ブランズ京都河原町レジデンス

[買いたいけど買えない人]

四条河原町のファミリーマンションです。


所在地：京都府京都市下京区西木屋町通松原上る二丁目天満町263番1他3筆
交通：阪急京都本線 「河原町」駅 徒歩4分
京阪本線 「祇園四条」駅 徒歩5分
京都市地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.81平米～73.30平米
売主：東急不動産　関西支店
販売代理：東急リバブル　関西支社

物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kamogawa/
施工会社：名工建設（株）、大末建設（株）共同企業体
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【タイトルの（仮称）を削除しました。2012.12.19　管理担当】

[122: 匿名さん]

121さんは、何件もマンションをお持ちなんですか?
すごいですね。うらやましいですね。

うちは、一つだけという限定のもとですから
モデルルームを何軒も行って
慎重に決めようと動き始めたところです。

こちらのモデルルーム悪くなかったですよ。

[123: 匿名さん]

モデルルームがあまりにも良くて洗練されていると、場所に係わらずそれだけで住みたいと思ってしまいますね。
場所が良くても庶民的で全く魅かれるのもがないと見合わせようと思います。
間取りは家族が多いとプライベートを重視しますが、少ないとＬＤと繋がった作りが人気ですね。
場所が良いからか、設備や内装にはそれほど力入れてないのかなと思いました。

[124: 匿名さん]

モデルルームへ行かれた方の意見は分かれていますね。
そんなに設備も悪い気はしませんでしたが…。
周辺が少しごちゃっとしている場所ではあるなと感じましたけど。

[125: 匿名さん]

モデルルームで価格を聞いてその高さにびっくりしました。
五条や大宮で販売始まった物件に比較してこうも高いのは何故ですか。
仕様・内装はこちらより良いのですが。

[126: 匿名さん]

場所が良くないと仕様・内装で惹きつけるしかないですからね。
場所が良いと仕様・内装がそこまで良くなくても売れると思ってるところはあるでしょう。
御所南学区よりは安いのかなと思いましたけど。

[127: 匿名さん]

御所西や御池周辺よりは安いかなと思う場所ですが
鴨川沿いというので眺望も良い分価格が高いのでしょう。
川沿いは希少ですからね。
大宮は地元民には人気のない場所なのでココや
田の字と比べるのはちょっと・・・ですね。

[128: 周辺住民さん]

鴨川が見えるマンションに住んでいますが、ベランダに大量の虫が飛来しますョ。
蚊みいたいで蚊ではない虫や、ゴキさんサイズの気持ち悪い虫。などなど。特に5～7月は最悪です。
虫コナーズなんか全く効きません。
洗濯干す前にまずキンチョールしまくりです。

虫が苦手な方、鴨川沿いは要注意です。

[129: 匿名さん]

夏の終わりごろ現地を見に行ったのですが、高瀬川を通っていると
蚊の小さい様な虫がいっぱい飛んでいました。
よほど上層階でないとベランダに虫が多いだろうなと思っていました。
河原町通りにもゴキブリが歩いていました。

[130: 匿名]

128番さんは、何階にお住まいですか？

[131: 匿名さん]

鴨川や高瀬川だけでなく
川沿いは、虫がどこでも多いものですよ。

実家はほぼ川沿いの一軒家ですが
虫嫌いの私は本当に最悪でした。

だから、川沿いの家は絶対に購入しないと決めてます(笑)
虫嫌いな方は川沿いの家は避けることおすすめします。

[132: ご近所さん]

横のイーグルに住んでおり大き目の部屋に買い替え検討ですが、
3階ですけど、まったく虫いないですけどねぇ。
芸子さんが前の道を通るので風情良いですよ。

[133: 匿名さん]

イーグルの方がマンションとしては大きそうですが部屋は小さいのですか？
上層階が人気の様ですが、３階からだと景色は良くないですか？

[134: 周辺住民さん]

128です。
我が家は7Fです。低層階のほうが虫こないんですね！
あと、なぜかクモもよく来ます。羽根がないのにどうやって来るんでしょう？

[135: 匿名さん]

