グランドメゾン池下ザ・タワー

[購入検討中さん]

池下の厚生年金会館の跡地は積水が落札したみたいです。池下のセントラルガーデンや
車道のグランスイート千種タワーと名古屋エリアもどんどん逆ドーナツ現象でマンションが建ちますね。竣工時期が異なるので非常に迷っています。


所在地 名古屋市千種区池下町２丁目６３番２
交通 地下鉄東山線 池下駅 徒歩 １分
専有面積 33.22～153.61m2
間取り STUDIO～3LDK
完成予定 平成25年12月上旬
入居予定 平成26年1月下旬
販売開始予定 平成23年11月中旬

【タイトルを正式名称に変更・物件概要を追記しました。2011.08.19 管理担当】

[668: 匿名さん]

覚王山の中古2件の内1件消えたな
あんなのを坪260万で買う奴がいるなら、今後も名古屋はチョロいな

[669: 住まいに詳しい人]

ここって駐車場は機械式？。

[670: 匿名さん]

西向きのほうが東向きより人気なんですね。
31階以上の上層階では名駅の眺望が楽しめる西向きはもう残っていないですね。

[671: 匿名さん]

30階以下は、逆ですね。
西向きの方が、東向きより坪単価が１割安いのに、多く残っています。

[672: 匿名]

隣に似たようなタワー建ったら嫌だもんな

[673: 匿名さん]

西側にタワーマンションが建てられるような土地ってありましたっけ？

もうすぐ三期始まるんですね
何日から始まるのか公表されてますか？

今期の注目間取りってどこなのでしょうか。
やはり147.47m2ある150-Oタイプでしょうか。

[674: 匿名さん]

西側は、積水が所有してすよ。
地下鉄に、被らないように、北寄りに、建つ可能性が高いですね。ステーションアプローチが、隣接地と、併用できるように、設計されてますからね。
20階位のマンションが建つ可能性が高いですね。
購入者からのクレームが心配な、ところですね。
まあ、一等地を放置は、しないでしよう。
ずはり、グランドメゾンウェストコートの、予測かな。

[675: 匿名]

>>674
現状積水で建築するのは難しいと思います。
重要事項説明書にも、西側土地についてうたってないので、
積水が建築着工できるのもこのマンション引き渡し後かと。

それまでの間まで更地にしておくのは合理的ではなく、
ショールームもある程度マンションが完成すれば、マンション下層部を
事務所兼打ち合わせ室として利用できるので、
完売後ある程度の時期によそへ売却するような気がします。

長谷工つながりで、名鉄不動産とか？？？

[676: 匿名さん]

ここ本当に売れているのか？
売れているのなら、さっさと売り切ってくれ

[677: 匿名さん]

たった今、東海テレビのニュース番組の特集で、ここが取り上げられていました。
都心回帰で売れ行き好調とのこと。
団塊世代以上の購入が１割はいるらしい。
確か全体の８割くらい売れているとのこと。

[678: 匿名さん]

同じ番組でラグナも取り上げていた。
ラグナも１，２期とも完売で販売好調のようだ。
そのラグナと販売状況を比較してみると、どちらも２期終了時点で、
ラグナは全戸数の５,６割完売、池下は全戸数の８割完売。

どちらも３００戸以上の規模だが、ラグナは完成まで１年、
池下は２年、さらに平均価格も池下の方が倍近いことを考えれば、
この時点の池下の好調さは、とりわけ目立っている。

[679: 匿名さん]

ラグナヒルズと池下タワーを比べてもねえ～

ラグナヒルズの購入者は若くてそれほどお金は持っていない。

池下タワーはトイレの水道代と紙がもったいないと公園で用を済まし、
しこたまお金を貯めてきたお年寄りが、死に際が見えてきて買うマンション。

世代格差の縮図だと思う。

[680: 匿名さん]

やはり購入者は、情報弱者が多いのか
金をドブに捨てようが、先がないから関係ないか

[681: 匿名さん]

他と比べるより格差はタワー内で見たほうが解りやすい

[682: 匿名さん]

ここのタワーを買うかどうかは10年後の資産価値で考えたい。
たとえばGAタワーが10年たって、どのくらいの価値が残っているか。
人口減少社会・低成長・震災への不安の中で、それでも都心としての価値は維持できるか。
維持費などを勘案したうえで、そのうえでもっていて損はないか、どう考えたらよいのでしょう？

[683: マンション投資家さん]

真面目な話、１０年後の資産価値で考えたら、ここに限らず名古屋で買うのは
止めておいたほうがいいよ。
名古屋は都心といえど下落リスクが非常に高い。

[684: 匿名さん]

