イニシア向ヶ丘遊園駅前

[いつか買いたいさん]

イニシア向ヶ丘遊園駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字戌耕地2011他2筆（地番）（従前地）
　　　　川崎市都市計画事業登戸土地区画整理事業26街区1番1・9（仮換地）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 南口より徒歩2分・北口より徒歩3分
　　　JR南武線「登戸」駅 生田緑地口より徒歩10分
　　　小田急小田原線「登戸」駅 徒歩10分
間取り：1LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積：55.09m2～113.72m2

売主：株式会社コスモスイニシア

施工会社：東レ建設株式会社　東京本店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1: 匿名さん]

いくらぐらいなんでしょうかねえ？？
あまり周辺の目安が判らないので知ってる方教えてください！

[2: 匿名さん]

遊園の駅の反対側のイニシアの建って4年の中古で70平米ちょっとで4000万半ば越えてるから、たぶんそれ以上にはなるだろうね。

[3: ご近所さん]

4年前の中古より安くないと売れないよ、
レグノ・ヒルズ　や　ライオンズ　を見れば解るよ、
＠２００万以下でも苦戦しているよ、
騒音に囲まれて強気になれないだろう、
地下室だったら音は来ないから良いかも。

[4: 物件比較中さん]

何で中古よりも安くしないと新築が買えないんですか？

[5: ご近所さん]

ミニバブルの時に分譲された物件は今より分譲価格が高く、
デフレで新規分譲価格が年々下がっていても、
リセールされる個人の人は実勢に付いて行けていない為、
中古より新築の方が安い（地域にもよりますが）逆転現象が起きています、
売主の物件仕入時期に左右されますが、
本物件の様に近年仕入れた物は時代に合わせた価格になると思います。

[6: 匿名さん]

新築の方が高いやろ

[7: 匿名さん]

新築時の70平米超で、アトラスタワーが五千万強、南口のイニシアが五千万前後、
売り出し中のレグノヒルズが四千万前半、ライオンズが4千万以下位だったので、
ここは4000万円台後半ぐらいと予想。坪単価で@220万位かね。
騒音とデフレでもう少し下がるかもしれない。あとは仕様次第。

[8: ビギナーさん]

それほど騒音ないですよね？

[9: 匿名]

南口のイニシアは徒歩５分くらいだけど、ここより全然立地がいいです。

遊園で栄えてるのは南口。
大通りを少し入ったところにあるので静か、駐車場が広めなので、眺望よし、ダイエーも目の前です。

こちらは少し間があるとはいえ、線路沿いですし、南口より安くなるといいのですが。

[10: 購入経験者さん]

まあ確かに坪単価220万前後が妥当だろうね。

[11: いつも通ってます]

玄関になるであろうところの真ん前に電車の変電所らしきものがあるのですが、
かなりの電磁波があるのでは？？だれか、測定できませんか？

[12: 匿名さん]

騒音は線路から道ひとつ挟んでるのもあって、隣のパークホームズよりもは気にならなそう。府中街道からも離れているし。踏切の音も地下通路が出来れば無くなるし。電車の音はアトラスやクレアホームと同じくらいかね。
南口のイニシアの方が住環境はいいけど、この物件の方が駅近で地下通路ができれば南口も出やすいので安くなることはなさそう。戸数が少ないのも割高要因かな。2LDK 以下の部屋もあるみたいなのでファミリー向けのプランの管理費は割高になるんじゃないかな。

[13: 匿名]

北口側ですよね。
駅前に昔からあるキャバクラは、どうにかならないもんですかねぇ。
パチンコ屋の溢れているし。かなり、繁華街の裏通り的なイメージが拭えないのですが・・・

[14: 匿名さん]

アトラスより、パークホームズよりホーム寄りですよね。クレアのモデルルームに行った事がありますが、クレアみたく防音措置が取られてないと、駅のアナウンスが一日中耳につきそうです。（キテレツとドラえもんのメロディなので気にならないかもしれませんが）想像ではありますが・・・。＞1１、確かに電磁波はどうなんですかね。大がかりな変電施設が目の前にありますが。

[15: 匿名さん]

