パークタワー梅田ってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.35平米～75.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[582: 住まいに詳しい人]

↑　しかし、、こういう馬鹿が夜になると湧いてくるよね。

堂山ネガが効果ないと分かれば、３１階ネガ。書き込みは同じ人物。

あまりに空虚な書き込みは、逆にポジＰＲになることもわかってないのね

ちなみに不動産価値は高い低いで関係なんだけど

[583: 匿名さん]

581
南森町のタワーって住所でいうと何処に計画されてるんですか？

[594: 匿名さん]

ネガの勢力が日増しに大きくなってきているね。

[614: 匿名さん]

６０１～６０４までのネガは連続投稿で同一人物ですね。
そして，６０１～６０４を下品に罵倒する６０６もポジを装ったネガですね。
その６０６を批判する６０７～６０９のネガも同一人物ですね。
６１１で再び下品な言葉でネガを罵倒するポジを装ったネガ。
更にそれを批判する６１３のネガも同一人物ですね。

このような特定をしても意味がないのかもしれません。しかし管理人の方が言っていたとおり単なる罵倒するだけの書き込みをしても検討板としての意味がないので控えるべきと思います。

発言の内容はマンションを買える資力がないと検討版に参加できないというのであれば違うと思います。近隣の人の真摯な声メントなどは参考になるからです。ただそもそもマンションを買う気もないのに単なるおちょくりの書き込みでは意味がないのではないかと思います。

コメントには具体的な事実を指摘するといいです。事実が指摘されていればコメントの善し悪しも判断できるし単なるエアーではないから参考にもなると思います。

[616: 匿名さん]

9/15に第3期発売と公表されるとともにネガが急増してますね。
不動産販売会社各社の方々は大変なことはわかります。
しかし冷静な意見や信頼性の高い資料を呈示しての分析は皆無。ただ焦るばかりのように見受けます。
要するにここが梅田徒歩圏、都心近くの割りに価格が安い、三井の割りに安い、公園が近い、周囲が閑静ということは否定できないということです。
駅直結でない、31階、堂山や東通りに近いという点で必死に欠点を挙げようとされているのですが検討者ならそんなことは言われなくても分かっていますし忌避すべきマイナス点と捉える方は初めから検討もしないように思います。

[617: 匿名さん]

ヨドバシまで歩けます。西梅田駅からロフトに歩いたり阪急梅田駅からハービスに歩いたりするのは遠いですが歩けます。
その程度の距離です。梅田は巨大ですからそのくらい皆歩いていますし荷物があればタクシーに乗ったり送ってもらいます。

[618: 匿名さん]

Yahoo!ロコの二点間距離で探索しますと
阪急梅田駅→ハービス 17分
地下鉄西梅田駅→LOFT 17分
パークタワー梅田→ヨドバシ 14分

[619: 匿名さん]

安い物件には裏がある・・
それも三井で。

[620: 匿名さん]

高い物件には何がある…？
それも阪急で。

[623: 匿名さん]

>>616

>>信頼性の高い資料を呈示しての分析は皆無。

確かにその通りですね。
ジオに対するネガは資料やデータを基にしたものが多いですが、ここのネガはそういったものが全然出てきませんね。
そういった点から考えてもやはり駅直結だけに重点を置いたジオよりもパークの方が総合的に優れているような気がします。

ローレルやパークハウスも早期に完売したことや、ここの売れ行きの早さから考えても、この辺りがマンション供給数が少ない割に需要が多いというのは明らかですね。
ローレルの中古も高い価格で売れているようなので、今後もこの辺りの希少性は高く維持されると思います。

[624: 匿名]

グランフロントの希少性が高いのはわかるけど、天六にしろ、扇町にしろ、この辺はドングリの背比べのような気がするのは俺だけ??

[625: 物件比較中さん]

確かにドングリの背比べだけど、梅田徒歩圏内は大きなアドバンテージですね。立地は後から変えられませんから。
大阪府内で利便性を追求するなら、梅田一択ですね。
早めに押さえておくのが吉かと。

[626: 物件比較中さん]

>でも、ハッテン公園なんでしょう？

実害があるわけじゃ無いから、気にする必要は無いかと。
ご家族にそのケがある方がいる場合は別ですがw

[627: 匿名さん]

ローレルの中古が最近出てましたがすぐに売れてしまいましたね。
やはりこの辺は需要が多そうですね。

[629: 匿名]

>確かにドングリの背比べだけど、梅田徒歩圏内は大きなアドバンテージですね。
>立地は後から変えられませんから。
>大阪府内で利便性を追求するなら、梅田一択ですね。
>早めに押さえておくのが吉かと。

梅田徒歩圏と言っても、この距離ならこれからも供給がありそう
慌てなくてもいいような・・・
ただそう言っているといつまでも買えないのでタイミング??

