ザ・パークハウス清澄白河 現代美術館前

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kiyosumi68/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区三好4－1－1
交通：半蔵門線清澄白河駅徒歩8分、都営大江戸線清澄白河駅徒歩12分、都営新宿線菊川駅徒歩11分
総戸数：68戸
間取り：3LDK（68.03～75.04m2）
入居：2013年12月中旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三菱地所コミュニティ

[221: 周辺住民さん]

ここが割安ならば、周辺諸物件は激安ですね！

[222: 匿名さん]

江東区は超割安だから、相場は常に上がる傾向だよ。
だから昔の相場を考えてもしかたがない。

[223: 匿名さん]

同じ事二回も書かなくても…

[224: 匿名さん]

基本が分かっていない人がいるから二発(笑)

[225: 匿名さん]

昔の相場はあまり知りませんが(調べてない)
周辺物件と比べると高い印象ですね。立地やら設備もあると思いますが。
同時期に建つたのに・・・と、つい思ってしまいます。

[226: 匿名さん]

どっちにしろ周辺物件との比較になるよね。
他の地域と比べればかなり格安。
じっくり周辺物件と比較検討すれば良いのでは？

[227: 匿名さん]

>他の地域と比べればかなり格安

他の地域と比べればってそんな比較に意味がありますか？
格安ってどこと比較してるんでしょう？
あくまで同一地域・周辺物件との比較でないと意味がないし、
比較の結果、この物件は割高だからどうなのかって話に
なっていると思いますけど。

[228: 匿名さん]

３ＬＤＫのみなんですね。
これならあまり迷わないかなとは思います。
公園が目の前なのは嬉しいかな。
川が近いのも嬉しいです。けっこう川の近くにすんでいることが多いので。
屋根つきの車寄せは雨の日とか天候の悪い人か便利ですよね。運転手は大変ですけど。

[229: 物件比較中さん]

近くの物件も新築中古問わず見てみたけど今のところはココが一番かな。

全部3ＬＤＫだけにその選択にはまだ悩み中。

これだけ面積も似通ってると何を重視して選ぶかですよね、リビングだけが明るいほうがいいか隣の部屋も明るいほうがいいか、
まずはココがポイント。

あとは和室の有無。

どうでしょう。

[230: 買い換え検討中]

229さん

この辺では、ダントツでパークハウス清澄白河リバーサイドではないですか？

[231: 匿名]

リバーサイドはエントランスの天井低いししょぼい。
部屋はリフォームしないと無理な感じでしたよ〜
そうなると中古でも高い

[232: 物件比較中さん]

>231さん

確かにリバーサイドは築7年以上経過しているのに、多くの物件が未だに
分譲価格以上の値付けをして売っていますからねぇ。どれだけ強気なのかと。
もうちょっと現実を見た価格にしたほうがいいと思いますよね。。。
検討者もちゃんと情報収集して物件を検討するので、今の中古相場の価格では
ホイホイ買わないですよね。

[233: 物件比較中さん]

分譲価格との比較は本質的には意味が無いと思うけど

[234: 物件比較中さん]

近くの清澄庭園は入場だけなら無料なのかな。各所の利用料はけっこう高いから遠慮させたもらいたいけど一度雰囲気だけでも見学したいので入場無料だとありがたいです。レストランぐらいなら行っておきたいですね、白河御膳は御膳としてはそこそこ安めで美味しそう。気に入ればたまには家族で歩いて昼食でも良いのではと考えています。

[235: 物件比較中さん]

有料ですよ。

[236: 匿名]

入園料、１５０円ぐらいだった気が…
ケチらないで行ってみてね
素敵なところですヨ

[237: 物件比較中さん]

中古でもリバーサイド、ステーションサイドも売れてるようですね。駅近だし日当たりも良いと築数年たっても売れるんですね。

[238: 契約済みさん]

駅前パークハウスはちと古いがこの近辺じゃ総合的にみて一番いいマンションダヨネ。分譲時は高いと思ったけど、買わずに後悔。以前に比べて中古価格も落ちてるし狙い目か？あとは、Dグラもまぁいいかな