間取りや価格早く情報出してくれないかね。
レグノの販売も始まるしライオンズの選択肢も減ってくるし
タイミングによっては検討前に他に流れてしまいそう。

[16: 匿名]

すぐ近くにライオンズの建築予定地がありますがなんでしようねえ。。

[17: 匿名]

けっこう高そうだしレグノヒルズで決めようかな。おそらく800万くらいは違いそう

[18: 匿名さん]

えっ！あんなマンションだったら一生賃貸のほうがマシだよ。

[19: 匿名さん]

>>16
そこはたぶん建て替え。分譲ではないと思う。

[20: 匿名]

毎週周辺を歩いてるけど、どこにあるのか見当たらない。ライオンズの建築予定地もあるの？また土曜日見に行くから探してみようかな。レグノも見に行きたいけど、いまいち場所がわからない。車だからなんか不便みたいだし。悩む

[21: 匿名さん]

レグノのモデルルーム行けば現地も案内してもらえると思いますよ

[22: 匿名]

ありがとうございます！まだモデルルームに行く勇気がないです。行ったら電話とかきますよね。それが嫌なので、まずは場所や周辺や他のマンションをみていきたくて。こっちに越してきてまだ土地勘もわからないんです。

[23: 匿名さん]

>>22
向ヶ丘遊園の南口改札を出て右方向に線路沿いにひたすら進むとセブンイレブンがあるのでそこを左折して直進すると右手に現場があります。セブンイレブンを左折せずに直進して道の突き当たりを左折するとライオンズがありますよ。

[24: 匿名]

ご丁寧にありがとうございます！土曜日楽しみに探してきます！

[25: 購入検討中さん]

ライオンズの建替えは15戸なので、分譲分はないでしょうね。
そもそも1R中心？のようですが…不思議な計画ですね。

そういや先週末かな？イニシアの宣伝物がポストに入ってました。
チラシではなく、きちっと封筒に入れたもので。

それなりにしっかりした物を、ランダムに投げ込んでるんですね。
宣伝費用にお金を掛けていそうな感じで…売値にどれほど反映されるやら。

[26: 匿名さん]

まだ情報が少ないのもあるけど、あまりこの掲示板も盛り上がらないね。
検討者少ないのかなー。

[27: 匿名さん]

イニシアは広告のポスティングだけでなく、周辺の局番に電話かけまくったりもする。断っても、何度もかかってきてうざかったりする。

[28: 匿名さん]

>>22

イニシアはそれ程しつこい営業はしないよ。大京とそのOBが立ち上げた会社がすごかったりする。そういうのは掲示板で評判確認すれば分かる。

[29: 匿名さん]

>>28
「大京とそのOBが立ち上げた会社がすごかったりする」

う～ん。近郊のライバル会社をピンポイントで批判ですか？
まだ立ち上がって間もないのに、早くもこういう書き込みですか。。。

[30: 匿名さん]

>>22
個人の感覚の差はありますが、営業はどこもしつこいもんですよ。
私なんかは、そういう風に考えることで割り切ってます。
購入検討において、情報不足による決断の後悔だけは私はしたくないですしね。
あまりにも急かされるときは、検討中だからほっておいてくれ！！と、普通にいいますよ。
自分のペースを大事にすることが一番大切ですよね。

こちらに引越しされたのでしたら、ＨＰでチャックして
自転車で行ってみるのもいいのではないでしょうか。
営業の人による案内では決して気付けないことがわかると思います。

[31: 匿名さん]

住宅ローン控除拡充があるとしたら仮に買っても入居引き延ばしかぁ

[32: 匿名さん]

>31

そういった制度って引渡日で判断されるよ。実際の入居日ってお役所は確認できない。それに登記とか住宅用の減免を受けるには、引渡しと同時に住民票移さないと適用されないし。

[33: 匿名さん]

>30

しつこい営業されたくなかったら大手財閥系でしょ。彼らは見込み客でないと相手にしなかったりするし。

[34: 匿名さん]

ここの近くで20坪位の土地出てるね。
ここの価格によっては戸建と大差無いかも。
遊園の周辺だと戸建とマンションが同じような立地でも同じ位の価格。
建て売りならマンションより安い。
何でこういう相場になるのかわからない。

