パークタワー梅田ってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.35平米～75.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[695: 匿名さん]

>>693さん
梅田と名付けて異論はないでしょう。単身者用投資物件でしょうね。ま、大手デベがフラッグシップで建てるマンション用地は最低2000平米だと思いますが。
エスリードとかエステムは投資用が多いですもんね。

[697: 匿名]

693
100平米の部屋があるんかいな!!
いろんな意味でスゲー

[700: 匿名さん]

エステムの場所はタダで頼まれても住みたくないです。

[701: 匿名さん]

住む人もいるかも知れないのでそっとしておきましょう。
ライフスタイルはそれぞれですし。

[703: 匿名さん]

最近ではPERという言葉をほとんどの方がご存じかもしれません。マンションPERは、PER（Price Earnings Ratio）＝株価収益率の考え方をマンションに当てはめたものです。つまりPER15.0であれば賃貸に出したとき15年で回収できる、PER30.0であれば30年かかるわけですから低い方がいいわけです。
分譲価格に対して賃貸価格が高いということです。
これを駅別に算出したデータがあります。
谷町線沿線で抽出いたします。
関目高殿 25.54
都島　　25.83
天六　　23.29
中崎町　19.29
天満橋　23.80
南森町　23.16
谷町六　24.57
谷町九　24.71
阿倍野　29.88

[705: 匿名さん]

中崎町は分譲で住もうという人口より賃貸で住もうという人口の比率が多いのだと思います。
飲食店経営など終電以降まで梅田界隈で就労する方だったら徒歩圏に住む方も少なくないでしょうし。

[706: 匿名さん]

まあ自分の懐具合とよーく相談してみることが一番じゃないの（笑）
梅田近辺の財閥系ブランドタワマンを買うなんてどうひいき目に見ても
分相応じゃないよねＷ

[708: 匿名さん]

>>705
中崎町近辺は用地が少ないから今までは小さな賃貸マンションしか建てれなかったけど、実際は分譲需要がかなり多いというのはパークハウスの早期完売で明らかになりましたね。

[710: 匿名さん]

ここ中崎でも梅田でもなく扇町でしょ

パークハウスは確かに中崎やけど、ここは堂山と扇町の境界の場所。最寄駅が中崎ってだけ。
嘘書いたらダメっすよ

[711: 匿名さん]

PERのことか？そりゃ最寄り駅の話やろ（笑）

[712: 匿名さん]

ご存知だと思いますが、ここは、発売当初から賃貸業者が
狙っています。それは、賃料相場に対して分譲価格が
安いので、回収期間が短く収益性が高いからです。
私の職場は、グラフロのオフィスビルに引っ越す予定
ですが、今日のような週末に梅田で妻と待ち合わせをして
２人で食事や買い物するのが今から楽しみです。
転勤族の私もようやく人並みの住まいを持つことができ
ました。それも、梅田の開発でオフィス需要が生まれ、
それにより、ここの賃貸相場も何年か期待出来るからです。
梅田は、東京丸の内のオフィスや銀座の商業施設が
コンパクトに集積したような場所になり、東京からの
転勤者を対象に貸すこともできる物件になると思います。

[713: 匿名さん]

>>710
マンションPERが最寄り駅を基準にするのは普通のことでしょ。
徒歩3分の中崎町駅が一番最寄りなのは誰が見ても明らかです。
何が嘘なのか意味不明。

[714: 匿名]

エステムさんが
「三井よ これが梅田だ」
って言ってるらしいっすよ

[716: 匿名さん]

どこかの契約者の人達が風俗街がどーだとかしつこくネガネタを書き込みされてますが実際に見に行ったら全然そんなこと無かったどころか、ここが梅田徒歩圏内の立地かと疑うくらい静かな住宅街といった場所でしたよ。

[717: 匿名さん]

梅田のハズレの大阪下町で叫んでも虚しいだけ。

[719: 匿名さん]

デベのHPの画像だから多少こじつけ感もあるけど、こうやって見ると天六ってホント梅田から遠いよね。
東梅田も梅田のショッピングの中心地である茶屋町から結構離れてるし・・・
天六から電車乗って梅田行くくらいならパークタワーから歩いた方が早いね。

[720: 匿名さん]

719の画像を見れば解るけど、パークタワーは梅田東側では住宅地の梅田寄り最前線に位置してる感じですね。
これ以上中心部に近づくと、ここのような静かな立地ではなくなってしまいます。

