ザ・パークハウス 東品川 ってどうですか？

[匿名さん]

品川警察署隣の敷地です
いかがでしょうか？

ザ・パークハウス 東品川（旧称：（仮称）ザ・パークハウス東品川）
所在地：東京都品川区東品川３丁目４７番３号（地番）
交通　：京浜急行線 「青物横丁」駅　徒歩８分

間取り：2LDK･3LDK
総戸数：65戸
階数　：地上１０階、地下０階

建築主：三菱地所レジデンス
設計者：森本組
売主　：三菱地所レジデンス株式会社
施工　：森本組
管理　：三菱地所コミュニティ株式会社

着工　：平成24年9月1日（予定）
竣工　：平成26年1月末(予定)
構造 ：鉄筋コンクリート
旧称：（仮称）ザ・パークハウス東品川

【タイトルを公式物件名に変更しました。2012.11.03 管理人】

[163: 匿名さん]

比較って言っても三菱ですよ
特に何かズバ抜けてる訳ではありません
隣が警察署なんで守られてる感で割高と思うしかないですかね

[164: 匿名さん]

そもそも２期はまだ販売開始してないので
そりゃ完売しないですよね。売ってないんんだから。

[165: 匿名さん]

>ルフォン南品川と価格的に単純に比較すると、完売は、時間がかかるかと思いますが、 施工業者等を比較すれば、金額だけでないと思う。

施工は、ここが森本組で、ルフォンが木内建設。
どっちがいいのかわからん。詳しい人教えてくれ。

[166: 匿名さん]

165さん
確かにですね

[167: 匿名さん]

１３７さん
スーパーホテルはビジネスホテルですよ。スーパーホテルが建築する前は
かなり反対運動を周辺住民の方がしていましたが結局あっという間に建って
しまいました。友人が近くに住んでいますが、あまり利用している人を
みた事がないなんて言っていましたが。羽田空港も割と近いので建てたのかな。

[168: 匿名さん]

森本組でググるとこんなのが出てくる。

中堅ゼネコン(旧)森本組の粉飾決算・詐欺事件で、旧証券取引法違反（有価証券報告書の虚偽記載）などの罪に問われた元社長森本善英被告について、最高裁は５日、上告を棄却する決定をした。懲役６年とした一、二審判決が確定する。

その後大豊建設傘下になったらしい。

一方、木内建設でググっても悪い話はなさそうだ。

162さんのコメントの意味がよくわからんのだが・・・

[169: 匿名さん]

ルフォンは悪臭問題があるみたいだねぇ…

[170: 購入検討中さん]

私なりに評価すべき項目（これ以外にも評価できる項目（例えば、ルフォンのスレッドで騒がれている近くの食品工場の匂いの問題等）は探せばもっとあるかと思いますが、私が評価するうえで必要な項目を挙げています。）を立てて比較してみました。
人により価値観はちがいますし、譲れるところ、譲れないところも違ってくるかと思いますが、ご参考にして頂ければ幸いです。ルフォンと比較して利点が多いか少ないかというよりも、どこに重きを置くかで、どちらの物件を要望するかが決まってくるのではないでしょうか？


１．ルフォン南品川よりも有利な点
・三菱ブランド
・警察署に隣接していることを有利に捉えて、空き巣等の犯罪発生は少ないと期待できる（実際はどうか？）。
・バルコニーが西向きがメイン。→夕日を中心に浴びる生活をしたい方にはいい。
・入居がＨ２６年１月であり、ルフォンよりも２カ月早い。
・住居専用面積は、ルフォンが54.94m²~78.51m²であるのに対して57.64m2～73.77m2である。
　→最低面積はルフォンよりも広いので、そのうえ単価も高いからステイタスは高め。
・最寄駅の京急青物横丁駅には特急が止まる。これに対して、ルフォンの最寄駅の新馬場駅には特急は止まらない。
・最寄駅の京急青物横丁駅までの帰り道中にスーパー（平野屋）がある。ルフォンはスーパーフェニックスによるのに少し遠回りする必要がある。