[36: 匿名さん]

来週ぐらいからいよいよ説明会の案内くるかな。

ところで113.72m2の部屋が気になるのですが(手は出ないと思いますが)、
こういった部屋は土地の売主さんとかが住んで一般には出ないものですかね？

[37: 匿名]

駅に近くていいですね。　にぎやかな方はこっち側なのかな。交番は反対側のようですが。電車の音とかはそんなに気にならないといいのですがどうでしょうね。

[38: 匿名さん]

にぎやかなのは交番のある南口側。
現地通って見たけど電車の音はそこそこするね。
将来的には無くなるけど踏切の音が一番気になりそう。

[39: 匿名さん]

>36

地権者住戸があるのなら物件概要に表示するはずなんだけどね。ただ土地区画整理事業で地権者住戸が無いってのも不思議だけど。

[40: 匿名さん]

駅が目の前だからアナウンスの声とかもうるさいかも。ところで踏み切りなくなるって計画あるの？

サッシの遮音とかを気にする人は多いけど、音って換気のための吸気口とかレンジフードからもはいってくる。そういったところの防音対策がしてあるかもモデルルームできたら確認しないとね。

[41: 匿名さん]

地下通路ができるから踏切は無くなるはず。

[42: 匿名]

地下通路、車も通れるの？

[43: 匿名さん]

通れるのは歩行者と自転車みたい。

http://www.townnews.co.jp/0203/2011/06/17/108081.html

[44: 匿名さん]

その地下通路の工事はもう始まってるんですか？

[45: 匿名さん]

始まってるけど終わるのはまだまだ先ですよ

[46: 匿名さん]

便利になるかもしれないけど、学生が地下道を通って北口側に押し寄せてきて騒がしくなるってのもあるかも。

[47: 匿名さん]

>46
確かにマンションの横には、コンビニもあるから、学生がお酒飲みながら、朝までどんちゃん騒ぎもあるかもですね($・・)/~~~

[48: 周辺住民さん]

コンビニよりも駅の真正面のキャバクラの方が気になりませんか？？

再開発でもなくならないのでしょうね・・・

[49: 匿名]

登戸在住ですが、昔からあると全然気にならないもんですよ。

[50: 匿名さん]

マンションの目の前にある変電所みたいなものは何なんでしょうか？
かなりな電磁波は発してそうで・・。毎日放射能を浴びているなものですよね。
駅前ってなにかしらありますよね。風紀も悪そうだし、キャバクラが駅前にある駅って一体。ついでに言うと駅前にあるパチンコ屋はたしかオーナーは同じです。
ほとんど出さないというか、単価が安いです。どうでもいいことですが。

[51: 匿名]

電磁波ってどんな影響があるんでしょうか？

[52: 匿名さん]

10月下旬販売予定なのに
いまだにモデルルームがオープンしてないなんて
どうしちゃったんだろう

[53: 匿名]

＞５２さん。
あなた・・・資料請求していませんね＾＾

[54: 匿名さん]

52です
ハイ、資料請求はしていません
資料請求すると色々と連絡がきそうなので
なのでHPを毎日のようにみて間取りとかモデルルーム情報が更新されて
良さそうなのがあったら実際にモデルルームに行くか資料請求しようと思ってました！

[55: ＞５２]

やはり、そうでしたか・・・・；
資料請求された方に既に何種類かの間取りが渡っています。

[56: 匿名さん]

今資料請求中でまだ届いていないのですが、物件資料に価格って出てましたか？

商業施設が少ない分、北側は静かでいいなと思ってるんですけど、隣の駐輪場は整備されたばっかりなので、当面なくなって商業ビルが建つこともないのかな、と思いますが、どうなんでしょうね。
北口再開発で近隣の駐輪場つぶしてビル建てたりすると騒がしくなりそうでちょっといやかも。

この建設地って大きな家が建ってた場所ですよね。
一番広いところが仮に地権者さんだとしても、他に90㎡超えの部屋とかありましたか？

特に何も書かれていないということは、ペット不可物件なのでしょうか。

何期かに分けて販売する場合、広めの物件は1期に出ることが多いのでしょうか。

ご存じの方教えてください。

[57: 匿名さん]

