を信じるも、信じないも自由なのですが、仮に営業さんの皮算用が真実でこの物件がそこそこ売れてくると、番町界隈のマンション価格のレンジが今後一段と上昇することも事実です。逆に皮算用が外れれば、これまでどおりの価格基調が継続することも事実です。そういわけで、ブランズ四番町の売れ行きは、今後の番町界隈のマンション価格を占う上で極めて興味深いです。

[231: 匿名さん]

No.230さん
でも、西側も結構な倍率だと伺ったので、あまり気にされない方も多いのかしらん？

[233: 匿名さん]

でも、確か問題視されている西側のほうが、ご対面の東側より高額の値付けがされておりますよね？

[235: 匿名さん]

学生時代テニス部だったので、テニス騒音わかります。（千代田女学園じゃないですよ）
自分自身はうるさいの嫌いなので、絶対近隣に迷惑だろうなと思いながら声出してました。
相手チームより大きい声を出して応援するのが良い応援っていう感じなんですよね～

[237: 匿名さん]

ん～　西側の方が高値でしたので、ご対面の東側より良いのかなと思っておりました。テニス爆音そんなにすごいですか？窓締めればなんとかなりませんかね。

[239: ご近所さん]

千代田女学園のテニスコートの前のマンションに住んでいます。
練習の掛け声は聞こえますが、練習を一生懸命がんばっているなあというくらいで、
まったく不快には思いません。
自分もずっとスポーツをしてきたのでがんばれという気持ちです。

これに関しては、それぞれ感じ方が違うのでしょうが。

[240: 購入検討中さん]

239さん
貴重な情報有難うございます。テニスはそんなもんですか？参考になりました。

238さん
値段はあの値段でもよいのですが、でしたらもう少し階高とって梁をどうにかして欲しかった。下り天井の箇所が多すぎて、モデルルームを見学した際に記載されてる畳数より遥かに狭く感じました。

[241: 購入検討中さん]

うちはDタイプを検討していますが、下り天井の間に普通の天井がある感じで、ちょっとどうかなという感じです。
テニスの音は外で聞くとかなりの音ですが、部屋の中ではそうでもないんですかね？

[242: 購入検討中さん]

要望書出した人いますか？

[244: 匿名さん]

たぬきあなのスレで気づいたんだけど
高額な高級マンションなのにエアコン全室に付いてないんだな
リビングと洋室１だけ・・・

[246: 匿名さん]

例えばDtypeのBedroom2とBedroom3は
バルコニーにもサービスバルコニーにも面してないので
エアコン取り付けられないですよね？　どうなんでしょうか

[247: 購入検討中さん]

うわー、本当だ。
エアコン無しの居室はきついねえ。西向きだし。
東急さんやっちゃったね！

[248: 匿名さん]

そのために長い配管スペースが必要になり、あのひどい下がり天井が生まれたのかと…

[249: 匿名さん]

とても２億近くする物件とは思えないですね。
がっかり。

[250: 匿名さん]

間取りをよく見ていて思ったのですが
変なところに謎のパイプスペース(PS)がいっぱいあります。
もちろんある程度PSは必要なのですが、
居室の四角形とか壁面の平らなところを崩してまでPSを作るのっておかしな設計ですよね？
多すぎる下がり天井も同じようにPSのために作られたと考えられます

階高が低く、天井裏にスペースが足りなくてこうなったのでは