レーベン見沼代親水公園【Tokyo Innocent Tower Project】

[購入経験者さん]

Tokyo Innocent Tower Projectの情報共有をしたいです。
日暮里・舎人ライナー始発駅なので便利そうですね。。。

所在地：東京都足立区舎人2丁目17-4他（地名地番）
交通：日暮里・舎人ライナー「見沼代親水公園」駅徒歩3分
間取：3LDK
面積：64.75平米～78.48平米
物件URL：http://www.leben.co.jp/search/pj-toneri/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【正式名称決定のためスレタイトルを変更しました。　2012.10.16　管理人】
【物件情報を追加しました　2013.4.24　管理担当】

[103: 周辺住民さん]

今日ぐらいの雪じゃ問題なかったですね。

[104: 匿名さん]

昨晩の段階で軌道に凍結防止剤をまき、夜間にも列車を無人走行させて積雪に対応したらしいですよ。

[105: 購入検討中さん]

駐車無料の件で、駐車場の管理費はやはり入居者の負担なのでしょうか？

長期修繕計画表を見て計算すると30年で一世帯あたり200万くらいかかりそうな気がするのですが

[106: 匿名さん]

思ったより気温が高かったのか…先日のように積もらなくて良かったです。

舎人ライナーが雪に弱いのは、車輪にゴムタイヤを使用している為、路面が
雪で凍結すると滑ってしまうからだそうですね。
14日は融雪剤を撒いたり人力で除雪したものの、全く追いつかなかったそうです。

[107: 匿名さん]

>>105さん
入居者以外、誰が負担するのでしょうか？
将来的に入居者のほとんどが高齢になり、車を諦めるまでは無理でしょう
ここは、そういう物件なのだと思っています

ライナーの件、これからは少しマシになるかなあ
やはり親方日の丸体質には、飴玉より鞭（苦情）が効果あるみたいですね

[108: 匿名さん]

駐車場は無料にするよりも
きちんと月々取っていった方がいいんですよね…
そのうち入居したら規約が変わるかもしれないです
最初が無料だと苦労するかもしれないですが…

[109: 匿名さん]

駐車場が100パーセントで無料なんですか！
もしかして全て平置きなのでしょうか。
公式サイトにパプリックスペースとして敷地配置イラストが出ていますが、
立体自走式…でしょうかね？

[110: 匿名さん]

敷地が狭いので機械式ですよ。
駐車場は無料と言うより管理費に乗るはずでしよ。
駅近の物件で駐車場100パーなんて意味分かりませんね。

[111: 契約済みさん]

機械式の駐車場は維持費や修繕に莫大な費用がかかると聞きます
無料なんてどこで帳尻合わせてんでしょうか？

[112: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費や修繕が無料とは考えにくい。
たとえば、維持費は管理費で高額修繕は修繕積立金を充当するでしょう。
要は、区分所有者の負担になると思います。

[113: 匿名さん]

早い時期に駐車場は無料じゃなくなるでしょうね
そうじゃないと修繕費や月々のメンテ費用も出せなくなりますから…
駅近いですが、車を持たれる方はどれくらいの割合なんでしょうね
ライナー以外は交通手段がないので
持たれる方が多いのかな

[114: 匿名さん]

舎人駅と見沼親水公園駅の間に美味しいカフェを発見しました。
「ファームヨコタ」というお花屋さんのお隣にあるお店です。
お野菜中心で味付けも濃すぎず、
素材の味がよくわかりました。
もし現地に行かれた際にはぜひぜひ！！
写真は特性ランチ８００円です。
食後にドリンクも付きます。
私はカモミールティにしましたが、
こちらもすごく美味しかったです。

[115: 匿名さん]

あまりお店がないように感じていましたが、
意外とあるんですね。

カフェは全くないって思っていたので
うれしいです。

散歩途中に寄りたいです。

[116: 購入検討中さん]

＞＞115

同じくだったので念入りに調べてみました。

・さかんや杜游
・留奈

などは見沼代親水公園駅から近いみたいですね。
ここって駅から3分のマンションですからすぐ傍にあると思います。
私も現地に行ったとき探してみよっと。

[117: 匿名さん]

この辺りって公園と住宅ぐらいしかないって本当に思っていたので
こういう情報は本当にうれしいです。
ちょっと息抜きする場所があるって
とても大切ですよね。

[118: 匿名さん]

以前産業メッセで知った美味しいバウムクーヘンを作っている会社が
確かこの辺りにあったと思います。
懐かしい系のお味でした。
直売もしていると会社の方から伺いました。
「スズラン製菓」さんだったと思います。

[119: 匿名さん]

正直自然と舎人ライナーくらいしかないのかと思っていましたが（失礼）
でも色々と実はあるようで面白そうですね。
物件自体も価格はリーズナブルですし
何よりも落ち着いた雰囲気なのがいいかと感じ始めてきました。