北口の再開発では商店の類いは計画されてなかったような。
公共施設と静かさなら北口。買い物の便利さなら南口かな。
南口は駅近新築は無近で比較的新しいのはイニシアの中古。
北口はここかアトラスの中古が駅近だけどどっちも線路が近いから
電車の音に関しては静かとは言えないかな。

[58: 匿名さん]

56です。

ありがとうございます。

自分でもちょっと調べてみましたが、13年までは連絡通路以外は計画されてないようですね。
位置づけは業務地区だそうなので、商業ビルが立ち並ぶようなことはないのかもしれません。よかった。
府中街道へ抜ける小さな橋は来年度中には架け替え完了だそうですので、車の出入りは少し楽になりそうです。

ペット飼育も営業さんに確認したところ、小動物か猫、小型犬なら2匹までOKだそうです。

物件横の駐輪場をよく利用しているのですが、地上にいる分にはそれほど電車の音等は私は気にならないのですが、上階になると音が響くんでしょうかねぇ。
ペット可だし、広めの物件が２、３階にあれば真剣に検討したいところです。
毎日帰りが遅いものとしては、やっぱり駅前は魅力的ですから。

まずは案内会に参加、ですね。

[60: 購入検討中さん]

ここレスがあまりすすみませんが、価格とかどうなんでしょうか？

[61: 購入検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
展示してある部屋は１階の部屋ということで、条件が悪い分、仕様がかなり変えてあるようで、上の階の部屋がイメージしにくいと感じました。

１階の部屋は上の階のベランダ部分も部屋として作ってありました、その部分だけは天井が少し低めですが広さ的には得した気分になります、ただ１階は地面より掘り下げて作ってあり半地下になっているので広さと採光のどちらをとるのかの選択ですね。
平坦な土地なのに、なぜ半地下の部屋になってしまうのか不思議です、多摩川も近いし、もっと近くにも川があるのに１階が地面より低いってやばくないですか？

後は、１階は全部の部屋に床暖房が付いています、１階だけだそうです。

案内の方は全員女性でしたね、契約社員の方なのか建物の方の知識がちょっと・・・
１つ質問すると確認しますと言って奥に行き調べるのにかなり時間がかかりました、まだ建設途中で完全に決まってはいないようなのでと言う事も出来ますがそれにしてもちょっと・・・といった感じがしました。
不動産の売買の知識の方は詳しいと感じましたが。

[62: 購入検討中さん]

モデルルーム見ました。
確かに、一階は半地下で気になる部分はありますが、あの仕様と広さは駅前で捨てがたい。悩むところですね。

[63: 匿名さん]

半地下だけど建築基準法上では地下一階。地下室の容積率不算入を使って、容積率の制限よりも広い床面積を確保するため。あと、高さ制限２０ｍのところに地上７階建てを建てようとすると階高が確保できないってのもある。要はコストダウン。

地下室マンションっていろいろ問題があって、世田谷区では独立地下住戸は数年前に条例で禁止された。条例で禁止されると、既存不適格になって資産価値はなくなると思ったほうがいいよ。

[64: 匿名さん]

>61

建物に関しては建築確認を取得した段階で確定してる。青田売りの場合、販売開始前に建築確認を取得しておかないという決まりがあるし、建設途中で勝手に変えることはできない。ってことで、営業の知識が無いだけ。

[65: 購入検討中さん]

一階は確かに悩みますよね。
営業担当さんの話では、一階に要望書が結構でてるって言ってましたが、どうなんでしょう？

[66: 匿名さん]

既存不適格になったら1階だけじゃなくて、マンション全体の問題になる。リスクはちゃんと把握しないとね。安い買い物じゃないから、失敗したら・・・。

[67: 匿名さん]

二重壁のメリットとしてネジを固定できるなんて宣伝しちゃってる。石膏ボードっ力が加わるとてネジが抜けちゃうから家具を固定するには下地がないとダメなんだけどね。

デメリットは太鼓現象。音問題にご用心を。

[69: 物件比較中さん]

マンションギャラリーの予約が結構一杯になってますね。やはり、駅前だから多少高くても人気があるのでしょうか？

[70: 検討中]