>134
７階でも虫が多いんですか？
一般的には上層階の方が虫が少ないと言いますが、高さより場所なんですね。
山沿いや川沿いはやっぱり虫が多いですね。
自然の美しい景観を望むなら、目の前の現実は目を瞑らないといけないということですね。

[136: 匿名さん]

モデルルームに行きましたが営業の方の勉強不足に驚きました。
図面は正確に読めないし不動産に関わる税金のことは知らないし
マンションって何も知らなくても営業できるのですね。
ここを購入された方はご自身で（営業の方の話でなく）確かな判断を下したのだと思いますが
購入に至った決め手は何ですか。
今後のマンション購入の参考ご意見下さい。

[137: 匿名さん]

確かに質問や要望にも曖昧な答えでした。
買ってしまうと、実は違いましたとか無理でしたとか言われそうで怖いです。

[138: 匿名さん]

私はこのマンションに生ゴミのディスポーザーがついていない事（夏のゴミ置き場の臭いはたえられない）と
Ｎｏ．１３７の方の様に全ての質問に曖昧で、将来的に修繕積立金がアップしていく試算である事も説明しないので
売主の姿勢に疑念が生じ購入検討からはずしました。

[139: 匿名さん]

それにしても最近どのマンションもディスポーザーついてないですね。
ちょっと前は普通についてるもんだと思ってました。
不景気だから、設備より安さ優先なんでしょうか。

[140: 匿名さん]

ディスポーザに関しては、５０戸以下のマンションでは
経費がかかりすぎるのかほとんど見かけないですね。
少なくとも京都では（＾＾

経費としてディスポーザ専用の浄化槽がネックらしいです。

[141: 匿名さん]

東側住戸４～６千万円もの高額販売でディスポーザーもケチる事自体
儲け第一主義ではないでしょうか。その価格にふさわしい住環境提供してくれないと。

[142: 匿名さん]

値段の割にゴージャス感は全然ないですね。
50戸以下でもディスポーザー付いてるマンションもありますからね。
設備・仕様にプロらしい拘りを感じないですね。
都会の洗練されたマンションという印象はないですね。
デザイナーは入ってないんでしょうか？

[143: 匿名さん]

142さん
　
＞50戸以下でもディスポーザー付いてるマンションもありますからね

最近の京都のマンションではどこですか。

[144: 匿名さん]

なんかあからさまに否定してる人がいますね。笑

仕様設備が良くディスポーザが付いていても、不便なところでは買いません。

逆に設備仕様が良くてディスポーザが付いてて、
ここより安くて、利便の良いところはどこですか？

[145: デベにお勤めさん]

№141さん

４千～６千万のマンションが必ずハイグレードになるとは限りませんよ。
土地の価格・容積率・建ぺい率の兼合いがあるからどこに建つかで
値段には差が出るに決まってますよ。
京都中心部で４千～６千万は高額マンションに入らないと思います。
ハイグレードがほしいなら予算を上げるべきでは・・・

京都はただ単に建てるだけでも他地域より高額になります。

[146: 匿名さん]

>143さん
マンション名を挙げるのは控えさせていただきますが、探せば何件かはありますよ。
現在販売している物件に関してはあまりないと思いますが。

[147: 匿名さん]

１４６さん

>マンション名を挙げるのは控えさせていただきますが、探せば何件かはありますよ。
>現在販売している物件に関してはあまりないと思いますが。

はっきり言って意味のないご返事ですね。

５０戸以下と言ったのは、最近売り出しではローレルコート御所南
にはディスポーザが有った事を意識して書かせていただきました。
でもローレルコートは８０戸のマンションですね。
しかも、最上階坪３５０万の物件

その横の、ジオグランデ寺町御池やイーグルコート御池高瀬川は
平均坪２８０万のマンションですがディスポーザは付いていません。
それぞれ４０戸と４６戸のマンションです。

現在御所西で売っているマンションは最高坪３８０万の物もありますが
いずれも５０戸以下。
いずれもディスポーザは付いていません。

ディスポーザが欲しければ，それなりに戸数の多いマンションを選ぶか、
戸数が少なければ維持費負担を我慢しなければいけないようです。

そのため、戸数の少ないマンションではディスポーザが付いていないのは
普通の事と思います。

[148: 匿名さん]

