ザ・パークハウス清澄白河 現代美術館前

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kiyosumi68/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区三好4－1－1
交通：半蔵門線清澄白河駅徒歩8分、都営大江戸線清澄白河駅徒歩12分、都営新宿線菊川駅徒歩11分
総戸数：68戸
間取り：3LDK（68.03～75.04m2）
入居：2013年12月中旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三菱地所コミュニティ

[173: 購入検討中さん]

低層狙ったけど、日照もほとんどなし。安ければ…と思いましたが。

[174: 匿名さん]

来年秋には2020オリンピック開催が決まり、併せて有楽町線延伸が着工し、大江戸線・新宿線・半蔵門線・有楽町線が使える好立地に、そしてより人気エリアに、ということになればその価格の価値ありかな？？

[175: 物件比較中さん]

ここまでのお話から計算すると、
５Ｆ５８００で坪２５５～高層階６５００で坪２８５くらいとの話でしたが、

１７０さんのお話だと、
５Ｆ５０００で坪２２０、低層階４３００で坪１９０？？

どっちが正しいんでしょう？
皆さん高いとおっしゃってるので、前者なのかな。

[176: 匿名]

>174さん
書き方が業者みたいですよ~

それにオリンピックと清澄白河の人気直結させるのは？です。
そもそもオリンピック誘致できるか、かなり不明ですよね。

そして有楽町線は住吉駅に通る予定ですよね？
確かに便利にはなりますが、最寄り駅圏内でない。
大きなプラス要素ではないのでは？

[177: 匿名]

五階のDタイプが5800 これが異様に高い。
なんせ同じ階のEが4800
差があるから人によって見てる部屋のタイプが違うのかも。

二階のどこかが170さんのいう4300だったかと。

いずれにせよ高いですね！

[178: 匿名]

なんというか、価格設定に差がありすぎるというか無茶苦茶ですな。
同じマンションでこんなにも価格差があっては住む層もバラバラになりそう。

[179: 匿名]

Dは前の建物が二階建てだから抜け感ありで、
Eは全く眺望ないからこの価格差なのでしょう。

[180: 174]

>176さん
わかりにくい書き方でしたね。大きな加点要素を積み増ししないと高い、と言いたかったのです。ただし有楽町線延伸構想では、千田・千石あたりに新駅が検討されておりここから徒歩圏になる可能性があると思いますよ。ストレートに話が進んでも五年以上先の話になりそうですが。
オリンピックの件は東京都予算捻出の後押し要素です。延伸検討委員会では都が400億負担と見積っているようですので。

[181: 匿名さん]

価格高杉ﾜﾛﾀ

こりゃ周辺物件に流れるよな…
当分このエリアでは新規計画ないから、イーストゲートとかプレミストも本格的に売り込めそう

むしろ、ここは我慢して中古の出物を待つのがお買い得かも

[182: 物件比較中さん]

イーストは販売進捗が…だし。
駅からの距離をみても微妙ですしね。
中古の方がお買い得感がありますね！

[183: 匿名さん]

イーストゲートは住吉物件です。大江戸線ユーザーの選択肢からは外れます。プレミストは価格は普通だけど仕様が低い…。希少なため地域相場が上がってるのでしょうか。

[184: 匿名]

大江戸線ユーザーには元々圏外だょw

[185: 匿名さん]

>183
都心までの距離に比例した価格に
不動産市場の構造変革が進んでいるからですよ。

[186: 購入検討中さん]

盛り上がってきた！勉強になりますなあ。眺望なしで4300…なしってどんだけなしなんだろうか。南向きだけど陽が差さないんだろうか。

[187: 物件比較中さん]

どう考えても駅前パークハウスの中古買って、自分で（一旦、スケルトンとまではいかなくても）フルリフォームした方が全然いいと思うよ。リセール考えても駅近だし、設備もそんなに違いは無いし、大規模だから共有設備が良かった。奥の棟なら大通りにも面してないので静か。あとは、新築にどれだけ拘るか！悩ましい、って、値段を見て自分に言い聞かせているのですが。

[188: 匿名さん]

いずれにしても
比較できる割安物件は江東区内以外には見当たらないですね。
人がどんどん集まるわけだ。

[189: 物件比較中さん]

今までの書き込みやHPからの情報をなんとなくまとめると、

＜この物件の良いところ＞
・高層階の眺望
・全戸南向き
・華美な共用施設なし

＜この物件の悪いところ・問題＞
・高層階や東側低層角部屋の価格高すぎ
・低層階は眺望も日照も×
・駅近ではない（特に大江戸線）
・大通り沿い
・駐車場にターンテーブルなし、車路狭い
・24hのゴミ出し不可