１階が半地下ということは、エントランス
も半地下ということでしょうか？

この場所は、バリバリ、ハザードマップにかかっていますが。

[71: 匿名さん]

現時点で合法とは言え、デベ金儲けを優先しすぎでは・・・。
より多く住戸を確保したいのは、わかるが。ここで半地下とは。
ハザードマップもしかり、普通に多摩川、用水に囲まれてますよ。

スレにありましたが、確かに１階には色々な特典があるようですが、
そもそも半地下で大丈夫なのですかね。一般的によく言われる
防犯と日当たりの悪さに加えて、上記のような危険性。。。

半地下で住戸数を稼ぐのは、よくある手ではありますが、
ここでその選択をするのは、私はデベに対してどうかと思います。
周辺のマンションなどでそのような物件みたことないですよ。

[72: 購入検討中さん]

今日、マンションギャラリーに行って来ました。あまりガツガツ営業はして来ない感じでした。それなりに混みあっており、要望書も順調に出てるとのこと。一階も人気があると言ってましたが、どうなんでしょう？

[73: 匿名さん]

そもそもイニシアは一度事業再生ADRをしていますから
ある程度の利益を確保したいのは、当然といえば当然かと。

[74: 匿名さん]

以前都内に住んでいた頃だけど、大雨のときに半地下のマンションが水没して、受電設備に水が入って近隣一体が停電に。ご近所迷惑にもなりかねないってことも考えないと。温暖化の影響かゲリラ豪雨増えてるよね。

[75: 匿名さん]

掘り下げて地下にするのは脱法的。横浜では裁判になって、建築確認取り消しなんて事例も。無用なトラブルに巻き込まれないためには、情報を集めないと。

[76: 購入検討中さん]

先日、マンションギャラリーに行ったら、営業の方より、賃貸に出した場合に有利な話を聞かされました。そもそも売る気があるのだろうか？

[77: 申込予定さん]

色々、言われてますが間取りも駅ちかの条件も捨てられないので申込みしようと思ってます。 価格がもう少し下がってくれるといいのになぁ。

[78: 購入検討中さん]

マンションギャラリーに行ってきました。
地盤、電磁波、騒音、などの細かな測定結果を教えていただき、
全ての間取り図もいただきました。
この掲示板を見るまでは地下でもいいかと考えていましたが、
浸水の可能性が否定できないことがわかり再検討中です。
確か以前建っていた邸宅は道路から数段上がったところに家がありましたよね...

[79: 匿名さん]

>76

賃貸でも有利ってのは、恐らく転勤とかになっても大丈夫って話し、ただ、そんな話しに騙されちゃダメだよ。賃貸でペイするなら、デベは分譲にしないでしょ。

想定賃料とかは相場より高い金額を出してくるから、。客観的な情報を知りたいのであれば、近隣のそれも複数の仲介業者に査定してもらえばいい。

投資対象になりうるのは郊外でなくて、都心の限られたマンション。ただ、そういった物件を自分の居住用と考えてはダメ。賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあって、トラブル続出。

[80: 申込予定さん]

浸水のリスク等はありますが要望書&申込みします。設備も立地も最高です。

[81: 匿名さん]

Aタイプ、北側の部屋がギロチン梁だね。モデルルームは別タイプで図面でしか分からないから検討してる人はご用心を。

[82: 匿名さん]

浸水リスクのある立地が最高なんて、さくらも度を越えると逆効果。

[83: 匿名さん]

自信もってギロチン梁の部屋作ってるのならモデルルームもそのタイプにしないと。そういえば、以前、馬鹿正直なデベがあったな。

[84: 匿名さん]

確かに逆効果だね。

[85: 土地勘無しさん]

面白いね。みんな地下部屋広くて安いから買いたいのだろう。不安をあおって競争率さげたいんでしょ。
向ヶ丘遊園で浸水した住宅ってあるの？登戸では道が潅水しまくってたけど、最近、工事しまくって地下にでっかい穴ほってからか潅水しなくなったよ。家に浸水した話は聞かないし。