[721: 匿名さん]

天六って、ハズレでしょ。

[724: 周辺住民さん]

ここから梅田駅まで歩くなんて…
毎日、通勤が楽しそうデスね。
特に帰りは！
休日はすぐに抜けるし、最高す。

[726: 匿名]

ほんまくっだらん！
歩けるに決まってるのにばっかばかしい。
そんな歩けなかったら梅田駅で降りてもどこへもいかれへんて(笑)

[730: 匿名さん]

今日の抽選はどうでした？
最高、何倍位だったのでしょうか？
第三期で抽選って凄いですね！

[731: 買い換え検討中]

三井さんはこの物件の仕入れ値が良かったのが一番のポイントですね。
しかもジオの後に値付けできたから時期もよかったと思う。
でも立地は天六に比べていまいちですが値段が魅力。
競合となりそうなのがグラフロが好調なので中津駅直結の世界長とホウコクビル跡地。
梅田徒歩圏のなかでも目玉物件になるでしょうね。
パークタワー梅田もジオもグラフロも完売してくれたら梅田近隣のマンション市況も
注目度が上がるのでどの物件にもがんばってもらいたいですね。
キタエリアのマンションがどのように売れていくのか非常に楽しみにしてます。

[732: 匿名さん]

グラフロとジオ、パークは競合せんけど金持ち〜中間層まで色んなマンションが売れるのは北区としては嬉しいが。
正直堂島が一番厳しいように思うが。

[733: 匿名さん]

立地は、扇町、南森町と比べれば天六の方がいまいち。
東日本の人は、天六なんて住めないですよ。
錦糸町みたいなとこだから。

[734: 匿名さん]

でも駅直結やからいつかは売れるんちゃう？
いつかはわからんけどさすがにCT天満みたいにはならんと思うけど。ただ中古価格の下がり具合は結構ありそうな気もする。やっぱり利便性と街の雰囲気天秤にかけたら大方の客はあの価格は割高に感じる。

[736: 匿名さん]

周辺をよく知る者としてこの辺の立地に関してコメントさせて頂きます。
私の私見ですが、やはり梅田近辺は西側ではなく東側が便利だと思います。
西側は便利な駅に近い物件が少ないことや、夜遅くまで開いている店が少ないこと、西梅田側にはハービスやヒルトンなどの綺麗な複合施設はありますが、実際に普段よく使うであろうドンキホーテやロフト、ジュンク堂などはほぼ全て東側に点在しているので、実際に生活する上では東側の方が便利だと思ったからです。
堂山についてのネガティブな意見が散見されますが、私は問題だとは思いません。
私自身はゲイではないですが、ゲイバーには何度も飲みに行ったことがあります。
ゲイバーを知らない方からすれば、怖いかも知れませんが実際には男性が接客する普通のスナックといった感じで、ナイトクラブの雰囲気に近く、水商売の女の子をアフターなどで連れて行くとみんな喜んでくれます。
ゲイしか入れないお店もありますが、大半のお店は客の半分くらいはノーマルの男性か女性で、特に女性のお客さんが多いです。
中崎町のローレルタワーにも何人か、お金持ちのゲイの方が住まれてるようですが、ゲイの人達は基本的に普段は大人しいし、自分達に対する偏見の目があることも理解しているので外で何かするようなことは無いので特に問題はありません。
ハッテンバに関しても近辺に数件点在してますが、外部に対して何か害があるようなことは考え難いと思います。
中ではきっと激しいことが行われてるのでしょうが（笑）
扇町公園に関してもハッテンバだというネガが多いですが、それ自体が結構古い話しで、ゲイの友人曰く実際のところそんな人は最近は殆どいないようです。
そんな感じでゲイに関しては私自身、ゲイの友人が何人かいますが実際の彼らの実態から考えて、堂山に近いからといって何か問題になるようなことは無いと思います。
次に風俗街だという意見に関してですが、これも随分と古い話しで、実際のところ現在は殆どが太融寺側にあり、堂山側には数えれるほどしかありません。
これはほぼ全てのお店が登録されているフータウンなどの風俗サイトで確認できるので嘘だと思う方は調べてみてください（笑）
この辺は計画道路を挟んで梅田東側で最も近い住宅街といった場所で、校区の評判もそこそこ良く、少し歩けば便利なお店も沢山あり、都心部で生活する上ではとても便利な場所だと思います。

[737: 匿名さん]

