マジェスティハウス新宿御苑パークナード【旧：（仮称）新宿御苑プロジェクト】はどうですか

[匿名さん]

新宿区大京町
外苑西通りに面する「野口英世記念館」「野口ハウス」「富士コープ」の建替プロジェクト

新宿御苑を西に望む立地
野口英世博士所縁の地歴
今年最も注目されるプロジェクトのひとつです

ぜひ幅広い情報交換をお願い致します


公式URL：http://www.mh-gyoen.jp/top.html


所在地 　東京都新宿区大京町26番1他（地番）

交通　　　東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩9分
　　　　　総武線・中央線「千駄ヶ谷」駅　徒歩8分
　　　　　都営大江戸線「国立競技場」駅　徒歩7分
　　　　　東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅　徒歩10分


販売価格　　　未定
最多価格帯　　未定
専有面積　　　47.97m2～127.24m2
敷地面積　　　4,168.15m2
間取り　　　　1LDK～3LDK
販売戸数　　　未定
総戸数　　　　195戸（事業協力者住戸70戸含む）
構造・規模　　鉄筋コンクリート造　地上10階／地下1階建
建物竣工時期　平成26年1月下旬（予定）
入居時期　　　平成26年2月下旬（予定）


売主：パナホーム株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【（仮称）新宿御苑プロジェクトの仮称名称を正式物件名称に変更しました　2012.12.10　管理担当】

[1: 匿名さん]

あの年季入ったマンションもついに立て替えか。
野村のエンパイアの前身共々昔バイトでちょくちょく出入りしてたからなんだから感慨深いな。
とても買えないけど。

[2: 匿名さん]

価値がある=御苑隣接、≠近接。どの駅からも微妙に遠い。
幹線道路沿いだし値づけ間違わなきゃいいけど。

[3: 匿名さん]

プラウド買えなかった病院関係者が狙ってると聞きましたが

[4: 匿名さん]

シャリエよりは安いのかな・・

[5: 匿名さん]

シャリエより安いなんてあり得ない

比較対象はエンパイアですよ

[6: 購入検討中さん]

信濃町のあたりは昔から土地の質および昔の用途面からあまり良い土地ではありませんが、このあたりはどうですか？
住んでから、昔○○だといわれるといやですよね。

[7: 匿名さん]

エンパイアと同じ値付けじゃ間違いなくコケるでしょうね

[8: 匿名さん]

エンパイアは分譲戸数３５戸でしたからね。
ここは分譲１２５戸なので、９０戸も多くの客を見つけなくてはいけない。
ちなみにエンパイアの購入申込は６６人だった。

[9: ご近所さん]

外苑西通り沿い。どの駅からも微妙に遠いです。
食料品などの買い物ができるスーパーも新宿通り沿いの丸正総本店だがなだらかな坂もあり微妙に遠いです
学区は四谷第六小学校校区
医療機関は大学病院をはじめ多数あり
外苑や新宿御苑など散歩するには良い環境

[10: 匿名さん]

＞６
明治５年
辻右馬之助邸跡の右馬殿横町と久保右京邸跡の右京殿町を合わせて「四谷右京町」
表大番町・裏大番町の旗本士宅をあわせて「四谷大番町」

昭和１８年
四谷大番町と四谷右京町を併せて「大京町」


武家屋敷跡という理解でいいと思いますが。

[12: 匿名さん]

地権者のほとんどは住んでなかった（会社ばっかり）から
建て替えて後に未入居新古売りが続出しそうな。
この場所じゃ賃貸も辛かろう。

[13: 匿名さん]

地権者物件は未入居新古ではなく、まとめて別な新築として販売されるケースもありますよね。
グランスカイタワーみたいに。

[14: 匿名さん]

タワマンじゃないし値段が手ごろそう

期待してます！

[15: 匿名さん]

大通り沿いというのが…。

[16: 匿名さん]