[239: 匿名さん]

分譲時は高いと思ったけど、買わずに後悔。>
ここも同じように言われるのでしょうね。

[240: 匿名さん]

周辺物件はもっと言われるんでしょうね(笑)

[241: 物件比較中さん]

日当たり眺望が一番の難かな。
前建てのせいで低層階に価格が付けられないから、
高層階で元を取る構造。

でも高層階をあの価格で買おうと言うのは、
よほどの地縁のある人だけでしょうね。

[242: 匿名さん]

清澄庭園は年間パスポートがたしか１０００円以内であったような。
だったらリーズナブルに庭園を楽しめると思いますよ。
枯山水を楽しめるのは良いですよね。

日当たりはそこまで良くないのですか？

[243: 匿名さん]

庭園が近くにあって現代美術館もあってと、文化的な土地に住めると考えると楽しみですね。
若い頃は入園料とか勿体無いって思ってましたが、最近ではこのお金が維持管理に使われるならと考えて惜しまず出せるようになりました。
この辺りだと中古の価格も安定しているから資産価値の点でも安心じゃないでしょうか。

[244: 購入検討中さん]

南側の建物の高さがガタガタしてるから、低層階の価格設定気になります。

[245: 物件比較中さん]

＞２４３
中古相場までは見ていなかったものですから資産価値の将来に関しての安心材料として加えさせてもらいました。
名所近くにあると安定性が高いなどといった傾向はあるのでしょうか、よく知らないのですが。
でも一般的に公園が多いと皆さんその近くには住みたがるというお話は聞いたことがあります。
うちがまさにそうなんですけど、家族で住むのにバランスがいいかなと思っています。

[246: 住まいに詳しい人]

都心に近い割に坪単価が安いから資産価値維持力はあるでしょう。

[247: 周辺住民さん]

それはこれまでの話でしょ
これから人口減るのに駅遠はちょっと厳しいでしょ
中古を買うような若い人の所得はどんどん減ってるし
住むのには悪いところではないので
ずっと住む覚悟がないのであればいいけど
資産価値を気にするならなしだと思いますよ

[248: 匿名さん]

>247
贅沢言わないの。
外周区とか近隣三県なんか無価値扱いですか？

[249: 申込予定さん]

247さん

私もその理由で扇橋はすぐに候補から外しました。ここも候補ですが金額との折り合いで悩んでます。

色々と調べたり、不動産屋にも聞きましたが、駅から徒歩5分以内との差は先々を考えるとかなり大きい事がわかってきたところです。

[250: 買い換え検討中]

駅遠でも、ニュートンプレイスのように単価維持している物件あるけどね。
元々が安かったのと、この辺では珍しい100㎡以上の間取りが多いというウリがあるからでしょう。

[251: 物件比較中さん]

扇橋は同等条件間取りで500〜1000万円安いけどね。
徒歩8分と12分でそんなに差はつかないでしょ普通。
まあ向こうは本来的には住吉物件なのだけどね。

[252: 物件比較中さん]

8分と12分ではかなり違うと思います。
中古物件や賃貸物件を検索する時も駅から徒歩10分以内か10分以上かの選択肢は必ず出てきますから。またアドレスもかなり重要かと思いますよ。

[253: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

単純に8分と12分だと違いますね。251さんの仰るようにあちらは住吉10分以内と考えると、価格差ほどの差はないと思います。

[254: 物件比較中さん]

話は単純で、

半蔵門線 8分 vs 9分
新宿線 11分 vs 9分
大江戸線 12分 vs 15分

の価値の差をどう考えるか、でしょ。

[255: 匿名さん]

比較する駅が違いますよ、清澄白河駅での比較では？

[256: 匿名さん]

見るべきは254さんの考え方＋アドレスの差かな。清澄白河に固執するものでもないし

[257: 物件比較中さん]