果たして価格に見合う価値のある物件なんでしょうか…。

[190: 購入検討中さん]

ここはクルマ生活なら理想的かな。高速近いし。共用施設はないけど、現代美術館の図書館や木場公園にぷらっと出れるのは駅近生活より豊かだわ、、悔しいけどwithARTwithPARK.ニューヨークぽくてグッときてます。高層階は海やレインボーブリッジまで見えるかな？交差点のパークハウスからは見えるからなあ。しかしウチには手が出ない。むしろこの位手が出ないほうがスッキリ振られた感じで清々しいです！

[191: 購入検討中さん]

大通り沿いは騒音より粉じんに参ります。春日通り沿い在住ですが、一ヶ月で換気扇周辺部の壁（部屋の中ですよ？）真っ黒、洗濯物干しも一週間で真っ黒。一列でも内側が良いでしょう。すると内側角部屋の高さも分からんでもないんです…南東に窓あるのは一番だし。

[192: 匿名]

>191さん
通り沿いの粉塵ってそんなにヒドイのですね。
上層階でも同じなのでしょうか？

MR見学しましたが皆さん同様価格に驚きです。
値段からすると、あの設備ではちょっと…

いい物件だけに残念。

[193: 匿名さん]

8階くらいだと眺望微妙ですな。

[194: 購入検討中さん]

191です。我が家は11階です。
階下の皆さんも閉口してるようです。
タワマンぐらい高層だとまた違うのかな〜

[195: 匿名]

ご参考まで。
交差点のタワマン角部屋の十数階居住者です。
確かにバルコニーのガラスはすぐ汚れますが、室内の換気口まわりはキレイですよ。
換気口のフィルターはすぐ黒くなります。

[196: 匿名さん]

周りの幹線沿い住民に聞いて見るとどうもフィルター交換が肝のようですね。怠ると室内が汚れるのも仕方ない。

[197: 匿名さん]

すみません、フィルター掃除ですね。

[198: 匿名さん]

窓あけるの、なんか嫌ですね。。

[199: 物件比較中さん]

通り沿いと、内側の価格差をどう考えるか悩ましいですね。そもそも高いので予算オーバーですが。

[200: 購入検討中さん]

ＭＲ見学してきました。設備は一通り揃っている(？)感じでしたが、天井低いですね。
検討するか悩みどころです。

そういえば宅配ｂｏｘってあるのですかね？営業マンに聞き忘れてしまいました・・・。
どなたかご存知であればご教示ください。

[201: 物件比較中さん]

>200さん

図面集を見るに宅配BOXはあるようです。どれぐらいの大きさかはわかりませんが。
しかし高すぎる価格に幻滅した人が多いのか、このスレッドだんだん過疎ってきましたね･･･

[202: 匿名さん]

先日MR見学の予約変更を依頼しましたが、まだ連絡ないです。まだまだ営業不要なほど盛況みたいですね。

[203: 匿名さん]

そりゃＭＲオープン前の予約がいっぱいですからね。

[204: 匿名さん]

高い！！撃沈(/_;)/~~

[205: 匿名さん]

何なんでしょうこの価格設定…上層階高すぎ。
でもアンケートには価格高いと書けなかった自分（笑）

[206: 匿名さん]

＞205さん
私も高いと思いつつ、見栄を張って『普通』に丸しちゃいました。
この価格なら他の物件にしようと思います。

[207: 匿名さん]

5千中盤の金額なら清澄白河の相場じゃないですか？中古物件もそれぐらいですし。扇橋の物件は清澄白河ではないし、駅から遠くて何もないところですよ。

[208: 匿名さん]

＞２０７さん
そうですな、そんなもんなような気もしますな。
と、いいながらも少し広い角部屋で眺望のある７階以上を検討する方にとっては
少々高いと感じるのかと思います。そんなに駅近でもないので。

上層階といっても８～１５階なので、タワーマンションのような眺望ではないですし。

低層は前の家の圧迫感・眺望ゼロ・日当たり悪いという点をどう考えるかですよね。

[209: 匿名さん]

5000中盤出しても、眺望のある部屋はほとんど買えない。

[210: 購入検討中さん]

ＭＲで映像見た感じだと、目の前の家、結構近いですね。高さもあるし。
ひらけた眺望を望んでませんでしたが、日照もいまいちでした。
上層もタワーマンションでもないので、もう少し安いかと思ってました。外廊下だし。

個人的には周囲より割高感を感じました。

[211: 購入検討中さん]

この物件が相場？？

[212: 匿名さん]