２．ルフォン南品川より不利な点
・価格は圧倒的に高い。
・警察署やスーパーホテルなど不特定多数の人が出入りする施設に挟まれている。
・バルコニーが東向きと南向きがメイン。→朝日を中止に浴びる生活をしたい方にいい。
・住居専用面積は、ルフォンが54.94m²~78.51m²であるのに対して57.64m2～73.77m2である。
　→広さの選択幅は少ない。
・最寄駅までの時間が長い。→最寄駅の京急青物横丁駅までは徒歩約７分であり、
ルフォンの最寄駅の京急新馬場駅までの時間（徒歩５分）より長い。
・品川図書館まで遠い。


３．ルフォン南品川と条件が同じ。
・おなじ元なぎさ通り沿い。
・液状化の可能性がある地域である点（液状化の可能性が高い地域、液状化の可能性がある地域、液状化の可能性が低い地域の３段階の評価 ）。以下参照。→http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
・犯罪発生件数は、ほぼ同じ（１件か０件の違い）。以下参照→http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[171: 匿名さん]

165,168だけど、162さんは「施工業者等」と明記していたのでその違いが知りたかっただけなんだけど。
ルフォンとの総合的な比較判断は価格も含めて個々の価値観でいいと思うよ。

[172: 購入検討中さん]

170です。一部修正します。

２．ルフォン南品川より不利な点
・価格は圧倒的に高い。
・警察署やスーパーホテルなど不特定多数の人が出入りする施設に挟まれている。
・バルコニーが西向きがメインであるから、朝日を中心に浴びる生活をしたい方には不利。
　これに対して、ルフォンは、バルコニーが南または東向き。
・住居専用面積は、ルフォンが54.94m²~78.51m²であるのに対して57.64m2～73.77m2である。
　→ルフォンと比較すると広さの選択幅は少ないと思われる。
・最寄駅までの時間が長い。→最寄駅の京急青物横丁駅までは徒歩約７分であり、
ルフォンの最寄駅の京急新馬場駅までの時間（徒歩５分）より長い。
・品川図書館まで遠い。

[173: 買い換え検討中]

まあ、所有したときの満足感は、ブランドや全体的な作り方からして、ルフォンよりこっちのほうが上だろ
買える人はこっち、買えない人はルフォンっていうすみ分けじゃね？

[174: 購入検討中さん]

173さんは、三菱ブランドと、三菱ブランドに付随する設備を、重視されているんですね。
これらを取得できるのなら、価格は不問とするお考えということなんですね。
そういう考え方もありだと思います。

[175: 匿名さん]

>>170
比較として重視されている点とは違うかもしれませんが、下記については比較となるかと思います。

■日照について
・東向き→昼以降日が当たらない
・西向き→昼以降日が当たる
であるため、一般的には東向きより西向きのほうが好まれることが多いようです。
今東向きで暮らしてますが、東は朝「しか」日が当たらないのは確かに不便です。

■比較項目：ディスポーザー
・ルフォンはなし、こちらは有り
ディスポーザは後付出来ないので有無は後に効いてきますね。

■現時点での不明点（比較として重要な点）
・床スラブ厚、戸境壁、二重天井や二重床、その他標準仕様など

最寄りの駅距離は数字で出ますが、まあほぼ誤差範囲かと・・・
新馬場は買い物には少々不便なので、どちらにせよ青物横丁を利用せざるを得ないと思います。

あちらの標準仕様は気になりますね。価格差があるといっても、色々オプションでとなるとメリットが少なくなりそうです。今度MR行くので色々確かめて見たいですね。（スレ違いすいません）

ブランドについては、再販する時に有利不利は出てきますが、最終的に完全に「買う人による」ので議論しても不毛でしょうね。

[176: 匿名さん]

ブランドって言っても正直ルフォンもパークハウスも中堅でプラウド程ではありません
結局は住む人の気持ちの問題なんじゃないですかね
明らかに資産価値を重視なら仙台坂辺りを買わないと

[177: ご近所さん]