[120: 匿名さん]

114辺りからのコメントってコントみたいやな。
同じ人間の一人芝居？？

[121: 匿名さん]

隣公園は今週末桜祭りですね。
…でも今日の雨でほとんど散ってしまいそうですけれど。

基本的には良いともいますが
駐車場無料というのがなぁ。。。
後から料金設定しようとすると揉めたりしないでしょうか？
修繕費のプールに使えばいいのにと感じますが。

[122: 匿名さん]

駐車場の料金を無料から有料へ変更する場合は、管理組合で取り決める事になるんですよね。
マンションの規約を変更するには組合員数および議決権総数の4分の3以上の賛成が必要だそうですが、
59世帯なら意見もまとまりやすいかもしれませんね。
これが大規模マンションですと、規約にも無関心な方が多く4分の3など到底届かない状況になるようです。

[123: 匿名さん]

Tokyo Innocent Tower Projectというのは正式な名称なのですか？
それともまだ仮称なのでしょうか。
もしかして、レーベン見沼代親水公園が正式名称になります！？
週末から第2期のモデルルームがオープンしますね。
オプションは期限付きで無償と有償があるようですが、それがどちらかはすぐにわかるようになっていますか？

[124: 匿名さん]

>>122さん
駐車場無料と言うのが、かなり御不満のようですが
是非はともかく、それがこのマンションの大きな特徴の一つです。
全体戸数は少なくとも「駐車場無料だから購入した」という方は必ずおられるでしょう。
規約改正は、そう簡単には出来かねると考えます。

>>123さん
あまりに安易な質問と感じました。
大きな金額が伴う、一生に何度もない買い物です。
本当に検討しているなら、そういう事は直接聞いてみたら如何ですか？
一般企業の窓口とは違い、モデルルームは土日も営業していますよ。

[127: 匿名さん]

管理人でもない限り、断定はできないでしょう。

周辺の店情報は引き続き欲しいところです。
例えば、まともなクリーニング店はありますか？
出前可の飲食店はありますか？
獣医やペットホテルなどはどうなんでしょうか？

こういう情報は、土地勘がないので助かります。

[128: 匿名さん]

>123

プロジェクト名を出す場合、普通、モデルルーム公開する頃までには正式名称で置き換わるんだけど、去年くらいからタカラは販売終了までプロジェクト名を前面に出すようになった。物件名称には公正取引規約で制限があるんだけど、プロジェクト名はそういった制約が無いから何でもあり。東京で無い物件にtokyoなんてつけちゃってた。

ところでinnocentって意味不明。コンセプトにもそれらしいキーワードないし。

[129: 匿名さん]

駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が結構多い。駐車場無料の場合、その分を管理費に上乗せしないと破綻するのは目に見えている。不足する分は、値上げするしかないんだけど、ローンでいっぱいいっぱいの人は支払えなくて、管理費・修繕積立金の未納問題を引き起こす。日綜商法として有名だから、ググればわかる。こういう売り方って、売ったら最後、後のことは知らないってことを言っているようなもの。

ちなみに規模が小さいから管理組合がまとまるってのは幻想。一人の意見の割合が多いから、誰かが＊＊なことを言い始めて、それに同調する人がでたら、3/4の賛成って集まらない。

[130: 匿名さん]

支持層まで３０ｍって、埋立地並み。川のそばだからかな。

[131: 匿名さん]

洗面台の扉が開き戸で、しかも外開きの部屋がある。モデルルームは引き戸だから、図面をしっかり確認しないと。戸のタイプが違うなんて、見落とすだろうな。

最近コストダウンで開き戸って増えてるけど、外開きははじめてみた。開き戸ってトイレ以外は、普通内開きにするのに。廊下でごっつんこしちゃうかも。

[132: 匿名さん]

innocent：無罪の／潔白な　東京潔白タワープロジェクト（笑）

管理費は一応割高ですね、将来的に補える金額とは到底思えませんが

江東区あたりではアースドリルで支持層40Ｍ～なんて物件も結構あります

>>38あたりでも書きましたが、設計はあまり上手とは言えない感じと言うか苦労の跡が忍ばれます

[133: 匿名さん]

私も周辺の情報がほとんどない状態なので同じく知りたいです。
今週末、現地を見て回る予定ですので
その際に見つけたお店などは時間ができましたらアップさせていただきますね。
皆さんで情報を共有しましょう。

[134: 匿名さん]

管理費と修繕積立金の未納ですか。その場合、管理組合が何らかの対応を迫られる訳ですか？
※支払い督促や、最悪訴訟など。
分譲マンションの場合賃貸と違い強制退去させることもできませんし、性質が悪いですね。
だとしたら最初から駐車場は有料だったり、修繕積立金の設定も高めにしておくのが得策ですね。