東側の鴨川沿いの部屋（3LDK）はさすがに高額でしたが、
西側の部屋はそこまで高額という印象はなかったです。

それでも東側の方が人気のようで、「済」が付いてないのは残り1戸でした。
京都の物件は不景気とは無縁ですね・・。

[149: 購入検討中さん]

誰が買ってるんでしょうか？
どのマンションも不思議

[150: 匿名さん]

>147さん
だからあえて現在発売している・・と書いたのですが
実際50戸以下でもディスポーザーの付いてるマンションを見てきたので、調べたらわかると思います。
費用がかかるだけで付けようと思えば付けられますから。

[151: 匿名さん]

１５０さん

>費用がかかるだけで付けようと思えば付けられますから

それをどう考えるかです。

１４７で投稿した様に、５０戸以下では、ここより比較的販売価格の
高いマンションでも付けていないという事は、お分かりですね。

バブル時代はともかく、現時点ではディスポーザに関しては
戸数の少ないマンションでは、高い維持管理費を払う事が現実的ではないと、
販売業者が考えていると考えた方が良いと思います。

（台所のシンクにディスポーザの機械を付けただけでは無く，地下に専用浄化槽を
設置し、それを維持管理しなければいけないのですから。）

[152: 匿名さん]

>151さん
バブル時代はディスポーザーは当たり前だと思ってました。
数年前も何件が見た物件はたまたまかもしれませんが、当たり前についていました。
水を綺麗にするとか言う活水機も浄水器とは別についていました。
知人のマンションも戸数は少なくてもディスポーザー付いています。
管理費も今出回っているマンションとそれほど変わりませんよ。

[153: 匿名さん]

１５２さん

水質条例の為、以前は垂れ流しだったのが
浄化槽を設置しなければならなくなった為
経費が高くなりました。

条例以前に建ったマンションではその経費がないのです。

[154: 匿名さん]

発酵前の生ゴミは汚水処理所で処理しにくい為、
マンションから下水道に流す前に，浄化槽内で
発酵させなければならないのです。

そのため、発酵を順調に維持する為には
それなりの生ゴミの量も常に必要な為、
小規模マンションでは量も確保しにくい為
設置しにくいようです。

[155: 匿名さん]

ディスポーザ排水処理システム

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/qa/fq7012.htm

機械処理タイプの排水処理装置なら小規模マンションに付けられそうですね。

ただ、「固体は乾燥等により減容されたものを、使用者が定期的にごみ等として処分」
とも書いてあり，完全にゴミ捨てからは逃れられないようです。

[156: 匿名さん]

>153さん
直接下水に流せる時代があったとは驚きです。
初めて知りました。
古いマンションにディスポーザーを後付けしたという話を聞いたことがあるんですが、
どうやってそんなことができるのか不思議でした。
もちろん今まで見てきたマンションは浄化槽がありますし、
戸数の少ない知人のマンションにも設置されています。
最近のマンションで聞いた時は浄化槽のスペースが
確保できないとか言ってました。

[157: 匿名さん]

１５６さん

東京都でも、たった７年前、下水道条例施行規程を改正（平成１７年５月１日施行）
までは，垂れ流しても罰せられなかったのですよ。

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/oshi/infn0226.htm

[158: 匿名さん]

ディスポーザーの設置にいくらかかるというのでしょうか。
集合住宅に住まう人の立場に立つと必須アイテムですよ。
私の今のマンションにも付いています。２ndハウスに検討しましたが、１３０坪ぐらいの
狭小地と高さ制限で致し方ないとは言え天井高２４０ｃｍでバルコニーも狭くこれでは
夢の空間にならないと判断しました。
また、アフターサービスについて営業マンが殆ど答えられなかったので、やめました。
よほど管理会社がしっかりしないと直ぐに老朽化してきますよ。

[159: 匿名さん]

ディスポーザーを設置することには50万もアップすれができるんじゃないですか？
多分後のメンテナンスが面倒だから設置したくないんでしょう。
ところでバルコニーには水栓や照明、コンセントはついてるのでしょうか？
そういう細かいところにも、行き届いたマンションと手抜きのマンションとありますね。