外苑西通りは交通量が少ないですよ
東通りや明治通りと比べて、ですが

将来全線開通した時はどうなるかわかりませんけど

[17: 匿名さん]

所詮低層階じゃ道路とビルしか見えない物件でしょうかね

[18: 匿名さん]

外苑西通りはステイタス高いですね
毎朝外苑を散歩するなんて素敵です

早く価格公開しないかな〜

[19: 検討中の奥さま]

この物件の学区の小学校はどうでしょうか？評判、規模、親の職業など。

[20: 匿名さん]

小学校はたぶん四谷６小
１学年１クラスか２クラス
昔からの住民が多いせいか荒れてる話は聞いたことがない

中学校は四谷駅前の四谷中でしょうか
１学年３クラスでこぢんまりしてます
新宿区立の中では名門と言われていますが、
場所柄、多くの子どもは私立へ流れるのでおとなしい雰囲気です

[21: 周辺住民さん]

一階にスーパーやコンビニ、飲食店等とか誘致されるのでしょうか、この辺りは何もないので、もしお店ができたら嬉しいです。

[22: 匿名さん]

総戸数、に住戸しか書かれていないので、住戸だけでは？

[23: 匿名さん]

一階にコンビニが入るなんてあり得ません
賃貸じゃないんだから

周りは御苑、それに病院関連、宗教関連が多くて居住人口が少ない
だから生活利便性が低いんです

[24: 匿名]

所詮パナホームですし、エンパイアとは比較になんないでしょう
四ツ谷大京町程度でどうですか？
もしエンパイア並なら明らかなプライシングミスでしょう

[25: 匿名さん]

>>24
誰もエンパイア並の値段とは書いてないと思いますが

でも最近近所で売ってる大京や住友よりは上でしょう

[26: 匿名]

分譲でコンビニ入ってる所はたくさんありますよ

[27: 匿名さん]

眺望は見込めませんが、リビングや部屋が広い！
パナホームのマンションは、設備仕様はどうなのでしょうね。

[28: 匿名さん]

新宿御苑を名乗るなら、外苑西通りの西側の内藤町でやってほしかった。

[29: 匿名]

エンパイア、は眺望があるから人気だったのでは？

[30: 匿名]

眺望見込めない部屋だったら不便な場所なだけだと思いますが
何かもうひとつ魅力がないと厳しいでしょうね

[31: 匿名さん]

この場所が不便？

意味がわかりません

[32: 匿名]

この場所が便利？

意味がわかりません

[34: 住まいに詳しい人]

>>31-32
タクシー使う人と使わない人の差だな

[35: いつか買いたいさん]

日常生活のほとんどが半径数キロ圏内で片付くけど車関係の費用が高くつく都心部と
車移動１時間はざらな地方とではタクシー利用の認識が正反対ですよね。
本当の金持ちは都心部車所有なんですが微妙な小金持ちで都心希望だと車はなかなか持てないですね。

[36: 匿名さん]

眺望が見込めないのは周りにマンションがさえぎってるのでしょうか？
だとしたら、日中の日当たりなどどうですか？

[37: 匿名さん]

通りの向かい側にあるビルの高さはバラバラだから、
同じ階でも位置によって御苑が見えたり見えなかったり
将来の建て替えによっても変わる

陽差しは昼以降夕方までありそう
西日だから好き好きだけどね

[38: 匿名さん]

グーグルマップから
http://goo.gl/maps/LsjNN

右側が野口ハウスと富士コーポ
ここにでーんとマンションが建つ

向かいは古い中小ビルが並んでるから今は比較的御苑が見えやすい
でもまとめて建て替えになる可能性もある

[41: 大京町住民]

