レーベン見沼代親水公園【Tokyo Innocent Tower Project】

[購入経験者さん]

Tokyo Innocent Tower Projectの情報共有をしたいです。
日暮里・舎人ライナー始発駅なので便利そうですね。。。

所在地：東京都足立区舎人2丁目17-4他（地名地番）
交通：日暮里・舎人ライナー「見沼代親水公園」駅徒歩3分
間取：3LDK
面積：64.75平米～78.48平米
物件URL：http://www.leben.co.jp/search/pj-toneri/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【正式名称決定のためスレタイトルを変更しました。　2012.10.16　管理人】
【物件情報を追加しました　2013.4.24　管理担当】

[121: 匿名さん]

隣公園は今週末桜祭りですね。
…でも今日の雨でほとんど散ってしまいそうですけれど。

基本的には良いともいますが
駐車場無料というのがなぁ。。。
後から料金設定しようとすると揉めたりしないでしょうか？
修繕費のプールに使えばいいのにと感じますが。

[122: 匿名さん]

駐車場の料金を無料から有料へ変更する場合は、管理組合で取り決める事になるんですよね。
マンションの規約を変更するには組合員数および議決権総数の4分の3以上の賛成が必要だそうですが、
59世帯なら意見もまとまりやすいかもしれませんね。
これが大規模マンションですと、規約にも無関心な方が多く4分の3など到底届かない状況になるようです。

[123: 匿名さん]

Tokyo Innocent Tower Projectというのは正式な名称なのですか？
それともまだ仮称なのでしょうか。
もしかして、レーベン見沼代親水公園が正式名称になります！？
週末から第2期のモデルルームがオープンしますね。
オプションは期限付きで無償と有償があるようですが、それがどちらかはすぐにわかるようになっていますか？

[124: 匿名さん]

>>122さん
駐車場無料と言うのが、かなり御不満のようですが
是非はともかく、それがこのマンションの大きな特徴の一つです。
全体戸数は少なくとも「駐車場無料だから購入した」という方は必ずおられるでしょう。
規約改正は、そう簡単には出来かねると考えます。

>>123さん
あまりに安易な質問と感じました。
大きな金額が伴う、一生に何度もない買い物です。
本当に検討しているなら、そういう事は直接聞いてみたら如何ですか？
一般企業の窓口とは違い、モデルルームは土日も営業していますよ。

[127: 匿名さん]

管理人でもない限り、断定はできないでしょう。

周辺の店情報は引き続き欲しいところです。
例えば、まともなクリーニング店はありますか？
出前可の飲食店はありますか？
獣医やペットホテルなどはどうなんでしょうか？

こういう情報は、土地勘がないので助かります。

[128: 匿名さん]

>123

プロジェクト名を出す場合、普通、モデルルーム公開する頃までには正式名称で置き換わるんだけど、去年くらいからタカラは販売終了までプロジェクト名を前面に出すようになった。物件名称には公正取引規約で制限があるんだけど、プロジェクト名はそういった制約が無いから何でもあり。東京で無い物件にtokyoなんてつけちゃってた。

ところでinnocentって意味不明。コンセプトにもそれらしいキーワードないし。

[129: 匿名さん]

駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が結構多い。駐車場無料の場合、その分を管理費に上乗せしないと破綻するのは目に見えている。不足する分は、値上げするしかないんだけど、ローンでいっぱいいっぱいの人は支払えなくて、管理費・修繕積立金の未納問題を引き起こす。日綜商法として有名だから、ググればわかる。こういう売り方って、売ったら最後、後のことは知らないってことを言っているようなもの。

ちなみに規模が小さいから管理組合がまとまるってのは幻想。一人の意見の割合が多いから、誰かが＊＊なことを言い始めて、それに同調する人がでたら、3/4の賛成って集まらない。

[130: 匿名さん]

支持層まで３０ｍって、埋立地並み。川のそばだからかな。

[131: 匿名さん]