>170

フェニックス以外にも旧東海道に「まいばすけっと」があり、
平日はこちらで間に合わせることが多いです。
土日にオーケーかイオン、または商店街の八百屋を利用し、まとめて買っています。


いずれにしても、ルフォンの場所とパークハウスの場所では、
駅以外はあまり生活圏としては大差ないかと。

[178: 匿名さん]

＞＞１７０さん
私も警察署が近いのでかなり安心できる立地だなと思ったのですが、前に品川警察の
並びのコンビニ（スリーエフだったかな？）に日中強盗が入ったんですよね。
ニュースでみてびっくりしてしまいました。ま、たまたま勇気ある強盗だったのかも
しれませんがね。

[179: 購入検討中さん]

170の犯罪マップによりますと、実はルフォンの建設地域はゼロ件です。
これに対して、パークハウスの地域は１～５件です。
その差は微々たるものですが、178さんがおしゃられるように
警察所の近くだからといって全く犯罪がないということはないのでしょうね。
ただ、人によっては精神的には守られている感を感じる方もいるかとは思いますが・・・
それは人それぞれかと・・・
ルフォン建設地にしてもパークハウス建設地にしても、他の地域と比較すると
犯罪件数は少ない地域で治安はよいところだとは思っています。

[180: 購入検討中さん]

177さん
ありがとうございます。
一度、歩いたのですが、「まいばすけっと」等はチェックしていませんでした。
もう少しゆっくり時間をかけて散策しないといけませんね。
品川宿を少し歩いたところ（青物横丁駅から５００ｍ位北上した程度）、
お店として営業している店舗が点々としていたので、
思っていたよりも少し寂しい感じがしたのですが、
場所によっては賑やかなところはあるのでしょうか？

[181: 購入検討中さん]

175さん（すいません。リンクのやり方が？です。）

コメントありがとうございます。

日照については、願わくば南向きだったのですが、南向きの上層階はほぼ
売れてしまっているため、西向き（本物件）と東向き（ルフォン）との比較
になります。一般的には西向きなんですね。参考にします。

ディスポーザーは近年の物件のほとんどについているので、
この点はルフォンは本物件と比較して見劣りしますね。
ただ、ディスポーザーにも、長い目で見たら特に低層階に食べ物の詰まりが生じる等の
デメリットがあるみたいです。参照→ http://ma.100kka.com/services/show/149

パークは二重床、二重天井でした。ルフォンも他の物件を見る限りおそらく二重床二重天井かとと思います。戸境壁は？です。また、ルフォンには床暖房がついてこないとのうわさがあったりしますが、この点は要チェックかと思っています。

最寄駅までの時間は、５分を切るか切らないかは、中古で販売するときに影響するのではないかと思っています。すなわち、ヤフー等で検索するときに、５分以内と選択されたら自動的にパークは落とされることになります。

その他の標準仕様は、20日以降のあちらのMR見学で確かめたうえで、本物件との比較を改めて行い、どちらにするのか両方見送るのか等の決断をしたいです。

ブランドについては同感です。プラウドでも管理組合の管理状態によっては粗悪になってしまった物件もあるようですので・・・・そこ買い手がどう見るかによって異なってくるかと思います。

[182: 匿名]

>>176さん

ルフォン=サンケイビル、パークハウス=三菱地所ですよ。
ディベロッパー大手7社にサンケイさんはもちろん入っていませんし、2012年の販売戸数でも三菱地所は3位（サンケイビルは20位圏外）です。
また、こちらのマンションデベロッパー版について読んでもらえれば三菱の一般的な評価はおおよそ見当がつくかと。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47470/

もちろんそこを重視するかしないかは別の話だと思います。

[183: 購入検討中さん]

>>175,181さん

資料によると以下の通りです。
床：二重床、スラブ厚200mm以上（一般的）
壁：コンクリート厚さ180mm（必要最低限）

ルフォンの物件は検討していないのですが、私は食器棚が古いので、他の物件と比べて食器棚が最初から付いているのが魅力的です。
あとは収納がそこそこあることもいいかと（三井、三菱物件は全体的に考えられている感じがします）。

