ブランズ四番町ってどうですか？

[購入検討者さん]

物件名 ブランズ四番町
所在地 東京都千代田区四番町二－四
交通 東京メトロ有楽町線 市ヶ谷駅から徒歩 3分
JR中央・総武線 市ヶ谷駅から徒歩 4分
東京メトロ　半蔵門線 半蔵門駅から徒歩 7分
総戸数 165戸（うち地権者住戸32戸）
専有面積 60.60m2～107.29m2(予定)
構造 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上15階 地下1階建
建物竣工 2014年2月下旬予定
お引渡し 2014年3月下旬予定
権利状態 建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共有部分は
専有面積割合による所有権の共有
施工会社 清水建設株式会社
売主 東急不動産株式会社
京阪電鉄不動産株式会社
販売会社 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー

ザ・パークハウス四番町レジデンスの、お隣ですね。
免震構造で、オール電化とのことです。
なかなか良さそうですが、皆様どう思われますか？

公式URL:http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/4bancho/index2.html

【URLを追加しました　2013.3.6　管理担当】
【一部テキストを修正しました。管理担当】

[No.152 by 購入検討中さん 2012-12-28 16:21:47]

東急では初めての番町進出ですか？　二子玉川ライズの失敗で、挽回しようとしてるのでしょうか？

[No.153 by 匿名さん 2012-12-28 16:56:18]

二子玉ライズは地盤最悪な川沿いの2足三文の土地を利用して高く売りつけた東急の勝ちでしょ
あれでかなり利益だしたはず、売れ残りや値引きなんて微々たるもの
まぁここはほんとに苦戦しそうだけど

[No.155 by 匿名さん 2012-12-28 18:30:46]

三菱さんと販売提携ですか？そんなヒトは見ませんでしたが。。。

[No.156 by 匿名さん 2012-12-29 05:09:16]

皆さんの年収はどの位ですか？

[No.157 by 購入検討中さん 2012-12-30 11:29:36]

３０００万円です。

[No.159 by 匿名さん 2012-12-30 20:22:34]

市ヶ谷からのアプローチはどうですか？

[No.160 by 匿名さん 2012-12-30 21:15:21]

市ヶ谷からは少し上り坂ですが近いですね

[No.161 by サラリーマンさん 2013-01-01 10:47:43]

たった3分の上り坂なら全然問題なさそうですよ。

それにしてもエントランスまでのアプローチが素敵なマンションですねえ、この空間のおかげで外部との空気の違いをきっちり演出できるんじゃないですか？住居に入るまでは気分が変わらないような自分にはこの部分から帰って来た感を抱けそうなあたり気持ちへの労りを感じますよ。

[No.162 by 匿名さん 2013-01-04 23:25:35]

ただ単に隣のパークハウスの横を通るだけですがね
一緒の土地にして建てた方がいいものができたような気がしますね
いまさらですが…

[No.164 by 購入検討中さん 2013-01-06 14:06:36]

価格帯はどれくらいになるのでしょうか？
お隣の飯田橋で、プラウドタワー千代田富士見レジデンスと迷っています。
価格的にはこちらのほうが高いのでしょうか？

[No.165 by 匿名さん 2013-01-06 22:27:27]

お隣のザパークハウス四番町のMRの人はここ（パークハウス）より高いだろうと言ってました
パークハウスは一番広い部屋（88平米）が＠450万ぐらいでしたのでそれ以上かと
階数にもよると思いますが平均価格帯はプラウドよりは確実に高いと思われます

[No.166 by 購入検討中さん 2013-01-07 00:58:55]

四番町から六番町のエリアで検討しています。10年前後で売却できたらと思っていますがどれくらいの値下がりで抑えられるものでしょうか。ここは長期優良住宅に認定されているそうで、都心では11件しか現在認定されていないとか。80平米弱の西向き中階層あたりで考え、このポイントは売却時に少しは強みになりますかね？全く素人なもなで、どなたかご教示下さい。

[No.167 by 匿名さん 2013-01-07 21:34:16]

10年後のことは誰にもわからん

[No.168 by 匿名さん 2013-01-07 22:37:32]

モデルルームの写真が公式サイトで見れるようになったけど
>>144に書かれているように、柱や梁が目立ってひどいね。
これが一番広いGタイプなんでしょ？
間取りもうちょっと何とかならなかったんでしょうか

[No.169 by 物件比較中さん 2013-01-08 15:33:13]

長期優良住宅のメリット、デメリットを教えていただきますか。

[No.170 by 匿名さん 2013-01-09 16:28:05]

メリットは頑丈、デメリットは割高。

[No.171 by 匿名さん 2013-01-09 19:13:43]

固定資産税や住宅ローン控除で優遇がありますので、必ずしも割高とは限らないと思いますが。

[No.172 by 匿名さん 2013-01-09 20:46:07]

柱、梁が最悪!!