　私は、縁合って35年以上住んでいます。車好きなので車も所有しています。　
このエリアは、合理的な考えた方をする住民が多いと思います。特に、
新しい住民は、自分の生活スタイルに合うから、このエリアを選択しているに
過ぎないのだと思います。スーパが丸正しかなく不便だという人もいますが、
生活に必要な物は一通り揃うので、困らないです。ただ、店が田舎臭く
気の利いたものがないのが残念な位です。気の利いた物は、新宿の伊勢丹や高島屋、青山のピーコック、紀ノ国屋、広尾の明治屋、ナショナル（8/17再開）、六本木ヒルズ、ミッドタウンが近いので私はそちらへ行きます。　どこも週末であれば、車で10分もあれば行けます。

　このマンションは、絶対高さ制限30mの地区にあります。従って、外苑西通り沿いは、10階程度のマンションが建つ可能性がありますので、上層階もいずれ新宿御苑を見られなくなる可能性があります。このプロジェクトもそうですが、震災以降
建替え計画がまとまるケースが増えていますし、2020年東京オリピックを見越した動きもあるようですし・・・
　
建物の日当たりですが、建物は東西に向いていますが、どちらの向きも日当たりは、良好だと思います。

[42: 匿名さん]

＞建物は東西に向いていますが

外苑西通りと反対側にも部屋があるんですか？
　

[43: 匿名さん]

４１さん
なぜかどこの丸正も同じ様な感じですよね。私は４１さんのおっしゃっている中だと
よく広尾の明治屋へ行きます。店舗自体すごくみやすいんですよね。
明治屋ではよく催事をやっていて、なかなか都内では手に入らない、地方の有名店の
ものが売り出されたりするのでそれが楽しみです。ホームページをみると催事の日程などが
書いてあるのでそれをよくチェックしています。

[45: 購入検討中さん]

ここのパンフレット届きました！！立地・建物・間取りと申し分ない感じなので是非購入を検討してますが、やはり高そうですね・・・。２ＬＤＫで４千万後半だとありがたいです。

[46: 匿名]

新宿駅もサクッと使いたいマンションだけど御苑っていつでも中を抜けられるわけじゃないからちょっと遠回りになっちゃいますね、でも自分は総武線上り利用だから千駄ヶ谷でＯＫ、新宿駅周辺は週末にテクテク歩いて遊びに行く感じですか。

御苑の東側までくると街の騒がしさとはもう無縁な立地だからいい場所だと思う。オイシイところを取っていますね。

[47: 匿名]

御苑は閉園も早いですし入園料かかります　入り口も千駄ヶ谷駅の奥です
いつでも通り抜けられる公園のような使い勝手はないですよね

[48: 匿名さん]

ですよね。
部屋から眺望できないならオイシクハナイ。

[49: 周辺住民さん]

この辺りでは大きな建て替えプロジェクトで、出来上がるのが楽しみにしてる周辺住民です。夜はかなり人通りが減るので、住民のかたが増えるのは良いですね。

[50: 大京町住民]

このマンションは、外廊下と聞いております。
各部屋は、東西どちらにも窓があるようです。

価格は、プラウド新宿御苑エンパイアと比較すると、
近隣相場に見合った値付けになると言われています。

プラウドは、免震、内廊下、新宿御苑の借景を上手くまとめ
「プラウド」ブランドとし物件自体に付加価値をもたらし、
高価格で完売した建替えの成功事例だと思います。
個人的には、この界隈では、異例の高価格であり驚きでした。

今回このマンションで何戸分譲されるのか分からないですが、
価格は、260万円/坪 - 450万円/坪程度と思われます。
低層階で66㎡の2LDKという間取りがあれば、5,200～5,600万円程度と
想像します。

私は、夫婦と幼児１名の３人家族です。
新宿御苑は、年間パスがあるのでそれを購入し子供を遊ばせています。
秋には、温室の建替えも完了するので、そちらも楽しみにしています。

ところで新宿駅までは確かに距離がありますが、
大人が軽い運動として早歩きの場合、東口まで 15分程度です。
参考までに表参道交差点まで30分程度です。
この時期はともかく季節の良い時期は行きは歩きで
帰りは公共交通機関かタクシーというのも十分可能です。