出来れば壁は200mm以上は欲しいですね。

[184: 購入検討中さん]

182さん

これらの情報は、以下の資料に多く掲載されています。
三菱は、藤和との合体では、どの項目でもかなりの高評価を得ています。
一方、サンケイビルは全くランキングされていません。そもそも件数があまりに少ないから評価対象になっていないのかも知れませんが・・・・

https://www.sumai-surfin.com/producer/

[185: ご近所さん]

177です。

「にぎやか」の感じ方は人それぞれだと思いますが、
旧東海道は昔からのお店や飲食店がところどころにあり、
一方で新しいケーキ屋が青物横丁と新馬場にそれぞれここ2～3年で次々に出来たりと、
変化もあって飽きない街です。

特に、元気な八百屋さんが複数あって重宝しています。
物によってはスーパーより安い場合も。
青物横丁と新馬場の中間位の江田青果店さんや、
山手通りを超えたところの やまのて（マルサン）は地元に愛されている八百屋です。

ただ、食材・日用品をまとめて買うなら、やはりイオン、オーケーが確実。
これに加えて、老舗の平野屋、フェニックス、まいばすけっと。
まいばすけっとはかなり助かってます。
更に自転車ならば大井町（イトーヨーカドー、阪急）も余裕です。
買い物の利便性は本当に高いと思います。

また、公園も多くて子育てにもgood。
私は休日によく東品川海上公園を通って天王洲アイルに散歩に行きます。

[186: 匿名さん]

サンケイビルのルフォンシリーズは、歴史も浅く分譲数もまだ少ないですが、少なくとも初期は都心立地で上質な小規模マンションという感じでしたね。仕様も高かったが価格も高く販売に苦戦したものも多い。
HPの分譲実績をみればわかりますが、分譲済み14件のうち2件でグッドデザイン賞を受賞しています。
もっとも最近のものはごく普通という印象ですね。南品川を含め。

一方、パークハウスは藤和と合併してからは全く普通と考えたほうがいいでしょう。
地所もそれはわかっていて、グランという上級ブランドを使いはじめましたね。

[187: 購入検討中さん]

186さん　184です。

コメントありがとうございます。
確かにサンケイビルは高級物件を扱っていたと聞いたことがあります。
いいずれにしても、どちらの会社も、１０年先はどうなっているかはわからないし
（特にデベは新築を作り続けない限り会社が持たない）、
今現在の両社の評価が普通をとらまえると、あまりブランドにこだわらないならば、
仕様や場所や日照や価格などを評価基準にして、個々の判断基準で優先順位をつけつつ、
どちらがいいかを選べばいいんじゃないかと思いました。

[188: 購入検討中さん]

以下、有名な事故物件紹介サイトです。
この物件の近隣区画には、幸いに、そういった事故物件はなく、よい地だと思います。
ご参考まで。

http://www.oshimaland.co.jp/

[189: 購入検討中さん]

ここのチラシがポストに入ってましたが「第一期(1次・2次/販売対象数:51戸)45戸申込み済み」と記載されてました。
あと残り20戸なんですね。価格が高い割には順調なんじゃ？と思ったんですが、そうでもないんですかね。

[190: 匿名さん]

一般的には西向きが人気なんて適当なことを言ってはいけません。
あ、別に東向きを推している訳ではありませんから、あしからず。

[191: 匿名さん]

175じゃないけど、一般的には
1位 南向き 2位 西向き 3位 東向き 4位 北向き
の順で人気じゃないの？

[192: 匿名さん]

目の前に日照を遮る建物や嫌悪施設が無く、条件がほぼ同じなら、値付けは東のほうが高いよ。
近くのマンションで言えば、アールブラン南品川レジデンスは東のほうが高かった。

[193: 匿名さん]

アールブラン南品川レジデンスの前通りましたが、植栽がなかなか良かったです。
新築でもあれくらいの木を植えて頂きたいですね！！

[194: 匿名さん]