[630: 購入検討中さん]

>でも、ハッテン公園なんでしょう？

この点はノーマルなご家族なら心配はいらないでしょう。
これを心配する人って、ご本人がその趣味がある人で、近くにそういう場所があると誘惑が多くて困る、もしくはそういう知り合いに家がバレるのが嫌っていう人でしょう。
あるいは息子さんにどうもそのケがありそうで、こういう場所が近いと、その才能が開花してしまう恐れがある人でしょう。

従って、ノーマルなご家族には関係も実害もありません。
逆にこの件でここを避けるご主人なら、そのての趣味があるかも…リトマス紙になりますね笑

[632: 匿名さん]

>569さん
>中崎町周辺ではMIDでマンション用地は出揃いました。

MIDの周りにも駐車場あるし、すぐ取り壊せそうな古いビルもあるし、
あの辺にはタワーは立たないでしょうか？？

[639: 632]

＞こんなところでは少しでもネガになる情報は出ないから。
成程、確かにそうですね。
ご近所住民なのでよく近所は歩きますが、歩いても分からないです。
うちもタワーなので、これ以上近所に高い建物が建つのかどうか気になってて
569さんが立たないと書かれた根拠な何なのかと思って聞いてみました。

扇町公園がはってん場とありますが、早朝、昼、夜と公園に行くことがありますが
三年住んでてそれらしい人は見たことないです。
浮浪者はいるけどね。
今は節電で夜は暗いけど、前は朝までこうこうと明かりがついてて、深夜でも若い子がサッカーしてたりして
通るのは怖くなかったですね。

[640: 匿名さん]

ハッテン公園というものは見通しのきかない樹木の多い都市部の公園に発生するものです。
この扇町公園はここ数年ホームレス対策のために樹木同士の間を空けて見通しがきくように改良されています。
ハッテン公園というのは過去の話です。ネット検索では過去の話がいくらでもヒットするのは常識です。

[643: 632]

皆さん、差別的発言は良くないですよ。
確かにローレルでも、そうなのかなと思うカップルに会ったことあるけど
礼儀正しく、挨拶して下さいましたよ。
キチンとされてて、なんの害もないです。
子供をエントランスで走り回らせてほったらかしてるような親子がいるよりはいいです。

[646: 匿名さん]

>>639さん
総合設計制度をお調べになればわかるかと思います。周囲で大規模なパーキングはMIDを最後になくなりました。
それより狭小なパーキングはありますが前面道路要件等を満たす土地は見当たりません。
前面道路の幅員や接道率は自治体により多少の差がありますが大阪市では
★接道率 対象区域が6m（各々の制度に定める前面道路幅員）以上の幅員を有する道路に接する部分の長さの和は、外周の長さの6分の1以上とすること。
としています。この要件を満たす土地は現状では見当たりません。もちろん大幅な区画整理が行われればわかりませんがそれはあらゆる地域で言えることです。

[649: 匿名さん]

＞646さん
今の所は大丈夫なんですね。
スタジオの入ったビル等、この辺の周りの古いビル、無くならなければいいんだけど。

[651: 匿名さん]

実際に梅田をよく利用している方ならわかると思いますが梅田の商業集積度、人通りの中心は大阪駅より東側です。
大阪駅東口、阪急梅田駅、阪急百貨店を結んだ地域当たりが最も梅田で店が多いわけです。
つまり(当然個々人で必要な施設は異なるわけですが)一般的に人が出かける必要のある場所はそのあたりが多いということ。
賃料が高いことは人通りが多い、集客力が大きいということでもあります。大阪で最も地価が高いのが角田町(メンズ館辺り)ということもそれを表しています。

[652: 匿名さん]

ここは好き嫌いがはっきりする天六と違って、万人受けしてるから
大阪の最近のタワーにしては健闘してるのでしょう。
一番の売りはもちろん安いことです。

昨年販売された大阪中心部の物件の坪単価で言うとパークハウス梅田や
ブランズ北浜と同じくらいです。

パークハウス梅田はここと同じく堂山と舟場ネタで荒されましたが、
団地に毛の生えたような仕様でも立地一点突破のみで
結果はご存知の通り好調でした。
一方ブランズ北浜と同じ坪単価なら誰もがここを欲しいはずです。
それほどここは安かったのです。
しかも上記2物件より仕様は遥かに上です。

プロの予想すら下回る価格で出てきたので、そりゃぁまわりは大焦りでしょう。
天六は少し水を差され、アデニウムとCT天満はトドメを刺されました。

ちなみに天六の駅直結はいいと思いますよ。
肥後橋や北浜程度とは駅力が違いすぎます。
ただどうしても価格が割高に感じてしまいます。
いくら駅直結でもまわりの物件と大きく違いすぎますよね。
あと少しだけ値段が下がれば飛ぶように売れるでしょう。
そしたら売れ残りの哀れな2塔がますます悲惨になりますが・・・