洗面台の扉が開き戸で、しかも外開きの部屋がある。モデルルームは引き戸だから、図面をしっかり確認しないと。戸のタイプが違うなんて、見落とすだろうな。

最近コストダウンで開き戸って増えてるけど、外開きははじめてみた。開き戸ってトイレ以外は、普通内開きにするのに。廊下でごっつんこしちゃうかも。

[132: 匿名さん]

innocent：無罪の／潔白な　東京潔白タワープロジェクト（笑）

管理費は一応割高ですね、将来的に補える金額とは到底思えませんが

江東区あたりではアースドリルで支持層40Ｍ～なんて物件も結構あります

>>38あたりでも書きましたが、設計はあまり上手とは言えない感じと言うか苦労の跡が忍ばれます

[133: 匿名さん]

私も周辺の情報がほとんどない状態なので同じく知りたいです。
今週末、現地を見て回る予定ですので
その際に見つけたお店などは時間ができましたらアップさせていただきますね。
皆さんで情報を共有しましょう。

[134: 匿名さん]

管理費と修繕積立金の未納ですか。その場合、管理組合が何らかの対応を迫られる訳ですか？
※支払い督促や、最悪訴訟など。
分譲マンションの場合賃貸と違い強制退去させることもできませんし、性質が悪いですね。
だとしたら最初から駐車場は有料だったり、修繕積立金の設定も高めにしておくのが得策ですね。

[135: 匿名さん]

>134

ご指摘のとおり、管理組合の理事の仕事が増える。ちなみに裁判になった場合は、競売して回収ってことも。そうなったら評判ガタ落ち。

[136: 匿名さん]

＞競売して回収ってことも。そうなったら評判ガタ落ち。
理事経験者ですが、競売落札額がそのマンションの基準価格になる場合もあると管理会社の方から聞きました。

[137: 匿名さん]

カネ食い虫の機械式駐車場に注意
ttp://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2011-07-25

[138: 匿名さん]

>135

それは問題だね。競売って訳ありってことで落札額って相場より相当低いよ。

[139: 匿名さん]

機械式って維持費で１万円くらい見込むのが妥当とされている。使用料無料で、どっからこのお金を捻出するか。初めから破綻するのが分かりきった管理計画。知らずに買っちゃったら・・・。

[140: 匿名さん]

全戸【無料】駐車場を大きなセールスポイントにするマンションで、入居前から有料化の話

こりゃあ初代理事会は板挟みになって苦労しそうだなあ（笑）

[141: 匿名さん]

いやっ、購入するのはここ見てない＆日綜商法を知らない人だろうから。管理費不足に気がつくのは数年後。その時にはどうしようもなくなってるってことも。

[142: 匿名さん]

タダより高いものは無い。知らないのかな？

[143: 匿名さん]

>>141さん
それは十二分に承知ですが、初代理事会は他にも色々やらなきゃいけない事があるんですよ
大事なことではありますが、こういう事に時間を割かれ、最初から住民間の揉め事の種を作るより
契約時や入居前説明会で十分な説明を求めるとか、他に方法もあるんじゃないかと

[144: 匿名さん]

>>133さん
駐車場有料化談義で埋もれそうなので…
期待してお待ちしています

[145: 匿名さん]

134さん
現在分譲マンションに住んでいて、買い替え検討している者です。家のマンションでは、
管理費が長期にわたって滞納されると、ポスト横の掲示板に部屋番号が張り出されています。
何か月目に張り出されるかわかりませんが、やはり張り出されてしまうとすぐに払う
お宅が多い様です。結構何日かすると外されていますからね。マンションによって、管理費滞納
する人への対応は違ってくるかとは思いますが参考になればと思います。

[146: 匿名さん]

１４５さん
個人情報保護を盾に及び腰のアドバイスしかしない管理会社が多い昨今
素晴らしい管理組合だと思います

[147: 匿名さん]

>143

少なくとも一年目の途中では問題が露呈することはまずない。赤字がでていても分かるのは収支決算をしたとき。さらに、管理組合設立総会を１年目の終わりまでやらないってケースもあったりする。何も知らされない住民は呑気に新築ライフを満喫している。しかしその裏では破滅へ着実に歩みを進めている。

本当は、最初の住民が入居した時点で管理組合は立ち上がってないといけない。管理組合立ち上げのサポートは管理会社の仕事だけど、系列の管理会社はそんなことしたら問題がすぐに発覚するのを知っているから先送りにするって構図。