[51: 匿名さん]

いまどき外廊下ってセキュリティ面どうなん

[52: 匿名]

外廊下だと、自転車や私物を廊下に置く人がいるから、内廊下がよかったな

エンパイヤも野口ハウスも、ボロマンションが急激に生まれ変わりますね

[53: 匿名さん]

ここは見事なまでに駅までの距離が中途半端ですね。
坪260万円なら購入したいですが。

ここより新宿通り寄りに建築中のマンションはどこだか知ってます？
自転車で通ったとき横目で見たんですが。

[54: 匿名]

確かに表通り（外苑東）に比べて寂れていますが、そこがここのいいところですよ！

[55: 匿名さん]

そりゃあ坪２６０万はないだろう。それぐらいならみんな買う気がおきる。安くても３００前後じゃないですかね

[56: 大京町住民]

新宿通り寄りに建築中のマンションとは、
住友外苑ビル（大京町24-2）の跡地を指しているのかと思います。

建築計画によると、住友不動産＆大林組が、地上10階 地下1階 の
マンションを建てるようで、完成予定は、平成26年3月31日です。

ここは、残念なことにビル解体の際に事故が発生したため、
気にされる方はそれだけで候補から除外されるのではないかと思います。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=3835

[57: 匿名さん]

＞５６さま

大切なことなので確認させてください
事故が発生した「ここ」というのは住友のほうですか
それともこの物件ですか？

　

[58: 匿名さん]

文脈読めよ。そして自分で検索すればすぐ調べられるだろうにいい歳して

[59: 匿名さん]

>>58
品性がないですねー

[60: 周辺住民さん]

>>59
知性がないですねー

[61: 匿名]

私も地元で小さい頃、林外科に良く行きました
このあたりの売りは閑静な所だと思います

青山や表参道方面を必死に意識するのはやめた方がいいですよ
地方出身者でしょ？って目で見られます
実際ここで生まれ育つとそんなに用のない場所ですよ

[62: 匿名]

土地勘ある人向きかな。

[63: 匿名]

地元の人が買うパターンが多いのでは？
他地域の方がわざわざ来る場所とは思えないですよ

[64: 匿名さん]

地元＋地縁のある方でしょうね
地方出身者にはピンと来ない場所でしょう
あとはＫＯ病院関係と信濃町系の方々
　

[66: 匿名]

新宿御苑の「正門」は入退場できないので気を付けてください。
HPみると、近くに正門との表記があるけど、実は使用できない門です。
ちゃんと注意書きしたほうがいいと思うなぁ・・・

[67: 周辺住民さん]

パナホームさんって、戸建専門ってイメージありましたが、マンションもされてるんですね？楽しみです。公開空地とかあれば良いな。

[68: 匿名さん]

どの間取りも良いですね。
柱の出っ張りがない、変なかたちの部屋がない、広い！

[69: 匿名さん]

>>68
一般人が見られる間取図は最上階と角部屋だけで
大多数を占める中住戸は70㎡台の３ＬＤＫと思われます
それでもこの都心では珍しいファミリー向け企画ですね

価格がどのくらいになるのか気になります

[70: 匿名さん]

もしかしたら西富久あたりが比較対象になるのかしらん。

[71: 物件比較中さん]

70Aはまさに御苑方向を向いている間取りでここの魅力を全開にしている部屋ですね。
バルコニーは三角形が二つ、一つは隅っこというのは申し訳程度のスペースに思いますが、
人が一人出て夜風に当たるぐらいの使い方はできそうで、しかもこれも御苑向き、いい目の保養になりそうです。

ここは御苑をこよなく愛する人にはたまらない物件かもしれませんね。

[72: 匿名]