ひでぇーマンション!!!!

[No.174 by 匿名さん 2013-01-10 21:52:05]

>>165さんの言われるように、隣のザ・パークハウスが＠450でそれより高いとすると
Gタイプ107.29㎡は単純に計算して、＠450で1億4600万、＠500で1億6250万になります。
免震・長期優良住宅なども考えるともっと高いんでしょうね

[No.175 by 匿名さん 2013-01-10 22:47:24]

パークコートも100平米は15000万くらいですから少なくともそんなもんでしょうね
80平米は12000万くらいといったところでしょうか

[No.176 by 匿名さん 2013-01-11 18:06:12]

SUUMOで見ると、少し詳しめに間取りが見れるんだけど
下がり天井が多すぎる

バルコニーを見ると逆梁だと思うんだけど、なぜこんなに下がり天井が多くなるのか謎

[No.177 by 周辺住民さん 2013-01-12 21:23:18]

コンクリートを現場打ちしてましたけど、このレベルのマンションではそれは普通のことでしょうか？

[No.179 by 物件比較中さん 2013-01-14 22:16:57]

>>178さん　アピタイトそそる中層階以上だと＠16000~17000万、内装やブランドからして１割ほど高いのが実感

[No.181 by 匿名さん 2013-01-14 23:38:23]

久々に欠点のないマンションに出会えた気がします。

[No.182 by 買い換え検討中 2013-01-15 00:45:17]

欠点のないマンションなら、是非お買い上げください。

梁、柱、低い天井（下り天井箇所の多さ）といった構造上の問題だけでなく、億を軽く超えてきているにもかかわらず非常にチープな内装といった状況でどうなることでしょう。

今の不動産市況はグロスといわれています、まずはじめにトータルの予算ありきで、その中で選択をすると。そうなると本物件の場合、グロス的にみて、十分背伸びすれば購入できる価格帯の間取りもございますので、そのあたりは十分に在庫をさばくことができるでしょう。一方で、グロスの高いものになってくるとどうしても、周りとの比較がシビアになってきます。単純にグロスの高い購入層にとっては選択肢はいくらでもありますから。

しかし、そうはいっても、番町全体に関していえば、とりわけ中古市場を中心に売り物が少ない。「なにがなんでも番町でなければ」という思いがあり、かつ予算的に問題がないという一部の購入者層の方々にとっては、ようやくそこそこの規模感がある物件が番町に登場したわけですから、いくばくかの欠点を考慮しても欲しいという方もいらっしゃることでしょう。

このエリアはマンションPERなどでいけば魅力は薄いが、マンションPBRはそれなりにある、「賃貸利回りは低いが、売却益はそこそという特殊なエリア」なのですが、最近はこのPBRも少し弱くなってきているようです。希望価格ではなく、近年の築浅物件の成約価格と比較してみた場合にも”ブランズ”なのに、このブランズ四番町の価格は未だ中古価格より若干高いといったところではないでしょうか。市況を、現時点のみに限れば、若干の割高感は拭えません。

しかし、このようなものを高いとか低いということは、個々人によって感想が異なることでしょうし、今後の経済市況によっては、「振り替えてみれば十分に安かった」ということもありうると思います。スレッドを拝見していると「高い、高い」と連呼される方から、モデルルームにすら足を運ばずに批評されている方も散見されますが、ご興味があれば、是非モデルルームに足を運ばれてはいかがでしょうか。

欠点のないマンションなどはなく、本物件も他物件同様、良い部分、悪い部分はございます。それぞれのプラス、マイナス部分をご自身で考慮なされて、予算上問題がなければお買い上げということになりますね。買う意思のない、あるいは買うことができない方のポジショントークは面白くもなんともございません。やはりリスクを負う覚悟のある、購入検討者様のご意見を拝見したいところです。当方の場合、価格改定があり若干値下げされた場合には、申し込む予定です。

[No.185 by 匿名さん 2013-01-15 09:28:44]

>182さん
内装そんなにチープでしょうか？突板フローリングに廊下大理石など、財閥系と比べて基本的に遜色ないと思いました。うちはメニュープランの内容と地所の三番町物件の情報待ちです。

[No.187 by 匿名さん 2013-01-15 12:29:20]