＞207さん
モデルルーム見学されました？
異常に高いとも言いませんが、相場とは思えませんでした。

[213: 匿名さん]

目の前が３階建位だったら低層もありかと思ってましたが・・・。しかも距離が近い。
まぁ相場かどうかは各人の判断に任せましょう！価値観の違いもあるでしょうから。

いま新築の物件と比較すると高いですかね（扇橋の物件以外と比べて）。広さ違いますが。

[214: 匿名さん]

江東区は超割安だから、相場は常に上がる傾向だよ。
だから昔の相場を考えてもしかたがない。
今この値段で買うかどうかですよ。

[215: 匿名さん]

今この値段が出せるなら、中央区も城南エリアも選び放題だね。
清澄白河の評価も高くなったもんだ。

[216: 匿名さん]

これだけ都心に近くて公園も多く大型スーパーもある所は限られているからね。

[217: 匿名さん]

足りないのはネームバリューってとこですか。
城南エリアの方々には江東区自体あまり良いイメージないみたいですね。
よく『千葉県境の埋立地のあたり？』って言われます（笑）

[218: 匿名さん]

だから穴場ｗ
住環境、利便性等を総合するとまだまだ割安。

[219: 匿名さん]

目の前の古民家とか、妙に細長いアパートがなかったら良かった。
将来何が立つか非常に不安。

[220: 匿名さん]

割安地域には割安な値段を求めます。
だから皆高いと言うのでしょう。

[221: 周辺住民さん]

ここが割安ならば、周辺諸物件は激安ですね！

[222: 匿名さん]

江東区は超割安だから、相場は常に上がる傾向だよ。
だから昔の相場を考えてもしかたがない。

[223: 匿名さん]

同じ事二回も書かなくても…

[224: 匿名さん]

基本が分かっていない人がいるから二発(笑)

[225: 匿名さん]

昔の相場はあまり知りませんが(調べてない)
周辺物件と比べると高い印象ですね。立地やら設備もあると思いますが。
同時期に建つたのに・・・と、つい思ってしまいます。

[226: 匿名さん]

どっちにしろ周辺物件との比較になるよね。
他の地域と比べればかなり格安。
じっくり周辺物件と比較検討すれば良いのでは？

[227: 匿名さん]

>他の地域と比べればかなり格安

他の地域と比べればってそんな比較に意味がありますか？
格安ってどこと比較してるんでしょう？
あくまで同一地域・周辺物件との比較でないと意味がないし、
比較の結果、この物件は割高だからどうなのかって話に
なっていると思いますけど。

[228: 匿名さん]

３ＬＤＫのみなんですね。
これならあまり迷わないかなとは思います。
公園が目の前なのは嬉しいかな。
川が近いのも嬉しいです。けっこう川の近くにすんでいることが多いので。
屋根つきの車寄せは雨の日とか天候の悪い人か便利ですよね。運転手は大変ですけど。

[229: 物件比較中さん]

近くの物件も新築中古問わず見てみたけど今のところはココが一番かな。

全部3ＬＤＫだけにその選択にはまだ悩み中。

これだけ面積も似通ってると何を重視して選ぶかですよね、リビングだけが明るいほうがいいか隣の部屋も明るいほうがいいか、
まずはココがポイント。

あとは和室の有無。

どうでしょう。

[230: 買い換え検討中]

229さん

この辺では、ダントツでパークハウス清澄白河リバーサイドではないですか？

[231: 匿名]

リバーサイドはエントランスの天井低いししょぼい。
部屋はリフォームしないと無理な感じでしたよ〜
そうなると中古でも高い

[232: 物件比較中さん]

>231さん

確かにリバーサイドは築7年以上経過しているのに、多くの物件が未だに
分譲価格以上の値付けをして売っていますからねぇ。どれだけ強気なのかと。
もうちょっと現実を見た価格にしたほうがいいと思いますよね。。。
検討者もちゃんと情報収集して物件を検討するので、今の中古相場の価格では
ホイホイ買わないですよね。

[233: 物件比較中さん]

分譲価格との比較は本質的には意味が無いと思うけど

[234: 物件比較中さん]

近くの清澄庭園は入場だけなら無料なのかな。各所の利用料はけっこう高いから遠慮させたもらいたいけど一度雰囲気だけでも見学したいので入場無料だとありがたいです。レストランぐらいなら行っておきたいですね、白河御膳は御膳としてはそこそこ安めで美味しそう。気に入ればたまには家族で歩いて昼食でも良いのではと考えています。

[235: 物件比較中さん]

有料ですよ。

[236: 匿名]