地元の者ですが、御苑が見えても見えなくてもどうでもいいですよ。本当に。
関心があるのは最初の1週間ぐらいですよ
それよりも、生活のしやすさで間取りを考えた方が有益
かもしれません

[73: 物件比較中さん]

あー、無駄なコンシェルジュがあるのか。。
今どきこんなサービス必要ないだろうに

しかもこれも不要な食洗機付きとは
これじゃ見送りかなー

[74: 匿名]

御苑が見えない部屋ならこの物件の売りってありますか？
駅近でもないし、通りに面してるし、スーパーとかも近くないし、パナホームだし
間取りとかはここよりいいとこたくさんありますよね
この近隣にこだわりがあるなら再始動した富久の方が期待できると思うんですが
最後は価格次第かな

[75: 大京町住民]

都心のマンションは、コンシェルジュのニーズが高いそうです。
都心の管理費は、280円/㎡前後もしくはそれ以上が多いそうです。

この価格帯のマンションは、24時間有人管理体制をひいています。
24時間有人管理といいましても、実際には、時間帯に応じて、
コンシェルジュ、管理員、警備員を配置しているケースが多いそうです。
そのようなケースでは、例えば、以下１，２のケースでは、

1.管理員＋警備員
2.管理員＋コンシェルジュ＋警備員

管理費は変わらないそうです。
そうすると、無駄か否かはさておき、都心でニーズの高いコンシェルジュを
置くのはごく自然だと思います。

ところで、この界隈は、富久のような再開発こそないものの、
（震災が後押ししていることもありますが、）エンパイアコープに続けとばかりに建替えが続いています。建替えて人口が増えると、昔、エンパイアにあった喫茶店や内藤町のケーキ屋、富士コープのさくらんぼのような飲食店、ダイカツのようなスーパーが出店してくれるではないかと期待しています。

[76: 匿名さん]

ニーズが高いというソースは？

[77: 匿名さん]

今時、地方の大規模だってコンシェルジュを配置してるマンションはあるよ。
都心に限らず。

[78: 周辺住民さん]

エンパイアに喫茶店と内藤町にはケーキやさんが昔はあったんですか、
いいですねー、
町の発展の為にも大型スーパーが誘致されたらいいな。

[79: 匿名]

大型スーパーは厳しいでしょうね
信濃町駅にマルエツプチくらいならあり得るかもな
富久なら大型スーパー付いてきますが

[80: 匿名さん]

都心になればなるほどコンシェルジュは必要だよ
多忙なビジネスマンや夫婦共稼ぎ率が高いから

ウチのマンションも総会でコンシェルジュ導入が何度も要望されたんだけど
世帯数が少なくてコスト的に無理ということで流れてる

[81: 匿名さん]

コンシェルジュに依頼するのって何さ？
全部不要にしか感じない

・荷物の一時預かり
・クリーニングの取次
・宅配便の発送受付
・郵便物の発送
・コピー・FAX送信サービス
・タクシーの手配
・ハウスクリーニング紹介
・リフォーム業者紹介
・花の宅配
・デリバリー・ケータリングサービス
・はがき・切手の販売

[82: 周辺住民さん]

たしかに要らないよね
都心なんてタクシーは腐るほどあぶれているわけだし

月40万くらい請求されるけど、来るのは時給1,000円のバイト
ただ管理会社に利益を出すためのコンシェルジュだね

[83: 匿名]

クリーニングも宅配もBOXで事足りるね
コンシェルジュの居る時間なら再配達もしてくれるわけだし
花の手配やケータリングとかはカードデスクの方が優秀でしょ
カードに年会費何万も払ってるんだから使わないと

[84: 匿名さん]

コンシェルジュのいるマンションに住んだ経験のない方が多いようですね

　

[85: 匿名さん]

住んでて言ってんだけど？？

[86: 匿名さん]

やたら必要と言っているくせに何が必要なのかは答えられんのかねー

[87: 匿名]