イーストゲートはあくまで住吉物件であり、清澄白河駅を「使えなくもない」ぐらいの
位置付けではないですか。日常使うには距離がありすぎるので、この物件と比較対象にはならないと思う。
とはいえこの物件も半蔵門線の清澄白河駅から8分、しかもこれは一番東のB2出口からの時間ですから、
決して駅近とは言えない距離ですね。ましてや大江戸線を使う方には12分以上かかるので厳しいですね。
この物件に関しては駅からの距離・時間はあまり売りにならないと思う。

[258: 匿名さん]

両物件ともに都心に近くて大きな公園に恵まれた物件。大手町まで10分圏内。

[259: 購入検討中さん]

冷静になりましょう。話は単純です

[260: 匿名さん]

物件のスペックは断然扇橋、
何を優先するかですよね

[261: 匿名さん]

そんなにスペック違いますか？

[262: 住まいに詳しい人]

正直、スペックは差ほど変わりはありませんよ。

一番の差は元々の土地の価格が違い過ぎることですよ。

[263: 匿名さん]

確かに共用施設は差が大きいですが好き嫌いかと。
部屋そのものは似たような田の字設計。
施工会社の違いは少し気になりますがどうなんでしょうね？

[264: 購入検討中さん]

購入の候補にしていましたが、美術館との間に数件、でこぼこ（８階くらいの建物とか、少し傾きかけた
２階建てのボロ一軒家等等）の変な長屋みたいなのがあって、日当たりも悪そうなので見送ります。
せっかくの雰囲気が全部ぶち壊れています。

地上げに失敗したんですかね？

オマケに、清澄白河駅からここまでは実質１２分かかります。

[265: 匿名さん]

便乗してこの物件の気になる点を書かせていただくと、

・前にデコボコの建物があるがゆえに低層階の日照・眺望が望めず、結果中高層階の価格に大きく転嫁されており、高くなってしまっている。しょうがないんだけど。

・半蔵門線から8分、信号を考えるともっと時間がかかり、駅から近いわけではない。大江戸線は12分以上かかりさらに遠い。

・24時間のゴミ出し不可。ディスポーザーがあるとはいえ、家庭から出るゴミは生ゴミだけではない。最近のマンションの基準に照らすとこれはかなり厳しいのでは。

・三ツ目通り沿いのため騒音・排ガスが懸念点。東側の住居も、どの程度影響があるか不明。

・中高層階は日照・眺望が売りで高価格の根拠だが、リビングの天井高が2410-2450mmで開放感の妨げになっている。もったいない。15階建てにして階高をケチったからか。
　売りの眺望も、まず目に飛び込んでくるのは木場公園ではなくコンクリートの美術館。1/3程度が美術館の眺望で公園は奥に見えるという感じ。

価格なりの価値があるかという点を考える必要があると思う。
本当に気に入っている人には上記のような点はあまり関係ないかも知れないけど。

[266: 物件比較中さん]

登録悩み中。抜けの眺望は要らないけど陽射しはほしい。…って場合は前の建物の高さ同等の階数じゃないと厳しいでしょうか？一、二階低くても大丈夫かな。前の建物とは10m離れてないような…

[267: 購入検討中さん]

普段生活していて気になってしょうがないというポイントがあるのであればやめたほうがいいのかもしれません、これはどのマンションにもいえることですが(汗

私は265さんのおっしゃる"価格なりの価値"をある程度此方に見出すことができました。私の価値観的には生活していて嫌気を持つ部分はないなと。

むしろうちの予算で此方が購入できることに喜んでいるぐらいです。

[268: 物件比較中さん]

騒音具合については、みなさんどう説明受けてますか？私は「今のマンションは窓閉めれば気になりませんから」みたいに言われなんとなく釈然としないのですが。上層と下層だとどちらがうるさいものなのでしょうか。

[269: 匿名さん]

窓閉めれば気にならないというのはその通りだと思いますよ。逆を言えば開ければ気になるということですが。

[270: 物件比較中さん]

せっかく眺望を売りにしているマンションだったら、窓を開けて少しでも
開放的にしたいんですけど、やっぱり騒音がどうなのか気になります。
窓を閉め切った生活は、音は静かでも何だかねえ。