梅田徒歩圏でこの環境やったら買ってもいいんじゃないですか。

[739: 匿名さん]

こちらは、メジャー7の品質のマンションです。そちらの大阪下町のマンションのようにマイナーでもないし、ローカルでもないし、ぼったくりでもありませんから、このようなしつこい妨害を受けても、今回も、完売ペースです。

[740: 匿名さん]

プラス要素とマイナス要素があるのは初めから言われてたこと。
プラス:三井、公園至近、梅田徒歩、下町天満・都心梅田の中間、納得価格
意見別れる:大病院至近、中崎町3分
マイナス:歓楽街至近
捉え方次第だし売れ行きは契約者も検討者も三井も周辺デベもわからず動向を見ていたと思うがフタを開けるとよく売れてると言える。

[745: 匿名さん]

なんだかんだネガがほざいてますが、売れてるから仕方ないねー。売れたもん勝ち。
残60戸。竣工完売確実になってきましたね。
あと15ヶ月。月ペース4戸でいいなんて、ほっといても完売ですね。

周辺物件もがんばって大阪のマーケット盛り上げましょーねー。特に天六周辺の皆様。

[746: 匿名さん]

売れ行きはすこぶる順調のようですね。
そりゃあ周りもやいやい言うでしょうね。

[748: 匿名さん]

突っ込むところに事欠いて、そんな事しかいえないんでしょーかー？？笑

[750: 匿名さん]

1期は6割も売れてませんよ。
嘘はダメでしょ。

[751: 匿名]

じゃあもっとダメやん

[753: 匿名さん]

>>751
もっとダメなんじゃなくて、2期以降も売れているということですよ。
1期が勢いがあるのはどこも同じですが問題は2期以降に着実に売れ続けるか否か。
ここは2期以降も順調に売れています。

[754: 匿名さん]

垂れ幕ってダサイよね～。
「このマンションは売れ残りがあります」って周りにアピールしてるようなもの。

[755: 匿名さん]

ジオ天六もここも、ちょうど7割売れて3割残ってるので同じではないですか？
どちらも、そこそこ売れて良かったじゃないですか。
ちなみに堂島も6割近く売れてます

[756: 匿名さん]

ジオもパークも売れ行きはいい方かも知れんがジオは思ったより苦戦し、パークが思ったより躍進しているのはやはり値付けの微妙な攻め具合かと。
★ジオ
竣工前販売期間2011.9-2013.7
(22ヶ月中12ヶ月) 55%経過
400戸中270戸 68%契約
★パーク
竣工前販売期間2012.5-2013.11
(18ヶ月中4ヶ月) 22%経過
230戸中170戸 74%契約

[757: 匿名さん]

ここは1期の販売を思いっきり引き伸ばしたからなぁ
天六も最初の4ヶ月で、今売れている殆どを売って、その後息切れしましたよ
地下鉄中津の直結のタワーが堂島並の価格で出したら良いけど、天六並の価格で出したら、ここも天六も厳しくなるね

[758: 匿名さん]

御堂筋線の駅直結が出たら、負けた他の駅直結の資産価値が下がるだけでは？
他に近くの高額物件にも影響があれば、そろそろ売りに出してくるのでは？

[759: いつか買いたいさん]

売れ行きはどうであれ、販売開始4ヶ月での値引提示は異常。

竣工1年以上前にサービス提示していたタワーマンションて他に存在する？


私はもう少し待ってみます♪

[760: 匿名]

しかしここも売れなくなってしまったな～。

[762: 匿名さん]

760さん
売れなくなったのは、あなたのところでしょ。

[763: 匿名さん]

ここの契約者、モンスター化している。。。

物件的には気に入ったので検討していましたが非常に残念。。。

[767: 匿名さん]

この販売ペースで値引きは常識的にないわな（笑）

[768: 匿名さん]

>>757さん 発売が2012.1としても
★ジオ
竣工前販売期間2011.9-2013.7
(22ヶ月中12ヶ月) 55%経過
400戸中270戸 68%契約
★パーク
竣工前販売期間2012.1-2013.11
(22ヶ月中8ヶ月) 36%経過
230戸中170戸 74%契約

[769: 匿名さん]

値引きというよりか、諸経費のサービス+オプションサービス。
そりゃ、契約者にわざわざ言うデベなんてないですから。
北浜タワーも控えていますし、必死の形相。

[770: 匿名さん]

766は本気で言ってるの？

[771: 匿名さん]