[655: 賃貸住まいさん]

コメントの最後に w 入れる人、
ちょっと前にも指摘されていたけど、
自分のコメントにコメント・・・
自作自演はスレでは禁止のはず、
やめようよ。

[660: 匿名さん]

メガシティ？
あれってやっぱ失敗？
駅直結なんだけど・・・

[661: 匿名さん]

中崎町は賃貸相場は意外に高いですねー。
はじめから貸したり売ったりするつもりはもちろんないのだけどいろんな事情で(転勤・転職・自衛・家族の事情・離婚・死別などなど)貸したり売ったりせざるを得ないときのことは考えますね。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=27/rosen=592/

[664: 購入検討中さん]

>660
失敗

[667: 匿名さん]

中崎町は、ワンルーム程度の広さの賃貸しかないので、
３LDK以上の部屋は稀少なため、賃料が高くなるのは分かります。
ここは、高くてファミリーで住める物件がなかったが
パークハウス梅田以降、ファミリーでも住める場所になった。
資料のとおり3LDKの賃料がこの周辺は、１８万円以上であれば、
１８万円×240カ月程度の価格の場合、２０年で回収出来る。
東京には、こんな物件３LDKでは無いから驚き。

[668: 匿名さん]

東京カンテイの2012年版マンション資産価値データブックによりますと中崎町駅のリセールバリューは102.3%となっており近畿で6位、大阪府では1位となっています。
これは2001年対2011年で算出したものです。
因みに谷町線沿線ですと
都島駅 78.7%
天六駅 84.3%
中崎町 102.3%
南森町 96.5%
天満橋 83.5%
となっております。あくまで物件は一つ一つ異なる訳ですからこの物件がそうだとは言いませんが一つの指標にはなるかと思います。

[669: 匿名さん]

因みに大阪市内のリセールバリューランキングは
1.中崎町 102.3%
2.大阪天満宮 100.9%
3.中之島 99.6%
4.中津 98.9%
5.心斎橋 98.8%
6.西長堀 97.9%
7.南森町 96.5%
8.天王寺  92.1%
となっております。

[670: 匿名さん]

購入者は、押さえている情報が出始めましたね。

[671: 匿名さん]

こんな場所にタワーマンション作って売れるんかいな、と思っていましたが良く売れてますね
やはり値段で売れているのでしょう
広い部屋を作らず、施工会社を落として、仕様もそこそこ
まさに普通のサラリーマンの為のタワーマンションです
さすがにお見合い部屋は売れ残りそうですが、デベは十分儲けてますね

ここが中途半端なタワーマンションでなければリセールバリューも普通にあると思いますが
管理費が高く修繕費もどんどん高くなるので、この規模のタワーマンションは最も10年後のリセールが難しいですよ

[672: 匿名さん]

中崎町

[673: 匿名さん]

購入も維持費も高いのは、駅直結の物件しょ。
だから悔しくてここに張り付いているんでしょ。

[674: 匿名さん]

分譲価格が安いということは全て勝ります。
分譲価格が安ければ変な欲を出さなければ中古で売却する際の価格も周辺の他物件より安く出せます。
安く出せば早期に客が付きやすい。
中古になった際は純粋に立地条件と仕様、そして価格で判断されるので、中古購入客からしたら新築時の分譲価格なんて関係ない。
仕様の割りに分譲価格が高いと中古になった際にかなり値下げした価格にしないと売れない。
即ち、リセールバリューが悪くなる。
分譲価格が安いと、中古で売却する際もさほど値下げしなくても売れる。
即ち、リセールバリューが良くなる。

そんな当たり前のことも解らないのでしょうか。

[675: 匿名さん]

関西ローカルの人でなければ、ジオ×天六は、分かりません。
首都圏の人であればほぼ、パークタワー×梅田は、分かります。
週刊ダイヤモンドでも全国に人気マンションとして紹介されてます。
ここのリセールの対象は、首都圏の中高所得ビジネスマンまで広がります。

[676: 入居予定さん]

正直なところ、ここの立地なら「パークタワー扇町公園」とかでもイメージ悪くないしよかったのではと思いますが、大阪の中心である「梅田」を付けてくれたことで価値が上がりましたね。
三井はこれから大阪で本格的に展開するようですが、もう同じ名前は使えない。
今後近辺でありえるとしたらシティーのように「パークタワー大阪」くらいでしょうか。

[677: 匿名さん]

ネーミングは、基本戦略が表れます。
マーケティングにおいて重要なポイントです。
ここへの情熱とプライドを感じます。

[679: 匿名さん]

首都圏の中所得層は、大阪平均所得の２倍以上ですから。
凄まじいですよ。

[681: 匿名さん]

確かにゲオ天六よりいいかも。