下落リスクは、あるでしょうね。

２，３日前の新聞記事によれば、日本の総人口が減少し始めたとのこと。
このことは、今後の不動産価格に影響を与えていくだろうが、大きなトレンド
もあるように感じる。

１　地方都市から大都市へ　（地方都市ではシャッター通りが増加し、問題になっている）
２　大都市では周辺より市内へ　（昨年の名古屋市内の新築マンション戸数は３，４割増加、周辺を圧倒している）
３　市内でも中心部に近い区へ　（昨年の新築マンションの多い区は、１位千種区、２位東区）
４　同じ区でも駅徒歩３分以内　（現在のマンション販売のキーワード）

逆ドーナツ現象が、幾重にもなっているような気がする。

池下が、資産価値を維持できるか分からないが、上記の条件を満たしていることを考えれば、
下落リスクは、最も少ないのでないか。

[685: 匿名さん]

名古屋市と愛知県の人口動態を分析して言っているのか？
言っている事の１割しか合っていない

[686: 匿名さん]

>>685さん

684の情報ソースは
>>２，３日前の新聞記事によれば
なんだぞ。どんだけ情弱かわかるだろ。そっとしておいてやれ。

[687: 匿名さん]

>>679
>しこたまお金を貯めてきたお年寄りが、死に際が見えてきて買うマンション。

今まで頭を使わないで耐えていただけの人が、
死に際が見えてきて金を使うことを焦っているのかな？

[688: 匿名さん]

684の2,3では、新築マンションの戸数と明記しているが、

・２については、新東通信の調査によれば、昨年の新築マンションの販売戸数は、
　名古屋市内が3500戸、名古屋市を除く東海三県が2200戸、
　名古屋市の増加は34.4％。

・３については、同様に新築マンションの戸数だが、区別社会増減（市内区間移動）も類似。

　昨年の社会増（転入）の順位は
　１位　緑区　２位　千種区　３位　東区　４位　中区　・・

　社会減（転出）
　１位　港区　２位　天白区　３位　北区　４位　南区　５位　中川区　６位　名東区

　（緑区の転入が多いのは、地下鉄の開通の影響で、将来は天白区と同じように
　　地下鉄開通の効果はなくなり、転出に変わるであろう）

以上　マンションの都心回帰と言えるのではないか。

685が、合っているのが１割で、合っていないのが９割（？）というのなら、
その中身を明示してほしい。
どれだけの情報力と洞察力があるか、見せてほしいものです。

[689: 匿名さん]

西区と中村区の流出が載ってないのは意外だなぁ。

[690: 匿名さん]

名古屋で都心回帰、逆ドーナツ化が起きている、とか言っている不動産屋とかいないだろう

[691: 匿名さん]

30年後の資産価値はマンションならどこでも限りなくセロ。

[692: 購入検討中さん]

30階より上の部屋は、あとどれくらい残ってますか？

[693: 購入検討中さん]

たしかあと数個で10戸以下だった気が・・・

[694: 匿名さん]

雑種に載っていましたね。
最高梅率が６倍だったと。

世代格差と格差社会が表に出てるよな。

[695: 匿名さん]

30階以上の残りは、13戸（6000万台、8000万台、12000万台）。

[696: 購入検討中さん]

３０階以下はどの部屋が買得なんでしょうか？
南はサンクレア、西は池下荘、陽当たり悪い北、価格が高い東。迷い中です。予算は5000です。

[697: 匿名さん]

5000万円なら他を進める。
高層マンションならヴィーク。
ここなら７５００万ぐらいの部屋が５０００万円で買えると思われ。

[698: 匿名さん]

名古屋で５０００万円出せばそこそこのマンションが買えるが
グランドメゾン池下ザ・タワーは東京並み。
普通の感覚を持っている人が、ある程度満足する部屋は８０００万円必要。

今売出し中のマンションで考えるとラグナヒルズかヴィークなら
５０００万円出せば、それなりの部屋が買える。

池下タワーで、５０００万円は中途半端。
資産的な視点で見るとリスクは高い。
ここは安い部屋か高い部屋のどちらかのマンションだと思う。

[699: 匿名さん]

積水の売り子さんも、内心馬鹿が多いなと思っているんでしょうね
最後の稼ぎ時だ、次の世代(産まれからずーとデフレ)以降は手強いから

[700: 匿名さん]

馬鹿とは、地震前ならいざ知らず、あんな大地震後にタワマン買っちゃう人の事ね

[701: 匿名さん]

696さん

買得はどれかだが、当初の購入希望者のアンケート調査によって積水は、東以外は値下げ。
特に北は大幅に値下げ。　東は購入者には分からないように一部値上げ。
買得といえるか分からないが、割安なのは北。でも選ぶとしたら東。ただ東なら予算不足。