魔の手を避ける唯一の手段は、君子危うきに近づかず。

[148: 匿名さん]

少なくとも契約以降に説明を求めても、後の祭り。問題に気がついて解約しようとしたら、買主事由の自己都合扱いにされて手付金没収。

[150: 匿名さん]

>>143
＞初代理事会は他にも色々やらなきゃいけない事があるんですよ
新築マンション購入経験者のようなレスですね。
それにしては、認識が・・・

[151: 匿名さん]

>>150
新築分譲マンションは３軒購入・理事経験者です

管理費やメンテナンス・修繕工事絡みの痛い話も
「言えばやる」＝「言わなければ何もやらない」管理会社の対応も
無難に終わらせようとする１年交代のパートタイマー理事たちの活動も
初めて購入する方よりは知っているつもりです

ここで騒いでいても何も始まりませんよ
他人を揶揄するレスよりも、デベに確認しその内容をここで公開するとか
もう少し購入検討中や購入済みの皆さんの為になるようなレスをしませんか？

[152: 匿名さん]

150です。
143さん
やはり購入経験者さんでしたか。しかも３軒とは驚きました。
管理の悪い物件も経験されているようですね。

私は理事長ではありませんが理事は経験しました。
大規模修繕・機械式駐車場の閉鎖・駐輪場利用法の改善等は、大きな揉め事もなく実行されました。
機械式駐車場は費用対効果を考慮して、１段のみを平置きとして使用しています。
意見が大きく分かれたのは修繕費の引き上げでした。（引き上げ反対ではなく、引き上げ額のアンケート結果に差がありました。）
本物件では駐車場（無料）は大きな問題になると予想されます。

147さん・151さんのご意見、興味深く拝見しました。

[153: 匿名さん]

151です
152さん

＞本物件では駐車場（無料）は大きな問題になると予想されます。
駐車場の件に関わらず、何事も「大きな問題にしたい人」が「大きく」騒げば
「大きな」問題になるかもしれませんね

他人に「認識云々…」とまで絡んでおいて、
それで結局何かアクションを起こされるのでしょうか？

何度でも言いましょう
駐車場無料が、そんなに御不満で「大きな問題」にしたいなら
事前に御自分で確認し、結果をここで是非ご教示ください
もしこのまま何もされないなら大変残念です

[154: 匿名さん]

>>140さん

＞入居前から有料化の話
ここで盛り上がってるだけの話かと。

きちんと修繕計画に盛り込まれているはずなので特に不安視はしてませんが、一般論のアドバイスは良しとしても、それ以上の不安をここで煽るのはどうかと思います。

入居者が異議申し立てをしない限り後々駐車場料金が有料化になる事はまず無いのではないでしょうか。

[155: 匿名さん]

>154

問題なのは修繕費ではなく月々の維持費をどう捻出するかってこと。長期修繕計画は重要事項説明のときに提示されるけど、管理計画は提示されない。

計画は売主が立てるけど、引渡を受けた後、一切の責任は住民に移るってところがポイント。計画をちゃんとチェックしないと痛い目にあう。

[156: 匿名さん]

当物件の管理費（修繕積立金含む）が
同規模物件と比較して少々割高なのは事実だし
長期修繕計画や管理計画において、
大幅な変更事例が多々あることも事実だが
駐車場有料化の話がこう執拗に続くと
同業他社のネガティブキャンペーンにも感じてしまうのも事実です

そろそろ話題変えませんか？何の進展もないこの話題、もう飽きました

[157: 匿名さん]

少々割高程度では機械式駐車場を維持できない。マンションって管理を買えって言われる程、管理って重要。話題を変えようとする書き込みが何度かあるけど、そっちの方がどういう立場の人か怪しい。

[158: 匿名さん]

確かにここで盛り上げようとしてるだけじゃねえ。。。

[159: 匿名さん]

もう少し周辺のお店などの情報交換をしませんか？
あと幼稚園や保育園など…。
クリーニング屋さんってパッと見見当たらないのですが
どこか良いところってありますか？
食べログを見ているとちょこちょこ飲食店はあるようですけれど…。

[161: 匿名さん]