お辞儀されて偉くなったつもりとか
コンシェルジュの仕事と言えないような雑用頼んだりとか
難癖付けて謝らせて悦にいったりとか
そういった方々が必要と感じているのでは？

いくらお金払ってても下らない事で他人の手を煩わすのって気がひけるよねって思う私は活用出来てません

[88: 匿名]

コンシェなんて、お金の無駄では？
警備員だけで満足です。

[89: 大京町住民]

コンシェルジュのニーズとは、大きく２つあります。

一つは、サービス提供です。
マンションの共用部分など利用申込書・届出書など受付業務、
クリーニングや宅配等の取次サービス、各種手配業務、業者の紹介などです。

受付業務は、管理員でも提供できますし、
そのほかのサービスは、コンビニやインターネットでも利用できますし、
クレジットカードのコンシェルジェ・デスクなどでも提供できます。

マンションのコンシェルジュは、原則数名でローテションを組んでいる
ケースが多く私の知るコンシェルジュは、住民の顔や名前、家族構成や
特徴をほとんど覚えています。
また、コンシェルジュは、管理員と業務を棲み分けしているケースが多く、マンションの維持管理業務は行わないため、管理員と比較し、席を外している時間は少ない傾向にあります。

住民が日常生活を送るうえで、なにか困ったことは出てくるものです。
そのような時に、顔馴染みのコンシェルジュという気軽に相談できる窓口があるのは安心につながると思いますよ。

マンションには、多忙なビジネスマンや夫婦共稼ぎもいますが、
小さいお子さんがいたり、親を介護したり、お年を召して外出できない住民もいるわけです。そんな住民の中にもコンシェルジュは好評だそうです。

２つ目は、マンションのステータスを高めたり、高級感を演出するためです。

コンシェルジュサービスは、マンションによっては、利用率が悪く、住民が価値を見いだせなかったため、やめたケースもあるそうです。
ただ、マンションのコンシェルジュは、比較的歴史の浅いサービスです。無駄と切り捨てるのは簡単ですが、住民が利用しやすいように
管理会社を通してコンシェルジュサービスを提供する会社へ改善を要望していけばよいのはと思います。

[90: 匿名さん]

と管理会社が言っていますが、住民の家族構成を調査しているのって気持ち悪いと感じるのは私だけ？

[92: 購入経験者さん]

時給1,000円に多くを期待してもねー
しかも、かなり暇だから本人のモチベーションも上がらず、
数カ月で辞めるケースも多いみたいよ

一番怖いのは、入居時は若くて見た目が良い女性なのに、
その人が辞めたあとは愛想も見た目も悪いオバさんに変わることｗ

「コンシェルジュ 不要」とかで検索すれば、住民の声が拾えるよ

[93: 匿名]

コンシェルジュが必須とは思わしいですが、不要なら管理組合でなくすこともできますし、管理費に換算しても(勤務日・時間によりますが)月1000円前後ですよね？
これくらいの負担が許容できない方は、ここに書き込むより、他の物件を探したほうが生産的ですよ（笑）

[95: 匿名さん]

ホントそうですね
しかも月1,000円というのもどこから出てきたのか

そんなにお金に余裕がある方が、何故こんな無名デベの物件を検討するんでしょうか（笑）

[96: 匿名さん]

＞９５

パナホームを無名デベって・・・


　　

[97: 匿名さん]

無名が適切かは知らんけど、マンション分譲実績は少ないね

そんな揚げ足取りが精一杯というのには苦笑

[98: 匿名]

管理人と警備員で十分　　コンシェはいらないし費用の無駄だと思うなぁ

宅配は再配達でいい
タクシーやピザぐらい自分で電話するよ
クリーニングだって配達してくれる

[99: 匿名さん]

住民にとって無駄な費用＝管理会社の利益

[100: 匿名さん]

>>98
宅配の代理受け取りは無理だよ
ただ発送受付をするだけ
これも電話で集荷依頼できるね