[135: 匿名さん]

>134

ご指摘のとおり、管理組合の理事の仕事が増える。ちなみに裁判になった場合は、競売して回収ってことも。そうなったら評判ガタ落ち。

[136: 匿名さん]

＞競売して回収ってことも。そうなったら評判ガタ落ち。
理事経験者ですが、競売落札額がそのマンションの基準価格になる場合もあると管理会社の方から聞きました。

[137: 匿名さん]

カネ食い虫の機械式駐車場に注意
ttp://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2011-07-25

[138: 匿名さん]

>135

それは問題だね。競売って訳ありってことで落札額って相場より相当低いよ。

[139: 匿名さん]

機械式って維持費で１万円くらい見込むのが妥当とされている。使用料無料で、どっからこのお金を捻出するか。初めから破綻するのが分かりきった管理計画。知らずに買っちゃったら・・・。

[140: 匿名さん]

全戸【無料】駐車場を大きなセールスポイントにするマンションで、入居前から有料化の話

こりゃあ初代理事会は板挟みになって苦労しそうだなあ（笑）

[141: 匿名さん]

いやっ、購入するのはここ見てない＆日綜商法を知らない人だろうから。管理費不足に気がつくのは数年後。その時にはどうしようもなくなってるってことも。

[142: 匿名さん]

タダより高いものは無い。知らないのかな？

[143: 匿名さん]

>>141さん
それは十二分に承知ですが、初代理事会は他にも色々やらなきゃいけない事があるんですよ
大事なことではありますが、こういう事に時間を割かれ、最初から住民間の揉め事の種を作るより
契約時や入居前説明会で十分な説明を求めるとか、他に方法もあるんじゃないかと

[144: 匿名さん]

>>133さん
駐車場有料化談義で埋もれそうなので…
期待してお待ちしています

[145: 匿名さん]

134さん
現在分譲マンションに住んでいて、買い替え検討している者です。家のマンションでは、
管理費が長期にわたって滞納されると、ポスト横の掲示板に部屋番号が張り出されています。
何か月目に張り出されるかわかりませんが、やはり張り出されてしまうとすぐに払う
お宅が多い様です。結構何日かすると外されていますからね。マンションによって、管理費滞納
する人への対応は違ってくるかとは思いますが参考になればと思います。

[146: 匿名さん]

１４５さん
個人情報保護を盾に及び腰のアドバイスしかしない管理会社が多い昨今
素晴らしい管理組合だと思います

[147: 匿名さん]

>143

少なくとも一年目の途中では問題が露呈することはまずない。赤字がでていても分かるのは収支決算をしたとき。さらに、管理組合設立総会を１年目の終わりまでやらないってケースもあったりする。何も知らされない住民は呑気に新築ライフを満喫している。しかしその裏では破滅へ着実に歩みを進めている。

本当は、最初の住民が入居した時点で管理組合は立ち上がってないといけない。管理組合立ち上げのサポートは管理会社の仕事だけど、系列の管理会社はそんなことしたら問題がすぐに発覚するのを知っているから先送りにするって構図。

魔の手を避ける唯一の手段は、君子危うきに近づかず。

[148: 匿名さん]

少なくとも契約以降に説明を求めても、後の祭り。問題に気がついて解約しようとしたら、買主事由の自己都合扱いにされて手付金没収。

[150: 匿名さん]

>>143
＞初代理事会は他にも色々やらなきゃいけない事があるんですよ
新築マンション購入経験者のようなレスですね。
それにしては、認識が・・・

[151: 匿名さん]

>>150
新築分譲マンションは３軒購入・理事経験者です

管理費やメンテナンス・修繕工事絡みの痛い話も
「言えばやる」＝「言わなければ何もやらない」管理会社の対応も
無難に終わらせようとする１年交代のパートタイマー理事たちの活動も
初めて購入する方よりは知っているつもりです

ここで騒いでいても何も始まりませんよ
他人を揶揄するレスよりも、デベに確認しその内容をここで公開するとか
もう少し購入検討中や購入済みの皆さんの為になるようなレスをしませんか？

[152: 匿名さん]

150です。
143さん
やはり購入経験者さんでしたか。しかも３軒とは驚きました。
管理の悪い物件も経験されているようですね。

私は理事長ではありませんが理事は経験しました。
大規模修繕・機械式駐車場の閉鎖・駐輪場利用法の改善等は、大きな揉め事もなく実行されました。
機械式駐車場は費用対効果を考慮して、１段のみを平置きとして使用しています。
意見が大きく分かれたのは修繕費の引き上げでした。（引き上げ反対ではなく、引き上げ額のアンケート結果に差がありました。）
本物件では駐車場（無料）は大きな問題になると予想されます。

147さん・151さんのご意見、興味深く拝見しました。