>>770
ここ3.4年ならそうじゃねーか？
板状とかの小型マンションはプラウド同心とかいろいろあるだろーが。

[772: 匿名さん]

ここは20階位まで建ち上がって全容が見える前に売らないと厳しい事が、デベも良く解ってるから急いでいるのでしょう。
天六は元々阪急の土地だし、もう十分利益が出てるので別に急いで売る必要もないでしょう

[775: 匿名さん]

ここは売れてるから値引きどころか
キャンペーンなんかもせえへんやろ…

[776: 匿名さん]

769さん
まだ竣工前なのに
諸経費サービスとかある訳ないでしょ。

[777: 匿名さん]

そりゃそうだ。竣工前でも残り5戸以下とかならあり得るが。ただ客も選択肢が無いわけだから羨ましいとは思わん。

[778: 匿名さん]

うちにはモデルルーム行くだけで
商品券みたいなDM来てたよ(^-^)/

[779: 匿名さん]

全然投稿がないってことは、なんかの規制中？

[780: 匿名さん]

完売ペースだから、ほったらかし中！
これまで、営業費押さえ過ぎだから、チョット頑張ってるみたい。

[781: 匿名さん]

モデルルームで商品券は初めからやってたみたい。
チラシとか見てないから知らんかったけど勝手に送られてきた。あちこちでやってるわな。

[782: 匿名さん]

ここの契約者はパークタワー梅田だけが超人気で売れているように見せたいのでしょうか？
グランフロントは525戸中450戸以上、天六も次期の販売で400戸中300戸契約になりますよ
どこも売れているのだから良いのではないでしょうか
ここは戸数が中途半端で駐車場も埋まらないと思うので、竣工後の管理が難しそうですね

[784: 匿名さん]

ネガがどうとか一部のドブネズミが騒いでるだけの話。
売れてるかどうかにあまり関係ないし住みたい所に住めば良いだけ。

東京カンテイの2012年版マンション資産価値データブックによりますと中崎町駅のリセールバリューは102.3%となっており近畿で6位、大阪府では1位となっています。 
これは2001年対2011年で算出したものです。 
因みに谷町線沿線ですと 
都島駅 78.7% 
天六駅 84.3% 
中崎町 102.3% 
南森町 96.5% 
天満橋 83.5% 
となっております。あくまで物件は一つ一つ異なる訳ですからこの物件がそうだとは言いませんが一つの指標にはなるかと思います。

[785: 匿名さん]

だから、ここ中崎じゃないって！

[786: 匿名さん]

最寄駅は中崎町駅だというのが理解できない？

リセールバリューランキング(大阪市内)東京カンテイマンション資産価値データブック2012
1.中崎町 102.3%
2.大阪天満宮 100.9%
3.中之島 99.6%
4.中津 98.9%
5.心斎橋 98.8%
6.西長堀 97.9%
7.南森町 96.5%
8.天王寺  92.1%

[787: 匿名さん]

なんか、リセールバリューって好い加減な指標で良く分かりませんが、中崎町で土地の評価が上がったのは、茶屋町の再開発につられたエリアですね。中崎町は結構広いから北のエリアだけですよ。
この辺りは中崎駅が最寄りと言っても堂山エリアでむしろ評価は下がってるのとちゃうかな？

[788: 匿名さん]

自分が思いたいように思えばいいでしょ。
これはただの事実が書かれているだけ。

[789: 匿名さん]

ジオのポジさんはホントにこじつけと思い込みばかりですね。
ここのポジは殆どが客観的な事実。

ジオが好きな人は一人で妄想しとけばいいと思います。

[790: 匿名さん]

大阪天満宮と南森町が別になってる時点で全く信用できないな
東京モン丸出しやんけ・・・

[791: 匿名さん]

信じたくない方はご自由に考えれば良いことです。
一つの書籍やデータを元に自分の住まいや資産を決めようなんて思いません。ただの客観的な事実の一つに過ぎません。
因みに谷町線沿線ですと 
都島駅 78.7% 
天六駅 84.3% 
中崎町 102.3% 
南森町 96.5% 
天満橋 83.5% 

[792: 匿名さん]

中崎町は賃貸相場は意外に高いですねー。 
はじめから貸したり売ったりするつもりはなくともいろんな事情で(転勤・転職・独立・家族の事情・離婚・死別などなど)貸したり売ったりせざるを得ないときのことは考えますね。 
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=27/rosen=592/

[793: 匿名さん]

水系は現金もってますから。