[160: 契約済みさん]

私の担当者はしっかりされてましたよ。
肩書もそこそこの方でしたので、安心できました。
良い方にめぐり合えればよかったですね。

ところで、横の蟹屋さんが無くなる噂きいたのですが、だれかご存知ないでしょうか？

[161: 匿名]

私の担当者曰く、ヨコの蟹屋さん所も本来はマンション側が買い上げたかったが、
今年度中は営業したいとのことで、交渉が終了となったそうですよ。

[162: 匿名さん]

阪急百貨店撤退したぐらいですからこの界隈も昔に比べると勢い無くなってますね。
髙島屋の隣の広大な空き地は商業ビルにでもなるのですか。
まだまだ売土地は出てくるでしょうが大きな区画で開発して欲しいものです。

[163: 匿名さん]

高島屋の南の土地、マンション計画の看板でてましたね！

[164: 匿名さん]

高島屋南の土地はどちらの不動産会社かおわかりになりますか？

こちらのマンションを購入しようと考えていたのですが、
もう希望の部屋は無さそうなので、そのマンションに期待
したいです！！

[165: 匿名さん]

ついにマンションになるんですか？
こちらの土地は広いので大きなマンションになるでしょうね。
しかも四条河原町に近いので更に高くなるでしょうね。
でもそれなりのグレードのマンションなら期待します。

[166: 物件比較中さん]

高島屋の南はリソシエシリーズみたいですね。
200戸以上の大きな物件みたいです。

[167: 近隣住民]

リソシエですが、高島屋駐車場の横なので、土日の渋滞がひどくないでしょうか？

[168: 匿名]

高島屋のその場所って、
元おは×って友人から聞いたんですが、
本当ですか？
どなたか詳しい方、お願いします。

[169: 匿名さん]

高島屋の横とここで迷っています。

[170: 匿名さん]

ヤ○ザ系でもめてると聞きましたよ。。
事業になるのかな。

戸数が多すぎるし、眺望はないでしょうし、どうなんでしょうね。
ワンルームとかなら売れそうですね。

[171: 匿名さん]

高島屋の方は、周りが囲まれてるのが気になりますよね。
大きな駐車場もありますし。

ところでこちらの物件は順調に販売が進んでいるので
しょうか？

契約した方はいらっしゃいますか？

[172: 匿名さん]

ヤ○ザ系で揉めてると、住む人に何か影響はあるのでしょうか？
不動産なんてどれもそっち系かなとも思いますが。

[173: 匿名さん]

高島屋の南、看板見てきましたが、
41戸×5棟ってなってました。
あと、低層階は店舗っぽいですね。

[174: 匿名さん]

41戸×5棟というのが、どんな形になるのか想像つきません。
どんな店舗が入るんでしょうね。

[175: 匿名]

まぁ京都人ならどちらが良いかは判るでしょう・・・
こちらはブランズの掲示板なので、ここの話をしましょう！

[176: 匿名]

木屋町通りの桜並木と髙瀬川、
東側高層階なら鴨川や東山を見渡せる立地、
とてもいいですよね～。

ちなみに大文字山の送り火は見えるんでしょうか？

[177: 匿名さん]

東側高層階だと「大」の右半分くらいは見えると思いますけどねー。

[178: 匿名]

＞東側高層階だと「大」の右半分くらいは見えると思いますけどねー。

見えるといいですね。建物が出来て約１年後の2014年8月16日までわからないですね。
鴨川の水面も東側高層階の何階まで見れるのでしょうか。
10階あたりは、まず大丈夫そうかなって思っていた矢先に、
11/10頃にキャンセルが出て東側高層階でそこだけ偶然空いておりました。
少し心が動くも我慢。もう埋まっているんでしょうね。

[179: 匿名さん]

178さん

2014年8月16日までに東側になにか建設される予定があるのですか？
よかったら教えて下さい。

[180: 匿名]

＞2014年8月16日までに東側になにか建設される予定があるのですか？
よかったら教えて下さい。

送り火の日が8/16です。
2013/8/16では建物が完成していないので、
このマンションから送り火が見えるのを確認できるのは、
2014/8/16になるのかなって話です。