>>159さん
・仕上げが雑
・紛失事故
・スピード仕上げへの対応がワイシャツ以外できない
・過去にトラブル多発なのかどうか、比較的高価な衣類や
　飾りなどのついた衣類などを極端に渋り、やりたがらない上に
　「何かあっても責任持てない」と逃げ口上連発

足立区の別地域で暮らしていますが、そこではクリーニング店は諦めました
店舗によって差がありますが白洋舎以外、自分にはお薦め店がありません

この地域のクリーニングお薦め店、是非私も知りたいところです

[162: 匿名さん]

>>156

同業他社のネガティブキャンペーンってのは同業他社に失礼でしよ。
ここの営業の態度に腹を立てた人やローン落ちたた人の腹いせだって可能性はあるでしょうに。

[163: 匿名さん]

162さん
私はその、営業の態度に腹を立てている1人です。
「春までには売れちゃうから、別に買っていただかなくてもいいんですけど」
とか、上から目線でものを言われましたから。
物件自体は嫌いじゃなく、購入しても良かったんですけど、営業が嫌いだったので、他の物件買いました。

[164: 匿名さん]

なるほど「坊主憎けりゃ何とやら」ですね。

駐車場無料問題に異常に固執するお気持ち、お察しします。
そろそろ周辺環境についての話もしませんか？

[165: 匿名さん]

駐車場はどうでもいいですが、私もここの営業の態度はどうかと思いましたよ。
よくわからないけど、過剰にこのマンションに自信があるみたいで、いわゆる上からですよね。
他と比べて大したものとも思わないけど、駐車場百パーセントが自慢みたいで。
一期とか二期とか下手な煽り方してますが、その実ずっと売りっぱなしで、本当は自信ないんじゃないかと思いましたよ。

[166: 匿名さん]

タカラの優先分譲は掟破りのフライング。無いのは、自信ではなくモラル。

[167: 通りすがり]

なんか荒れ気味wなので地域情報

ネットスーパー
各社配送可能エリアです。
うちは西友をよく使ってます（安いしＨＰサクサクだし）
イオンのＨＰは重いのでたまにしか使ってない
ヨーカ堂は以前使ったときに冷凍食品が半分解凍されてる状態で宅配されたのでそれ以来使ってない
それ以外にもサミットや生協も宅配可能エリアです。

夕食宅配
ワタミ、コープ、タイヘイ、セブンミールなど
セブンミールは一日単位で頼めるし、サラリーマンみたいに夕方は在宅していない場合は店舗で受け取れるのがいい
他社は一週間単位の注文なので使ったことない

スーパー情報
ライフ、ベルクス、マルエツ（2Fに100円ショップ）
ドラッグストアはあちこちにあるので好きなお店を・・・

飲食店
竹ノ塚や西新井、または川口まで出たほうがイイですね

防犯情報
尾久橋通りに面したマンションですが、駐輪場に某工業高校生と思われる制服を着た集団に荒らされたことがある
数台の自転車のサドル抜き取り、ミラー破壊、放尿、スクーターへのいたずらなど
東武線沿いよりはマシだけどやっぱ足立区の治安は・・・と感じた事件でしたね

長々と書きましたが、幹線道路の騒音を除けば快適な住環境だと思います
舎人公園も近いから散歩もたのしいです。
島忠ホームズも近々できるのでますます便利になると思います。

[168: 匿名さん]

167さん、詳しくありがとうございます。
治安も上場というわけではないでしょうけれど、
でも比較的暮らしやすいのだな、という印象を受けました。
買い物はネットスーパーもあるのですね。
生協ばかり考えていましたが、
ネットスーパーの方が注文と配送のタイムラグが少なくて良さそうですね。
島忠もスーパーもできますから、
ますます買い物事情はよくなるでしょう。

[169: 匿名さん]

ホームズですが、工事が進んでますね。
今冬オープンとノボリも出てました。
入居前にオープンしてくれればよいですね。
クリーニングは使ったことはありませんが、
駅前のセブンでも出来たと思います。
焼き鳥、蕎麦屋は美味しいお店結構ありますよ。

[170: 匿名さん]

だから、そういう店を教えてという話だろうに。
やれやれ。。。