・・・こっちも真似してあおっとくか・・・
一階は日が入らないかもしれないし、水も浸水しそうでリスク高いよ～。上からテラスになんかふってくるかもしれないし。ドロボーも来るかもね。また地震くるかも知れないからもう少し待ってから買った方が良いよ～。

[86: 匿名さん]

↑
そんなリスクのある部屋何千万も出して買えません。。。

[87: 匿名さん]

倍率下げるためのネガキャンが出てくる板の物件って、自分だけよければって検討者がいるってこと。入居後に、住民トラブルで住民板をまた、盛り上げてくれるから面白い。

[88: マンコミュファンさん]

売れるのかな？この物件。浸水＆ギロチン＆ドロボー、書き込み見てると散々なマンションに見えるけど・・・。

[89: 購入検討中さん]

モデルルームオープン前から非常に期待してたのですが、感想は高い上に狭くて残念でした。
あれだけ駅近なら高いのは想像してましたが、あの広さ（狭さ）とは・・・
レグノと比較すると同じ間取りだと1千万がいますよね。
そのうえ、平米数は狭いし、収納も少ない。
物件そのものは悪くないのですが、"これイイ！"ってう魅力的な点は特になかったですね。

ハザードマップ云々ってありましたが、記憶にある限り浸水した事はないと思います。
（生まれてからずっとこの界隈利用者です）
だからと言って、今後も心配ないということではないですね。

消費税増税前にと思って今年になってからマンション購入を検討し始めましたが、
選択肢がレグノとイニシアなので、決心しずらく毎日悩んでます。

[90: 買いたいけど買えない人]

最近、行きましたが、希望殺到で、既に半分くらいが一期売り出し対象になったらしい。ほぼ全戸抽選になるようです。今度、レグノとやらに行ってみますね。

[91: 匿名さん]

本当の人気物件なら一期で全戸売り出すよ。売る側としては売れ残りが困るから、倍率がつく程度に販売戸数を調整するもの。

[92: 物件比較中さん]

ここかレグノを検討する人が多いみたいですね
私はライオンズも良いと思いこの３つで検討しています
ライオンズは検討していない人が多いのかなぁ

[93: 匿名さん]

大京はモデルルーム行ったり、資料請求すると電話攻撃がすごいからご用心を。

[95: 匿名さん]

業者同士の書き込みたいになってますね。

[96: いつか買いたいさん]

笑える・・・ギロチン天井だらけ・・・・
電車の振動は？

[97: 匿名さん]

ギロチン天井だって。宇都宮城の釣天井みたいで笑える。

ギロチン梁だけどね。それに特定の住戸のみで、だらけじゃない。この話しを持ち出したのは自分だけど、無知なライバルデベの攻撃材料にされてるようで心外。そういった住戸は選んじゃだめってだけなんだが。

某デベさん、モラルも無いみたい。成りすましは投稿規約違反。

[98: 購入検討中さん]

ここのデベ、ダイエー裏はよかったが、今回はチト残念。

フラットなエリアで半地下住戸は、住戸数を多くして、
稼ぎたいというデベの私欲が出過ぎ。
検討者に対しては、その点をカバーする為にその住戸に対してだけ、
いろいろ特典をつけているみたいだけれど。
騙されないで。

ほかのデベなら、仮に半地下住戸を設けても、植栽や
周辺道路からの距離を十二分に離したりするよ。今回のはちょっと配慮が欠けるよ。
敷地いっぱいに建ててるし。

ここ駅前。ってことは、みんな通る。半地下住戸のプライバシーは？？

よくスレに出てくけど、浸水の危険性は・・・
これは人それぞれどう考えるかだけれど。

電磁波はどうなの？
騒音は？

ふ～ん。ちょっと残念だよ今回の計画は。

[99: 物件比較中さん]

９３さん、どこの業者の方ですか？
それ、いつの時代の話ですか。
よく大京は昔そういうふうに言われてましたが、今は別にですよ。

実際の現状を投稿しましょうね。

ちなみに、レグもコスもライも詳しく説明してくれました。
しっかり比較検討し、後悔の無い選択をするためにも、
積極的にこちらから動いた方が私はいいと思いますよ。

[100: 匿名さん]

>99

今も昔も変わらぬは無し。買えないと判断されてしつこくされなかったのかも。