>>186
ルフォン自体がどうこうではないですが、グッドデザイン賞はモンドセレクションと並び称される賞ですよ。
お金を積めばいくらでも取れます。多分、剛力彩芽さんとか受賞できるんじゃないですかね（笑）
それは冗談ですが、個人的には最近色々と印象最悪な「フジ」マークのついた家には
正直住みたいとは思わないですね。あのような理念の企業の物件は購入以前に一切関わりたくないです。

三菱は三菱で、藤和と合併してから郊外のごく普通の分譲にも同じブランドつけてしまうもんですからブランディングとして苦戦してしまってるんですよね。個人的には郊外は新規別ブランドでの展開等で合併時点でブランドを分けるべきだったと思いますが・・・今更言っても仕方ないですが惜しいですね。

[195: 匿名さん]

日照の東西は寒いor暑いどっちが嫌いかで全く別の答えが返ってきますねぇ。
寒いのが嫌いな人は西ですし、暑いのが嫌いな人は東と答えることが多い。これも答えのない感じですね。東南角部屋がとれれば一番いいのでしょうが。

[196: 匿名さん]

>194

住宅部門のグッドデザイン賞受賞率は3割程度。
お金を積めばもらえるという証拠はどこにもありませんよ。エントリーにお金が必要というのはそういうことを意味しない。
あなたのようなコメントがこのサイトでははびこっていますが、なんの根拠もないですね。

[197: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[198: 匿名さん]

＞＞１８５さん
小さな頃から近隣に住んでいて、結婚するにあたり、こちらの物件を検討しております。
昔はもっと商店街もにぎわっていたのですがね。最近は何だかさみしい気がします。
姉の子供も東品川海上公園が大好きで夏などはよく水遊びをしているそうです。
昔は汚い公園ばかりでしたが、この様に明るくきれいな公園ができると嬉しいですよね。

[199: 匿名さん]

ここってあんまり人気ないんですかね？
OKストアの前で広告配ってましたが

[200: 購入検討中さん]

雨の中、新馬場駅前でも女性がティッシュを配布していた。

[201: 匿名さん]

GW前だからね。
販売中で拡販している物件はそんなもんでしょ。

[202: 匿名さん]

デベが焦ってんじゃないですか（笑）

[203: 匿名さん]

上に書かれている通り2期は5月販売で売ってないですよ。
これから売り出す物件について、近隣駅前でチラシとティッシュ配ったくらいで
焦ってるとか言うレスがつくのはちょっとありえないのでは（笑）

そういうことにしたい方々は近くにいそうですがね（笑）

[204: 匿名さん]

No.200さん
この、近隣駅前でチラシとティッシュ配っているのは社員ではないですよね(笑)
売れてないのか解らないけど近場にスーパーSHOP99ぐらいだと
不便ですよね

[205: 周辺住民さん]

えっ
この近辺、買い物できる店、たくさんありますよ。

[206: 匿名さん]

えっなぜ・・・この突然流れを無視したレスが大量に？
ここは買い物という意味ではかなり優位性ある所ですよ。
駅前にOK、平野屋、シーサイドにはイオンも近くその他まいばすけっと、フェニックスもあり

なんなんだろう、スレ違いかな。それとも

[207: 物件比較中さん]

ここは液状化起きる可能性大
（東京都公表）
目黒川が反乱すれば、浸水地域
（品川区マップ）
環状品川線開通すれば交通量増大による環境悪化
時々、食肉工場からの異臭などなど

やっぱり買い物不便だし、警察署のとなりは物騒でしょ

[208: 匿名さん]

適当なこと書くなよ

[209: 匿名さん]

＞＞２０７
環状品川線は地下だから環境には影響ないよ

[210: 物件比較中さん]

＞２０９

地下に入る前に地上で東品川地区にアクセスできる道路ができます。
東京都の環状品川線のホームページで確認しました

[211: 匿名]

確か、浸水に備えて50cm位盛り上げて建てていると聞きました。

[212: 匿名さん]

２１０

東京で交通量が気になるなら生活は無理
ド田舎に住んだ方がいいよ