ちなみに東側の建築予定は知りませんしが、
すぐ横の路地から高瀬川までが15m規制、高瀬川より東は12m規制で今後これ以上の物件は建たないかと。
http://www5.city.kyoto.jp/tokeimap/detmap/yoto/kyo059-5-5.htm

でも、御所南の件で変わらぬ価値が魅力のこちらが注目されるといいですね。

御所南小、児童倍増で分離へ　京都市教委１６年にも
http://www.kyoto-np.co.jp/top/article/20121128000021

[181: 物件比較中さん]

この物件売れてるんでしょうか。
スーモでは現在販売中の最高価格が5860万なのに、
公式では5500万円になってますよね。

強気の価格過ぎて少し下げたのかな？

[182: 匿名さん]

売却済みなので更新されたのでは？
この時期で市内で販売されてるマンションで値引きはないでしょう。
先日行ったら価格表は半分は埋まってましたよ。

[183: 匿名さん]

まだ完売ではないようですよ。
第３期の受け付けも始まったようですし…。
子育てにはどうかと思う場所ですが
買い物や交通便はいい場所ですよね～。

[184: 匿名さん]

価格から考えたら仕様が低レベルで、営業マンも売りたい一心でろくに物件説明できなかったので、
即購入リストからはずしました。
三菱地所や三井不動産のマンション物件は何故京都に出ないのかな。

[185: 匿名さん]

>>184京都市内でここより仕様が良いところってないですよ。
営業もシアーズなので、ガツガツはないと思いますが、他にいいところってあります？

[186: 匿名さん]

184さんではないですが、今現在、ここより仕様が良いところは
思いつかないですが、ここも仕様が良いとは思いません。
最近この程度のマンションが多いですね。

[187: 匿名さん]

最近、いろいろ物件を見ていますが
割とどこも同じような仕様というか設備などって感じで
ココがイイって大きな魅力を感じないです。
やはり、場所とかで考えるしかないなと思ってます。

[188: 匿名さん]

数年前にはもっとゴージャスなマンションがあったと思うのですが
最近どこを見てもぱっとしないと言うか
見劣りしてしまって買いたいと言う気になりません。

[189: 匿名さん]

ゴージャスですか。。。
う～ん、ゴージャスでなくてもいいけれど
どこかどのマンションも似たかよたかなんですよね。
シリーズマンションとかは、場所が違っても似ている感じで。。。
設備をオプションで変えたりして変化させることくらいしかないのかもしれません。

[190: 匿名さん]

中身がほぼ一緒なら、マンションは立地が、重要になってくるんでしょうか？

[191: 匿名さん]

使ってる素材だとか、センス、仕様はやっぱり気になりますね。
バルコニーひとつにしても、照明、コンセント、水栓など設置されているか、
トイレはどのランクのものかなど、細かい部分を見れば
経費を削っているかどうかわかります。

[192: 匿名さん]

ここの設備仕様が良いとか言ってる人がいますが最近の田の字エリアのマンションで言えばどう考えても標準かそれ以下くらいでは？

[193: 匿名さん]

でも、お高いんでしょぉ～？

[194: 匿名さん]

前スレに東側はほぼ完売してると書き込みがありましたが結構残ってるのは何故でしょうか？

[195: 匿名さん]

>>前スレに東側はほぼ完売してると書き込みがありましたが

どこです？
リンクを張りましょう。

先週残り二つでしたよ。

[196: 匿名さん]

完売ってのは1期1次のうちのとかそういう話じゃないですか？

残り二つってどの間取りのことですかね？
HPではA～Fの間取りでBのみ完売になってますね。

間取りは微妙、管理費が高い、その分修繕積立金は一括分も含めて低めに抑えてあり将来が不安。
設備・仕様は標準かそれ以下…。
西木屋町は風俗街がちらほら。。

結婚の予定のない単身男性くらいですかねー。ファミリーには選ぶ理由がないと思います。

[197: 匿名さん]

残２戸
AとC が１部屋づつ！！
ご年配やディンクスには最高の場所やな。
風俗店は路地中やし無視やな。
まぁ～なんにせよ
完売間近！！

[198: 匿名さん]