地所の三番町物件って
１．飛鳥建設旧本社ビル跡地（墓苑入口の角・千鳥ヶ淵ハウスの南側）
２．番長千鳥ヶ淵アビタシオンの北西側　だと思う

１は高そうなすごい立地だけど前が首都高
２は67戸中販売は20戸（地権者47戸？）らしいです。

いずれにせよせっかくの立地なんですから素晴らしいものを作っていただきたいものですね

[No.188 by ご近所さん 2013-01-15 20:02:39]

地所の三番町の物件は大妻女子の裏の物件と思いますよ。

[No.189 by 匿名さん 2013-01-16 12:33:24]

公式サイトに設備・仕様のページができましたね
冷蔵庫用の非常用コンセントがいいですね

[No.190 by 匿名さん 2013-01-16 17:17:24]

>187
２は１４８戸みたいよ。

[No.191 by 匿名さん 2013-01-16 19:04:58]

地所の三番町は確かに良さそう。皇居も近く東南向きは付加価値高いだろうね。

[No.192 by 買い換え検討中 2013-01-16 20:23:36]

(仮称)千代田区三番町計画

なんだ出たじゃん。三菱さまがようやくまともなものを。
同じ免震でも、こちらの大林の免震のほうがよさそうですね。
ブランズに客を持っていかれないように、案内時期を前倒して
ぶつけてきましたね～。

しかも、ご丁寧に
「「免震構造」としたことで、住空間の柱や梁を減らしたり、
小さくすることができ、自由度の高いプランニングも実現しています。」
と記載することで、まるで、ブランズとは違い、三菱では柱と梁の欠点は
ございませんというかのご安心くださいというかのように記載されております。

☆三菱地所レジデンスの方へ☆
きっちり予定をぶつけてきてくださったわけですから、ブランズの申し込み
抽選の3月頭前までには、必ず価格を公表してくださいませネ。えへへ。

同価格帯なら、浮気して三菱さんに、ブチュ。

さようなら～、東急、こんにちは～三菱♪

[No.194 by 匿名さん 2013-01-17 14:15:08]

隣の四番町のは貧相だけど
地所の三番町計画はブランズの売り上げに影響するんじゃないのかな

[No.195 by 匿名さん 2013-01-18 15:12:54]

このマンションは裏口もあるのでしょうかね、
セキュリティも気になるところですが半蔵門駅と麹町駅はメインエントランスと反対方向なのでこの2駅へ行くには裏口があったほうがかなり近いんじゃないかと思うのですが。

それにしてもここのエントランスの奥行き、
長いですね。

マンションへと続くこの長さは邸宅感あって気に入りましたけど何か他にもこうする理由があるんでしょうか。
念の為の疑問です。

[No.196 by 匿名さん 2013-01-18 16:47:14]

通りに面して裏口はありますよ。メインエントランス？は確かに素敵ですが、土地形状によって仕方なく、ということでしょうね。

[No.197 by 購入検討中さん 2013-01-19 09:26:34]

昨日、地所さんの三番町計画に関して調べてまいりました。
結果、さほど、向きによっては、こことの価格差がないこと（ラフな予定価格ですが）。
がわかりました。

関係者の方も、ブランズ四番町さんと比較されるかたが、ほとんどですとのことでした。
税に関する三菱さん側の対応や、この計画自体の概要を伺う限り、番町移住にあたっては、
予算的に問題がなさそうなため、三番町の方を検討することに方針を切り替えます。

これまで、こちらのスレッドを眺めており、いろいろとためになることがありました。
三番町の計画などもこちらのスレッドを見ていなければ、知りませんでしたので感謝
しております。

[No.198 by 住まいに詳しい人 2013-01-19 16:40:16]

地所は、
①三番町
②千鳥ヶ淵
の何れかまたは両方に於いて、ザ・パークハウス グランのプレアムネームを初めて使用することを検討しています。
（可能性は未だ低いが使うなら②）

[No.199 by 匿名さん 2013-01-19 16:45:43]

ＴＰＨ四番町に勝ったと思ったら、ＴＰＨ三番町という隠れボスがいた。
どうするブランズ？

[No.200 by 匿名さん 2013-01-20 11:29:32]

>>197さん
うちも三番町と比較中です。「調べてきた」というのは地所に尋ねてみたということでしょうか。ちょうど税制（消費税とローン控除など）が変わる時期でもあり、ブランズと同様に長期優良住宅となるのか、仕様や間取りはどうか、注目しています。何か情報があれば教えて頂ければありがたいです。