なお西は池下壮ではなく、現在のＭＲのところに今後できる建物が問題。
（何階の建物かは、積水は公表していないが、あるものを見ればわかる）

第３期の販売では、積水は新聞チラシや公式ブログで女性単身者をターゲットにしている。
一方ヴィークは、来場者をみると車を利用する男性単身者が多い。対照的な感じ。
もし女性単身者なら池下でしょう。

[702: 匿名]

701さん
あるものとは？

[703: 購入検討中さん]

市街地の夜景が綺麗に見えるはずの西に何故EVにしたのかと思っていましたが西隣地にそれなりの高さの建築物が建つ予定だからでしょうか。あるものとは容積率でしょうか？それなら何階だてが予想されるのでしょうか？計画当初、近隣住民の説明会には説明はなかったのでしょうか？3期では３０階以下はほぼ中層階しか残っていない様ですので眺望から北側と東側で検討したほうが良いかと考えています。ヴィークなどおすすめ頂きましたが池下駅直結という隣地からやはりこちらを第一候補で考えています。いろいろ教えて頂きありがとうございます。

[704: 匿名さん]

703さん

あるものとは、容積率ではありません。
容積率からは、ＭＡＸ何階まで建築可能かは分かるでしょうが、知りたい実際の階数は
分かりません。
積水は、どんな建物が建つか未定といっていますので、住民や購入者には一切説明を
行っていません。こちらで考えるしかありません。
ヒントは、どんな建物が建つか知っている人がいるはずだということ。
（知っている人とは、営業ではありません）
そして、その証拠を見つけました。
これ以上は営業妨害になるといけないので、言いませんが、自分で考えてください。

もうひとつアドバイス。
ここの近くに風俗がある（北西方向）ということをこの物件の致命的欠点という人が、
いましたが、もしそのことにSensitiveであるなら、事前に確認した方が良いでしょう。
毎日の通勤（地下鉄）や買い物では、その前を通りません。区役所に行く時にも通りません。
ほとんど通ることもないでしょう。　初めての女性であれば、その場所を教えてもらわなければ、
知らずに通り過ぎてしまうでしょう。　マンションからも全く見えません。
この程度ことなら積水が説明しなくても売主の瑕疵にはならないから、一切説明もしないでしょう。
都心に暮らそうとするなら、この程度は許容範囲だろうと思いますが、自分で判断してください。
（これだけ人気があって、売れているということは、気にしない人が、たくさんいるということで
しょう）

[705: 購入検討中さん]

西隣に何が建つのでしょうか・・・
確か病院とか役に立つものを建設するといっていたような・・・・

西の部屋を検討しているので大変気になります。あと、何階建てかも。

[706: 匿名さん]

建物立てるにしても許認可がいりまっせ！

[707: 匿名さん]

役所に行って届け出されてる計画書をみればわかるよ。

[708: 匿名さん]

届出までして未定と言うの瑕疵にあたるのでは？契約者の納得のいく低層で公共のものが建たないと後々問題になるのでは？

[709: 匿名さん]

708の前半は、Yes。　未定である以上、届出はしない。
後半は、No。 西側の土地利用に関しては、未定である（高層が建つ可能性がある）ことを
告知され契約しているはずだから、問題にならない。

[710: 匿名さん]

結局、未定てことか。あるものも推測の域をでてないな。何を見つけたんだか。

[711: 匿名]

モデルルームで想像する建物プラン見せてもらったよ。

[712: 匿名さん]

711さん

建物プランとは、具体的に何でしょうか。

・本体模型の周辺にある透明なプラスチックＢＯＸ（周辺の建物をイメージ）
・紙での計画書
・ＰＣ上でのシミュレーション画像
　
　　・
　　・

それによると何階でしたか。

[713: 匿名さん]

ローレルコート泉のようにならないといいけどね。

マンションでお日様も眺望も期待できないなんて！悲惨すぎ。
最悪の状況は覚悟して、それでも欲しければ買ったらいいと思う。

[714: 匿名さん]

No.704さん、

池下は駅を下りると非常に臭い街です。。
風俗はあるわ、飲食店の生ゴミの匂い等でとても住みたい居住空間ではありません。
眺望云々より、基本的な住環境としてこの物件は駄目でしょう。

[715: 匿名]

紙による資料でしたよ。

2案だったか予想建物の配置図みたいなものでした。

それぞれ階数は覚えていませんが、ある程度あったような。

[716: 匿名さん]

本当に売却先も未定であれば、予想建物の提示などできないでしょう。
２案といえども提示しているということは、売却先も決まっていて、どういう建物を建てるか
自信がある、つまり売却先と合意ができているということでしょう。　
公式的には未定と言っていても、何階の建物が建つか既に分かっているはずです。
その証拠が見つかるといいですね。

[717: 匿名さん]

個人的予想

低層／商業フロア
中層／オフィスフロア
高層／賃貸マンションフロア

こんなんでました～