入園料、１５０円ぐらいだった気が…
ケチらないで行ってみてね
素敵なところですヨ

[237: 物件比較中さん]

中古でもリバーサイド、ステーションサイドも売れてるようですね。駅近だし日当たりも良いと築数年たっても売れるんですね。

[238: 契約済みさん]

駅前パークハウスはちと古いがこの近辺じゃ総合的にみて一番いいマンションダヨネ。分譲時は高いと思ったけど、買わずに後悔。以前に比べて中古価格も落ちてるし狙い目か？あとは、Dグラもまぁいいかな

[239: 匿名さん]

分譲時は高いと思ったけど、買わずに後悔。>
ここも同じように言われるのでしょうね。

[240: 匿名さん]

周辺物件はもっと言われるんでしょうね(笑)

[241: 物件比較中さん]

日当たり眺望が一番の難かな。
前建てのせいで低層階に価格が付けられないから、
高層階で元を取る構造。

でも高層階をあの価格で買おうと言うのは、
よほどの地縁のある人だけでしょうね。

[242: 匿名さん]

清澄庭園は年間パスポートがたしか１０００円以内であったような。
だったらリーズナブルに庭園を楽しめると思いますよ。
枯山水を楽しめるのは良いですよね。

日当たりはそこまで良くないのですか？

[243: 匿名さん]

庭園が近くにあって現代美術館もあってと、文化的な土地に住めると考えると楽しみですね。
若い頃は入園料とか勿体無いって思ってましたが、最近ではこのお金が維持管理に使われるならと考えて惜しまず出せるようになりました。
この辺りだと中古の価格も安定しているから資産価値の点でも安心じゃないでしょうか。

[244: 購入検討中さん]

南側の建物の高さがガタガタしてるから、低層階の価格設定気になります。

[245: 物件比較中さん]

＞２４３
中古相場までは見ていなかったものですから資産価値の将来に関しての安心材料として加えさせてもらいました。
名所近くにあると安定性が高いなどといった傾向はあるのでしょうか、よく知らないのですが。
でも一般的に公園が多いと皆さんその近くには住みたがるというお話は聞いたことがあります。
うちがまさにそうなんですけど、家族で住むのにバランスがいいかなと思っています。

[246: 住まいに詳しい人]

都心に近い割に坪単価が安いから資産価値維持力はあるでしょう。

[247: 周辺住民さん]

それはこれまでの話でしょ
これから人口減るのに駅遠はちょっと厳しいでしょ
中古を買うような若い人の所得はどんどん減ってるし
住むのには悪いところではないので
ずっと住む覚悟がないのであればいいけど
資産価値を気にするならなしだと思いますよ

[248: 匿名さん]

>247
贅沢言わないの。
外周区とか近隣三県なんか無価値扱いですか？

[249: 申込予定さん]

247さん

私もその理由で扇橋はすぐに候補から外しました。ここも候補ですが金額との折り合いで悩んでます。

色々と調べたり、不動産屋にも聞きましたが、駅から徒歩5分以内との差は先々を考えるとかなり大きい事がわかってきたところです。

[250: 買い換え検討中]

駅遠でも、ニュートンプレイスのように単価維持している物件あるけどね。
元々が安かったのと、この辺では珍しい100㎡以上の間取りが多いというウリがあるからでしょう。

[251: 物件比較中さん]

扇橋は同等条件間取りで500〜1000万円安いけどね。
徒歩8分と12分でそんなに差はつかないでしょ普通。
まあ向こうは本来的には住吉物件なのだけどね。

[252: 物件比較中さん]

8分と12分ではかなり違うと思います。
中古物件や賃貸物件を検索する時も駅から徒歩10分以内か10分以上かの選択肢は必ず出てきますから。またアドレスもかなり重要かと思いますよ。

[253: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

単純に8分と12分だと違いますね。251さんの仰るようにあちらは住吉10分以内と考えると、価格差ほどの差はないと思います。

[254: 物件比較中さん]

話は単純で、

半蔵門線 8分 vs 9分
新宿線 11分 vs 9分
大江戸線 12分 vs 15分

の価値の差をどう考えるか、でしょ。

[255: 匿名さん]

比較する駅が違いますよ、清澄白河駅での比較では？

[256: 匿名さん]

見るべきは254さんの考え方＋アドレスの差かな。清澄白河に固執するものでもないし

[257: 物件比較中さん]

イーストゲートはあくまで住吉物件であり、清澄白河駅を「使えなくもない」ぐらいの
位置付けではないですか。日常使うには距離がありすぎるので、この物件と比較対象にはならないと思う。
とはいえこの物件も半蔵門線の清澄白河駅から8分、しかもこれは一番東のB2出口からの時間ですから、
決して駅近とは言えない距離ですね。ましてや大江戸線を使う方には12分以上かかるので厳しいですね。
この物件に関しては駅からの距離・時間はあまり売りにならないと思う。