>>197さん
公式の物件概要にも販売戸数７戸と書いてあるし、残２戸はないでしょう。

[199: 匿名さん]

ここは買うよりも借りる方がよさそうですね。

[201: 匿名さん]

昨日までは１６戸の販売でしたが本日、更新されて７戸掲載されてます。

残２戸とはどこで知り得た情報でしょうか？

[202: 匿名さん]

まぁまだまだ完売は遠そうですね。。

[203: 匿名さん]

結構完売まで時間かかっていますね。
場所はいいかなと見に行きましたが
周辺がゴチャッとしている感があって見合わせました。

[204: 匿名さん]

河原町近辺は環境としてはやはり微妙ですね。

特に子育て世代はこの辺りは選ばないと思います。

[205: 匿名さん]

東側の景観は良さそうですが、周辺の環境が気になりますね。
都会なのに周辺がゴチャゴチャして洗練されてない感じもあまり好きじゃないですね。
もちろん設備も。

[206: 匿名さん]

自分も現地に行ってきました。

物件自体は文句なしというのかわるくない感じ。

ただ、周辺の雰囲気というのは住む場合の条件の一つ。

もう少しスッキリしているかと想像していたので残念。

[207: 匿名さん]

みなさんが書かれているように
確かに景観は良いとは言い難いのかもしれない。

京都らしさを求めていたのですが
それは求められないなと実感しました。

周辺はなかなか変化しそうにないですからね。

[208: 匿名さん]

四条烏丸も河原町も駅や百貨店に近いだけで眺望も含め京都らしさは極めて希薄ですよね。でもこの物件は高瀬川沿い? だし、東側では鴨川が望めるし、それほど悪いとは思いませんが。

[209: 匿名さん]

マンションに入ってしまえば東側はかなり景観はいいですよね
こんな街中でこれほどの景観が確保できるのは珍しいです
ただ周辺の環境があまり良くないし、品の良さはなさそうです
烏丸はそうでもないのに河原町はちょっと南に行くと
かなり雰囲気変わりますね

[210: 匿名さん]

完璧を求めるのは難しいですよね。
どこか妥協しないといけないのか・・・。
でも高い買い物だから、少しでも妥協点を少なくしたくて
なかなか決められない。

[211: 匿名さん]

河原町は御池より北じゃないと住むにはちょっとね。。

ここで子育てはしたくないなぁ。

[212: 匿名さん]

安かったら妥協もしますけどね。

[213: 匿名さん]

ここはファミリー向けではないと思います。
子育ては確かに向かない場所かなという印象。
でも、夫婦二人でとかであればいい物件だと思います。

[214: 匿名さん]

販売価格としては
土地の価格からしても妥当だと思います。

周辺の建物は少しゴチャッとしているようにも思いますが
物件のことだけで考えると悪くないかなとも。

[215: 匿名さん]

どうしても市内の中でも
中京区とか河原町付近は高くなる設定になるでしょうね。
それだけ求める人も多いように思いますよ。

[216: 匿名さん]

四条あたりなら河原町近辺より烏丸近辺の方が格段に高くなります。

この付近はさすがに住む人は限られます。
ファミリー、リタイア世代ともにパスする場所です。
DINKSや独身には良いかもしれませんが…。

もし自分の子供（たとえ息子でも）がここで一人暮らしするって言ったら絶対許さない場所ですね(笑)

[217: 匿名さん]

高島屋裏のマンションの概要がわかるまでは動かないだろうなあ

[218: 匿名さん]

最近河原町付近より烏丸付近の方が高いですね
ここも他より安い方です
高島屋の裏はさすがに高いんでしょうか？

[219: 匿名さん]

ここの売れ行き見てると同じか少し安いと思いますよ　なんせファミリー層の需要はないと思いますから
ここは上階はセカンド需要が多かったみたいですけど

私は事務所として使いたいから高島屋かビブレ考えてます

[220: 匿名さん]

高島屋はいつになったら販売するんでしょうね

[221: 匿名さん]

高島屋情報欲しいですよね　みんな待ってるよー