[258: 匿名さん]

両物件ともに都心に近くて大きな公園に恵まれた物件。大手町まで10分圏内。

[259: 購入検討中さん]

冷静になりましょう。話は単純です

[260: 匿名さん]

物件のスペックは断然扇橋、
何を優先するかですよね

[261: 匿名さん]

そんなにスペック違いますか？

[262: 住まいに詳しい人]

正直、スペックは差ほど変わりはありませんよ。

一番の差は元々の土地の価格が違い過ぎることですよ。

[263: 匿名さん]

確かに共用施設は差が大きいですが好き嫌いかと。
部屋そのものは似たような田の字設計。
施工会社の違いは少し気になりますがどうなんでしょうね？

[264: 購入検討中さん]

購入の候補にしていましたが、美術館との間に数件、でこぼこ（８階くらいの建物とか、少し傾きかけた
２階建てのボロ一軒家等等）の変な長屋みたいなのがあって、日当たりも悪そうなので見送ります。
せっかくの雰囲気が全部ぶち壊れています。

地上げに失敗したんですかね？

オマケに、清澄白河駅からここまでは実質１２分かかります。

[265: 匿名さん]

便乗してこの物件の気になる点を書かせていただくと、

・前にデコボコの建物があるがゆえに低層階の日照・眺望が望めず、結果中高層階の価格に大きく転嫁されており、高くなってしまっている。しょうがないんだけど。

・半蔵門線から8分、信号を考えるともっと時間がかかり、駅から近いわけではない。大江戸線は12分以上かかりさらに遠い。

・24時間のゴミ出し不可。ディスポーザーがあるとはいえ、家庭から出るゴミは生ゴミだけではない。最近のマンションの基準に照らすとこれはかなり厳しいのでは。

・三ツ目通り沿いのため騒音・排ガスが懸念点。東側の住居も、どの程度影響があるか不明。

・中高層階は日照・眺望が売りで高価格の根拠だが、リビングの天井高が2410-2450mmで開放感の妨げになっている。もったいない。15階建てにして階高をケチったからか。
　売りの眺望も、まず目に飛び込んでくるのは木場公園ではなくコンクリートの美術館。1/3程度が美術館の眺望で公園は奥に見えるという感じ。

価格なりの価値があるかという点を考える必要があると思う。
本当に気に入っている人には上記のような点はあまり関係ないかも知れないけど。

[266: 物件比較中さん]

登録悩み中。抜けの眺望は要らないけど陽射しはほしい。…って場合は前の建物の高さ同等の階数じゃないと厳しいでしょうか？一、二階低くても大丈夫かな。前の建物とは10m離れてないような…

[267: 購入検討中さん]

普段生活していて気になってしょうがないというポイントがあるのであればやめたほうがいいのかもしれません、これはどのマンションにもいえることですが(汗

私は265さんのおっしゃる"価格なりの価値"をある程度此方に見出すことができました。私の価値観的には生活していて嫌気を持つ部分はないなと。

むしろうちの予算で此方が購入できることに喜んでいるぐらいです。

[268: 物件比較中さん]

騒音具合については、みなさんどう説明受けてますか？私は「今のマンションは窓閉めれば気になりませんから」みたいに言われなんとなく釈然としないのですが。上層と下層だとどちらがうるさいものなのでしょうか。

[269: 匿名さん]

窓閉めれば気にならないというのはその通りだと思いますよ。逆を言えば開ければ気になるということですが。

[270: 物件比較中さん]

せっかく眺望を売りにしているマンションだったら、窓を開けて少しでも
開放的にしたいんですけど、やっぱり騒音がどうなのか気になります。
窓を閉め切った生活は、音は静かでも何だかねえ。

[271: 物件比較中さん]

幹線沿いに住むとどんな感じか、のまとめスレや大手小町を読んで、怯んでしまいました。ベランダがいくら路面に面してなくても、窓開けたら会話聞こえない、洗濯は基本的に中干し、換気扇などの粉塵、夜中の緊急車両…とくに粉塵は、ベランダでプランター栽培のひとつやふたつ、と思ってましたがいささか無謀そうです。

[272: 物件比較中さん]

幹線沿いのデメリットを鑑みても、木場公園や現代美術館散策がすぐにでき、マルエツに近い立地は休日やリタイヤ後の生活にメリットを感じてしまいます。子育て考えるとナシかもしれませんね。